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【生産緑地・2022年問題】東京の不動産マーケットは暴落する!?

この記事をザックリいうと

あなたは『生産緑地』『2022年問題』という言葉を聞いたことがありますか?

今後、この生産緑地の仕組みが大問題となり、2022年に東京都心で住宅地が大量供給され、不動産の需給バランスが崩れるという推測も存在します。


『生産緑地』という指定農地の一部が、宅地として大量供給される可能性があるのが『2022年』なのです。


本記事では『生産緑地』『2022年問題』の概要と、それが東京都心の不動産マーケットに与える影響について説明していきます。


この記事の対象者

『生産緑地って何なの?』

『2022年の前にマンションは売却すべきなの?』

『都心の農地は本当に大量に宅地に変更されるの?』



・・・という、疑問や悩みをお持ちの方が本記事の対象者です。

『生産緑地の2022年問題』をどう認識するかで、あなたの所有マンションの売却タイミングと戦略も変わってくるかもしれません。



【目次】

1. 生産緑地とは?

2. 2022年問題とは?

3. 生産緑地の所有者の選択肢は?

4. 「わくわく不動産」は生産緑地の情報にアンテナを張っています!


私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


今回は、「生産緑地の宅地化」が東京の不動産売買に与える影響について分かりやすく、プロの不動産会社のエージェントの視点から解説していきます。


わくわく不動産の本拠地である世田谷。

世田谷は、生産緑地が都内でも2番目に大きいエリアです。

世田谷でマンションや戸建てを保有する方には貴重な情報となることでしょう。


生産緑地とは?

「生産緑地」という制度の始まりは1992年。

その目的は、都心部(市街化区域内)に農地を残すことでした。


生産緑地として指定されると、税制面での優遇(固定資産税や相続税の軽減)があります。

その対価として、30年間の農地運営の義務が課せられた制度となります。


この生産緑地は全国に約1万3,000ヘクタールあり、東京都だけでも約3,200ヘクタールという広大な土地を有しています。


東京都内の内訳(うちわけ)ですが、練馬区と世田谷区で60%以上を占めています。


2022年問題とは?

1992年に制度化された「生産緑地」の制度。

この期限は当初より30年間と決まっていました。


その期限である30年後にあたるのが、2022年なのです。

その時、生産緑地に指定されていた土地はどうなってしまうのでしょうか。


生産緑地の所有者は、原則としてまず市町村への買い取りを依頼します。


流れ①:市町村による買い取り

期限を迎えた生産緑地は、市町村に買い取りを申請することができます。

しかし、市町村側が100%買い取ってくれる訳ではありません。

市町村は財政難を理由に、買い取りを断るケースが大部分となると予想されています。


流れ②:生産緑地の指定解除

生産緑地の買い取りを行政側に断られた場合、どうなるのでしょうか。

行政側は他の農家へ買い取りを斡旋します。

それでも買い手が見つからない場合、生産緑地の指定が解除される仕組みになっています。


流れ③:不動産開発業者&ディベロッパーによる買い取り

市町村による買い取りも、市町村を介した農家への買い取り斡旋も不可能な場合は生産緑地の指定解除となります。


その場合は、宅地としてディベロッパーや不動産開発業者へ売ることが可能です。

生産緑地の条件は「500㎡以上の大きさの農地」ですので、ディベロッパーとしては都心に広大な土地を確保できる事は、大きなメリットとなるのです。


生産緑地の所有者の選択肢は?

満期を迎えた生産緑地の所有者は、上記のようにディベロッパーへ宅地として農地を販売する人も多いでしょう。


そうなると、都心における宅地の供給過剰が懸念されます。

しかしながら、生産緑地の所有者の選択肢は「土地売却」だけではありません。


選択肢①:指定延長を選ぶケース

2020年に期限を迎えた生産緑地も、農業を継続したいと申し出れば、10年間の期間延長が可能です。

しかも、生産緑地はその後も10年毎に更新できるのです。


農業の後継者がいる場合であれば、この選択をする生産緑地の所有者も多いでしょう。

この場合は、東京都心での住宅の供給過多という懸念は無くなるでしょう。


選択肢②:農業の後継者がいないケース

生産緑地の農家も高齢化と後継者不足の状況にあるため、そもそも農業を継続できない農家も数多く存在します。

ある統計によると、後継者不足に悩む農業従事者は60%を超えます。


そのため指定延長ではなく、不動産ディベロッパーによる買い取りを希望する農家も出てくるでしょう。


選択肢③:賃貸経営を選ぶケース

土地を第三者に売却せず、自ら土地活用に乗り出すケースも考えられます。

生産緑地は好立地のロケーションの場合が多く、賃貸経営に向いている土地です。

また、賃貸アパート建築は相続税対策としても有効です。


しかしながら、土地の有効活用を名目としたサブリース契約が今後は社会問題化してくる可能性が高いです。

不動産業者とのサブリース契約には、注意が必要です。


東京オリンピック後の「大量相続時代」も供給過剰を後押しする!?


さらに東京オリンピック後、住宅マーケットは本格的に『多死・大量相続時代』到来の影響が出てくるでしょう。

戦中世代あるいは団塊世代で、2020年以降に大量の相続が発生します。

この世代の多くが住宅を所有していますが、子供や孫に相続されても実際には住まいとして活用されず、売却という判断をする相続人が多数となるでしょう。


東京の土地やマンションの価格は、都心一等地などの一部を除いて大幅に下落する可能性が高いといえるでしょう。


「わくわく不動産」は生産緑地の情報にアンテナを張っています!

東京都における生産緑地の規模が大きい世田谷区

その大きさは練馬区に次いで、2番目の規模となります。


先に説明してきたように、生産緑地の行方(ゆくえ)はどうなるか誰にも分からないのが現状(※2018年3月現在)です。


・宅地化され、大量の住居が供給され、不動産マーケットが暴落するのか?

・結局は、農地のままとなり大きな影響は何らないのか?


世田谷区に本拠を構えるわくわく不動産だからこそ、地元の情報には常にアンテナを張って最新の情報を入手しています。


2022年の前がマンションの売り時なのか否か。

お悩みの時は、わくわく不動産へご相談ください。


私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“売り主のエージェントに徹し、売り主様の物件が早期に高値で売却できることのサポートを最大限いたします。


「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。


(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)


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強引な営業は一切いたしません。



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【おわり】


備考:わくわく不動産を支持するお客様の声と評判

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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