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【土地の売却】古民家で売る?更地で売る?~正しい戸建て売却ノウハウ~

この記事をザックリいうと

築30年以上の古い戸建て物件。

そのまま売るべきなのか?

それとも更地にしてから売るべきなのか?


不動産の素人である一般の方には、なかなかその判断はつかないと思います。

古い民家は解体して、更地にして「土地」として販売すべきなのでしょうか。


今回はそんな悩みについて解説していきましょう。



この記事の対象者

『古い家を売却する場合は、更地にしたほうが良いの?』

『更地にすることでのデメリットって何なの?』

『更地にする場合の留意点って何なんだろう?』


・・・という、疑問や悩みを持たれてる方が本記事の対象者です。


今回は「古い戸建て物件」保有者が対象の記事となっています。

東京都内全域で戸建て物件を保有している方も、今後の参考の意味で読んでみてください。



【目次】

1. 解体の判断基準

2. 更地で売るメリット

3. 家ごと売るメリット

4. 更地で売る場合の注意点

5. 更地で売る場合の注意点や懸念点

6. 家ごと売る場合の注意点や懸念点

7. 『家ごと売却』と『土地のみ販売』の両方で売りに出してみよう!


私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


本サイトは、一般の方が馴染みのない「不動産売買の専門的な知識」を誰にでも理解できるように分かりやすく、プロの不動産会社の視点から解説していきます。


解体の判断基準

築30年以上の築古物件の場合、「建物を解体して更地にした方が良い!」という意見をしばし耳にします。

では建物解体の判断基準は何でしょうか?


基準①:旧耐震基準の建物の場合

1981年6月より以前に建築確認を承認された建物は『旧耐震基準』の戸建て物件です。

そのため耐震性に劣り、買い主の購買意欲も減退します。


旧耐震基準の戸建て物件は、不動産マーケットでの需要も低いため解体した方が良いでしょう。


基準②:古民家としてデザイン的な価値がある場合

その一方で古い戸建て物件でも、解体しない方が良い物件もあります。

建物自体は古くても、デザイン的に「古民家の趣き・雰囲気」のあるデザインの物件には、一定のニーズが存在するからです。


古民家をリノベーションして住宅として住みたい人もいます。

古民家カフェ等の商業利用を希望する人もいるのです。


こういった場合、解体して更地にしてしまう事は損失になってしまいます。


基準③:解体費の目安

解体して更地にすべきか?

そのままで戸建てを売却すべきか?

その検討のためには「解体費の目安」の把握が必要です。


戸建て住宅を解体することには、莫大な費用がかかるとイメージする人もいますが、実はそれほど高額な費用は発生しません。


解体費用の相場感は・・・・


◎木造:3~6万/坪

◎鉄骨造:5~8万/坪

◎鉄筋コンクリート造:7~10万/坪


・・・程度が金額の目安となります。


上記が金額の目安ですが、個別の環境(解体作業のしやすさ/搬入のしやすさ/道の狭さ等)によって解体費は大きく異なってきますので、実際に業者に見積りをとってみてください。


更地で売るメリット

解体費の目安を把握したら、『更地にして土地だけを売る場合』と『家ごと売る場合』の両者のメリットとデメリットを比較していきましょう。


まずは『更地にして土地を売る場合』のメリットを確認していきましょう。


メリット①:購入希望者(買い手)が多いこと

更地のメリットは「用途に多様性がある」ことです。

戸建て住宅を建てる以外にもオフィスビルやマンションを建てる等の選択肢が広がります。


様々な用途を想定した人が買い手候補者になりますので、必然的に売りやすさはアップします。


メリット②:瑕疵担保責任を免責できる

築30年以上の古い一戸建て物件を売却した場合の懸念点は、物件の瑕疵(問題点)があった場合に、売り主がその瑕疵の責任を負うことです。


古い住宅なので、雨漏りやシロアリの被害も懸念されます。

建物を解体してしまえば、住宅の瑕疵担保責任を負う必要性が皆無になるのがメリットです。


家ごと売るメリット

では、次に「家ごと売るメリット」について説明していきましょう。


メリット:買い主が住宅ローンを利用できる

住宅ローンは住宅購入用の用途のローン商品となります。

土地のみを購入する場合、住宅ローンの融資を受けるのに様々な制限や手続きが必要となってきます。


古い戸建て住宅を購入する場合は、買い主は住宅ローンを問題なく利用することが可能となります。


また解体費用も住宅ローンは適用されません。

買い主が解体費用を負担する場合は、その分の現金を用意しておかなければなりません。


更地で売る場合の注意点や懸念点

前述のように「更地で土地を売るメリット」は数多くありますが、注意点や気を付けなければならない点もあります。


注意点①:固定資産税の増額

戸建て住宅を解体し更地にしてしまうと、『固定資産税』の額が高くなります。

住宅がなくなり更地になると、3~6倍も固定資産税が高くなってしまうのです。

理由は土地の固定資産税は、軽減措置が適用されなくなるためです。


注意点②:建物の再建築が不可能な場合がある

せっかく土地を購入したのに、新たに建物の再建築ができない場合があります。

「市街化調整区域」だったら、元々の住人以外は新たな再建築ができないケースがあります。


家ごと売る場合の注意点や懸念点

古い住宅ごと買う買い手は、購入後にリフォームやリノベーションをすることを前提にしています。

その時に、「この状態の家の場合、どのくらいのリノベーション費用がかかるのだろうか?」というのが心配事項&懸念材料となります。


そういった不安を払拭してあげるために、売り主側でリフォーム&リノベーション時の費用の目安を提示することができると、商談がスムーズに進みます。


あらかじめ売り主の側で業者へ見積りをとり、金額を把握しておくのが良いでしょう。


『家ごと売却』と『土地のみ販売』の両方で売りに出してみよう!

『家ごと売却』と『土地のみ販売』のどちらにもメリットとデメリットが存在します。


それならば、まずは現状の戸建て住宅で売却にチャレンジしてみるのも良いでしょう。

それで、どうしても売れないなら戸建て住宅を解体し更地にし販売するのも手です。


「わくわく不動産」で土地の売却を!

わくわく不動産では、マンションのみならず古い戸建て物件や土地の売却のご相談を受け付けています。


まずは、わくわく不動産の無料査定をご利用ください。

この場合、「見積り一括サイト」を使う事を弊社はオススメしていません

その理由は、正しい査定額が出てこない可能性や強引な営業行為を受ける可能性が高いためです。


「不動産一括サイトの弊害」に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』



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【おわり】

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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