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マンションを売却して一戸建てを購入したい人へ ~買い替えローンの活用を~

この記事をザックリいうと

お子さんの成長など、ライフステージの変化によりマンション住まいから、新たに一戸建てに住み替えを希望するケースがあります。

 

今回は「今はマンションに住んでいるけれど、いつか一戸建てを購入したい!」という人を対象に、マンションから一戸建てに買い替えるための基本的な知識をレクチャーしていきましょう。

 

この記事の対象者

『マンションに比べた一戸建てのメリットってなに?』

『住宅ローンが残っているのに新居の購入なんてできるの?』

『買い替えローンって、そもそもなに?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

 

【目次】

1. 一戸建てのメリット

2. 現状のマンションを売却するために/ローン残債について

3. 「見積り一括サイト」には注意が必要です!

4. 買い替えローンの活用を

5. マンションから新居の一戸建てに買い替える順番

6. わくわく不動産は「適正な査定」をしています!

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

一戸建てのメリット

マンションと一戸建てには、それぞれのメリットとデメリットが存在します。

では、マンションと比較した「一戸建てのメリット」とは何でしょうか。

 

一戸建てのメリット①:自分の意思だけで修繕や建て替えが可能

一戸建ては土地も建物も同じ所有者です。

そのため所有者の意思のみで自由に建て替えや修繕が可能です。

 

マンションは住民の合意形成が必要であり、意見がまとまらずに修繕ができずゴーストマンション化するデメリットが存在します。

 

一戸建てのメリット②:土地は資産価値が落ちにくい

建物は経年により資産価値が目減りしていきます。

しかしながら、土地は年月が経っても価値は落ちません。

戸建ては、古くなっても一定の資産価値を持つという性質があります。

 

マンションのデメリット:毎月のランニングコストが高額

マンションは、毎月のランニングコストが発生します。

代表的なものは下記のコスト項目となります。

 

◎管理費

◎修繕積立金

◎駐車場費用(※および駐車場管理費)

 

一例ですが「駐車場」はマンション管理において、負の遺産として今後は問題化していくでしょう。

 

■機械式駐車場に注意!

 

マンション管理組合にとって、悩ましい問題に「機械式駐車場」のメンテナンスがあります。

クルマ離れが進んだ現在、マンションの機械式駐車場を使っているマンション住人は、全体のごく一部でしょう。

 

ごく一部の利用者のための機械式駐車場の修繕&メンテナンスのために、マンション住人の全員が費用負担する必要があるのか。

管理組合総会でも賛否が分かれるでしょう。

 

しかし、メンテナンスを一定期間でしないと、スラム化したマンションになる可能性も高くなります。

大規模修繕時に機械式駐車場もメンテナンスするか否か、悩ましい問題となっています。

 

対策としては、将来的な稼働率の予測しづらい「駐車場」を別会計化すること。

他にも「駐車場を外部利用者に貸し出す」ことで、収益が生まれ駐車場の稼働率アップにつながります。

 

(引用:『【マンション売却と大規模修繕】 売るタイミングは修繕の前か後か?』)

このように、マンションの管理コストの問題は今後、全国で顕在化していくでしょう。

 

現状のマンションを売却するために/ローン残債について

住宅ローンが残ったマンションに住んでいる状態で、新たに一戸建ての新居を購入することは可能なのでしょうか。

 

結論からいうと可能です。

それには「ローン残債」「抵当権」「抵当権の抹消」というキーワードを理解する必要があります。

 

■ローン残債とは?

 

「残債」についてご説明しましょう。

「残債」とは、銀行から住宅購入時に借り入れた住宅ローンのうち、まだ支払いの残っている借入金の残額のことです。

これを「ローン残債」といいます。

 

住宅ローンが完済していないマンションは厳密な意味でいうと、まだあなただけの所有物ではないのです。

 

「住宅ローン残債」のあるマンションは、そのままでは勝手に売却できません。

住宅ローンの支払いを完了しなければ、あなたの自由意志でマンション売却はできません。

でも、実際はマンションの売却は可能です。そこでポイントとなるのが「抵当権(ていとうけん)」です。

 

(引用:『【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?』)

■抵当権とは?

 

では「抵当権」についてご説明しましょう。

住宅購入時、銀行から住宅ローンを借り入れますが、これは無担保での借金ではありません。銀行などの金融機関は、住宅ローン返済が滞った場合に備え、担保として住宅に抵当権を設定するのです。

 

所有マンションを売却する場合は、この「抵当権の抹消」と呼ばれる手続きが必要となるのです。

 

 

(引用:『【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?』)

■抵当権の抹消とは?

