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【遠方・地方のマンション売却】 代理人 or 司法書士に依頼する? ~遠距離マンションの正しい売却術~

この記事をザックリいうと

マンション売却は、自分の居住マンションではないケースも多々あります。

例えば、遠方の物件、地方の他県の物件のケースもあるでしょう。

また、マンション自体は都内にあっても所有者が海外勤務をしているケースもあるでしょう。

 

遠方に存在する所有マンションは、どうやって売却するのがスムーズなのでしょうか。

今回は、そんなケースでも正しいマンション売却術を解説していきましょう。

 

この記事の対象者

 

『海外赴任で日本に頻繁に戻れない場合はどうすれば良いの?』

『何度も東京と地方を行き来しないといけないの?』

『田舎の両親の物件を相続して売りたいんだけど、どうすれば良いの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

自分が居住しているマンションなら売却活動もスムーズに進みます。

不動産会社とも密にコミュニケーションが取れます。

内覧や売買契約の取り交わしも自分が立ち会えます。

 

では、物理的な制約や距離も問題で自分自身が現地に足を運べない場合は、どうすれば良いのでしょうか

今回は遠方の地方のマンション物件を売却するケース、自分が海外赴任をしていて日本に戻れないケースを例に、その売却方法を説明していきましょう。

 

 

【目次】

1. 遠方のマンション売買の難しさとは?

2. 媒介契約の注意点

3. 内覧&内見の注意点

4. 売買契約の注意点

5. 買い取りという選択肢も

6. わくわく不動産の実際の事例:ローカル地方の遺産相続物件のケース

7. 司法書士がいる不動産会社こそ「わくわく不動産」

 

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

遠方のマンション売買の難しさとは?

自分自身が居住しているマンションの売却活動は、比較的スムーズです。

しかしながら、これが遠方のマンション売却となると事情が変わってきます。

 

通常であれば、売買契約時に「①:不動産会社」「②:売り主」「③:買い主」の三者が立ち会って、売買契約書の締結を行い、手付金の支払いをします

 

しかしながら、遠方の不動産や売り主が海外にいる場合、三者での立ち合いが難しくなるため、遠方のマンション売却は難しくなるのです。

 

媒介契約の注意点

基本的にはマンション売却をするなら、売り主が現地に足を運び、不動産会社との媒介契約や売買契約を締結する必要があります。

(※もちろん上記は一般論です。東京の不動産会社「わくわく不動産」が他県の物件売却を成功に導いたエピソードは後述します。)

 

不動産会社との契約形態は主に3種類が存在します。

 

①    一般媒介契約

②    専任媒介契約

③    専属専任契約

 

一般媒介契約のメリット

複数の不動産会社と契約が可能です。

「一般媒介契約」は各社を競わせることができるのがメリットです。

各社の営業力や実力を知ったうえで、そのうちの1社と「専任媒介契約」を締結することもオススメです。

 

(参考記事:『【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?』)

 

専任媒介契約のメリット

「専任媒介契約」は1社と独占的な契約を結ぶことです。

レインズと呼ばれる不動産業界のデータベースへの登録義務があるため、あなたの物件の存在を全国の不動産会社へアピールすることができます。

また、定期的な売り主へのセールス状況の報告があることもメリットです。

 

(参考記事:『専任媒介契約の「3つの特徴」とは?媒介契約を選ぶコツをご紹介!』)

 

内覧&内見の注意点

遠方のマンションの場合は、内覧は不動産会社に任せることになります。

不動産会社へ鍵を預け、内覧者へは不動産会社の営業マンが担当することになります。

 

部屋の貴重品などが残っている場合、売り主には内覧を断る権利があります。

しかしながら、「内覧不可」の物件は購入する人はいないでしょう。

 

内覧をスムーズにするためにも、貴重品は別の場所に移す、部屋の荷物を片付ける等の対応をし、内覧が可能な状態にするのが必須事項でしょう。

 

内覧のポイント①:空室状態だと売りやすい

マンション内覧では「空室」状態が理想です。

部屋が広く見え、売り主の生活感を感じさせないメリットがあります。

内覧者が自由に、部屋の隅々まで気兼ねなくチェックできるのもメリットです。

 

■空き家/空室の状態での売却のメリット

 

空き家、空室の状態の方が同じ物件で比べると、申込者数や成約率は良いでしょう。

やはり、「気軽に好きな時間に見学でき、気兼ねなく様々な箇所をじっくりチェックできる」事は買い手にとって大きなメリットです。

 

物件の見学者はじっくりと気兼ねなく部屋の隅々までチェックしたいと考えます。

下駄箱の中やクローゼットの中は、売り主が居住中のマンションではどうしてもじっくりチェックできません。

 

(参考記事:『【不動産売却】居住中のマンション売却活動の内覧・内見の成功する対応とポイントとは?』)

 

内覧&内見を成功させ、マンション売却を成功させるための『上手な内覧テクニック』に関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【不動産売却】居住中のマンション売却活動の内覧・内見の成功する対応とポイントとは?』)

 

内覧のポイント②:空室管理をオススメします

空き家状態にしていると部屋は劣化スピードが早まり傷んできます。

それを防ぐためには「定期的な清掃」「定期的な喚起/空気の入れ替え」「定期的な通水」「〒ポストの整理」などの『空室管理』を不動産会社へ依頼しましょう。

 

