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【体験談⑨】住宅ローン審査に落ちても、あわてないで!!~審査に落ちてもマンション売買は可能です~

この記事をザックリいうと

連載企画である、今回の「体験談」シリーズ

通常は、売り主様のリアルな体験やエピソードをインタビューしますが、今回は違います。

 

今回は“買い主様”へのインタビュー記事となります。

買い主の視点や心理を知ることは、きっと売り主のあなたの今後の売却活動の参考となるでしょう。

 

この記事の対象者

本サイトの読者は「これからマンションを売却する人」ですが、わくわく不動産ではもちろんマンション購入希望者の方の相談も、積極的にお受けしています。

 

今回のインタビュー記事は、売り主様&買い主様の両者にとって有益な情報となるでしょう。

 

私たち「わくわく不動産」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロの不動産エージェントとして、一般の方々が知識の少ない「マンション不動産物件の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

 

【目次】

1. 不動産会社の選定はどうしたの?

2. 事前に物件の情報収集が大切!

3. 内覧は『空室』が理想。でも居住中の内覧でも大丈夫です!

4. 住宅ローン審査に落ちても、あわてないで!!

5. まとめ:地元の不動産会社で正解でした!

 

不動産会社の選定はどうしたの?

 

- わくわく不動産の事は、どうやって知ったのですか。 -

 

加藤さん(仮名):もともと賃貸物件で、わくわく不動産さんにお世話になっていたんです。

 

 

- 何がキッカケで購入を決意されたのでしょうか。 -

 

加藤さん: もともと同棲をしていたんですが、正式に結婚することになりました。

それを契機にマンションの購入を本格的に検討しはじめました。

 

 

- 不動産会社の選定は、どうしたのでしょうか。 -

 

加藤さん: 賃貸物件でお世話になった時の、担当者(小野田)さんの印象が非常に良かったので、迷わずに“わくわく不動産”にお任せすることにしました。

 

 

売り主さんへのアドバイス:不動産会社選びは担当営業マン選び

『不動産会社選びは営業マン選び』といわれます。

担当者の人間性や相性が、とても重要になってきます。

 

不動産会社の担当営業マンの選定のポイントに関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

『中古マンションを高く売るために査定担当の不動産会社の『営業マンの質と実力』をチェックしよう!』

 

 

事前に物件の情報収集が大切!

 

- それで、不動産会社の店頭に足を運んだんですね。 -

 

加藤さん(仮名): いえ。違います。

不動産会社への訪問の前に、自分たちで情報収集をしましたね。

 

 

- 具体的には、どのような情報を集めたのでしょうか。 -

 

加藤さん: スーモ等の不動産ポータルサイトを閲覧して、自分たちの希望イメージに近しい物件の情報を集めましたね。

 

 

- なるほど。具体的な希望イメージや条件を最初にご自身で明確化されたんですね。 -

 

加藤さん: そうですね。

1LDKの間取りに絞り込みました。

近隣エリアの相場金額も大枠(おおわく)で把握できましたね。

 

 

売り主さんへのアドバイス:マイソク(販売用図面)やチラシの情報は豊富にすべし!

買い主&購入希望者は、WEBサイトやチラシの物件情報を細かくチェックしています。

写真や動画の内容が魅力的か否かが大切になってきます。

 

マイソク(販売用図面)チラシの作成は不動産会社が担当するものですが、売り主もその完成度をしっかりとチェックしましょう。

 

■販売用図面(マイソク)のクオリティは高いか?

