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【マンション売却後のトラブル】 買い主からクレームを受けないための対策とテクニックとは?

この記事をザックリいうと

中古マンション売却は買い手が見つかり、物件を引き渡してゴールではありません。

売却後に買い主からクレームが発生することが少なくないのです。

 

では、マンション売却後のクレームやトラブルはどういったものが多いのでしょうか。

今回はクレームの主たる要因から、その解決方法まで解説していきます。

 

この記事の対象者

『マンション売却後にはどんなクレームやトラブルがあるの?』

『クレームを受けないためには、何をしておくべきなの?』

『クレームを受けた後の対策ってどうするの?』

 

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

 

【目次】

1. 売却後もトラブルは起こる!/瑕疵担保責任について

2. クレーム内容は設備機器が大半

3. 付帯設備表(売買契約書)の内容を精査しましょう!

4. 「瑕疵担保免責特約」を上手に活用しましょう!

5. 瑕疵担保責任が免責される「買い取り」も検討の余地あり

6. クレームの仲介には不動産会社の活用を

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

売却後もトラブルは起こる!/瑕疵担保責任について

なぜ、マンション売却後もクレームやトラブル処理を「売り主」は、しなければならないのでしょうか。

 

それは「瑕疵担保責任」といわれる責任を売り主は負っているからです。

物件に瑕疵(かし)があった場合、売り主には一定期間、修繕に応じる義務がありのです。

 

■瑕疵担保責任とは?

 

不動産物件の欠点を「瑕疵(かし)」といいます。

通常の不動産売買の場合、売り手であるあなたは買い手に対して責任があります。

不動産に瑕疵があるなら、売却時に売り手はその瑕疵を明示する必要があるのです。

 

瑕疵があったとしても、買い手がそれに気づかず契約が成立することもあります。

しかし、売買契約後に瑕疵が発見される可能性もあります。

その場合、基本的には売り手が責任を負います。その瑕疵を補修したり、損害賠償請求に応じたりする義務を負います。

最悪の場合、売買契約が不履行になる場合も出てきます。

 

不動産物件の瑕疵の有無とそれへの対応はマンション物件を売ろうとするオーナー様の最大のリスクと呼んでいいでしょう。

 

(引用:マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?)

ここで注意しておきたいのは、例え売り主側が「見えない瑕疵(かし)」を本当に気づいていなかった場合でも、売り主は買い主に対して瑕疵担保責任を負わなければならないという点です。

 

過去の地裁や高裁、最高裁の判例を見ても、買い主が購入後に不動産の問題や欠陥を見つけて、売り主が損害賠償に応じている事例は多々あります。

 

クレーム内容は設備機器が大半

マンション売却時は「告知義務」があり、様々な瑕疵(かし)について売り主へ説明しなければなりません。

 

事故物件であるか、隣人トラブルや騒音問題はないか。

「告知義務」の詳細に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

 

(参考記事:【マンション売却時の告知義務】 隣人トラブルや騒音問題。どこまで買主に知らせるべき?)

 

設備機器のクレームが大部分

中古マンション売買では、「告知義務」により、様々な瑕疵(かし)を事前に売り主に説明しておきます。

しかしながら、クレームとして圧倒的に多いのは「設備関連」のものです。

 

水道の水の量、バスの追い炊き機能の不具合など給排水や給湯設備を中心とした住宅設備の不具合に関するクレームとトラブル対応が大半なのです。

 

備考:「ホームインスペクション」の導入も検討を

新築マンションの場合は、10年間の保証が最初からついていますが、中古マンションの場合、そのマンションによって保証期間は様々です。

 

そこで中古マンション売買の強い味方となるのが「ホームインスペクション(=住宅診断)」です。

住宅に精通したプロフェッショナルが、第三者の視点からマンションをチェックしてくれるサービスとなります。

 

内装だけでなく、特に壁の裏側の配管類を確認できるので有益なサービスといえるでしょう。

費用も一般的に5~6万円程度が相場です。

 

付帯設備表(売買契約書)の内容を精査しましょう!

