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【マンション売却時の告知義務】 隣人トラブルや騒音問題。どこまで買主に知らせるべき?

この記事をザックリいうと

マンション売却では売り主に『告知義務』が発生します。

重要な瑕疵(かし)を告知していないと、後から訴訟問題や契約解除となってしまう危険性があります。

 

では、告知義務の対象範囲や期限はどこまでなのでしょうか

些細(ささい)な問題も全て、買い主に伝えるべきなのでしょうか。

 

今回は告知義務の概要と、告知義務に対する売り主の正しい対処法を解説していきましょう。

 

この記事の対象者

『伝えると、商談がストップしそうな問題があるけど隠していて良いの?』

『何が告知義務の範囲で、何は知らせなくて良いの?』

『告知義務はどういった手続きで買い主に伝えるの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

隣人トラブルや騒音問題。

物件の物理的な瑕疵(かし)や心理的な瑕疵。

実は買い主に伝えなければならない「告示事項」は多岐にわたります。

 

今回は「告知義務」の概要を説明していきます。

 

 

【目次】

1. そもそも「告知義務」ってなに?

2. 告知義務の定義は曖昧(あいまい)

3. 告知義務の種類①:隣人トラブル

4. 告知義務の種類②:騒音問題

5. 告知義務の種類③:心理的瑕疵

6. 告知義務の種類④:物理的瑕疵

7. 告知義務の種類⑤:環境的瑕疵

8. 告知義務違反をすると、どうなる?

9. 不動産会社へアドバイスをもらいましょう!

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

そもそも「告知義務」ってなに?

「告知義務」とは何でしょうか。

告知義務とは、マンション売却にあたり売り主にしか分からないようなトラブルや瑕疵(かし)を、しっかりと買い主に伝える義務のことです。

 

売り主が知っている情報に関しては、まずは不動産会社に全て伝えましょう。

(※不動産会社とのコミュニケーション方法に関しましては、後述します。)

 

告知義務の定義は曖昧(あいまい)

マンション売買時の「告知義務」の内容(対象範囲や期限)には、実は明確な定義がありません。

 

告知義務に対する解釈は過去の裁判判例でも様々であり、ケース・バイ・ケースで個々の物件状況によって、最善の策を模索するしかありません。

 

事故物件の「告知義務」の事例

告知義務が最もあると思われる「事故物件」。

しかしながら、事故物件についても民法にも宅地建物取引業法にも明確な定義はありません。

■「事故物件」の定義は曖昧(あいまい)

そもそも「事故物件」については不動産業界に明確な定義があるわけではなく、賃貸・売買の現場では、過去の判例に基づき、まちまちの運用をしているというのが実態だ。

 

民法にも宅地建物取引業法にも事故物件の定義はなく「●年間告知せよと」といった縛りもない。

 

ゆえに過去の裁判では、いわゆる「心理的瑕疵(かし)」の有無や程度について、事故の重大性や経過年数、買い主や借り主の使用目的、近隣住民に記憶が残っているかどうかなどを総合的に考慮し、事故の有無や損害の程度について個別に判決が下されてきた。

 

(出典:東洋経済オンライン『死体が存在した「事故物件」をどう見分けるか/座間「切断遺体」現場となったアパートの運命』)

 

告知義務の種類①:隣人トラブル

隣人トラブルは主に下記のような事例です。

少しでも気になる住人やトラブルがあれば、まずは不動産会社にその旨を伝えましょう。

 

・素行の悪い住人がいる

・喧嘩や警察沙汰

・異臭

・ゴミ屋敷

 

告知義務の種類②:騒音問題

騒音は、人によって「騒音と感じるか否か」が異なるため難しい問題です。

少しでも騒音があれば、まずは不動産会社にその旨を伝えるべきでしょう。

 

・子供の声がうるさい

・上層階の足音がうるさい

 

騒音問題は解決の余地のある瑕疵(かし)問題です。

マンションの管理組合や管理人を通じて、騒音をなくすよう依頼してみてください。

 

