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【マンションの売却時】住宅ローンは繰り上げ返済すべきなの?~そのメリットとデメリット~

この記事をザックリいうと

これまで一般的に「住宅ローンは可能なかぎり繰り上げ返済すべき!」と言われてきました。

でも、“超・低金利”の現代でも、その公式は正しいのでしょうか。

 

今回は、繰り上げ返済のメリットとデメリットを解説していきましょう。

 

この記事の対象者

『ローン残債を減らすために、繰り上げ返済すべきなの?』

『繰り上げ返済をしない事のメリットって何なの?』

『現金を手元に残しておいた方が有利なの?』

 

 

・・・という、疑問や悩みを持たれてる方が本記事の対象者です。

 

マンション売却を近い将来、考えている人は「繰り上げ返済をすべきか否か」を疑問に持っているでしょう。

今回はそんな方を対象とした記事となります。

 

また、東京都内全域でマンションや戸建て物件を保有している方も、今後の参考の意味で目を通してみてください。

 

【目次】

1. 一括繰り上げ返済をするメリット(利点)

2. 一括繰り上げ返済をするデメリット(不利な点)

3. 一部繰り上げ返済をするメリット(利点)

4. 早期に売却するケースでは、繰り上げ返済すべき?

5. 長期的に売却するケースでは、繰り上げ返済すべき?

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

「住宅ローン」や「金利」に関しては、一般の方は馴染みがないのは当然です。

本サイトは、一般の方が馴染みのない「不動産売買の専門的な知識」を誰にでも理解できるように分かりやすく、プロの不動産会社の視点から解説していきます。

 

一括繰り上げ返済をするメリット(利点)

手元に現金の余裕がある方は、早めに繰り上げ返済をする人が多くいます。

また、昔から「繰り上げ返済のメリット」が語られてきました。

 

では、具体的な「一括繰り上げ返済」のメリットを見ていきましょう。

 

メリット①:金利の負担が無くなる

住宅は人が買うモノのなかでも最も高額なものの一つです。

当然、その金利金額も多額なものとなります。

 

その金利の負担が将来にわたり無くなるメリットがあります。

 

メリット②:売却しやすい

ローン残債が残っている場合、マンションの抵当権を抹消するために、ローン残債以上の販売価格でマンションを売却しなければなりません。

 

それにより住宅ローンを完済することで、ようやく自由にマンションを売却することが可能となります。

 

既に一括返済で住宅ローンを完済しているなら、ローン残債を気にすることなく気軽にマンション売却ができるのがメリットとなります。

 

メリット③:売買契約から決済の時間の圧縮

繰り上げ決済をすれば、金融機関の抵当権が抹消されています。

マンション売却が結成した後の決済関連の手続きが少なくなり、その期間を短縮できるメリットがあります。

 

一括繰り上げ返済をするデメリット(不利な点)

かつては「住宅ローンの一括繰り上げ返済=良いこと」という部分が強調されすぎていた面があります。

 

では、一括繰り上げ返済のデメリットを具体的に紹介してみましょう。

 

デメリット①:住宅ローンの恩恵を受けられない

現代は、空前の超・低金利の時代です。

その中でも「住宅ローン」は破格の低金利な金融商品です。

35年という長期で、これだけの低金利のローンを組めること自体がメリットとなります

 

住宅ローンを無理に繰り上げ返済しないで、住宅ローンを組んだままの方が、住宅ローンの恩恵を受けられるという考え方も可能です。

 

デメリット②:手元の現金が少なくなる

一括繰り上げ返済をすると、多額の現金が手元から無くなってしまいます。

余裕資金での支払いなら問題ありませんが、手元に置いておくべき現金まで無理に一括返済に充当するのは危険です。

 

デメリット③:団体信用保険の効力が無効になる

一括繰り上げ返済をしてしまえば、団体信用保険は失効します。

今まで毎月支払ってきた保険手数料が無駄になってしまいます。

 

デメリット④:金融機関への手数料が発生する

基本的に、一部繰り上げ返済の場合は、「手数料は無料」としている金融機関が多数です。

しかしながら、一括繰り上げ返済時には金融機関への手数料が数万円かかります。

(※各金融機関によって、手数料の金額は異なります。)

 

一部繰り上げ返済をするメリット(利点)

では、コツコツと一部の金額を少しずつ繰り上げ返済するメリットは何でしょうか。

具体的に見ていきましょう。

 

