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【マンション売却】住宅ローン支払い中のマンションの売却、銀行へ連絡するタイミングは?

この記事をザックリいうと

一般的に、マンションの購入をするときには、金融機関で住宅ローンの融資を受けて購入したケースが多いでしょう。


買い替えなどで住宅ローンの残っているマンションを売却する場合は、融資を受けている住宅ローンの残金をすべて返済しなければなりません。

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とはいっても、手持ちの資金で残金を清算するわけではありません。

マンションを売却した代金を買い手から受け取った後、住宅ローンの残金を全額返済するという流れになります。

いわゆる「決済」と呼ばれるものです。


では、具体的にはいつ・どのような手順で銀行に連絡をすればいいのでしょうか?

自分でやるべき手続きや準備はどのようなものがあるのでしょうか?


本記事では『マンションの売却と銀行の手続き』について、わかりやすく説明していきます。


この記事の対象者

『銀行にはいつ売却を知らせればいいの?』

『自分でどんな手続きをすればいいの?』

『一括返済をするには手数料がかかるの?』


・・・など、これから初めてマンションの売却をしていく方が本記事の対象者です。



初めてのマンションの売却。

売却の手続は難しいのではないか?

仲介会社はどこまで手伝ってくれるのか?

今回はそんな疑問を持つ方を対象とした記事となります。


世田谷をはじめ東京都内でマンションを所有している方も、今後の予備知識の一つとしてぜひ目を通してみてください。


【目次】

1.   マンション売却の『決済』とは?

2.   『売買契約』から『決済』までにやるべきこと

3.   準備が必要なものは?

4.   マンションの売却は業者選びが重要!


マンション売却の『決済』とは?

マンションの購入をした時とは違って、売却は少し複雑です。

一般的に決済は、金融機関に「売り主」「買主」、双方の仲介業者、司法書士が集まっておこなわれます。


まず、買主が売り主へマンションの売買代金を支払います。

売り主はそのお金で、住宅ローンの残金をすべて支払う「一括返済」をします。

住宅ローンの残金がゼロになった段階で「抵当権の抹消」をおこないます

依頼しておいた司法書士が、「所有権の移転」を含めた登記の手続きをしてくれます。


◎「抵当権の抹消」=抵当権抹消登記とは?

住宅ローンの融資をした金融機関が融資した不動産につけている「担保」を取り外す手続きのことです。住宅ローンの残金を消すまでは「抵当権」を外すことはできません。


◎「所有権の移転」=所有権移転登記とは?

不動産の贈与や売買で、不動産の持ち主(所有者)が変更した事を明確にする「登記」です。

住まいに対する権利を守る法律に基づいた、重要な手続きになります。

「所有権移転登記」が完了すると「権利証」が発行されます。


そのほかに、仲介手数料や登記費用など諸費用の支払いや、税金の清算など、細々とした手続きも短時間ですべておこないますので、事前に項目の確認と金額の確認をしておけば安心です。

売却は大きい金額になるため、銀行口座でやりとりするのが普通です。


『売買契約』から『決済』までにやるべきこと

マンションの購入希望者との売買契約から、金融機関での決済日までは一般的に、1ヶ月~1ヶ月半の期間があります。この期間にやらなければならないことや準備しておくことがいくつかあります。


決済日に必要書類などの準備が間に合わず、マンションの引き渡しができない場合、契約の期限を守れなかったとして契約違反になり「契約違約金」を請求されることもあります。

一つ一つスケジュールの確認をしながら、漏れのないように準備を整えておきましょう。


銀行への連絡

売買契約が終わった段階で、住宅ローンの融資を受けている金融機関に連絡して「決済日」を知らせておきましょう。 

「抵当権」を外す登記手続きに必要な、「登記原因証明情報」「資格証明情報」など、金融機関が決済に間に合うように準備をしてくれます。


また残金の一括返済をする「決済」の日まで、住宅ローンの金利は発生するため、「決済日」に合わせて金融機関が金利の計算をします。

住宅ローンの残金を一括で返済をする際に、金融機関によっては「返済手数料」を支払わなければならないケースもあります。


住宅ローンの借入れ条件に借入期間の縛りがある場合、返済期間が短いとペナルティを取られることがあるので注意です。

金融機関・借入れ期間・返済金額によってさまざまです。金融機関に事前確認をしておきましょう。


売買契約を結ぶ時点で「決済日」は決まっていますので、早めに連絡をしておきましょう。決済が多く金融機関が混み合っている時期などは、ぎりぎりの連絡では書類が間に合わなくなる恐れがあります。

どんなに遅くても、決済の2週間前までには金融機関へ連絡をしておきましょう。


管理会社や管理組合への連絡

管理費・修繕積立金の清算をする必要があるため、管理会社にも決済日の連絡が必要です。

マンションの管理費の支払いは、銀行の口座引き落としになっているのが一般的です。支払人の変更も忘れずにおこないましょう。


「決済日」にはマンションの「所有者の名義」が変わります。

管理組合にも連絡が必要です。

決済の見通しが立った時点で、組合員ではなくなったことを知らせる、

「資格喪失届」を提出します。

「管理会社」や「管理組合」によって、提出書類の書式や種類が異なる場合もあります。提出のタイミングも違う場合がありますので、事前に確認をしておくのが望ましいでしょう。


準備が必要なものは?