 

業界用語で「マイソク」という販売用図面があります。

これは各社で様々なフォーマットなので、図面のクオリティに優劣の差が出やすいものです。

 

やる気のない不動産会社のマイソクは、簡単な間取りにコメントが1行だけ書いてある代物も存在します。

物件写真も可能なかぎり沢山の点数を掲載すべきですが、写真が1枚も使われていない簡素でチープなマイソクもあります。

マイソク(物件広告)には写真を多く使って、物件の魅力を伝えているかをチェックしてみてください。

 

マイソクは実際の購入検討者が見るものです。

売り主として「マイソクのクオリティ」をしっかりチェックする必要があります。

 

(引用:『【マンション売却】『売れ残り物件』になった時に売るノウハウと対策』)

■チラシの完成度のチェック

 

チラシ作成は不動産会社の担当ですが、「全ておまかせ!」にしてはいけません。

表記内容に誤りはないか、物件の写真やキャッチコピーは魅力的で購買意欲を刺激するクリエイティブになっているかをチェックしてください。

 

(引用:『マンション売却における適切な値下げのタイミングと売値設定とは?~スピード売却への案内ガイドブック~』)

 

 

内覧は『空室』が理想。でも居住中の内覧でも大丈夫です!

 

- 希望する物件は、すぐに見つかったのですか。 -

 

加藤さん(仮名): そうですね。

4件目の物件で決めました。

 

 

- それは早いですね。 -

 

加藤さん: 同じ日に4件を一気に回りました。

同じ日に内覧した方が、各物件の比較検討がしやすいですから。

 

 

- その物件は「空室」の状態だったのですか。 -

 

加藤さん(仮名): そうですね。

「空室」状態での内見でした。

だから、気兼ねなくクローゼットや様々な場所をチェックできましたね。

それで、その物件にしようと決めました。

 

 

 

 

売り主さんへのアドバイス:「住みながらの内覧」を上手に演出する方法

内覧は「空室」の状態の方が、売れやすいのは事実です。

内見者が売り主(居住者)に気を使うことなく、物件の隅々までチェックできるのが、その理由です。

 

しかしながら、もちろん「居住しながらの売却」も可能です。

そして、「空室」状態での内覧にはないメリットも実は存在しています。

 

■「住みながらのマンション売却」のメリット

 

不利に見える「住みながらのマンション売却」ですが、利点も沢山あります。

最大のメリットは「売り主に直接いろいろと話ができる/質問が直接できる」という点でしょう。

 

売り主からは実際のリアルな情報を入手できます。

近所に住んでいる人の隣人情報は、買い主にとってはとても重要です。

不動産屋も知らない周辺の環境情報をヒアリングできるのが最大のメリットです。

 

(引用:『【不動産売却】居住中のマンション売却活動の内覧・内見の成功する対応とポイントとコツは?』)

「住みながらの内覧テクニック」に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

 

(参考記事:『【不動産売却】居住中のマンション売却活動の内覧・内見の成功する対応とポイントとコツは?』)

 

住宅ローン審査に落ちても、あわてないで!!

 

- すると、とても円滑に取引は成立したのでしょうか。 -

 

加藤さん(仮名): 銀行の住宅ローンで問題が起きました。

事前に銀行の担当者レベルでは、住宅ローン審査の内諾をもらっていました。

それなのに、住宅ローンの本審査で落ちてしまったんです。

 

 

- ローン審査に落ちると、売買契約は破棄になるのでしょうか。 -

 

加藤さん: いえ。違う銀行で審査の再チャレンジをしましたね。

 

 

 

売り主さんへのアドバイス:住宅ローン審査に落ちた時の対処法

住宅ローン審査には『ローン条項』というものがあります。

この期間が、一般的に1カ月とされています。

ですので、その期間内にローン審査に受かれば良いわけです。

 

今回の場合、2つ目の銀行であっさり審査に通りました。

最優遇金利、いわゆる最も低い金利で審査をパスしたんです。

 

そのくらい各銀行によって、審査基準が違うんですね。

 

 

■住宅ローンの本審査を通らないと、売買契約は撤回!