メリット①:ローン残債を減らせる

コツコツと繰り上げ返済を続けていると、ローン残債(※住宅ローンの残額)が減ります。

これにより、マンション売却のハードルが低くなるのが利点でしょう。

 

マンション売却は、ローン残債の額より高い金額での売却を目指すものです。

ローン残債の金額が売却価格を上回ってしまった場合、預貯金等の現金で不足金額を補填(ほてん)しない限り、金融機関の抵当権を抹消できないため、マンション売却は不可能となります。

 

最悪の場合、「任意売却」や「競売」でマンションを処分するしか選択肢がなくなり、多額の借金を背負うことにもなりかねません。

 

ローン残債の不足分を「住み替えローン(買い替えローン)」で充当するケースもありますが、「住み替えローン」はローン審査が厳しく、誰でも活用できるものではありません。

 

 

◎「任意売却」「競売」「住み替えローン」とは何か?

「任意売却」「競売」「住み替えローン」の概要と詳細につきまましては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【住宅ローン返済が苦しい時】任意売却?競売?住み替えローンか?』)

 

補足:「売却損」のケースは頭金の不足が原因の場合が大半!?

一説には「マンション売却者の8割は売却損をしている」という調査データも存在します。

こういったケースの場合、頭金なしのフルローンだったり、極端に頭金が少ないケースが大半です。

ローン残債を減らす努力こそが、売却益の出る正しいマンション売却術ということがいえるでしょう。

(参考記事:『【マンション売却で損失・赤字・大損】 税金・節税対策になる確定申告テクニック』)

 

メリット②:繰り上げ返済は「元本(元金)」に対する返済である

住宅ローン支払い開始時の返済額は主に金利部分の返済に適用されます。

ですから、元本の金額がなかなか減らないというカラクリとなっているのです。

 

ただ、コツコツと繰り上げ返済をした場合はどうでしょう。

繰り上げ返済した金額は、住宅ローンの元本部分に充当されるので、ローン残高を一気に減らすことが可能となります。

 

 

(※ただし、この考え方は金利が高かった過去の時代に、より有効な手法であった事は事実です。

現在の低金利時代では、それぞれの返済プランに沿って、コツコツと繰り上げ返済をすべきか否かを判断してください。)

 

補足:体験談:繰り上げ返済で売却前にローン完済した方へのインタビュー記事

実際に頭金を8割も用意し、その後もコツコツと繰り上げ返済をした方へインタビューしました。

この方は離婚によりマンションを手放しましたが、ローン返済のためマンションの事で夫婦間でのトラブルになることもなく、無事に新生活をスタートすることが可能となりました。

 

(インタビュー記事:『【体験談⑩】タワーマンション売却/売却益を出すための『資産価値』の見極め方』)

 

早期に売却するケースでは、繰り上げ返済すべき?

早期にマンションを売却するケースでは、繰り上げ返済を実施することをオススメします。

前述のようにローン残債を減らせるので、ローン残債以上の金額で売却するというハードルが低くなるのがメリットです。

 

繰り上げ返済の目標額としては、住宅ローン残債が周辺の不動産マーケット相場の金額より下回っていることです。

こうすれば、相場価格で売れた場合、ローン残債が残ることはありません。

 

長期的に売却するケースでは、繰り上げ返済すべき?

まだマンション売却の予定がないなら、無理に繰り上げ返済をする必要はないというのが筆者(小野田コーイチ)の見解です。

 

無理に一括返済をして手元の現金が無くなる事の方がリスクとなるからです。

もし、諸事情で多額の現金が必要となったらどうでしょう。

その場合、金融機関から借り入れる必要が出てきます。

 

そして、そのローンの金利は絶対に住宅ローンの金利より高いものとなります。

圧倒的に金利を優遇されている「住宅ローン」より低利の金融商品は存在しません。

 

そういう意味でも、ある程度の現金を手元に置いておくことこそが、経済合理性において優れた行為となるのです。

 

なぜ「わくわく世田谷・不動産」が売り主様に支持されるのか?

わくわく不動産は、単に不動産の売買のサポートをする不動産会社ではありません。

売主様や買主様の住宅ローンの相談やコンサルティングにも、積極的に応じる担当営業マンを有するのがわくわく不動産の特色です。

 

わくわく不動産では、マンション物件売却から法律問題のソリューション提供まで、トータルなサービスを一気通貫で提供することが可能です。

私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“売り主のエージェントに徹し、売り主様の物件が早期に高値で売却できることのサポートを最大限いたします。

 

「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

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強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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