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【体験談⑧】賃貸経営は危険!戸建て物件は早期に売却すべし!

体験談この記事をザックリいうと

「マンション売却」と「戸建て売却」は、どちらが難しいのでしょうか。

また「物件は売却すべき」なのか。

それとも「賃貸経営のオーナー」になるべきなのでしょうか。

 

今回は、不動産売却の様々な体験をしてきた奥山さん(仮名)にインタビューしながら、売却現場のリアルな声を紹介していきます。

 

この記事の対象者

本サイトのメイン・トピックは「マンション売却」です。

しかしながら、わくわく不動産ではもちろん戸建て物件や土地、郊外や地方の物件売却のご相談も可能です。

 

私(小野田コーイチ)の所属するわくわく不動産は、「マンション物件」「戸建て物件」も全力で販売してまいります。

 

今回のインタビュー記事は、戸建て物件の所有者の方にとって有益な情報となるはずです。

 

私たち「わくわく不動産」とは?

こんにちは。

私は世田谷、新宿、渋谷、港区エリアを中心に東京都内・全域の不動産情報を紹介する不動産エージェントである「わくわく不動産」小野田コーイチです。

 

プロの不動産エージェントとして、一般の方々が知識の少ない「戸建ての不動産物件の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

 

【目次】

1. 最初の売却:「新築マンション」から「戸建て」物件へ

2. バブル期なので簡単に売れ、売却益が出る結果に

3. 2回目の売却:戸建て物件の購入理由

4. 家計の収入減で所有物件を「賃貸経営」に

5. 大家さんの苦労:空室リスクや入居者トラブル

6. 賃貸経営を辞め、戸建ての売却を決意した理由

7. 「見積り一括サイト」を使って不動産会社を選定

8. 「買い取り業者」を利用して売却に成功!

 

最初の売却:「新築マンション」から「戸建て」物件へ

- 2回の売却経験をお持ちらしいですね。

まず最初のマンション売却のエピソードについて教えてください。 -

 

奥山さん(仮名):昭和63年に売却しました。

その3年前に新築で購入した3LDKのマンションでした。

 

 

- そのマンション購入の理由は何だったのでしょうか。 -

 

奥山さん:結婚して子供も既に2人いたので、賃貸生活を辞めてマンションを購入しました。

 

 

- その新築マンションを3年で売却するに至った理由を教えてください。 -

 

奥山さん: 新築マンションを購入した時は、そこに長く住むつもりでした。

でも子供がいたので、『庭のある戸建て』が欲しくなったんです。

 

 

- 「戸建て」の何に魅力を感じたのでしょうか。 -

 

奥山さん: やっぱり「庭」ですね。

マンションには無い最大の魅力だと思います。

 

 

 

 

 

バブル期なので簡単に売れ、売却益が出る結果に

 

- 不動産会社はどうやって決めたのでしょうか? -

 

奥山さん(仮名):住んでいた新築マンションのディベロッパーに声をかけました。

査定をしてもらったら、売却益が出そうだという事が分かりました。

 

 

- 実際の売却活動はどうだったのでしょうか。 -

 

奥山さん(仮名):すんなり売れましたね。

そして、しっかりと売却益も出ました。

販売期間は約2カ月で簡単に売れました。

やはりバブルの時代でしたから。

 

 

 

 

 

2回目の売却:戸建て物件の購入理由

 

- では、マンション売却をして購入した「戸建て」物件。

その物件の何が気に入ったのでしょうか。 -

 

奥山さん:駅から徒歩5分の立地ですね。

東南の角地(かどち)で、日当たりも良かったんです。

庭も広く、小学校も近い。

子育ての環境としては最高だと判断しました。

 

 

-物件のスペックを教えてください。 -

 

奥山さん:相模原市の物件です。

木造2階建て。4LDKの間取りの戸建てでした。

 

 

- その物件には、どれくらい住んでいたんでしょうか。 -

 

奥山さん:前回の新築マンションとは異なり、長く所有しました。

約27年です。

ただし27年間、その家にずっと住んでいた訳ではないんですよ。

 

 

 

 

 

家計の収入減で所有物件を「賃貸経営」に

 

- ずっと住んでいたわけではない?具体的にはどういう事でしょうか。 -

 

奥山さん:物件の購入と同タイミングで会社を退職し、独立しました。

しかし、独立後の事業がうまくいかず、収入減に陥ってしまったんですね。

住宅ローン返済も苦しい状況になったんです。

 

