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【マンション売却後の確定申告】売却益が出ても、売却損でも確定申告は必要?

この記事をザックリいうと

マンション売却に成功したら確定申告が必要です。

でも、売却して利益が出なかった場合(※売却損)は確定申告は必要なのでしょうか?

 

また、サラリーマンの方の場合、所得税は会社側が代行してくれるため「確定申告」をすることが初体験の人も多いでしょう。

サラリーマンは会社の経理スタッフが年末調整をしてくれて便利ですが、あなたのマンション売却益の所得申告はしてくれません。

 

今回は、『マンション売却後の確定申告』について、その概要、仕組み、必要書類や確定申告の流れについて解説していきましょう。

 

この記事の対象者

『マンション売却をしたら、全員が確定申告が必要なの?』

『確定申告には、どんな書類が必要なの?』

『確定申告って税理士にお願いしなくても自分でできるの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

確定申告が必要なのは、投資用マンションの売買を行った投資家など、一部の人たちだけではありません。

居住用にマンション売却を行った人も「確定申告」の対象となります。

 

次から「確定申告」の概要を説明していきましょう。

 

【目次】

1. そもそも「確定申告」とは?

2. 確定申告をしなかった場合の罰則とは?

3. マンション売却後は全員が「確定申告」が必要なの?

4. 確定申告に必要な書類

5. 確定申告は税理士にお願いすべき?

6. 確定申告書の提出方法

7. まずは不動産会社の査定を!

 

私たち「わくわく不動産・マンション売却部」とは?

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

そもそも「確定申告」とは?

確定申告とは、その年の始まりから終わりまでの1年間で稼いだ所得を合算し、自身の最寄りの税務署で確定申告書を提出することです。

 

副業をしていないサラリーマンの場合は、会社の所得が唯一の所得源ですから、基本的に自分自身で確定申告をするケースは無いでしょう。

 

しかしながら、マンションを売却した場合は、それが居住用途であっても、個人に所得があったと見なされます。

 

マンション売却の所得は「譲渡所得」が適用されます

マンション売却に伴って発生した売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、サラリーマンでも「(本業以外での)個人の所得」と見なされます。

それゆえ、基本的に「確定申告が必要」となってくるのです。

 

全員が「確定申告が必要」なの?

まずポイントとして、確定申告の対象となるのは「所得」です。

売上(売却価格)ではありません。

 

マンション取得費や仲介手数料を差し引いて、売却益(※利益が出た状態)がある場合に確定申告が必須となってくるのです。

 

マンション売却損(※利益がマイナスの状態)の場合は、譲渡所得がない訳ですから、確定申告は必須ではありません。

 

購入時の契約書を紛失した場合は?

自宅を購入した時の契約書を用意してください。

自分で購入した住宅ならまだしも、相続や贈与で引き継いだ住宅は、引き継いだ時点ですでに契約書がなかったということも多々あります。

 

購入金額を証明できるものが何もなければ、売却金額の一律5%を『概算取得費』と見なす通例となっています。

その結果、利益の額が実際より大きくなってしまい、納めなければならない税金も多くなる可能性もあります。

 

売却の前に、契約書の有無を確信しておきましょう。

 

確定申告をしなかった場合の罰則とは?

確定申告の対象者であるにもかかわらず、確定申告をしなかった場合は厳しい罰則があります。

意図的な申告漏れ、意図しない申告忘れに関わらず、確定申告をしないと国から厳しいペナルティを与えられます。

 

具体的には下記の罰則が適用されることとなります。

 

その①:延滞税

税金を所定の期日までに支払わない場合、法定納付期限の翌日から完納する日までの「延滞税」が発生します。

本来の税金に、延滞した利息分の税金が加算された金額を支払わなければなりません。

 

その②:無申告加算税

『無申告加算税』は、確定申告を提出しなかった時に、本来支払うべき税金に対して、50万円以下は15%、50万円いじょうは20%が加算されます。

 

マンション売却後は全員が「確定申告」が必要なの?

確定申告は、マンション売却をした人の全てが必須ではありません。

 

◎売却益が出た人 → 確定申告が必須

◎売却損だった人 → 確定申告は必須ではない

(※ただし確定申告をした方が得する場合があるので注意が必要)

 

前述しましたが、「譲渡所得」とはマンション売却の売却価格ではありません。

譲渡所得(※売却益があるか否か)は、次の計算式で計算します。

 

◎課税譲渡所得 = ①:譲渡価格(販売額) - ②:取得費 - ③:譲渡費用

 

①    :譲渡価格 → マンションの販売価格、売却価格を指します。

 

②    :取得費 → 売却したマンションの購入金額です。(※正確には購入金額から減価償却費を控除した金額

 

③    :譲渡費用 → 不動産会社に支払った仲介手数料などの費用です。(※仲介手数料の上限は「売却価格の3% + 6万円」

 

この計算式がプラスになれば、売却益が出たこととなり「譲渡所得」を個人が得たと見なされます。

 

売却益が発生したケースでは?

売却益が発生した場合、「譲渡所得」を個人が得たこととになるので、「譲渡所得税」を支払うための確定申告が必須となります。

特別控除や軽減税率などの特例もあるので、事前に勉強しておいてください。

 

損失が発生したケースでは?

