Original

【東京のマンション売却】 正しい不動産会社の選び方 ~7つの選定基準~

この記事をザックリいうと

マンション売却で最も重要なのは『不動産会社の選び方』ではないでしょうか。

①:不動産会社の選び方の概要

②:不動産会社を選定するための基準

③:不動産会社の具体的な選定方法


これらに関して、今回はご説明していきましょう。


この記事の対象者

『やっぱり大手の不動産会社にお願いした方がいいの?』

『一般媒介契約と専任媒介契約はどちらがおススメなの?』

『一度、不動産会社と契約してしまったら、不動産会社の変更はできないの?』


・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。


また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。


・中小の不動産会社がいいのか。

・大手の不動産会社がいいのか。

・一般媒介契約と専任媒介契約はどちらがオススメなのか。


今回は「正しい不動産会社の選び方」について解説していきましょう。



【目次】

1. 免許番号を確認

2. 行政処分歴を確認

3. 一括査定の危険な罠

4. 大手か中小の不動産会社か?

5. 媒介契約の種類/媒介契約の上手な活用方法

6. 不動産会社の変更タイミング

7. 「物件の囲い込み」をしない不動産会社を選んで


私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。



マンション売却に不動産会社が必要な理由①:住宅ローン審査

不動産は専門性の高い高額商材です。

「個人間の売買」も決して不可能ではありませんが、不動産会社の仲介がないと住宅ローンの審査が通らない場合が多いです。


■個人間売買のデメリット①:住宅ローン融資が受けられない


これは金融機関によってスタンスが異なりますが、個人売買では融資をOKしない金融機関は多いです。

買い手は一般的に住宅ローンを使っての支払いを考えているでしょうから、これは大きなデメリットです。


金融機関は、プロの不動産仲介会社が作成した「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」でなければ、住宅ローンの審査を通さないケースが多いのです。


多くの銀行で「重要事項説明書」の作成に関しては、宅建の資格を持つ人間の作成した書類の提出を求めてくるのです。


(参考記事:『不動産売買は個人間でもできる?個人間売買のメリット・デメリットとは?』)


マンション売却に不動産会社が必要な理由②:売買契約書の作成ハードル

また一般の素人(しろうと)の方に「売買契約書」の作成は難しいでしょう。

マンション売買においては、仲介の不動産会社が担当するのは必然となります。


個人間売買のデメリット②:書類作成のハードルが高い


不動産売買には「売買契約書」や「重要事項説明書」の作成が求められます。

そしてそういった書類作成を一般の人が行おうとすると、膨大な手間と時間がかかります。


インターネット時代になり、「売買契約書」や「重要事項説明書」の雛形(ひながた)となるテンプレートを手に入れること自体は簡単になりました。


それなりの体裁の「売買契約書」や「重要事項説明書」を一般の人も作成できる時代になりました。

しかし、それはその物件固有の重要な記載のヌケやモレがある不完全な契約書になっているでしょう。

(参考記事:『不動産売買は個人間でもできる?個人間売買のメリット・デメリットとは?』)

マンション売買には、不動産会社の仲介が不可欠なのです。

では、不動産会社はどうやって選定すれば良いのでしょうか。


免許番号を確認

宅地建物取引業者の免許番号の更新回数をチェックすることも指標のひとつです。

その不動産会社の社歴が分かるからです。

免許番号とは「東京都知事(1)第〇〇〇〇〇号」というように、各不動産会社が保有する番号のことです。


この「(1)」の数字が免許の更新回数を意味します。

5年ごとの更新が義務付けられており、この数字が大きいほど営業年数の長い社歴のある不動産会社であることが分かるのです。


もちろん「社歴が長い=良い不動産会社」とは限りませんが、選定基準のひとつにはなるでしょう。

(※各不動産会社のWEBサイトの会社概要に記載されています。)


免許番号はあくまで参考程度に

免許の番号が大きければ大きいほど、長く不動産事業を行っているということです。

このため、この数字を見れば「社歴が長いのか?新しい会社か?」が簡単に判断できます。

免許番号が「(1)」であれば、創業5年以内の会社です。


しかしながら、創業したばかりの不動産会社でも、良い仕事をしてくれる会社は沢山あります。

逆に伝統のある不動産会社の場合、古い体質で業界の最新動向に無頓着(むとんちゃく)な会社の場合もあるのです。


免許番号はあくまで『参考指標のひとつ』と考えましょう。


行政処分歴を確認

不動産会社は全国に約12万社も存在します。

そのなかで、毎年数多くの不動産会社が業務停止や免許取り消しのペナルティを受けています。

これらの不動産会社は、宅地建物取引業法に違反した悪質な不動産会社といえるでしょう。


これらの行政処分の履歴は国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」でインターネットから確認することが可能です。


(リンク:国土交通省「ネガティブ情報等検索システム」)