売買契約の注意点

前述のように、売買契約は「①:不動産会社」「②:売り主」「③:買い主」の三者が立ち会う必要があります。

当事者である「売り主」は必ず立ち会うのが原則なのです。

 

しかし、署名捺印をするために海外から戻れないケースもあるでしょう。

諸事情で遠方の地方の契約場所へ赴けないケースもあるかもしれません。

 

そんな場合は、下記の方法で対応することが可能です。

 

手法①:持ち回り契約

売買契約書を郵送することで、現地で立ち会わなくても契約を取り交わすことが可能です。

 

①    不動産会社が売買契約書の原本を用意

②    最初は買い主に売買契約書を郵送

③    買い主が売買契約書に署名捺印

④    買い主が手付金を銀行振り込み

⑤    売買契約書を売り主へ売買契約書を郵送

⑥    売り主は手付金の入金を確認

⑦    売り主が売買契約書に署名捺印

⑧    売り主が不動産会社へ売買契約書を郵送

 

この一連のプロセスを「契約書の持ち回り」「持ち回り契約」と呼びます。

 

手付金の相場金額は?

手付金の相場金額は、いくらが妥当でしょうか。

詳しくは、下記の参考記事をご覧ください。

 

手付金の金額は法律で一律に定められているものではないですが、商習慣として通常は売買金額の約10パーセントが目安となります。

 

売買代金に対するパーセンテージの比率ではなく「一律で100万円」としている不動産会社も数多く存在します。

 

(参考記事:『マンション売買時の『手付金』とは?知っておくべき仕組みと役割』)

 

手法②:親族や知人による契約(署名代理)

売買契約書の署名&捺印を、親族や知人に依頼する方法もあります。

これを「署名代理」といいます。

代理人に委託する場合は、委任状が必要となります。

 

(※代理人の身分証明書の他に、契約者本人分と代理人分の印鑑証明書と、契約者の自署と実印が押印された委任状が必要となります。)

 

手法③:司法書士に依頼する

代理人を親族や知人ではなく、司法書士に代理を依頼することもできます。

司法書士は、不動産登記や売買契約書作成のプロフェッショナルです。

 

わくわく不動産には司法書士が常駐していますので、法律関係の相談からマンション売却までをワンストップでトータルに遂行することが可能です。

 

買い取りという選択肢も

仕事が多忙だったり諸事情で「とにかく早く処分したい!」場合には、『買い取りサービス』も検討してみましょう。

不動産会社が仲介するのではなく、不動産会社が直接あなたの物件を買い取ってくれます。

煩雑な業務が発生しないシンプルさ。

現金化の早さ。瑕疵担保責任の免責など多くのメリットが存在します。

 

「買い取りサービスのメリット」に関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)

 

わくわく不動産の実際の事例:ローカル地方の遺産相続物件のケース

遠方のマンション売却であっても販売や契約を任せられる不動産会社の選定こそが、遠方や地方のマンション売却を円滑に進めるためには重要です。

 

大手の不動産会社だからといって、あなたにとって「良い不動産会社」とは限りません。

大手不動産会社の場合、数多くの案件を営業マンが担当しているので、煩雑な業務の発生する「遠方の不動産売却」には積極的ではない可能性もあります。

 

実際にわくわく不動産が、新潟県にある土地売却をお手伝いした事例があります。

そのエピソードは下記の関連記事よりご覧ください

 

(関連記事:『【体験談⑥】地方都市や県外の遺産相続・土地売却の依頼も東京の不動産会社に依頼できます!』)

 

司法書士がいる不動産会社こそ「わくわく不動産」

売買契約書の締結において、司法書士は大きな役割を担います。

また、前述のように「代理人」に司法書士を専任することも可能です。

 

そして、私(小野田コーイチ)が在籍しているわくわく不動産は、法律の専門家が常時在籍している不動産会社です。

わくわく不動産は、マンションの売却から法律相談まで多岐にわたる不動産に関する悩みや相談をワンストップでお受けすることが可能な不動産会社です。

 

それゆえ、顧客(売主様)から支持される不動産会社といえるでしょう。

わくわく不動産には、数多くのお客様からの感謝の手紙が届きます。

 

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

不動産会社は「売却後の法律関係のトラブルに対するサポートをしない誠意のない会社」ではなく、「売却後の法律関係のトラブル等の相談にも親身にサポートしてくれる誠意のある会社」を選択しましょう。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は一切いたしません。

 

【おわり】

 

備考:土地売却/「隣地境界」のトラブル回避は良好な近所付き合いから

「隣地境界」とは、土地の四隅の確定です。

これが曖昧(あいまい)な場合が少なくありません。

 

実は、登記簿謄本に地積測量図が添付されていない土地が沢山あるのです。

『境界確定書』がないのです。

これは昭和40年以降、義務づけられたものなので、昭和40年より前に取得した土地については、曖昧(あいまい)なものが存在するのです。

 

そのため、境界確認の民事訴訟は沢山行われています。

普段から隣人と良好な関係を築いていないと、いざ土地の売却を考えたとき、大きなトラブルとなっていしまうのです。

 

普段からご近所づきあいで、良い関係値にあれば、民事訴訟に発展するようなトラブルは最大限に防げるはずです。

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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