 

- それで、どういった対策をとったのでしょうか。 -

 

奥山さん:実の母の住む実家で暮らすことにしました。

そして購入した戸建て物件を賃貸で第三者に貸したんです。

 

 

- 大家さんの立場で賃貸経営をされたんですね。 -

 

奥山さん:そうです。

大家として、定期的な家賃収入を得ようと思ったんです。

 

 

- 戸建て物件の売却は検討しなかったのでしょうか。 -

 

奥山さん:当時はバブルが崩壊した時期でした。

右肩下がりに土地や建物の価値が落ちていました。

「売るに売れない」という苦しい状況だったんです。

 

 

 

 

 

大家さんの苦労:空室リスクや入居者トラブル

 

- 大家さんとして、賃貸経営をしていた時のエピソードを教えてください。 -

 

奥山さん:雨漏りが発生してしまったんです。

入居者の方が怒ってしまって、家賃を3カ月ほど払ってくれませんでした。

 

 

- 雨漏り修理は大変だといいますね。 -

 

奥山さん:屋根を根本から修理しなければなりませんでした。

修繕に約200万円もの大金が必要でした。

 

 

 

 

 

雨漏り修理なら「わくわく不動産」へ

雨漏り修理は、修繕業務の中でも最も難易度が高いものの一つです。

弊社・わくわく不動産では、関連会社において「雨漏り修正サービス」を提供しています。

365日・24時間対応で、急な雨漏りのトラブルをすぐに解決します。

 

(詳しくはこちら:『世田谷雨漏り修理リファーム隊』)

 

賃貸経営を辞め、戸建ての売却を決意した理由

 

- 大家さんとして、賃貸経営を辞めた理由を教えてください。 -

 

奥山さん:ある入居者の方に7年ほど賃貸してもらっていたんですが、その人が退去することになったんです。

退去後に部屋をチェックして驚いてしまいました。

 

 

- 何があったのでしょうか。 -

 

奥山さん:犬を飼っていたようで、家の中が汚れていたり傷だらけだったんです。

 

 

- そう対処されたのでしょうか。 -

 

奥山さん:管理を依頼している不動産会社へ相談しました。

でも、敷金以上の金額を入居者に請求するのは難しいと言われてしまったんです。

 

 

- それは困ってしまいますね。 -

 

奥山さん:そうですね。

不動産会社が積極的に動いてくれなかったのは、大いに不満でしたね。

そして「どうせなら売却したらどうでしょうか?」と不動産会社から提案されました。

ただし、その不動産会社の対応に不信感を感じていたので、その会社の提案は断りました。

 

 

 

 

ポイント:大家さんも不動産会社の選定は慎重に

管理料を支払っているのに満足な対応をしてくれない不動産会社は沢山あります。

賃貸経営では様々なトラブルが発生します。

怠慢な不動産会社は切り替えを検討してみてください。

 

◎大家さんにとっては、司法書士の在籍する不動産会社が安心!!

 

わくわく不動産は司法書士の在籍する不動産会社です。

賃貸オーナー様を巡る様々な法的トラブルのご相談も承ります。

めまぐるしく変わる不動産関連の法律にも最新の知識でコンサルティング可能です。

 

賃貸物件のトラブルでお悩みの賃貸オーナー様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

 

(引用:『【賃貸不動産屋の社長・覆面座談会】悪徳不動産には気をつけろ!見極め方や実際の手口など〜不動産業界裏話〜』)

 

「見積り一括サイト」を使って不動産会社を選定

 

- なるほど。それで売却を決意したのですね。

どういう手法で不動産会社を選択したのでしょうか。 -

 

奥山さん:見積り一括サイトを使いました。

 

 

- 見積り一括サイトの印象はいかがでしたか。-

 

奥山さん:5社から見積りをもらいました。

業者のクオリティは玉石混合な印象ですね。

 

とても高い金額を提示してくれる不動産会社や地元の情報に精通していない不動産会社もいましたね。

 

 

- そのなかで、不動産会社を選んだ基準は何だったのでしょうか。 -

 

奥山さん:地元の不動産マーケットや地場の相模原市の情報に精通していた会社だったからです。

そして、しっかりと査定金額の根拠を提示してくれた事が大きいですね。

 

ポイント:弊社は「一括サイト」の利用には反対です

弊社・わくわく不動産では「見積り一括サイト」の利用をオススメしません

媒介契約を取りたいがために「不当に高い査定金額」を意図的に提示してきたり、強引な営業行為をする悪徳業者が存在するからです。

 

「見積り一括サイトへの警鐘」に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』)

 

解説:査定金額の算出を担当営業マンが提示してくれるか?

