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【住宅ローン返済が苦しい時】任意売却?競売?住み替えローンか?

この記事をザックリいうと

毎月の住宅ローンの返済が苦しい時、どうすべきでしょうか。

マンションを売却しても、多額の残債が残ってしまう状況ではマンション売却もできません。

 

そんな場合は任意売却が正しい道なのでしょうか?

競売が正しい道なのでしょうか?

住み替えローンを活用した新居探しが正しい道なのでしょうか。

 

それぞれの処方箋(しょほうせん)について、解説していきましょう。

 

この記事の対象者

 

『オーバーローンとは、どういう状態を意味するの?』

『オーバーローン状態だと、自由にマンション売却はできないの?』

『任意売却の競売に比べたメリットって何なの?』

 

 

・・・という疑問や悩みを持たれてる方が本記事の対象者です。

 

月々の住宅ローンの返済が苦しい状態の方が、今回の記事の対象者です。

また、東京都内全域でマンションや戸建て物件を保有している方も、今後の参考の意味で目を通してみてください。

 

【目次】

1. オーバーローンではマンションを売れない原因

2. オーバーローン状態の時は現金の用意を!

3. 任意売却について

4. 競売とは?

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

「任意売却」や「競売」に関しては、一般の方は馴染みがないのは当然です。

本サイトは、一般の方が馴染みのない「不動産売買の専門的な知識」を誰にでも理解できるように分かりやすく、プロの不動産会社の視点から解説していきます。

 

オーバーローンではマンションを売れない原因

マンションを売却しようと思っても、多額の「住宅ローン残債」が残っている人は数多く存在します。

では、『ローン残債』とは何でしょうか。

 

■ローン残債とは

 

まず「残債」についてご説明しましょう。

「残債」とは、銀行から住宅購入時に借り入れた住宅ローンのうち、まだ支払いの残っている借入金の残額のことです。

 

これを「ローン残債」といいます。

住宅ローンが完済していないマンションは厳密な意味でいうと、まだあなただけの所有物ではないのです。

 

「住宅ローン残債」のあるマンションは、そのままでは勝手に売却できません。

住宅ローンの支払いを完了しなければ、あなたの自由意志でマンション売却はできません。

 

(引用:『【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?』)

つまり、住宅ローンの未払い金額こそが「ローン残債」です。

「ローン残債」が残っている状態では、金融機関の抵当権が設定されているので、売主の自由意思で、マンション売却は不可能なのです。

 

住宅ローンを完済することで、ようやく抵当権は抹消(※消せる)ことが可能となるのです。

 

そもそも「オーバーローン」とは?

この「ローン残債」。

マンションを売却した価格より、ローン残債の金額が上回っている状態こそが『オーバーローン』です。

 

ローン残債(=住宅ローンの残額)が2,500万円あるので、売却価格が2,000万円の場合、それは『オーバーローン』状態であり、住宅ローンの完済はできません。

 

なぜ「オーバーローン」になりやすいの?

最初の頭金が少ない場合。

自己資金が少ない状況でマンションを購入すると、オーバーローンになりやすい傾向にあります。

フルローンでマンションを購入すると、「オーバーローン」に苦しめられる確率が上がるので注意してください。

 

次に、マンションの販売価格&資産価値が下落しやすいマンションを購入してしまうと、住宅ローンの返済スピード以上の速さで、マンション価値が下がってしまうので「オーバーローン」を招きやすくなります。

 

住宅ローンの返済は、最初のうちは利息分の比率が大きいため、なかなか住宅ローンの元本の金額は減りません。

しかしながら、マンションの資産価値は早いスピードで毀損(きそん)していく可能性が高いのです。

 

オーバーローン状態の時は現金の用意を!

オーバーローン状態でも、マンション売却が不可能な訳ではありません。

マンションを売却しても返済しきれないローン残債額(※住宅ローンの残額)を、預貯金などの現金で補填(ほてん)すれば、住宅ローンは完済できます。

 

マンション売却の代金で住宅ローンを完済できない場合、まず現金での補填を検討してみてください。

 

■まずは自己資金での補填の検討を

 

ローン残債の不足分を預貯金などの自己資金で返済できないかを、まずは検討してください。

「現金が必要!」といっても、消費者金融などの高金利サービスの利用は絶対にやめてください。

 

自己資金での返済が不可能な場合のみ「住み替えローン」の申込みを検討しましょう。

住み替えローンは住宅ローンですので、金利が低いのが特徴です。

 

(引用:『【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?』)

現金の用意が不可能な場合、金融機関の活用を検討してみましょう。

 

現金が用意できない場合:金融機関からの借り入れを(住み替えローン)