※上記システムでチェックできるのは、「2つ以上の都道府県に営業所がある不動産事業社」のみとなります。


一括査定の危険な罠

私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産では、一貫して「見積り一括サイト」の利用への注意喚起と危険性を訴えてきました。


媒介契約を結ぶために、根拠のない不当に高い査定額を出してくる不動産会社の姿勢は疑問です。

この時に提示される金額は「実際に売れることを確約された金額」ではないのです。


「専任媒介契約」を結びたい不動産会社が「意図的に相場よりもかなり高めの査定金額」を提示しているケースが多いのです。

不動産会社もその金額で売れるとは思っていない金額を査定金額で提示します。


専任契約を結べば、契約期間(※一般的に3カ月)は、あなたの物件の売買を仲介する権利が与えられているので、安い売買価格になってしまっても不動産会社へ確実に「仲介手数料」は入ってきます。


販売をスタートした後に「この金額では難しいので、値段を下げませんか?」と言い、ディスカウントする前提での査定金額なのです。

(引用:『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』)


一括査定会社の強引な営業には注意を

また強引な営業電話も問題となっています。

勤務時間中だろうが、しつこく電話がかかってくるというクレームをよく聞きます。

これは宅建業者としては、違法な行為となります。


不動産会社は一括査定サイトへ高額な広告料を支払っています。

広告料のモトを取るため、強引な営業で「専任媒介契約」を何としても取ろうと必死なのです。


顧客の事情を考慮せず、強引な電話営業ばかりしてくる一括サイト経由の不動産会社に私の友人は不信感も持ち、私が紹介した地元密着の不動産会社を紹介しました。


(引用:『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』)

インターネットの一括査定の不動産会社より、“顔の見える地元の不動産会社”が最良の選択であると、私たちは考えています。


大手か中小の不動産会社か?

これは一長一短あります。

しかしながら、駅から遠い等の「売りづらい物件」の場合、大手の不動産会社は熱心に営業をしてくれない傾向にあると私(小野田コーイチ)は感じています。


大手不動産会社のデメリットとは?

大手の不動産会社の営業マンは数多くの案件と営業ノルマを抱えているため、どうしても「売りやすい物件」に注力することとなります。


売り主の中には、『大手の不動産会社であれば、しっかり仕事してくれるだろう!』と無条件に信頼してしまう人もいます。

しかし、大手の不動産会社には、売却の依頼が数多く集まります。

扱う物件が多くなれば、個々の物件にかけられる時間や労力が限られてしまうでしょう。


『大手だから』『有名だから』という理由で不動産会社を選んでも、その担当者が売り主の思いを積極的に汲み取ってくれるとは限りません。


中小の不動産会社のメリットとは?

数多くの売り主を抱えて、顧客の要望のヒアリングがおざなりになってしまう大手より、相対でじっくりとコミュニケーションが取れる“顔の見える中小の不動産会社”がオススメです。


中小の不動産会社は「地元の信用」と「口コミ」が生命線です。

「売りづらい物件」だからといって、不誠実な営業活動をしていれば地元で悪評が立ち、弊社のような中小の不動産会社は生きていくことができません。


そのため中小の不動産会社は、売り主様の不利益になるような「根拠のない高値の査定金額の提示」や「物件の囲い込み」をしない傾向にあります。


またエリア特性を熟知しているのも、中小の地元の不動産会社の強みです。

よく「買い手は物件の半径500メートル以内にいる」と言われるように、実は売却物件の近所に住んでいる方が最も有望な買い手候補なのです。



こういった観点からも、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産中小の不動産会社を推奨しています。


(参考記事:『なぜ中小の不動産会社がオススメなのか?』)


企業規模の大小は関係ない!?

昔であれば、店頭への張り紙や広告、業者ネットワークのスケールメリットのある大手の不動産会社には一定の優位性がありました。

しかしながら現在の不動産会社は、「レインズ(不動産流通標準情報システム)というオンライン・システムを利用するのが一般的です。

レインズは不動産業者専用の不動産売買物件の検索サイトで、全国の不動産売買情報をすぐに取得することが可能なため、不動産売買における企業規模の大小は基本的に関係なくなったといえるでしょう。



媒介契約の種類/媒介契約の上手な活用方法

不動産会社との契約形態には3種類あります


①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任契約


一般的な不動産会社は「専任媒介契約」の締結を迫ってくるでしょう。

ですが、私(小野田コーイチ)がオススメするのは『まずは一般媒介契約を!』というものです


一般媒介契約で複数社の営業活動や販売方針を比較することができ、かつ各社を競わせることができるのがメリットです。


■「一般媒介」からスタートするメリット


マンションの売り手は基本的に素人であり、不動産情報に詳しいわけではありません。


そんな状況で、無理に1社の専任会社を絞り込むことはとても難しいことです。

まずは「一般媒介契約」で複数の不動産会社の対応の良さや販売能力の高さを観察することを私(小野田コーイチ)は推奨しています。


そこからベストの1社と「専任媒介契約」を締結してみてはいかがでしょうか。


理想の「専任媒介契約」会社を選択するうえでも、最初は「まずは一般媒介契約から活動スタートしてみる!」という流れを推奨します。


(参考記事:『【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?』)