売買契約書の付帯資料として、現状のマンションの状態と各設備の所有権を記した「付帯設備表」を作成します。

 

この「付帯設備表」を活用することで、売却後の買い主からのクレームを最小化することが可能となります。

 

■付帯設備表とは?

 

マンション物件に付帯する設備を売り主が持っていくのか、部屋にそのまま残すのか。

キッチン周りの什器や設備関連、インターフォンやアンテナ等のインフラ設備関連。

譲渡してくれるのか。

 

撤去してくれるのか。

処分してくれるのか。

壊れているモノは修理してくれるのか。

曖昧な部分がないよう、付帯設備の責任と所有権について書類にまとめましょう。

 

これもトラブルに発展するケースが多いので、十分に注意してください。

 

(引用:『マンションの引き渡し時と入居の流れと注意点〜マンション売却のトラブル防止策〜』)

 

「付帯設備表」で客観的なエビデンスを残すこと

設備の故障関連でクレームを受けてトラブルになる場合、その設備の不具合が売却前からのものなのか、売却後の買い主の過失での故障なのかが争点になります。

 

でも、これを客観的に証明するのは難しいものです。

付帯設備表に詳細を記述したり、画像や映像でも売却前の物件状況を記録しておく事をオススメします。

 

引き渡し時に買い主と立ち合いチェックを行う

「マンションの引き渡し」とは、単なる鍵の受け渡しの儀式ではありません。

この日に、買い主と一緒に付帯設備の状態の確認や使用方法の説明をしましょう。

 

書類(付帯設備表)に記載しているから十分と考えず、丁寧に対応することが後々のクレームを防ぐことにつながるでしょう。

 

「瑕疵担保免責特約」を上手に活用しましょう!

売り主は一定期間、瑕疵担保責任の義務が生じます。

この期間に瑕疵(かし)が発見されると、売り主の負担での修繕などが必要になってくるのです。

 

ただし、この瑕疵担保責任は、特約で免責にすることも可能です。

それが「瑕疵担保免責特約」です。

 

■瑕疵担保免責とは?

 

購入後に買い主が売り主であるあなたに過剰な責任を求めてこないよう、契約書に「瑕疵担保責任免責」の条項を入れておけば、売り主であるあなたは安心です。

 

瑕疵担保責任とは、その物件に瑕疵(かし)、つまり欠陥や不具合があった場合に売り主がその修繕の責任を負うことです。

 

瑕疵担保責任は、一般的には「引き渡し」から約3カ月が標準的です。

古い住宅の場合は一切付けないで合意することも可能です。

売り主にすれば、契約後に面倒な請求をされる心配がありませんから安心です。

これを「瑕疵担保責任免責」といいます。

 

(引用:『不動産を相続した時のために知っておきたい!相続したマンションを早く売るべき理由、売る方法とは?』)

売却後のトラブルを避けたい場合、この瑕疵担保免責の特約を売買契約書に盛り込めるよう、買い主と話し合ってみてください。

 

瑕疵担保責任が免責される「買い取り」も検討の余地あり

「買い取り」は売却価格が低くなるというデメリットが存在しますが、多くのメリットも存在します。

まずは、「即時に現金化できる」ことがメリットでしょう。

不動産売却に関する煩雑な手間から解放されるシンプルさもメリットです。

 

そして「買い取り」の最大のメリットこそが、瑕疵担保責任が免責されることです。

 

「マンション買い取り」に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)

 

クレームの仲介には不動産会社の活用を

クレームが起きた時の買い主への対応は、仲介を依頼した不動産会社を経由して行いましょう。

 

この時に、不動産会社の対応に大きな違いが出てきます。

「売った後の事は知りません!」といった態度の不動産会社から、売却後のクレーム処理のサポートを真摯(しんし)に行う不動産会社まで様々です

私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“誠意をもってクレーム対応処理をする不動産会社”です。

地域密着型のビジネスを営むわくわく不動産では、顧客に誠意のない行為を行い、地域で悪い評判が立つことは自殺行為です。

 

「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

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強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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