 

抵当権が外れないと、厳密にはマンションはあなたの所有物ではないため、勝手に売却することはできません。

そのため「抵当権を抹消」する必要がでてくるのです。

 

住宅ローンを完済することで、抵当権は抹消できます。

 

(引用:『【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?』)

 

売却金額とローン残債を比較する

住宅ローンの支払い完了(=抵当権の抹消)には、下記の3つのパターンがあります。

 

①    マンションの売却金額で住宅ローンを完遂するパターン

②    マンションの売却金額で住宅ローンの完遂はできないが、残額を預貯金で支払うパターン

③    「買い替えローン」を活用して、住宅ローンを完遂する

 

上記のどのパターンが自分に当てはまるのか調べてみましょう。

まず現在のローン残債額を把握してください。

 

次に住んでいるマンションの査定を依頼し、所有しているマンションがいくら程度で売れるのかをシミュレーションしてみましょう。

 

「見積り一括サイト」には注意が必要です!

マンション査定をし、所有するマンションの売却金額の相場感を知りたい場合、「見積り一括サイト」の活用には注意が必要です。

 

査定金額は、不動産会社がその金額で売れることを保証するものではありません。

媒介契約を結ぶために、意図的に高額の査定金額を提示する悪質な業者も存在します。

 

また「見積り一括サイト」の一部の不動産会社の強引な営業行為は問題になっています。

 

「見積り一括サイト/不動産一括サイトの危険性」に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』)

 

可能なら相見積もりを

可能であるなら、複数社から相見積もりをとってみましょう。

見積書のチェックポイントは下記となります。

 

■相見積もりで確認すべきこと

 

時として、査定金額に大きな隔たりがある場合も出てきます。

そんな時は、提示金額の根拠を質問してみましょう。

何を評価して、または何をマイナスポイントと評価して、この提示金額となったのかをヒアリングしてみるのです。

 

そこで納得できる確かな返答がない不動産会社とは専属媒介契約を締結することは避けた方が良いでしょう。

 

あなたのマンションの近隣エリアでの成約実績がどの程度あるかも確認してください。

近隣マンションでの販売実績が多い会社であれば、あなたの近隣エリアの不動産相場に精通した頼りがいのある不動産会社といえるでしょう。

 

(引用:『不動産一括査定サイトには要注意!マンション売却の査定には相見積もりをしよう!』)

 

買い替えローンの活用を

前述のように、ローンを完遂しなければ新居の一戸建てを購入することはできませんが、例外として『買い替えローン』を活用する手法があります。

 

「買い替えローン」とは?

現在のマンションのローン残債が残る場合でも、新居の一戸建ての住宅ローン額と合算してローンを組むことができるのが「買い替えローン」です。

 

ローンで借りる総額が大きくなるため、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しくなる特徴があります。

 

「買い替え特約」の活用も!

「現在の自宅マンションが売却できた場合に限り、新居の一戸建てを購入する」旨の条件を付けることが可能です。

 

買い替え特約の条件を付けられれば、安全な買い替えプランが実現するでしょう。

 

マンションから新居の一戸建てに買い替える順番

買い替えプランには大きく2つのパターンがあります。

それについて説明しましょう。

 

①    今のマンション売却が先か? → 売り先行

②    新しい新居の購入が先か? → 買い先行

 

売り先行」と「買い先行」の概要は下記のようになります。

 

■先に自分の物件を売るケース(売り先行)

 

次の新居の頭金を現在のマンションの売却金額で充当したい場合、この「売り先行」の販売方針を採用しましょう。

 

ただし、住んでいるマンションを先に売却してしまうのですから、新居の引き渡しが終わるまで一時的に仮り住まいが必要となります。

 

賃貸物件を新たに借りるにも注意が必要です。

悪質な不動産会社も存在します。

「おとり広告」や「架空請求」には注意してください。

 

(引用:『住み替え時の資金計画は慎重に ~売却金を次の新居の頭金にできるの?~』)

 

■先に新居を購入するケース(買い先行)

 

資金に余裕があれば「買い先行」が望ましいでしょう。

これなら、一時的な仮り住まいも不要です。

 

しかしながら、資金に余裕がある人でも、一時的にキャッシュフロー(資金繰り)が厳しくなるため「つなぎ融資(※後述)」を使うのが一般的です。

 

なぜ、キャッシュフロー(資金繰り)が厳しくなるのでしょうか?

 

それは、現状のマンションの住宅ローンを支払い、かつ新居の住宅ローンを支払う「ダブルローン」状態に一時的に陥ってしまうからです。

現在のマンションの売却益を新居の頭金にできないため、「ダブルローン」に加えて新居の頭金を現金で用意しなければなりません。

 

(引用:『住み替え時の資金計画は慎重に ~売却金を次の新居の頭金にできるの?~』)

 

わくわく不動産は「適正な査定」をしています!

査定を依頼する時に「見積り一括サイト」の利用はオススメできません。

根拠のない高額な査定で媒介契約を結んだり、強引な営業をする会社が存在するからです。

 

弊社わくわく不動産は、本当に売れると思われる「適正価格での査定」しか提出いたしません。

また、絶対に強引な営業行為はしません。

 

私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“売り主のエージェントに徹し、売り主様の物件が早期に高値で売却できることのサポートを最大限いたします。

インターネットによる広告出稿は当然ながら、地道なポスティング投函も積極的に展開していきます。

内覧の適切なアドバイスとサポートも徹底しています。

相続や離婚時の法律相談もお受けしています。

 

「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

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強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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