一般媒介契約でも頑張るのが「わくわく不動産」です

一般的に不動産会社は一般媒介契約を嫌がります。

広告費をかけても他の不動産会社で契約が決まってしまえば、コストが無駄になるからです。

そのため、一般媒介契約では全く販売活動をしない不動産会社も存在します。


■不動産業界のセカンド・オピニオンとしてのプライド


不動産会社の立場からすると「専任媒介契約の方がありがたい」のは事実です。

でも、そんななかでも「一般媒介契約」でも頑張ってくれる不動産会社は存在します。


それが「わくわく世田谷・不動産」です。

わくわく不動産は、“不動産会社のセカンド・オピニオン”を目指す会社です。


不動産会社にも医学の様な「セカンド・オピニオン」が必要な時代です。

一般媒介契約でアドバイザー的に有益な不動産情報をご提供します。

(引用:『【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?』)



「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のそれぞれのメリットを上手に活用しましょう。

「専任媒介契約」に関する参考記事は下記をご覧ください。


■参考記事

(参考記事:『【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?

(参考記事:『専任媒介契約の「3つの特徴」とは?媒介契約を選ぶコツをご紹介!』)



不動産会社の変更タイミング

平均的なマンション売却期間は「約3カ月」といわれています。

この「3カ月」は不動産会社との契約期間とも一致しますので、ここで不動産会社を変更すべきか否かの判断をしましょう。


マンションの売却は、一概には言えませんが「平均で約3カ月」といわれています。

不動産会社を見直す基準として「3カ月」というタームを利用しましょう。


媒介契約は基本的に3カ月での更新のため、ここで違う不動産会社に切り変えたり、一般媒介契約に変更することも可能です。


(引用:『マンションを売るタイミングはいつ?中古マンションが売れない理由と売却を成功させるコツ!』)

専任媒介契約を締結後に不動産会社の営業スタンスに不満でも、3カ月の契約期間が切れるのを待つのが通例です。

契約途中での契約解除も不可能ではありませんが、広告コスト等を違約金として請求される場合があるので注意が必要です。


「物件の囲い込み」をしない不動産会社を選んで

大手の不動産会社だからといって、あなたにとって「良い不動産会社」とは限りません。

大手の不動産会社は買い手も多いため、「囲い込み」のインセンティブが発生しやすくなります。


あなたのマンション物件に反応や内覧が無い理由は、もしかしたら不動産会社の「囲い込み」が原因かもしれません。


(参考記事:『【マンション売却】買い手の『反響&内覧&案内』がない場合の対応テクニック』)


大手不動産会社のような「物件の囲い込み」のインセンティブが働きづらい、中小規模の不動産会社を選んでください。


大手不動産会社のように過大な売上ノルマのため、多数の物件を抱えている営業マンではなく、サポート体制がしっかりしている中小規模の不動産会社を選んでください。


そして、私(小野田コーイチ)が所属するのが「わくわく世田谷・不動産」です。

わくわく不動産はまさに「顧客からの信用とクチコミ」で勝負している不動産会社です。


わくわく不動産は、マンションの売却から法律相談まで多岐にわたる不動産に関する悩みや相談をワンストップでお受けすることが可能な不動産会社です。


それゆえ、顧客(売主様)から支持される不動産会社といえるでしょう。

わくわく不動産には、数多くのお客様からの感謝の手紙が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。


不動産会社は「両手取引(囲い込み)に積極的な会社」ではなく、「売り主様の利益を最大化する、売り主様だけの不動産エージェント会社」を選択しましょう。


(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)


マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。


※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は一切いたしません。


【おわり】


備考:こちらの記事もオススメ

①:「仲介手数料が無料」の不動産会社はオススメなの?

「仲介手数料が無料」の不動産会社はオススメなのでしょうか。

実は「仲介手数料が無料」の不動産会社は、買い手の仲介手数料で収益を得ているのです。


つまり、買い手を自社で見つけないことには、収益はゼロ円。

そのため、自社で成約させようと『物件の囲い込み』をする傾向にあります。


つまり「手数料のコストカット」のために、売り手は長期的に損失を被る可能性が高いのです。


「仲介手数料が無料」の不動産会社のカラクリについては、下記の関連ページをご覧ください。

 (参考記事:『【マンション売却】 仲介手数料:無料&半額サービスの会社はオススメなの?』)


小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

お問い合わせ

売りこみ&しつこい営業は絶対にありません。

この内容で送信します。よろしいですか?