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【マンション最上階】やっぱり売却に有利? ~そのメリット&デメリット~

この記事をザックリいうと

マンションの最上階は、中古マーケットにおいてもやはり人気です。

それだけ需要があることの証明でもあります。


中古マンションも新築マンションと同様に、上層階になるほど値段が高くなってきます。

眺望の良さを筆頭に様々なメリットがある「マンション最上階」ですが、常に高値で早期に売れるかというと、そういう訳でもありません。


マンション最上階には人気の理由となる多くのメリットが存在しますが、最上階ならではの欠点も存在するからです。


本記事では『マンション最上階のメリットとデメリット』について、説明していきます。


この記事の対象者

『眺望の良さ意外のマンション最上階のメリットってなに?』

『マンション最上階にデメリットなんてあるの?』

『マンション最上階なのに売れないことなんてあるの?』


・・・という、疑問や悩みを持たれてる方が本記事の対象者です。


人気のマンション最上階の物件。

でも、マンション最上階なら簡単に売却が可能という訳ではありません

それはなぜでしょうか。

今回はそんな疑問を持つ方を対象とした記事となります。


また、東京都内全域でマンション保有している方も、今後の参考の意味で目を通してみてください。



【目次】

1. マンション最上階のメリット

2. マンション最上階のデメリット

3. 『最上階=簡単に売れる』とは限らない

4. 『売れやすいマンション』とは?

5.『最上階の良さ』をアピールする

6. 「わくわく不動産」で見積り査定を!


私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


本サイトは、一般の方が馴染みのない「不動産売買の専門的な知識」を誰にでも理解できるように分かりやすく、プロの不動産会社の視点から解説していきます。


マンション最上階のメリット

マンション最上階のメリットは数多く存在します。

一般的なイメージでは「眺望の良さ」でしょうが、それ以外の最上階の物件の利点やメリットを紹介していきましょう。


メリット①:眺望が良い

マンション最上階の最大の魅力は「眺望の良さ」です。


リビングからの眺望の良さ・視界を遮るものが無い開放感は、マンションの最上階に住む醍醐味でしょう。


特に都心のタワーマンションなどでは、高層階や最上階の物件を購入するニーズは、「眺望を買うため」と言っても過言ではありません。


富士山が見える、スカイツリーや東京タワーが見える、都心の夜景が一望できるなど、ランドマーク的な名所を臨める借景があれば、さらに大きな付加価値となり、売却に有利な条件となるのです。


