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【マンション売却で損失・赤字・大損】 税金・節税対策になる確定申告テクニック

この記事をザックリいうと

マンション売却で実は多くの人は損失を出しています。

しかしながら、マンション売却自体は売却損でも税金をトータルで節税できる特例があるのを、ご存知でしょうか。

 

マンションの売却損は、確定申告をして税金の還付を受けましょう。

今回はマンション売却で損失を出した人が税制上で優遇される仕組みについて説明していきます。

 

この記事の対象者

『売却損の人も確定申告の必要ってあるの?』

『赤字だった人は、どんな税制上の優遇を受けられるの?』

『どうやったら節税が可能になるの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

【目次】

1. 8割の人が売却損を出しているという事実

2. 「売却益」と「売却損」の考え方

3. 実は「売却損」の人は確定申告は必須ではない

4. マンション売却損でも税制上の「特例」がある

5. 特例「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは?

6. 最大で4年間の節税が可能に

7. 損益通算の特例の適用には「確定申告」が必要

8. 売却後の節税相談も「わくわく不動産」へ

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

8割の人が売却損を出しているという事実

マンション売却をした人の8割以上が実は損失を出しているというデータがあります。

『社団法人 不動産流通経営協会』が行なった調査の結果です。

少し古い調査データにはなりますが、参考にはなると思います。

 

■自宅を売った人の84.8%が売却損をだしている

 

自宅から住み替えた69.5%が前の家を売却しており、このうち売却損が発生した世帯は84.8%に達しています。この売却損の金額は年々増加しており、「1千万円以上の損」が自宅を売却した世帯の64.3%にも及びます。

 

(出典:「成功する家の買い替え基礎講座<18> 自宅売却の損は1千万円以上!」)

 

なぜ売却損が増加している?

最近では、新築マンションを購入する際でも頭金を多額に用意する人が減りつつあります。

なかには100%住宅ローンで購入する人もいます。

 

つまり住宅ローン残高が多い状態で居住スタートする傾向にあります。

すると住宅ローン残高が減るペースと比べ、マンション価値の下落のペースが速くなってしまうのです。

 

「売却益」と「売却損」の考え方

まず前提として、税金は『売却額(売上)』ではなく『売却益(利益)』にかかります

まずはマンション売却後の確定申告の対象者について説明しましょう。

 

■「譲渡所得」の考え方

 

まずポイントとして、確定申告の対象となるのは「所得」です。

売上(売却価格)ではありません。

 

マンション取得費や仲介手数料を差し引いて、売却益(※利益が出た状態)がある場合に確定申告が必須となってくるのです。

 

マンション売却損(※利益がマイナスの状態)の場合は、譲渡所得がない訳ですから、確定申告は必須ではありません

 

(引用:『【マンション売却後の確定申告】売却益が出ても、売却損でも確定申告は必要?』)

 

譲渡所得の計算の仕方

「譲渡所得」とはマンション売却の売却価格ではありません。

譲渡所得(※売却益があるか否か)は、次の計算式で計算します。

 

 

 

■譲渡所得の計算式

 

◎課税譲渡所得 = ①:譲渡価格(販売額) - ②:取得費 - ③:譲渡費用

 

①    :譲渡価格 → マンションの販売価格、売却価格を指します。

②    :取得費 → 売却したマンションの購入金額です。(※正確には購入金額から減価償却費を控除した金額

③    :譲渡費用 → 不動産会社に支払った仲介手数料などの費用です。(※仲介手数料の上限は「売却価格の3% + 6万円」

 

この計算式がプラスになれば、売却益が出たこととなり「譲渡所得」を個人が得たと見なされます。

 

(引用:『【マンション売却後の確定申告】売却益が出ても、売却損でも確定申告は必要?』)

 

実は「売却損」の人は確定申告は必須ではない

確定申告は、マンション売却をした人の全てが必須ではありません。

■確定申告が必須の場合とは

 

◎売却益が出た人 → 確定申告が必須

◎売却損だった人 → 確定申告は必須ではない

(※ただし確定申告をした方が得する場合があるので注意が必要)

 

(引用:『【マンション売却後の確定申告】売却益が出ても、売却損でも確定申告は必要?』)

 

実は売却損(赤字)の人は確定申告は必須ではないのです。

しかしながら、後述するようにマンション売却で損失を出した人への税制上の優遇処置が用意されていますので、確定申告は是非ともすべきです。

 

マンション売却損でも税制上の「特例」がある

マンションを売却して損失が発生した場合でも、特例があります。

不動産の売却により発生した損失は、給与所得などの他の所得と「損益通算」することができ、結果として支払う所得税を少なくすることができます。

 

他の収入(本業の給与所得など)と合算し、トータルの税金が低くなるのです。

このため、マンション売却損の人も確定申告をすべきなのです。

 

特例「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは?

「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例とは、一定の要件の下、損失額について、他の所得との損益通算が認められています。

 

また、翌年以降3年以内の各年の総所得額からの繰越控除も認められているのです。

 

特例が認められるための適用要件とは?

①    :居住目的の住居の譲渡であることが必要。

②    :売却した物件が所有期間5年超であることが必要。

③    :譲渡の相手が親族や配偶者でないことが必要。

 

最大で4年間の節税が可能に

この制度を利用すれば、給与所得などと同時に確定申告をし、マンション売却での損失額をトータルの所得から差し引けます。

 

これにより、課税対象となる「総所得」が少なくなるため節税効果が生まれるのです。

 

「損益通算」しきれない損失を翌年以降に持ち越すことを『繰越控除』といいます。

この「繰越控除」が認められているので、確定申告をすることで所得税&住民税を最大4年間も無料にすることができます。

 

損益通算の特例の適用には「確定申告」が必要

上記の特例の適用のためには「確定申告」をする必要があります。

「住宅ローン控除」の申請なら、勤務先の会社で年末調整が可能ですが、この特例のためにはサラリーマンでも「確定申告」をしなければなりません。

 

「確定申告」の詳細に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

 

1. そもそも「確定申告」とは?

2. 確定申告をしなかった場合の罰則とは?

3. マンション売却後は全員が「確定申告」が必要なの?

4. 確定申告に必要な書類

5. 確定申告は税理士にお願いすべき?

6. 確定申告書の提出方法

7. まずは不動産会社の査定を!

 

これらに関して詳しく書いています。

(参考記事:『【マンション売却後の確定申告】売却益が出ても、売却損でも確定申告は必要?』)

 

売却後の節税相談も「わくわく不動産」へ

大手の不動産会社の営業マンは、数多くの顧客と営業ノルマを抱えており、売却後は「売りっぱなし!」で税金、節税の相談にも乗ってくれない傾向があるようです。

 

私(小野田コーイチ)が所属するわくわく不動産は、売り主様のエージェントに徹するため売却後の様々なご相談にも全力でお応えします。

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「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

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強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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