それでも駄目なら「紛争解決センター」や「国民生活センター」に相談してみてください。

 

告知義務の種類③:心理的瑕疵

「心理的瑕疵」とは、物件に物理的な問題がある訳ではなく、買い主が心理的にネガティブに感じる要素のことです。

 

「精神的にどう感じるか?」がポイントなので、その感じ方は人それぞれとなりまう。

ただし、その瑕疵(かし)に嫌悪感を感じるか否かを判断するのは、買い主であり売り主ではありません。

 

売り主はここでも、正直に実情を不動産会社に伝えるべきです。

 

心理的瑕疵の代表例:事故物件

殺人事件自殺があった物件を「事故物件」と呼びます。

殺人事件が起きた物件の場合、時間が経った場合でも告知すべきです。

 

自殺の場合はどうでしょう。

あなたの物件の室内での自殺なら告知義務が発生します。

隣の部屋やマンション内の他の住人の自殺の場合、告知義務は発生しないと考えるのが一般的です。

 

また、自殺を図ったが病院に搬送され病院で亡くなった場合も、一般的には告知義務は発生しないと言われています。

(※ただし、不動産会社へはその旨を伝えておく方が良いでしょう。)

 

心理的瑕疵の代表例:孤独死・物件

高齢化社会。

マンション内での孤独死は増加しています。

 

孤独死・物件は上記の「事故物件」とは異なり、基本的には告知義務は必要ないといわれています。

しかしながら、遺体の発見まで時間のかかった物件等、告知の必要がある事例も存在しますので、不動産会社へ正直に伝えてみてください。

 

■孤独死・物件は「事故物件」なのか?

 

孤独死の物件は「事故物件」なのでしょうか。

事故物件の定義は、自殺や殺人のおきた物件を指し、それにより新たな住人に“心理的瑕疵(かし)のある物件”のことです。

 

病死による孤独死・物件は「事故物件」とはなりません

売却マンションが孤独死の物件の時、宅地建物取引業法上では、その説明義務な必要ないという体裁になっています。

 

(関連記事:『【特殊な相続】“孤独死・物件”と“遺品整理”の対処ハウツーとノウハウ集まとめ』)

 

■孤独死・物件も告知した方がベター

 

では、孤独死・物件には『告知義務』は不要なのでしょうか。

実は「事故物件」自体も法律的に明確な定義がある訳ではありません。

長期間にわたり放置されていた「孤独死・物件」の場合、事故物件と認定される可能性もあります。

 

ですので、孤独死したことを告知せずにマンション売却をしてしまうと、後から買い主のクレームを受けたり、裁判沙汰になる可能性があります。

 

「告知義務」や「重要事項説明書への記載義務」はありませんが、買い主に秘密にしておくのは危険なのでやめましょう。

 

(関連記事:『【特殊な相続】“孤独死・物件”と“遺品整理”の対処ハウツーとノウハウ集まとめ』)

 

告知義務の種類④:物理的瑕疵

「物理的瑕疵」とは、心理的瑕疵とは異なり物件自体に明確な欠陥がある場合を意味します。

経年劣化で自然と傷んだり不具合があるモノは、その対象となりません。

 

経年劣化での自然な不具合ではなく、明らかに経年劣化以上の瑕疵(かし)がある場合は、告知義務が発生します。

 

・扉の建て付けが悪く、開閉にも難儀する

・見えづらい箇所のカビや汚れ

・水廻り設備の不具合

・雨漏り/シロアリ

 

これらは「設備表」を作成して、買い主に提出しましょう。

 

告知義務の種類⑤:環境的瑕疵

買い主が嫌悪感を抱きそうな施設が近くにある場合も、告知義務が発生するケースがあります。

 

・暴力団など反社会勢力の事務所

・風俗店

・葬儀場

・下水処理施設

 

告知義務違反をすると、どうなる?

