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不動産の『囲い込み』問題への対策!良い不動産屋の特徴と選び方とは?

この記事をザックリいうと

 

『一部の悪質な不動産会社には気をつけて!』

『あなたのマンションが売れない理由は「物件の囲い込み」が理由かも!』

『物件の囲い込みをしない不動産会社の選び方を教えます!』

 

この記事の対象者

『親のマンションを急に相続して困っている!』

『マンションがなかなか売れなくて悩んでいる!』

『依頼した不動産会社を変えた方がいいのか迷っている!』

『大手の不動産会社に依頼すれば万全だと思い込んでる!』

 

 

また、世田谷でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

マンション売買のタイミングは急にやってくるのですから。

 

不動産のプロ集団が解説します!

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

世田谷エリアに特化した不動産のプロフェッショナルとして、一般の方々には難しい「マンション物件の売買&売却」に関する情報を本WEBサイトで公開していきます。

 

今回はマンション売却をあなたがする場合、どうやって適正な不動産会社を選ぶべきかを説明します。

 

また、一部の不動産会社の悪習である「物件の囲い込み」について説明していきます。

あなたのマンション物件が売れない理由は、もしかしたら「物件の囲い込み」が理由かもしれません。

 

【目次】

1.一般的な不動産業のビジネスモデルとは?

2.「双方代理」「両手取引」とは?

3.悪徳業者はどうやって「囲い込み」を実現するの?

4.「物件の囲い込み」を実現する悪質なテクニック①:レインズに登録しない

5.「物件の囲い込み」を実現する悪質なテクニック②:「商談中!」という虚偽の報告

6.「囲い込み」は顧客を欺く(あざむく)悪質な行為

7.マンション売却を大手不動産会社に依頼する弊害とは?

8.地元密着の地場の不動産会社に依頼するメリットとは?

追記:テレビ「ワールドビジネスサテライト」で証明された「囲い込みの実態」!

追記:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

9.なぜ「わくわく世田谷・不動産」を私達がオススメするのか?

 

一般的な不動産業のビジネスモデルとは?

不動産屋とは「仲介業」です。

顧客の「代理人」であり「エージェント」なのです。

顧客&依頼人の利益を最大化する使命を担うのがエージェントなのは、どの世界でも一緒です。

 

でも不動産業界は他の業界の「仲介業」「代理人」「エージェント業」とは異なる点があります。

それが「双方代理」という仕組みです。

 

 

詳しくは後述しますが、不動産業はマンションの売却を希望する「売り手」の代理人を担いながら、同時にマンション購入を希望する「買い手」の代理人を同時に担当することができるのです。

 

これを「双方代理」「両手取引」といいます。

 

「双方代理」「両手取引」とは?

 

 マンション売却の依頼を受けた不動産会社が、自らマンションの買い主(買い手)を探してきて契約に至ったとします。

これが「両手取引」と業界で呼ばれるものです。

 

「片手取引」契約時の報酬は?

もしマンション売却だけの仲介であれば、その手数料は一般的に「物件価格の3% + 6万円」となります。これを「片手取引」といいます。

 

「両手取引」契約時の報酬は?

 

売り主側のエージェントである不動産会社が仮に買い手の仲介もできれば、その手数料は一般的に「物件価格の6% + 12万円」となります。

これを「両手取引」「双方代理」といいます。

片手取引と比較して2倍の手数料収入を得ることができます。

 

「両手取引」「双方代理」自体は違法ではない!

「両手取引」「双方代理」が正しいプロセスで実現すれば、それは何の問題もありません。

しかし「両手取引」「双方代理」を実現するために、(不動産会社が)自社の利益を最優先し、無理やり「双方代理」を実現することは違法な行為です。

 

これを「物件の囲い込み」といいます。

これは違法な行為です。

民法上、宅建業法上の違反行為です。

そればかりでなく、売り主(売り手)である顧客の利益を損ねる行為でもあり、法的にも道義的にも問題があるのです。

コンプライアンス違反の悪質な行為です。

 

悪徳業者はどうやって「囲い込み」を実現するの?

この記事を読まれている一般の方は疑問に思うかもしれません。

そもそも他社(他の不動産会社)のお客様(買い手)が「物件に興味がある!」「買いたい!」と言ってきたら、それを拒否することは難しいのではないかと考えるでしょう。

 

不動産業界には「レインズ(REINS)」と呼ばれる、不動産会社の写真なら誰でも閲覧できる物件検索システムがあります。

売却物件はレインズにその情報を登録しなければなりません。

 

不動産会社は専任媒介契約を締結後に早急に「レインズ」に物件情報を登録するのがルールです。

すると売り主の物件が『新着物件情報』として、レインズを通じて全国の不動産会社に知らしめることが可能となります。

 

しかし、実態は全く異なります。「物件の囲い込み」を狙う悪徳業者は様々なテクニックを駆使するのです。

その手口をご紹介しましょう。

 

