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『ホームインスペクション(住宅診断)』で中古マンションを高値で売却するテクニックとは?

この記事をザックリいうと

中古マンションの売買の市場が伸長しています。

首都圏の不動産マーケットにおいては、新築マンションの売買件数を上回っています。


中古マンションの売買が主流になると問題になってくるのが、その「品質保証」です。

そして、その課題を解決する制度となりえるのが『ホームインスペクション(住宅診断)』なのです。


従来は中古マンションの買い主側が、物件を購入する前におこなうことが主でした。


しかし近年では、売却のための有効な手段として、売り主側が前もって実施するケースが増えているのです。


売り主側が『ホームインスペクション(住宅診断)』を上手に活用することで買い主の不安を払拭し、売却のスピードアップにもつながり、高値でマンションを売却することも可能になってくるのです。


この記事の対象者

『そもそもホームインスペクションって何なの?』

『ホームインスペクションは絶対に実施しないといけないの?』

『ホームインスペクションを実施すると、マンションは売れやすくなるの?』



・・・という、疑問や悩みをお持ちの方が本記事の対象者です。

『ホームインスペクション』は今後、とても重要な概念となっていくでしょう。


新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。



【目次】

1.ホームインスペクション(住宅診断)とは?

2.ホームインスペクションのチェック項目とは?

3.ホームインスペクション(住宅診断)を導入するメリット

4.売り主も買い主も安心の保証〈既存住宅売買瑕疵保険〉

5.ホームインスペクションの相場価格

6.「わくわく不動産」でもホームインスペクションをお受けします!


私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


今回は、一般の方が馴染みのない「ホームインスペクション(住宅診断)」を誰にでも理解できるように分かりやすく、プロの不動産会社の視点から解説していきます。


ホームインスペクション(住宅診断)とは?

『ホームインスペクション』を日本語に直訳してみましょう。


◎ホーム → 住宅

◎インスペクション → 調査


つまり「家を調査する」ことです。

現状のマンションの状態を住宅診断士(ホームインスペクター)が調査し、専門家の立場からマンションの劣化状況や欠陥の有無を報告書にまとめ、必要があれば今後のアドバイスをする業務のことをいいます。


米国では、地域によっても違いはありますが、中古住宅の取引き件数の70~90%もの割合で、ホームインスペクションが実施されています。


中古住宅の取引きにおいては、既に常識となっているのです。近年、日本でも利用者が急速に増えはじめています。


■住宅診断士(ホームインスペクター)とは?

ホームインスペクターは「公認ホームインスペクター資格試験」に合格した有資格者です。


建築・不動産取引・住宅診断方法などに関する一定以上の知識を備えた専門家、「住宅診断のプロ」なのです。

住宅全体の劣化状況・欠陥をチェックし、メンテナンス箇所やメンテナンスの時期、概算費用などを中立な立場でアドバイスする専門家です。


住宅診断士(ホームインスペクター)はいわば、住宅のドクターであり、ホームインスペクションは住宅の健康診断といったところでしょう。


ホームインスペクションのチェック項目とは?

ホームインスペクションの検査項目は、実施する会社によって詳細は異なりますが、中古マンションの一般的なチェックポイントは、玄関・バルコニー・床・壁・天井・床下・天井裏・排水・共用部などでしょう。


精密水平器やオートレーザーなどの専門機器を使い、さまざまなポイントをチェックしていきます。


■室内(専有部分)

