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【マンション売却】 仲介手数料:無料&半額サービスの会社はオススメなの?

この記事をザックリいうと

中古マンション売却は費用が高額になります。

それゆえ、不動産会社へ支払う「仲介手数料」の額も大きくなります。

 

近年、「仲介手数料無料のサービス」を提供する不動産会社が登場してきました。

こういった不動産会社を使うことは、総合的な視点でオトクなのでしょうか。

 

今回は、「仲介手数料が無料」「仲介手数料が半額」と打ち出す不動産会社へ依頼することの危険性とデメリットを説明していきましょう。

 

この記事の対象者

『仲介手数料がゼロ円なんて本当に安心してお願いできるの?』

『そもそも不動産会社はどうやって無料サービスを提供できるの?』

『クレームを受けた後の対策ってどうするの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

 

【目次】

1. 仲介手数料の概要

2. 仲介手数料・無料サービスのデメリット:物件の囲い込みが起きやすい

3. 仲介手数料・無料サービス:その他のデメリット

4. まとめ:マンション売買の依頼は「わくわく不動産」へ

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

仲介手数料の概要

中古マンション売却を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料は「宅地建物取引業法」により上限額を定められています。

 

◎上限額:仲介手数料(税抜き) = 売買価格の3% + 6万円

 

高額な売買のため、仲介手数料の額も高くなりがちですが、不動産売却サポートをする不動産会社の業務は多岐(たき)にわたります。

 

物件の販売活動を中心に、売買契約書の作成と締結。決済に引き渡し。登記移転。

これ以外にも物件の広告費は、基本的に不動産会社が負担します。

 

仲介手数料は上限額は定められていますが、その料率は不動産会社が自由に設定することが可能となります。

そのため「手数料無料サービス」を提供する不動産会社が登場してきたのです。

 

解約時の仲介手数料の支払い

不動産会社は成功報酬で仲介手数料を受け取ります。

仲介が成立しない場合は、1円たりとも不動産会社は料金を請求できません。

 

しかしながら、決済直前のタイミングで売り主や買い主の自分勝手な理由で解約された場合、不動産会社は一定の仲介手数料を受け取ることが可能です。

 

不動産会社は、売買契約書の成立時に仲介手数料の50%を受け取り、残金を決済の終了後に受け取るのが一般的です。

 

決済直前の契約解除の場合、売り主と買い主は下記のペナルティを負うことが一般的です。

 

■手付解除とは?

 

仮に、売買契約の成立後に、買い主が自分の都合で契約を破棄したいと考えたき、既に支払っていた「手付金」を放棄すれば、契約を解除することができます。

 

これが「手付解除」です。

 

買い主の都合で契約解除する場合を見てみましょう。

■買い主が解約するケース

 

最も多いのが、売買契約の成立後に「もっと良い物件が見つかったから、契約を破棄したい!」ケースです。

 

この場合、既に支払った手付金の返還を放棄することによって解約が可能となります。

「手付解除」の有効期間は一般的に契約締結後2週間程度が目安です。

 

売り主の都合で契約解除する場合を見てみましょう。

■売り主が解約するケース

 

もし売り主側が、売買契約の成立後に契約を破棄したい場合は「手付金の倍返し」が一般的です。

(※手付金が150万円だったケースでは、300万円となる計算です。)

(引用:『マンション売買時の『手付金』とは?知っておくべき仕組みと役割』)

 

仲介手数料は値引きが可能か?

仲介手数料の値引きは可能なのでしょうか?

結論からいうと、仲介手数料の値引き交渉はしない事が賢明です。

 

不動産会社の担当営業マンの心象を悪くしては、売れるものも売れなくなってしまいます。

仲介手数料の値引きよりも、高値で所有マンションを売却してもらった方が、売り主が得られる金額は大きくなるのです。

 

仲介手数料・無料サービスのデメリット:物件の囲い込みが起きやすい

仲介手数料を無料にできるビジネスのカラクリは何でしょうか。

そのヒントは「両手取引」にあります。

 

つまり、買い主から仲介手数料を得ることで「仲介手数料・無料サービス」を実現しているのです。

 

こうした会社は「仲介手数料・無料サービス」を打ち出すことで、専任媒介契約を締結し物件を確保します。

そして、自社で買い手を見つけることで、買い主からの仲介手数料を獲得するビジネスモデルなのです。

 

このため、自社で買い主を見つけなければ1円たりとも儲けは発生しません

それゆえ、物件を囲い込んで他社には紹介せず、「両手取引」をしようとします

 

「両手取引」とは、不動産仲介会社が「売り手」と「買い手」の双方から手数料を徴収する仕組み

仲介手数料が2倍になるため、これを悪用する不動産会社も存在します。

 

こういった悪徳業者は、自社が見つけた買い主を優先するために、物件の情報を隠したり、必要以上に安い価格で売却させようとします。

 

この行為は、売り主の物件の販売機会を逃す背任行為です。

売り主にとっては、大いなるデメリットとなるのです。

 

「物件の囲い込み」に関する詳細な情報は、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:「不動産の『囲い込み』問題への対策!良い不動産屋の特徴と選び方とは?」)

 

デメリット:レインズに登録しない/他社に紹介しない

「仲介手数料無料サービス」を打ち出している会社では、何が何でも買い主を自社で見つけなければ利益が生まれません。

 

不動産情報システム「レインズ」に掲載しないことで、物件を自社で囲い込んでしまう悪質な会社も存在します。

 

またレインズに登録したとしても、他社からの問い合わせがきても「既に自社で商談中」等とウソの報告をし、物件の囲い込みをする悪徳業者も存在します。

 

仲介手数料・無料サービス:その他のデメリット

大きくは前述の「物件の囲い込み」がデメリットとなります。

目先の「仲介手数料が無料」という餌(えさ)に飛びつくことで、販売期間が長期におよんだり、販売価格を大幅にディスカウントしなければならない事態となってしまうのです。

 

また、それ以外にも下記のようなデメリットも存在します。

 

デメリット:内覧などのサポート不足

内覧はマンション売却活動においても、最も重要なものの一つです。

この内覧を、人件費の削減を理由に、売り主に任せっきりになってる傾向もあるようです。

 

内覧での接客の巧拙で、売却価格は大きく違ってきます。

内覧をしっかりサポートしてくれない不動産会社では、「仲介手数料が無料」でも無意味でしょう。

 

「内覧の上手なテクニック」に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【不動産売却】居住中のマンション売却活動の内覧・内見の成功する対応とポイントとは?』)

 

デメリット:別な費目で費用を請求される

表面上は「手数料無料」と打ち出しつつ、「事務手数料」「業務手数料」等の別の内容の費目で手数料を請求されるケースもあります。

 

まとめ:マンション売買の依頼は「わくわく不動産」へ

今まで見てきたとおり「仲介手数料・無料サービス」はメリットよりデメリットが大きいサービスといえるでしょう。

 

「仲介手数料・無料サービス」を打ち出す会社は、不動産業界の中でも資金力や営業力、販売力のない不動産会社が大半です。

 

そんな会社に仲介を依頼しても、販売力がないため大幅な値下げを要求されたり、長期の不良在庫になってしまう可能性が高いのです。

 

不動産会社は「営業マンの質」で選んで!

不動産会社選びは「営業マン選び」といわれます。

私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“売り主のエージェントに徹し、両手取引は絶対にしない会社”です。

 

地域密着型のビジネスを営むわくわく不動産では、顧客(売り主)に誠意のない行為を行い、地域で悪い評判が立つことは自殺行為です。

 

「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

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強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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