また、物件によっては、最上階の物件に付加価値を付けるため、広いバルコニーを設けた魅力的な部屋も数多く存在します。


メリット②:上の部屋からの騒音が無い

マンションのクレームやトラブルで多いモノが「隣人の騒音」です。


特に自分の部屋の上層階からの「生活音」が、騒音として問題になりやすいのです。


上階の住人がファミリーで小さい子供がいる、生活サイクルに違いがあり、深夜遅くに生活音がする等のケースです。


 自分が寝ている時間などは、玄関の扉の開け閉めや、廊下や部屋を歩く足音はもちろん、浴室やトイレなどの配管に水が流れる音が気になる場合もあります。


その点、最上階なら上の部屋からの騒音は皆無です。


洗濯物など、上の部屋から物が落下してくる心配もありません。


上階とのわずらわしさが無い環境で、静かな暮らしが約束されているのは、マンション最上階の大いなるメリットでしょう。


メリット③:天井が高い物件が多い

マンション最上階の部屋は、マンションの屋根からの熱を受けやすい構造となっています。

その熱を緩和するための熱対策として、最上階の部屋は天井を高い構造としているマンションが多い傾向にあります。


このような理由で、マンション最上階には天井の高い快適な物件が多いのが特徴です。


「天井が高い」ということで、断熱効果以外にも大きなメリットがあります。部屋が広く、開放的に感じる・高級感があるなど、部屋内部の視覚的に良い効果も生まれます。


物件によっては、天井の高い最上階だけ高さのあるハイサッシを使用して、より開放感と高級感を演出しているものも多くあります。


メリット④:風通しが良く快適

最上階は風通しも良いため、ダニやカビの発生を抑止する効果もあります。


また、マンションの最上階の高さであれば、蚊やハエなどの害虫も侵入しにくくなるのもメリットの1つです。


日当たりも風通しも良い、快適な環境が手に入ります。


メリット⑤:防犯やプライバシーの利点

周辺に同レベルの高い建物がなければ、カーテンを開けたままの生活も可能です。

対面する建物から部屋内をのぞかれることもありません。

他人の目線やプライバシーを心配しなくても良い事は、マンション最上階の住人のメリットです。


駅や商業施設に近く、利便性の高い好立地のマンションであれば、よりプライバシーの確保は難しくなるものです。

しかし、最上階であれば、利便性とプライバシーの両方を確保することが可能になるのです。


メリット⑥:資産価値が高い

中古マンションの販売価格においても、階数が高いほど査定額&販売価格は高くなります。

多くの人々が、その資産価値を認めている証拠です。


特別仕様にした最上階のペントハウスなどは、希少性の高さから資産価値が下がりにくくなります。

もちろん、価格的には他の部屋よりも高値になります。しかし、資産価値が目減りしにくい物件は、売却時のうたい文句としても、大いに有利になります。


ペントハウスではなくても、マンションの最上階の物件は希少です。

前述の数々の『マンション最上階ならではのメリット』がプレミアム感を醸成し、人気を集める要因となっているのです。


マンション最上階のデメリット

数多くのメリットが存在するマンション最上階の物件。

では、逆にデメリットは何でしょうか。

売却にマイナスの要素は存在するのでしょうか。


デメリット①:夏のシーズンは暑い

日当たりの良さは最上階のメリットですが、夏場は逆に暑すぎるためデメリットにもなります。


夏場はエアコンの利用頻度が上がり、光熱費が余分に発生するケースもあるようです。


マンションの構造に使用されるコンクリートは、一旦暖められるとなかなか冷えない蓄熱性があります。


外気に触れる面積の多い最上階の住戸は、夏の日中に直射でコンクリートが暖まり、蓄熱された熱気が夜になっても冷めずに、住戸内に伝わってしまうのです。


特に、築年数の 古いマンションは断熱が不十分なものも多いのが実情です。


しかし、マンションの断熱性能はここ10年ほどで大きく進歩しています。屋上の断熱構造にこだわった物件や、屋上の緑化で断熱に配慮した物件も多く登場しています。


また、最近はほとんどのマンションが、断熱効果の高い樹脂サッシや、複層ガラスの使用で断熱に配慮した設備になっています。


デメリット②:エレベーターの待ち時間の長さ

マンション最上階の住人にとって、日常生活での最大のストレスは『エレベーターの待ち時間の長さ』ではないでしょうか。


 通勤や通学で急いでいる時は、エレベーターの待ち時間にイライラする可能性があるでしょう。


マンションの階数や、設置されているエレベーターの機能によっても違いはありますが、概ね、最近のマンションのエレベーター速度は分速45mが主流です。タワーマンションなどでは、分速60mなど高速エレベーターを導入している物件もあります。


そうはいっても、最上階が40階のマンションでは、分速60mのエレベーターでも2分以上待たされます。


途中の階での乗り降りを考えれば、最上階での待ち時間はかなり長くなります。


高層階に住んでから、外出が億劫になってしまった、という人もいるほどです。


最上階に限らず、マンションを選ぶときには、戸数や階数に対するエレベーター数・エレベーターの昇降速度のチェックをすることが必要です。


 エレベーターの適正台数に関する法律はありませんが、50戸に一基が目安といわれています。


デメリット③:天災時のリスク

マンション最上階に住む場合は、天災時の対策を意識しておいた方が良いでしょう。


地震が起こった場合、免振構造や制震構造など特殊な構造のマンションでない限り、高層階は低層階に比べて、揺れによる影響が大きくなります。


家具や什器が倒れることを防ぐため固定しておく等の安全対策をとっておきましょう。


地震でエレベーターがストップした場合には、エレベーターの安全確認が終わるまで、非常階段を使って移動することになります。


電気の供給自体が止まってしまうなど、最悪のケースの場合、通勤・通学・買い物などの日常生活を、階段の昇降でおこなうことになります。


日用品や日常食の備蓄など、非常時の対策をしておけば安心です。


『最上階=簡単に売れる』とは限らない

前述のように、マンション最上階には様々なメリットがあります。

そのためプレミアム価格がつき、売り主も購入時は高い買い物をしたはずです。


そのためローン残債が多額に残っていると、値下げ対応もできないため売りづらい物件になってしまう可能性があります。


低層階と比較して高い販売価格で販売スタートすることは問題ありませんが、マンション最上階のメリットをしっかりと訴求できないと、購入希望者に『単に高い物件』と誤解されてしまいます。