・壁・床・天井の割れ、剝がれ

・壁や柱の歪み、傾き

・床の傾き、きしみ

・床下・天井裏(ダクト)の破損、腐食

・鉄筋、鉄骨の露出

・雨漏り

・ドアやサッシの動作

・給排水管の詰まり、劣化、水漏れ

・給排気口の動作

・熱感知器の動作

・給湯器、換気扇など設備の動作


■共用部分

・外壁、屋根、バルコニーなどの割れ、剝がれ、雨水などの染み込み、鉄筋、鉄骨の露出

・床、階段の勾配不良、浮き、ひび割れ


このように、プロの目を通して何十項目にも及ぶチェックを行います。


マンションの売却活動の前にホームインスペクションを実施しておけば、物件の瑕疵(かし)を販売前のタイミングで発見することが可能となります。


売却に不利になるような不具合が見つかった場合も、事前に修繕やリフォームをしてから売却活動をすることができます。


後々、買主と問題が起こるリスクを避けることができる対策となるのです。


ホームインスペクションを実施したという事実は売買契約時の重要事項説明書に記載されます。


これにより、買い主に安心感を与えることにもつながるのです。


ホームインスペクションの『義務化』の流れ

2016年に法律が改正され、2018年4月より『ホームインスペクション(住宅診断)の実施の有無に関する説明』が義務化されることになりました。


ただし、この法改正は『ホームインスペクション(住宅診断)の実施』を義務化するものではありません。

あくまで、ホームインスペクション(住宅診断)を実施したのか否かを、売買契約書で記載し明示することが義務化されたものです。


ただ、これを機に「ホームインスペクション(住宅診断)」に対する認知度が上がり、その重要性に注目が集まるトレンドとなるのは間違いないでしょう。


ホームインスペクション(住宅診断)をすべき対象マンションは?

ホームインスペクションは全ての物件にオススメですが、特に古い「築古マンション」での実施をオススメします。


築20年を越えた古いマンションは、物件の表面上では分からない瑕疵(かし)がある可能性があります。


多くみられるのは、築年数の経過と共に給水配管の劣化が進み、水漏れなどの不具合がおこるケースです。


給水配管の水漏れは、階下の住戸にも大きな被害を与えかねません。


しかし普段の生活では目につきにくく、状況を把握するには専門家のチェックが必要となる場所です。


売却の際には、築年数の経過はデメリットになりがちな部分です。


しかし、ホームインスペクションをおこなったマンションであるということが、買い主に安心感を与える大きなメリットとなるでしょう。


ホームインスペクター(住宅診断士)の探し方

ホームインスペクター(住宅診断士)は、媒介契約を結ぶ不動産会社を経由して依頼してもよいでしょう。


もしご自身で探す場合は、日本ホームインスペクターズ協会の公式WEBサイトから探すことも可能です。

(日本ホームインスペクターズ協会の公式ホームページ)


ホームインスペクション(住宅診断)を導入するメリット

今後は認知度も上がり、ホームインスペクションを導入する売り主や買い主が増えるでしょう。

では、ホームインスペクションを導入するメリットを解説します。


メリット①:不動産取引のトラブルを回避できる

建物が劣化している中古マンションの売買においては、引き渡し後のトラブルも数多く発生します。


売り主は物件の瑕疵(かし)が見つかった場合、その問題点を解説する義務を買い主に対して負っています。

それが「瑕疵担保責任」です。


ホームインスペクションを売却前に実施しておけば、売り主は瑕疵担保責任を追及されるリスクを最小化できます。


■瑕疵担保責任とは?


不動産物件の欠点を「瑕疵(かし)」といいます。

通常の不動産売買の場合、売り手であるあなたは買い手に対して責任があります。

不動産に瑕疵があるなら、売却時に売り手はその瑕疵を明示する必要があるのです。


瑕疵があったとしても、買い手がそれに気づかず契約が成立することもあります。

しかし、売買契約後に瑕疵が発見される可能性もあります。

その場合、基本的には売り手が責任を負います。その瑕疵を補修したり、損害賠償請求に応じたりする義務を負います。


最悪の場合、売買契約が不履行になる場合も出てきます。


不動産物件の瑕疵の有無とそれへの対応はマンション物件を売ろうとするオーナー様の最大のリスクと呼んでいいでしょう。


(引用:【マンション売却後のトラブル】 買い主からクレームを受けないための対策とテクニックとは?)