査定金額は、高ければ良いというものではありません。

査定額の根拠として、レインズに掲載されている過去の取引事例から、販売価格や成約価格などの客観的な数字を挙げてくれるような担当営業マンなら、その査定金額も信用ができるでしょう。

 

仲介会社と売り主が結ぶ媒介契約の期間は3カ月であることから、約3カ月間で売ることを前提に、査定金額は算出されています。

 

「買い取り業者」を利用して売却に成功!

 

- 販売活動は、どうだったのでしょうか。 -

 

奥山さん:苦戦しましたね。

一年以上の期間を使いました。

3カ月単位で小刻みに価格を落としましたが、なかなか売れませんでした。

 

 

- 最終的にはどういう方が買い手になったんですか。 -

 

奥山さん:買い取り業者ですね。

建物の取り壊し費用も負担してくれるという条件だったので、その会社で快諾しました。

 

 

解説:どういう場合に「買い取り業者」に依頼すべきか?

不動産会社の査定価格は、あなたの所有する不動産と似たような物件の売買事例を基に、近隣で直近の1年ほどの間でいくらで取引されているかを算出したものです。

実際に、同じ地域にある同様の物件の売り出し価格ですので、不動産業者が仲介することで売却が可能だと考える現在の金額です。

 

もし、近隣で売り出し物件が数件あるにもかかわらず、1年以上全く売買事例がない状態が続いているとしたら危険信号です。

 

そんな場合は、マンション買い取り業者での買い取りも視野に入れてみましょう。

 

ポイント:買い取り業者を活用するメリット

マンション売却時は、買い取り業者の活用も検討の価値があります。

買い取り業者を活用するメリットは下記となります。

 

◎スピード売却が可能

◎現金化が早い

◎瑕疵担保責任が免責される

 

買い取り業者を活用することのメリットに関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)

 

なぜ「わくわく不動産」がオススメなのか?

 

不動産会社のなかには、今回のような誠意のなり怠慢な会社や担当営業マンも存在します。

 

しかしながら、私(小野田コーイチ)が在籍するわくわく不動産は、どんな物件も全力で販売します。

 

また大家様の管理物件の空室率の低下や入居者トラブルへの対処にも最大限の努力をいたします。

 

わくわく不動産は「信用」と「クチコミ」を武器にしている会社です。

そんな弊社が、やる気と誠意のない営業活動をしたとしましょう。

その悪い噂が命取りとなり、わくわく不動産は不動産業界で生きていけません。

 

不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客(売り主)の利益の最大化を優先する、売り手のためのエージェント」となる不動産会社を選択しましょう。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?」)

 

【おわり】

 

備考:ジワジワと下がる賃料の相場

今の日本の住宅は、全体としてかなりの供給過剰状態にあります。

近年、賃貸住宅のオーナーは、仲介業者に数カ月分の「広告料」を支払ったり、入居後の1カ月程度の賃料を無料にする『フリーレント』を条件にすることが当たり前となっています。

これは、実質的な賃料の値下げといえるでしょう。

賃料はジワジワと下がっているのです。

 

さらに、アベノミクス以後に売り出され、相続税対策と円安による外国人需要によって調子よく売れた都心や湾岸マンションが、今次々と賃貸市場に出てきています。

 

ただでさえダブつき気味の賃貸市場が、更に供給過剰となるのは確実です。

賃料の相場も更に下がることが懸念されます。

 

備考:インタビュー記事バックナンバー一覧

◎【不動産売却体験談①】マンション売却で280万円の利益を出したプロの不動産運用のコツとは?

 

◎【不動産売却体験談②】マンション売却を成功させるかしこい不動産選びのポイントとは?

 

◎【体験談③】離婚でも任意売却せずに無事に物件売却に成功!

 

◎【体験談④】リゾートマンションの惨状って本当なの?~相続マンション売却のタイミングとは~

 

◎【体験談⑤】遺産相続での土地や物件の売却は司法書士のいる不動産会社へ相談を

 

◎【体験談⑥】地方都市や県外の遺産相続・土地売却の依頼も東京の不動産会社に依頼できます!

 

◎【体験談⑦】シロアリがいる古い戸建て物件(訳アリ物件)でも売却は可能なの?

 

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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