決済日までに準備しておくべき書類や、決済日に必須な持ち物があります。直前になって慌てることがないように、早めにチェックしておきましょう。


〈印鑑〉

登記には実印が必ず必要です。銀行の通帳印も用意しておきましょう。



〈銀行の預金通帳〉

買主からマンションの売買代金を入金してもらう銀行口座の通帳です。



〈印鑑証明書〉

司法書士が登記の手続きを実行するときに必要な書類です。

必要な枚数は、事前に司法書士に確認しておくと間違いがないでしょう。

基本的には、3ヶ月以内に発行してもらったものでなければ使えません。

早い段階で取得していた場合は、発行日の確認を忘れずに。


 〈本人確認書類〉

最近は、大きな金額の入出金をするときに、金融機関で本人確認ができる書類の提示を求められることが一般的です。運転免許証・パスポートなど写真付きの身分証が必須になります。

転居などで証明証の住所と現住所に相違がある場合は、事前に更新しておくことを忘れないようにしましょう。



〈権利証(登記済証・登記識別情報通知書)〉

一般的な俗称として、「権利証」と言われているこの書類は、不動産の登記手続きが終わった段階で「登記済」の印が押されて、法務局から還付されてくる書類です。

正式には「登記済証」という名称です。

登記済証は2005年に「新不動産登記法」が施行されてから、「登記識別情報通知書」というものに変わっています。


決済日に、司法書士が所有権の移転登記をおこなう際に、必ず必要な書類です。

万が一紛失してしまった場合でも再発行してもらえませんので、「権利証」に代わる書類を準備しなければなりません。

手続きには手間も時間もかかります。売買契約が終わったら「権利証」を確認して、決済に備えておきましょう。



〈マンションの関係書類〉

マンションの「管理規約」「使用細則」のほか、付帯設備の「取り扱い説明書」や「保証書」は次に住む人にとっては無いと困るものです。

なくなっているものがあれば、メーカーから取り寄せるなどして揃えておきましょう。

また、マンションを購入したときの「パンフレット」や「販売図面」などが残っていれば買主に渡してあげましょう。

参考資料として意外に喜ばれます。



〈鍵〉

マンションの引き渡しと同時に、すべての鍵を買主に渡します。

うっかり忘れがちなのが、子供に持たせている鍵や、別世帯の身内に預けてある鍵など。スペアキーも含め早めに確認して回収し、すべての鍵を渡せるように準備しておきましょう。


マンションの売却は業者選びが重要!

マンションの売却活動をスムーズに進めてきても、最後に手落ちがあって決済ができない、などということがあっては元も子もありません。

最後まで気を抜くことなく、マンションの売却を成功させましょう。


一般的には、マンションの売却を依頼した不動産業者が、売却活動・契約・決済・引き渡しまで二人三脚でおこなってくれます。

売却には慣れていない素人の私たちにも、わかりやすく丁寧に対応してくれる業者であれば売却から引き渡しまでの詳細なスケジュールを作り、きちんと説明をしてくれる場合も多いです。


しかし不動産業者・担当者によって、対応に差があるのは否めません。

中古マンションの売却経験が豊富で、責任をもって対応してくれる不動産業者を選ぶのがポイントでしょう。

マンション売却を検討するにあったて、最初に何社かの不動産業者に、査定の依頼をすると思います。その段階で信頼できる業者なのか、誠実に対応してくれる担当者なのか、ある程度判断することができるでしょう。


査定・売却価格が重要

抵当権をスムーズに抹消するには、住宅ローンの残金を上回る金額でマンションの売却をおこなう必要があります。

ローンの残金を下回る金額でしか売却できないと、一括返済をするには預貯金などで穴埋めすることになります。

そのほかにも諸費用や各種手数料が必要です。

そういった売却に関わる資金も持ち出しが無く、売却資金でカバーできれば理想的です。


そのような意味でも、「査定」や「売却価格の設定」は非常に重要になってきます。

とはいっても相場観の乏しい、的外れな価格で売りに出すのは逆効果です。

まずは、信頼できる不動産業者に査定を依頼して・・・・

「ローンの残金を上回る金額で売却は可能なのか?」

「諸費用はカバーできるのか?」

「持ち出しはいくら必要か?」

など、売却の金額はもちろん、資金についてもしっかり相談していきましょう。



小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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