メリット②:売り主のセールスポイントにつながる

売却活動中、既にホームインスペクションを実施済みであれば、購入検討者にホームインスペクションの報告書を確認してもらうことができます。


物件の見えない部分をプロが診断した証明は、買い主の不安を払拭する材料となります。不安の払拭=安心感によって、購入検討者の決断は早くなるものです。


他のライバル物件との差別化の意味でも、ホームインスペクションの導入は有効な対策になるでしょう。

「ホームインスペクションを実施済み」という事実を広告や内覧時のセールストークで最大限に活用してください。


メリット③:買い主の保護につながる

住宅という高額商材。

そして住宅は、専門性が高い商材です。


一般の素人にその品質の良し悪しは判断できない部分があります。

ホームインスペクションを実施済みの物件であれば、物件の目に見えない部分の劣化や問題点が可視化されているため、買い主にとっても安心です。

売り主も買主も安心の保証〈既存住宅売買瑕疵保険〉

中古マンションの引き渡し後に瑕疵が発覚し、買い主と売り主の間で補修をめぐるトラブルが起こることも少なくありません。


そのようなトラブルに備え、2010年に新しく導入された制度が〈既存住宅売買瑕疵保険〉です。


引き渡し後に見つかった瑕疵の補修費用を、国土交通省指定の保険法人が保証するという画期的な保険の制度です。


ただし、保証を受けられる対象住宅は、ホームインスペクションを実施済みであること、「新耐震基準」に適合していること、など一定の要件を満たしていることが必要になります。


既存住宅売買瑕疵保険は、ホームインスペクションをおこなう「検査機関」が保険に加入するのが特徴です。


売り主(または買い主)が、ホームインスペクション業者に住宅の検査・保証を依頼し、ホームインスペクション業者は住宅の検査と保険の加入申し込みをします。


申し込みを受けた保険法人は、その住宅が保険対象基準をクリアしているか検査をし、合格すると保険に加入することができます。


保険料は保険法人や保証の内容によって違いますが、検査を含めて5~10万円ほどになります。

※保険の加入申し込みができるのは、保険法人の登録を受けた業者に限られます。


ホームインスペクションの相場価格

まだまだ馴染みのない「ホームインスペクション」の制度。

その費用はどのくらいなのでしょうか。


一般的な相場は約5~10万円程度とされています。

使用する機械や調査領域によっても異なってきますので、まずは専門業者に見積りをとってみてください。


必要な時間は約2~3時間程度が一般的です。


調査が完了し、後日に正式な報告書を受け取る流れとなります。


報告書は、建物概要やホームインスペクションの概要、調査項目の詳細などが表記され、状況写真も盛り込みながらわかりやすいレポートを作成します。


通常、冊子の形態になって届けられます。


報告書は、購入検討者が物件を検討する際には、信頼性のある判断材料としての役割を果たします。


また、買主が購入後のリフォームや維持管理、メンテナンスをおこなう際には、物件の詳細なデータとして役立ちます。


「わくわく不動産」でもホームインスペクションをお受けします!

ホームインスペクションの導入は、前述のように売り主にも買い主にもメリットのある制度です。

今後は、中古マンション売買時のスタンダードな制度となっていくでしょう。


しかし、現状はまだマイナーな制度。

仮にホームインスペクションを実施したいなら、弊社わくわく不動産にご相談ください。

優良な専門業者をご紹介いたします。


私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“売り主のエージェントに徹し、売り主様の物件が早期に高値で売却できることのサポートを最大限いたします。

「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。


(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)



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【おわり】


こちらも注目サービス:ホームステージング

今回ご紹介してきた「ホームインスペクション」は、日本の不動産市場において新サービスとして導入が進んでいくでしょう。


同様に「ホームステージング」という日本においては新しいサービスも、今後の不動産売却においてスタンダードなサービスになっていく可能性があります。


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「ホームステージング」に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【ホームステージング】中古マンションを早期に高値で売却するテクニック』)


小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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