売り主が上記のような物件の瑕疵(かし)について認識していながら告知しなかった場合、契約解除や損害賠償の訴訟に発展する可能性があります。

 

損害賠償請求の訴訟となれば、今までの裁判判例をみていくと、売り主はほぼ敗訴します。

 

売り主も瑕疵を気づいてないケース:瑕疵担保責任

売り主も瑕疵を認識していなくても、何らかの重大なトラブルが発生した場合は「瑕疵担保責任」を追及されてしまいます。

瑕疵担保責任の期間は、一般的に引き渡し後から3カ月とすることが通例です。

 

■瑕疵担保責任とは?

 

不動産物件の欠点を「瑕疵(かし)」といいます。

通常の不動産売買の場合、売り手であるあなたは買い手に対して責任があります。

不動産に瑕疵がありなら、売却時に売り手はその瑕疵を明示する必要があるのです。

 

瑕疵があったとしても、それが当面は発覚しないこともあります。

例えば、売買契約後に瑕疵が発見される可能性もあります。

 

その場合、基本的には売り手が責任を負います

その瑕疵を補修したり、損害賠償請求に応じたりする義務を負います。

最悪の場合、売買契約が不履行になる場合も出てきます。

 

(引用:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)

 

不動産会社へアドバイスをもらいましょう!

前述のように、告知義務の定義と範囲は曖昧(あいまい)です。

売り主は、気になる瑕疵(かし)の全てを不動産会社へ伝えましょう

 

不動産会社が長年の経験とノウハウで、「買い主に伝えるべき要素か否か?」を判断してくれます。

 

売り主は物件の気になる要素を告知書に記入し、不動産会社へ提出します。

重要な瑕疵と不動産会社が判断すれば、「重要事項説明書」に記載されます。

 

まずは気になる要素があれば、不動産会社の担当営業マンに伝えましょう。

 

相談は中小規模の誠意のある不動産会社へ

大手の不動産会社だからといって、あなたにとって「良い不動産会社」とは限りません。

大手不動産会社の場合、数多くの案件を営業マンが担当しているので、煩雑な業務の発生する「告知義務の相談」に真摯に向き合ってくれないかもしれません。

 

わくわく不動産は、マンションの売却から法律相談まで多岐にわたる不動産に関する悩みや相談をワンストップでお受けすることが可能な不動産会社です。

 

それゆえ、顧客(売主様)から支持される不動産会社といえるでしょう。

わくわく不動産には、数多くのお客様からの感謝の手紙が届きます。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

不動産会社は「告知義務関連の法律関係のトラブルに対するサポートをしない誠意のない会社」ではなく、「告知義務に関する心配事の相談にも親身にサポートしてくれる誠意のある会社」を選択しましょう。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

 

備考:買い主のためにも「瑕疵は隠さないこと」が円滑な売却への最短ルートです!

買い主の心理に立ってみましょう。

買い主は「購入価格以外で発生するコスト」を心配しています。

たとえ物件が気に入っても、予定以上のコストが発生する場合は購入をためらいます。

 

誰もが、一定の予算内で物件を探しています。

予算以上にコストが発生する物件は買いません。買えません。

 

そのことを踏まえて売り主がすべきなのは「問題を隠さないこと」です。

物件の見た目は良いけれど、いざ本気で購入を考え、買い主が慎重に検討を始めたときに、追加費用が発生しそうな「瑕疵(かし)」が出てきたら、買い主は購入を躊躇(ちゅうちょ)するでしょう。

 

瑕疵は開示してしまうのが得策!

何より「問題が隠されている」と感じたら、売り主と仲介不動産会社に不信感を買い主は抱きます。

『一体、購入価格以外にいくらかかるのだろう?』と。

 

売り主は「問題を隠さない」姿勢が重要です。

細かな所まで、あらかじめ情報を開示しておけば、買い主はきっと安心するでしょう。

 

備考:こちらの記事もオススメ:『孤独死・物件』の対処ノウハウ

もし遠方にお住まいの親御さんが孤独死したマンションを相続した場合、どのように売却活動を進めるべきでしょうか。

 

詳しくは、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【特殊な相続】“孤独死・物件”と“遺品整理”の対処ハウツーとノウハウ集まとめ』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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