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【悪質な不動産屋に注意】 マンション売却で詐欺を防ぐ基本的な知識まとめ

この記事をザックリいうと

「マンション売買の詐欺」なんて他人事だと思っていませんか?

毎年、不動産売買では多くの詐欺事件が起こっています。

 

しかしながら、マンション売却時の詐欺は似たような手口が大半です。

基本的な予備知識を持つだけで、詐欺を防げるものばかりです。

 

今回は、マンション売却における詐欺の手口と対処法を解説していきます。

 

この記事の対象者

『マンション売買時の詐欺ってどんなものがあるの?』

『詐欺にあったら、お金は戻ってくるの?』

『どうやったら詐欺を防ぐことができるの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

【目次】

1. 詐欺の手法①:登記移転時の詐欺

2. 詐欺の手法②:小切手&手形での詐欺

3. 詐欺の手法③:値こなし詐欺

4. 詐欺の手法④:物件の囲い込み

5. 司法書士のいる不動産会社「わくわく不動産」へ相談を

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

不動産会社には悪徳会社も存在します

全国には約12万社もの不動産会社があります。

少数ではありますが、その中には詐欺的な行為を働く不動産会社が存在するのも事実です。

 

不動産会社の過去の行政処分は、実はインターネットで簡単に調べられるのをご存知でしょうか。

 

■行政処分歴を確認

 

不動産会社は全国に約12万社も存在します。

そのなかで、毎年数多くの不動産会社が業務停止や免許取り消しのペナルティを受けていす。

これらの不動産会社は、宅地建物取引業法に違反した悪質な不動産会社といえるでしょう。

 

これらの行政処分の履歴は国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」でインターネットから確認することが可能です。

 

(リンク:国土交通省「ネガティブ情報等検索システム」)

 

(引用:『【東京のマンション売却】 正しい不動産会社の選び方 ~7つの選定基準~』)

 

詐欺の手法①:登記移転時の詐欺

マンション売却が決まったら、「登記(=所有権の変更)」と「決済(=代金の授受)」をして、引き渡しが完了します。

 

その際に「決済」が完了する前のタイミングで「登記の移転」を行い、第三者にマンションを転売してしまう詐欺被害が多く発生しています。

 

登記移転のために巧妙に売り主の印鑑証明書を入手しようとするのが、この詐欺の特徴です。

 

詐欺の防ぎ方:決済と登記は同タイミングで

詐欺師は決済の前のタイミングで、登記移転を先に行うことを提案してきます。

ですから、「決済」と「登記移転」は同タイミングで行うことを必須にすることで、このタイプの詐欺は防ぐことが可能となります。

 

実際に通常の不動産会社では「引き渡し日」を設定し、その日に決済と登記移転を1日で済ませるのが常識です。

 

また印鑑証明の管理を徹底してください。

「印鑑証明書」がなければ、詐欺師も登記移転を勝手に行うことは不可能です。

 

マンション売買における「引き渡し」の流れに関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(関連記事:『マンションの引き渡し時と入居の流れと注意点〜マンション売却のトラブル防止策〜』)

 

詐欺の手法②:小切手&手形での詐欺

こちらも代表的な詐欺の手法です。

「マンション売却の代金を小切手や手形で行いたい」という場合も気を付けてください。

 

小切手や手形は、意図的に「不渡り」にすることができます。

不渡りになれば、あなたが受け取った小切手や手形は無価値な代物となってしまいます。

 

詐欺の防ぎ方:支払いは「現金のみ」に

この詐欺の防ぎ方は簡単です。

相手が小切手や手形での支払いを求めて来ても、それに応じないことです。

 

マンション売却代金は必ず現金で受け取るようにしましょう。

 

詐欺の手法③:値こなし詐欺

これは厳密には詐欺ではありませんが、不動産業界の悪習です。

悪質な不動産会社は「不当に高い査定額」をだしてきます。

それに釣られて専任媒介契約をしてしまうと、「値こなし」の被害に合いやすくなります。

■「干す」&「値こなし」とは?

 

◎干す

 

何週間も客を意図的に案内せずに、『問い合わせが少ないです!』と売り主に報告することを、業界用語で『干す』といいます。

 

◎値こなし

 

そのあとに、販売価格を大幅に引き下げる提案をすることを『値こなし』と呼びます。

無理な高値を設定しており、なかなか売れることはありません。

不動産会社も積極的に広告宣伝をすることもありません。

 

そのまま数カ月が経過し、売り主が我慢できなくなったタイミングで「このままでは売れないので、価格を一気に値下げしましょう」と提案してきます。

 

時間をかけて「値」を「こなす」から「値こなし」と呼ばれます。

 

(引用:『不動産の『囲い込み』問題への対策!良い不動産屋の特徴と選び方とは?』)

「値こなし」をしてから、売りやすい売価にして仲介手数料を得る悪質な行為です。

また、買い取り業者へ買い取らせ、バックマージンを受け取る悪徳不動産会社も存在します。

 

詐欺の防ぎ方:一般媒介契約を上手に活用

最初から不動産会社の実力を判断するのは、不動産の素人には難しい行為です。

ですから、初めから「専任媒介契約」で1社の不動産会社を厳選する必要はありません

 

「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の相互のメリットを上手に組み合わせましょう。

 

■一般媒介契約のメリット:契約した各社を競争させることができる

 

「一般媒介契約」は複数の不動産会社へ仲介を依頼できます。

それぞれの不動産会社は、競合他社より先に仲介を成立させようとするインセンティブが働くため、競争原理が働き、“早期でのマンション売却の成功”につながる可能性があります。