また、マンション購入後に、周辺の環境が大きく変化した場合、売却のタイミングや売却価格の設定が難しくなることもあります。


例えば、、、、

・購入後に同等の高さのマンションが建設され、最上階であっても眺望や日当たりに影響が出てしまった

・近くに同じような広さ・グレードのマンションが新築されて、安い価格で販売されている

・隣接地に遊戯施設などができて、静かな環境が阻害された

など、売却にマイナスな条件が生じてしまったケースです。


そのような場合、売却には不動産流通に精通した経験値が必要になってきます。中古マンションの売却に長けた、信用できる不動産会社へ査定・売却を依頼しましょう。


『売れやすい』マンションとは?

「最上階」は人気が高く売却に有利なのは確かです。

しかし、マンション自体の価値がとても高く、人気のあるマンションの低層階と、マンション自体の価値が低い物件の最上階が同等の価格で販売されていたら、勝敗は明らかです。


中古マンションの中には、売却活動を始めてすぐに買い手がつく物件もあります。


中には、インターネットの広告やチラシを出しても全く反響が無く、売却に1年近くかかってしまった・・・という物件もあります。

では、「売れやすいマンション」の、要因とは何なのでしょう。


①  :立地が良いマンション

マンションの価値の中で、一番重要になるポイントです。最寄り駅主要駅で交通便がよい、駅までの距離が近い、生活や子育てに便利な環境、治安や環境がよいなどの立地条件は大切です。

「通勤・通学に便利で、生活しやすい場所」は、人気のあるマンションの立地条件です。

マンションから雨に濡れずに行ける駅直結の物件や、大型ショッピングモールなどが近い物件などは、マンションの価値も高いとされます。

反対に、最寄り駅に急行電車が止まらない、幹線道路沿いで騒音があるなどの物件は、敬遠される傾向があります。


②  :大手不動産会社のマンション

一般的に、大手デベロッパーのブランドマンションは、中古でも人気が高いものです。

建物の品質やデザインをはじめ、いざというときの補償の問題など、「安心感」を持てるのが、ブランドマンションの魅力でしょう。


大手不動産会社のマンションの場合、グループ企業が管理会社になっているケースがほとんどですので、管理体制も信頼が高いことがメリットです。

マンションの受付や掃除、設備の点検や管理、マンションの維持・修繕など。マンションでの生活が快適かどうかは、管理会社にかかってくると言ってもいいでしょう。


売却時にブランド力は有利に働くことも多く、広告やチラシに記載しておけば、アピールポイントの一つになります。


③  :共用施設の充実したマンション

マンションのエントランスに、来客用の応接スペースが設けられていたり、マンション内部に来客用の宿泊ルームや子供用のプレイスペースがあるなど、便利な共用施設があるマンションは人気があります。

しかし、ジムやプールなどの大掛かりな共用施設は、管理費が高くなるため、逆にデメリットになることも。


『最上階の良さ』をアピールする

最上階のマンションを有利に販売するには、最上階の良さを「視覚」でうったえていくのが効果的です。


最上階の最大のメリットである「眺望」を撮影して、広告やチラシに掲載しましょう。


公園や木々の緑が見渡せるのであれば、天気の良い昼真の景色を。ビル群が一望できるマンションなら夜景を撮影し、解放感あふれる眺望をアピールしましょう。


有名なランドマークが見える、花火が見えるなども、実際の写真を掲載した方が、よりリアルで伝わりやすいものです。フル活用しましょう。


「最上階」のマンションを有利に売却をするために、信頼できる不動産会社に査定を依頼し、誠実な販売パートナーを見つけてください。


「わくわく不動産」で見積り査定を!

マンション最上階の売却時はまず金額査定から。

この時に「見積り一括査定サイト」の活用はオススメではありません


複数社が競って媒介契約を結ぶことを狙うため、意図的に高い査定金額を提示するケースが散見されるからです。

また強引な営業行為が問題視されることも。


「不動産一括サイトの弊害」に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』


私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“売り主のエージェントに徹し、売り主様の物件が早期に高値で売却できることのサポートを最大限いたします。


「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。


(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)


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【おわり】


備考:タワーマンション売却も実は簡単ではない!?

人気のタワーマンション。

しかしながら、タワーマンションというだけでは、もはや簡単に売れる時代ではありません

タワーマンション売却に関する関連記事は下記をご覧ください。


『タワーマンションを早期売却すべき理由とは?|売却時の「5つの注意点」』


小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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