 

住宅ローンの仮審査(事前審査)を通っていたとしても、本審査で落ちるケースもありますので、売り主は注意が必要です。契約は白紙となります。

仮に新居へ引っ越す予定を立てていたとしても、買い手の住宅ローン本審査の合格後にしてください。

 

■住宅ローン特約について

 

買い主が住宅ローンを利用する場合、ほぼ必ず「住宅ローン特約あり」となります。

「住宅ローン特約」とは、もし住宅ローンの審査に落ちた場合には、売買契約を白紙撤回しても何のペナルティも課されないというものです。

 

売り主にとっては、このローン審査期間中は「販売活動を一旦ストップ」しなければなりません。

仮に売り主がローン審査に落ちた場合、その時間的なロスは大きなものとなります。

 

(引用:『マンションの引き渡し時と入居の流れと注意点〜マンション売却のトラブル防止策〜』)

 

 

売り主さんへのアドバイス:審査に受かるための対策

やはり頭金は1円でも多い方が良いですね。

それと勤務先。勤続年数は長いにこした事はありませんが、一概に転職が不利とはいえません。

その転職がキャリアアップのためのポジティブなものだったら、問題ないでしょう。

 

 

備考:住宅ローン審査の流れ

住宅ローンを申し込み、融資を受けるまでの流れは、一般的に次の通りです。

まず、どの物件にするかを決めたら、不動産仲介会社を通じて売り主に購入の申し込みをして「仮押さえ」をしてもらいます。

 

これは、正式な売買契約ではありません。

その前に、住宅ローンを利用したい金融機関に『事前審査』を申し込みます。

事前審査では、申込書に書かれた申込者の年収や融資の希望額、借入期間などから、融資を行うかを判断します。

 

事前審査でOKが出たら、次に物件の不動産売買契約を交わし、その後、ローンの本審査を申し込んで審査を受けます。

 

その際には、収入が証明できる公的な書類なども提供します。

事前審査で申告した内容に誤りがなければ、たいていは本審査でもOKが出ますが、なかには何らかの理由によりNGとなるケースもあります。

 

まとめ:地元の不動産会社で正解でした!

 

- では、今回の売買の感想をお願いします。 -

 

加藤さん(仮名): やはり地元の不動産会社にして良かったですね。

住宅ローン審査などで様々な書類が必要になりましたが、不動産会社と自宅との距離も近かったので、それも負担になりませんでした。

 

そして対応もスピーディで助かりましたね。

 

- 最後に、売り主さんへのアドバイスはありますか。 -

 

加藤さん: やはり、買い主は物件情報の収集を入念に行います。

その時に、写真や物件の詳細情報がしっかり記載されていないと、その時点で候補から除外してしまいます。

 

ですので、マイソクやチラシの情報の作成には気を使うことをオススメします。

 

 

 

 

 

【インタビューおわり】

 

 

なぜ「わくわく不動産」がオススメなのか?

 

弊社・わくわく不動産は決して大きな規模の不動産会社ではありません。

だからこそ、わくわく不動産は「信用」と「クチコミ」を武器にしています。

 

そんな弊社が、やる気と誠意のない営業活動をしたとしましょう。

その悪い噂が命取りとなり、わくわく不動産は不動産業界で生きていけません。

 

不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客の利益の最大化を優先する、売り手のためのエージェント」となる不動産会社を選択しましょう。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?」)

 

【おわり】

 

備考:インタビュー記事バックナンバー一覧

◎【不動産売却体験談①】マンション売却で280万円の利益を出したプロの不動産運用のコツとは?

 

◎【不動産売却体験談②】マンション売却を成功させるかしこい不動産選びのポイントとは?

 

◎【体験談③】離婚でも任意売却せずに無事に物件売却に成功!

 

◎【体験談④】リゾートマンションの惨状って本当なの?~相続マンション売却のタイミングとは~

 

◎【体験談⑤】遺産相続での土地や物件の売却は司法書士のいる不動産会社へ相談を

 

◎【体験談⑥】地方都市や県外の遺産相続・土地売却の依頼も東京の不動産会社に依頼できます!

 

◎【体験談⑦】シロアリがいる古い戸建て物件(訳アリ物件)でも売却は可能なの?

 

◎【体験談⑧】賃貸経営は危険!戸建て物件は早期に売却すべし!

 

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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