売却損の場合、税法上では確定申告は不要です。

ただし、その場合でも確定申告をした方が節税や税金の還付などのメリットを享受できる場合があります。

 

サラリーマンの給与所得と損益通算をすると、所得額が減りますので、所得税の減税効果や還付効果が生まれます。

 

損益通算や繰越控除といった税制上のメリットを享受するためにも、売却損の人も確定申告はした方が良いのです。

 

知っておきたい!『3000万円特別控除』

マイホームを売却する際、最もオトクなのは「3000万円特別控除」という制度でしょう。

売った時との差額(=利益)から、3000万円を引くことができます。

 

実際には利益が3000万円も生まれるケースは稀(まれ)ですので、多くの場合、この制度を利用することで税負担はゼロになります。

 

マイホームは生活の基盤です。

そのマンション売買に『あまりに多い税金を課すのは公平性に欠ける』という主旨で設けられた制度です。

『マイホームとして住んでいたか否か?』という事実によって、この特例が適用されるかどうか決まる点に注意してください。

 

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類を下記にまとめてみました。

 

税務署で入手するもの

①    :確定申告書B様式

②    :分離課税用の確定申告書

③    :譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

 

自分で準備するもの

①    :売却マンションの売買契約書のコピー

②    :売却マンションを購入した時の売買契約書のコピー

③    :不動産会社の売却手数料の領収書のコピー

 

確定申告は税理士にお願いすべき?

確定申告は「自分で行う」ことも「税理士に依頼する」ことも可能です。

私(小野田コーイチ)は、基本的には「自分で行う」ことをオススメします。

 

今ならインターネットで基本的な確定申告の手続きの仕方の情報収集も可能ですし、各地方自治体でも無料の確定申告の指導、無料相談会が開催されています。

 

どうしても時間が取れない人、多忙な人は税理士に依頼してみても良いでしょう。

 

確定申告書の提出方法

確定申告書の提出方法は、大きく3つのパターンに分けられます。

 

自分で税務署に出向く

確定申告に自分で出向く場合、事前に国税庁のWEBサイトから『確定申告書作成コーナー』を利用するのが便利です。

 

税務署に書類を郵送する

税務署に自身で出向く時間がない場合は、所轄の税務署に郵送することも可能です。

郵送は郵便のみで、宅配便での送付は不可な点を注意してください。

 

e-Tax(インターネットによる確定申告)を使う

e-Taxを使えば、自宅で確定申告が可能となります。

ICカードリーダーの用意などが必要ですが、便利なシステムです。

 

e-Taxを利用する場合は、電子証明書の有効期限が切れていない住民基本台帳カードが必要です。

(※またはマイナンバーカードが必要です。)

 

期限が切れている場合は、マイナンバーカードを申請してください。

 

(参考情報:「国税庁:e-Tax マニュアル」)

 

まずは不動産会社の査定を!

不動産売却時の確定申告額がいくらになるのか。

それを知るには、「そもそもマンションがいくらで売れるか?」を知る必要があります

 

私(小野田コーイチ)がオススメするのは、地元に根差す中小規模の不動産会社です。

大手の不動産会社は、自社の売上と直接の関係のない確定申告の相談に親身になって対応してくれない傾向にあります。

 

中小規模の不動産会社は「地元での評判と信頼とクチコミ」が生命線です。

「確定申告は売主が勝手にやってください!」などというスタンスで営業活動をしてしまうと、悪評が立ってしまい、地元に根差す不動産会社は生き残っていけません。

 

大手不動産会社のような「手間のかかる確定申告の相談なんて避けたい!」というインセンティブが働きづらい、中小規模の不動産会社を選んでください。

 

大手不動産会社のように過大な売上ノルマのため、多数の物件を抱えている営業マンではなく、サポート体制がしっかりしている中小規模の不動産会社を選んでください。

そして、私(小野田コーイチ)が在籍しているわくわく不動産はまさに「顧客からの信用とクチコミ」で勝負してる会社です。

「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?」)

 

不動産会社は「売却後のサポートをしない誠意のない会社」ではなく、「売却後の確定申告等の相談にも親身にサポートしてくれる誠意のある会社」を選択しましょう

 

マンション売却に付帯するあらゆる悩み事や相談事は、私(小野田コーイチ)およびわくわく不動産にお声がけください。

強引な営業は一切いたしません。

 

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:売却損でも「確定申告」で税制の特例を/上手な節税テクニック

前述のように、マンション売却で損をした場合、確定申告は必須の義務ではありません。

でも売却損の方も、確定申告をすることをオススメします。

 

税制上の優遇処置により「大きな節税効果」が期待できるからです。

 

『マンション売却損の場合の税制上の優遇処置』に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却で損失・赤字・大損】 税金・節税対策になる確定申告テクニック』)

 

備考:『見積り一括サイト』は注意が必要!!!

マンションの金額査定には、わくわく不動産をご活用ください。

安易に「見積り一括サイト」を使ってしまうと、根拠のない高額な査定金額の見積りを受け取ったり、しつこい営業行為を受けたりします。

 

「不動産一括サイトの弊害に関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』)

 

オススメ記事:売却・決定後にすることリスト

①:マンション売却で戻ってくるお金の手続きを忘れないで!

マンション売却後に、固定資産税の一部。管理費の一部が戻ってきます。

それ以外にも『火災保険』が返金されます。

しかし、手続きを忘れると返金されないモノもあるのが注意点です。

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却で戻ってくるお金】固定資産税・管理費・火災保険の他にも何かあるの?~得するマンション売却術~』)

 

②:引っ越し前に「電気・水道・ガス」の切り替えを忘れないで!

売買成立後も買い主との関係値は良好にしておきたいところ。

そのためにも公共料金の切り替えを忘れ、買い主に迷惑をかけないように注意しましょう。

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『マンション売却時の「電気・水道・ガス」等の切り替え ~賢い売却ノウハウ~』)

 

 

③:エアコンは残す?新居に持っていく?

売買成立。引っ越しの準備。

部屋に設置されていたエアコンは残しておくべきでしょうか。

新居に持っていくべきでしょうか?

そもそも、エアコンの所有権は売主と買主のどちらにあるのでしょうか?

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【売却準備・編】エアコンは外す?残す?~正しいマンション売却を指南します~』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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