マンションを売却しても、ローン残債を返済できない場合。

その差額の金額を次の新居の住宅ローンと合切して『住み替えローン』として、新たに住宅ローンの融資を受けることができます。

 

ただし「住み替えローン」「買い替えローン」は審査基準が厳しいため、誰でも手軽に活用できる手法ではありません。

 

任意売却について

ローン残債が残ってしまう状態のマンション。

補填分を現金で用意できず、「住み替えローン」の審査にも落ちてしまったら、『任意売却』という手法が現実的かもしれません。

 

任意売却には、「競売」に比べて様々なメリットが存在します。

 

■任意売却のメリット

 

任意売却のマンション物件は一般市場に流通するので、その時の相場価格に近い金額で売ることが可能となります。

競売とは異なり、通常の不動産販売なので「内覧」が可能です。

よって多くの購入検討層へ訴求することが可能なため、高値での売却が可能なのです。

 

(引用:『マンションの任意売却?住宅ローン返済が苦しい人にオススメする3つのメリット』)

任意売却は、通常のマンション売却とほど同様の形態をとりますので「内覧」が可能です。

そのため数多くの買い手・候補者へ物件をアピールでき、高値での売却が可能になるのです。

 

任意売却しても借金は残ります!

高値で売れるため売主の借金が減らせることは、大きなメリットです。

ただし、任意売却でも生じるローン残債の不足分の返済義務は生じます。

 

ただ、返済プランは現実的で返済が可能なものにしてくれるケースが多いので、金融機関に相談してみましょう。

 

任意売却の条件(※対象者)

ただし、任意売却には条件があります。

住宅ローンの返済に苦しんでいたり、実際に滞納が起きている人のみが対象となります。

誰でも任意売却を活用できる訳ではありません。

 

任意売却のデメリット

住宅ローンに苦しむ人にとっては、メリットの多い「任意売却」という制度。

しかしながら、任意売却のデメリットも存在します。

 

任意売却を活用すると、ブラックリストに掲載されるデメリットがあります。

この金融事故情報は、5~10年はブラックリストに掲載されるので、その間はクレジットカードの作成や金融機関からの新たなローン申し込みは不可能となります。

 

競売とは?

競売は、抵当権をもった金融機関が裁判所に申し立てて、マンションを売却するものです。

競売になると、内覧ができないためプロの不動産事業社が買い手となります。

そのため市場価格より安い価格での売却となります。

 

また金融機関にとっても、裁判の煩雑な業務が生まれるためメリットは全くありません。

銀行側にとっても、競売をするくらいなら「任意売却」での清算のメリットの方が大きいのです。

 

■競売のデメリット

 

競売では、市場価格の6~7割くらいで買い叩かれてしまうデメリットがあります。

競売物件は「内覧ができない」ため、一般人の落札は難しく不動産業者が落札するケースがほとんどのためです。

 

安値での売却のため、残債も多く残ってしまうのが最大のデメリットです。

また競売したという事実が近所に知れ渡ってしまうため、プライバシー的な問題も発生します。

 

(引用:『マンションの任意売却?住宅ローン返済が苦しい人にオススメする3つのメリット』)

 

なぜ「わくわく世田谷・不動産」が売り主様に支持されるのか?

わくわく不動産には司法書士と弁護士が在籍しており、強力タッグチームを組んでいます。

不動産の売買は「任意売却」「競売」の案件を筆頭に、複雑な法律関連の専門的な知識が必要となってきます。

 

そして、わくわく不動産は“司法書士と弁護士が在籍する不動産会社”です。

 

わくわく不動産では、マンション物件売却から法律問題のソリューション提供まで、トータルなサービスを一気通貫で提供することが可能です。

 

私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“売り主のエージェントに徹し、売り主様の物件が早期に高値で売却できることのサポートを最大限いたします。

 

「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

 

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

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強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

 

備考:司法書士・小山毅のご紹介

わくわく不動産では、相続をはじめとする法律関係のトラブルにも不動産売買と一緒にトータル・サービスで対応するために、司法書士が在籍しています。

 

ゆえに、土地や建物の権利関係が複雑な物件でも、売り主と買い主の間の利害調整や交渉を円滑に進めることができます。

(※わくわく不動産の「法務相談ページ」はこちらから)

 

不動産のお悩みは、登記や相続等の法律の専門的な知識がないと対応できないケースが多々あります。

 

わくわく不動産では社内に司法書士がおり、物件相談から法律相談までワンストップに一気通貫で解決することが可能です。

(関連情報リンク:わくわく不動産:小山司法書士)

 

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代表的なものは、相続時の「名義変更」でしょう。

 

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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