「一般媒介契約」を上手に活用でき、各社が意欲的に動いてくれれば早期のマンション売却が可能となるのです。

 

(引用:『【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?』)

■一般媒介契約の上手な活用方法

 

そもそも最初から「専任媒介契約」を依頼するのはハードルが高い行為です。

マンションの売り手は基本的に素人であり、不動産情報に詳しいわけではありません。

 

そんな状況で、無理に1社の専任会社を絞り込むことはとても難しいことです。

まずは「一般媒介契約」で複数の不動産会社の対応の良さや販売能力の高さを観察することを私(小野田コーイチ)は推奨しています。

 

そこからベストの1社と「専任媒介契約」を締結してみてはいかがでしょうか。

 

理想の「専任媒介契約」会社を選択するうえでも、最初は「まずは一般媒介契約から活動スタートしてみる!」という流れを推奨します。

 

(引用:『【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?』)

 

詐欺の手法④:物件の囲い込み

これも詐欺罪にはあたりませんが、不動産業界の悪習です。

専任媒介契約を結んだ悪徳不動産会社は、自社の仲介手数料を2倍(両手取引)とするため、レインズに物件情報を登録しなかったり、他社の問い合わせを「既に商談中です!」等と意図的に断ってしまうのです。

 

「囲い込み」の実態とは?

「専任媒介契約」を結ぶと、レインズに登録しなければなりません。

レインズに登録されると、その物件は不動産業者なら誰でも見ることができます。

つまり、レインズに登録された物件は、全不動産業者が買い手を探してくれるのです。

 

でも、実際は異なります。

専任媒介契約の場合、レインズに登録するのは法律上の義務です。

違反すると罰則もあります。

ですので、悪徳業者もレインズには便宜的に物件を登録します。

 

すると、買い手を紹介しようという不動産会社が現れることになります。

その連絡を「ただいま他の商談中ですので・・・」と言って断ってしまうのです。

 

売り主と買い主の両方から仲介手数料を得るための行為が「物件の囲い込み」です。

 

詐欺の防ぎ方:中小規模の不動産会社は「囲い込み」のインセンティブが働きづらい

「物件の囲い込み」は、大手の不動産会社で頻発する傾向にあります。

なぜなら、買い手の顧客も探しやすい環境下にいるからです。

 

「両手仲介」は将来的に違法とすべき!

売り手は「高く売りたい」と考えます。

買い手は「安く買いたい」と考えます。

つまり利益相反の関係にあります。

 

民法では、利益相反関係にある両者の代理人になることは「双方代理」として禁止されています。

不動産仲介業者による「両手仲介」は、限りなく双方代理に近い行為です。

 

当然、法律で禁止されるべき状態ですが、現実はそうなっていません。

日本では完全に合法です。

しかし、欧米では原則禁止になっている国や州が多いのです。

 

「両手仲介」を認めると『囲い込み』行為を誘発しやすく、売り主の利益が損なわれます。

そして健全な不動産市場が形成されません。

将来的に、両手仲介は法律で禁止にすべきだと弊社は考えます。

 

■大手の不動産会社に依頼することの危険性

 

物理的に大手不動産会社は「物件の囲い込み」をしやすい環境にいます。

売却物件を多く抱え、それと同時に買い主の候補者も数多く抱えている状況が存在するからです。

そのため「物件の囲い込み」を誘発しやすい環境にいるのは間違いないでしょう。

 

大手の不動産会社に頼めば「絶対に安心!」ではないところが、マンション売却の難しいところといえるでしょう。

 

 

 

(引用:『不動産の「囲い込み」問題への対策!良い不動産屋の特徴と選び方とは?』)

 

■「囲い込み」を防ぐには中小規模の不動産会社に依頼すること

 

規模の大きくない地元の不動産会社は、必然的に周辺の不動産会社と連携し協調して不動産ビジネスを営んでいます。

 

そのため「信用」と「信頼」が第一です。

「物件の囲い込み」というコンプライアンス違反をするような会社は、業界で生きていけないのです。

 

(引用:『不動産の「囲い込み」問題への対策!良い不動産屋の特徴と選び方とは?』)

 

司法書士のいる不動産会社「わくわく不動産」へ相談を

「登記移転の詐欺」や「小切手の詐欺」に合わないためには、売買契約や引き渡し(決済)の場に司法書士を同席させるのが最も安全です。

 

私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、“司法書士の常駐する不動産会社”です。

相続や登記に関する法律相談も含めて、売却以外の領域も総合的にサポートできるのが、わくわく不動産なのです。

「売り主様の利益を最優先」「信用とクチコミで勝負」の弊社(わくわく不動産)には、お客様からの数多くの「感謝の手紙」が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:賃貸系不動産会社の悪徳業者にも注意を!

マンション売却後のタイミング。

次の新居が見つかるまで、一時的な「仮住まい」で賃貸物件に住むケースも出てきます。

 

賃貸系の不動産会社にも、悪質な業者は存在します。

退去時に架空請求をしてくる会社。

「おとり広告」で集客をする会社。

 

賃貸物件に一時的に「仮住まい」する方は、賃貸物件探しの前に下記の関連記事を参考にしてみてください。

(参考記事:『【賃貸不動産屋の社長・覆面座談会】悪徳不動産には気をつけろ!見極め方や実際の手口など〜不動産業界裏話〜』)

 

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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