「物件の囲い込み」を実現する悪質なテクニック①:レインズに登録しない

物件の囲い込みを実現するには、そもそもレインズに物件を登録しないケースが考えられます。

もちろん違法であり、業界ルールに違反しています。

レインズへの登録義務を無視して情報を隠してしまい、自社内で両手仲介を狙います。

 

しかし、「未公開物件」「非公開物件」と呼ばれるものの一部は、意図的に不動産会社がレインズに登録せず、違法な両手取引を狙っているのかもしれません。

(※もちろん正しいプロセスを経た「未公開物件」も存在します。)

 

また一度レインズに掲載しても、すぐに物件情報を削除してしまうケースも考えられます。

客付け不動産会社(※買い手側の不動産会社)が問い合わせても、「既に買い手が見つかってしまった!」と嘘の対応をするケースもあります。

これも違法ですが、売り手である一般生活者はレインズを閲覧できないため、なかなか露見しないのが現状のようです。

 

「物件の囲い込み」を実現する悪質なテクニック②:「商談中!」という虚偽の報告 

レインズには物件を登録しても、他社から問い合わせがあった場合に「その物件は商談中です」とウソを言う不動産担当者もいます。

実際には引き合いや予約が入っていなくてもです。

この物件を自社で無理にでも売りたいためです。

双方代理の契約により2倍の契約手数料を手にするためです。

 

不動産屋にとっては、売り主の物件がすぐに売れなくても困らないのです。

なぜなら、そのマンション物件は不動産会社の在庫ではないからです。

在庫コストは全くかからないからです。

それならば、時間はかかったとしても自社で買い手を見つけてきたいという悪のインセンティブが働いてしまう傾向があるのです。

 

「囲い込み」は顧客を欺く(あざむく)悪質な行為

 

もちろん、不動産会社の顧客であるはずのマンションの売り主(売り手)は大きな損害を被ります。

物件の情報を意図的にレインズに掲載しなかったり、自分たちの会社だけで囲い込むことは、当然ながら物件の早期売却の機会を遅らせます。

 

「物件の囲い込み」は、マンション物件の売却のタイミングを遅らせるだけでなく、場合によっては物件価格を下落させ、金銭的にも売り主に損害を与える行為となるのです。

 

備考:「囲い込み」は欧米では違法な行為!

日本では合法な「囲い込み」。

しかし、欧米では原則的に禁止になっている国や州が多い。

 

両手仲介を認めると「囲い込み」を誘発しやすくなり、売り主の利益が損なわれます。

そして健全な不動産市場が形成されない結果となってしまいます。

 

ですから、本来であれば「両手取引」は原則的に禁止とすべきものなのです。

 

マンション売却を大手不動産会社に依頼する弊害とは?

これは一般論として聞いてください。

もちろん全ての大手の不動産会社に注意が必要というわけではありません。

 

でも物理的に大手不動産会社は「物件の囲い込み」をしやすい環境にいます。

売却物件を多く抱え、それと同時に買い主の候補者も数多く抱えている状況が存在するからです。

そのため「物件の囲い込み」を誘発しやすい環境にいるのは間違いないでしょう。

 

大手の不動産会社に頼めば「絶対に安心!」ではないところが、マンション売却の難しいところといえるでしょう。

 

地元密着の地場の不動産会社に依頼するメリットとは?

私(小野田コーイチ)は「規模の小さい地元エリア密着型の不動産会社」を推奨しています。

規模の大きくない地元の不動産会社は、必然的に周辺の不動産会社と連携し協調して不動産ビジネスを営んでいます。

 

そのため「信用」と「信頼」が第一です。

「物件の囲い込み」というコンプライアンス違反をするような会社は、業界で生きていけないのです。

また地元の相場価格や顧客情報を持っていることも、地元エリア密着型の不動産会社を選ぶメリットといえるでしょう。

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

追記:テレビ「ワールドビジネスサテライト」で証明された「囲い込みの実態」!

これまで業界内では「囲い込みは噂であり、そんなものは存在しない!」という建て前でしたが、ビジネス情報番組「ワールドビジネスサテライト」で、囲い込みの存在が暴露されました。

 

買い主側の不動産会社(客付け会社)が物件の在庫(空き状況)を売り主側の不動産会社(元付け会社)に電話で確認してみると・・・・・

 

 

 

今度は番組のレポーターが一般客を装い、物件の在庫(空き状況)を確認してみると・・・・。

 

 

明らかに矛盾した回答。

不動産会社が嘘をついていることは明確です。

 

 

小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「マンション囲い込み」をどう思いますか。 -

 

小山司法書士:実は、私も囲い込みを経験した事があります!

といっても、中古マンション購入の際なので、特に不利益はありませんでしたが・・・。

 

数年前に私は中古マンションを購入しました。

司法書士という職業柄、不動産に関する知識は、一般の方よりあると思っていますので、物件探しも不動産業者に頼り切りでなく、自分でほとんどやっていました。

 

そして、懇意にしている不動産業者に、内見希望の電話だけはお願いしていました。

いくつか物件を見たのですが、その際、やはり懇意にしていた不動産業者が物件の問合せをすると「商談中です」と言われたのです。

その後、私が直接電話してみると「内見可能」という事が2回ほどありました。

まさしく「物件の囲い込み」です。

某大手仲介業者でした。

 

私は、囲い込みの事を知っているので、さほど驚かなかったですが、正直、囲い込みされている物件を買いたいと思いませんでした。

 

対策としては、「両手取引になる場合は、契約前に教えて下さい」と仲介業者に言っておくと、牽制(けんせい)になって良いと思います。

それ以外の対策としては、売却の場合は大手の仲介業者を選ばないというのも選択の一つかと思います。

 

売却相談のご連絡先

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:不動産会社の選定ポイント/「誇大広告チラシ」には注意を!

あなたの郵便ポストには、こんな不動産会社のチラシが入っていたことがあるでしょう。

 

『このマンションのお部屋を探している人がいます!』

 

興味をもって、その不動産会社へ電話で問い合わせをしてしまうかもしれません。

でも、ほぼこのチラシは『誇大広告』で、実際にそんな買い手は実在しません。

売り主を見つけるための欺瞞的な行為です。

このような不誠実な不動産仲介会社への売却依頼は絶対に避けてください。

 

備考:あなたのマンションが売れない理由:不動産一括査定サイトを使って活動している

今回の特集では「物件の囲い込み」について説明しました。

このように通常のマンション売買サービスのなかには、不透明なサービスや売り手であるお客様に不利益をもたらす可能性が高いサービスが存在します。

 

そして、それは「物件の囲い込み」だけではありません。

その他にも「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」の問題が存在します。

「見積り一括サイト」の問題点やデメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

 

(過去記事:「見積り一括サイトの危険性とは?」)

 

備考:マンション売買以外にも「マンション買い取りサービス」も視野に入れてみて!

 

マンションを急に売却しなければならないケースや現金化を急ぐケースもあるでしょう。そういった時には「マンション買い取りサービス」も検討の余地があるでしょう。

実は不動産会社は「仲介会社」として、買い主を見つける通常のマンション売買の他にも、不動産会社自身が「買い主」となり、お客様のマンションを購入するケースがあるのです。

 

「マンション買い取り」のメリットは売却スピードの速さや売り主のプライバシー保護のメリット、売り主側がしなければならない煩雑なセールス活動が皆無な点、本来であれば売り主に課される瑕疵担保責任の免除等があげられます。

 

「マンション買い取りサービス」の概要やメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)

 

備考:マンションは売却すべきか?マンション経営を手がけるべきか?

マンションは売却すべきなのでしょうか?

マンション経営を手がけるべきなのでしょうか?

もちろん明確な回答は存在しません。

お互いのメリットとデメリットを理解して、総合的に判断すべきでしょう。

 

「マンション売却 vs 賃貸経営」に関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

(参考記事:『マンションの売却と賃貸を徹底比較!費用面やリスクなどメリットデメリットは?』)

 

備考:「囲いこみ」以外の不動産業界の悪習は『干す』&『値こなし』

何週間も客を案内せずに、『問い合わせが少ないです!』と売り主に報告することを、業界用語で『干す』といいます。

 

値こなし

そのあとに、販売価格を大幅に引き下げる提案をすることを『値こなし』と呼びます。

無理な高値を設定しており、なかなか売れることはありません。

不動産会社も積極的に広告宣伝をすることもありません。

 

そのまま数カ月が経過し、売り主が我慢できなくなったタイミングで「このままでは売れないので、価格を一気に値下げしましょう」と提案してきます。

 

時間をかけて「値」を「こなす」から「値こなし」と呼ばれます。

 

売り主の注意で不動産会社の悪質な行為を排除しましょう

このように、売り手を欺いて、挙句の果てに買取業者を使い安く買いたたいたて、大きく儲けようという悪徳不動産会社の存在には注意してください。

 

不動産会社のモラルが問われる行為ですが、売り主の側にも問題があるといえます。

他社より高い査定額を出してくれたという、それだけの理由で媒介契約を結んでしまう人が実際に多いのが現状です。

 

不動産会社の選定は慎重にしていきましょう。

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

備考:こちらの記事もオススメ

「一般媒介契約」を上手に活用することで“囲い込み”を防いで!!

「物件の囲い込み」を防ぐための手法は、前述のように様々な策があります。

そして「一般媒介契約」を上手に活用すると、不動産会社・各社を競わせることができるので、囲い込みを防ぐことも可能となります。

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?』)

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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売りこみ&しつこい営業は絶対にありません。