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【特殊な相続】“孤独死・物件”と“遺品整理”の対処ハウツーとノウハウ集まとめ

この記事をザックリいうと

超高齢化社会の到来。核家族化。単身世帯の増加。

老人の一人暮らしが増えた社会で必然的に起こるのが「孤独死」です。

 

あなたが「孤独死・物件」を相続する立場になったら、どういう対処をすべきなのでしょうか。

今回は、確実に今後増えるであろう両親や親族の「孤独死、孤独死・物件の相続」の対処法を説明していきます。

 

この記事の対象者

『親が高齢・一人暮らしで心配!』

『もし親が孤独死したら、親のマンションはどうなってしまうの?』

『事故物件は売りづらいって聞いたことがあるけど、孤独死って事故物件なの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。

 

今や高齢者の亡くなる理由の約10%は「孤独死」という社会となりつつあります。

「無縁社会」という現象が社会問題化していくでしょう。

 

次からそんな時代のマンション売却術を解説していきましょう。

 

【目次】

1. 孤独死物件とは

2.事故物件との違い

3.孤独死物件の現状回復/特殊清掃

4.遺品整理とは

5.空き家にしておくのは得策ではない

6.売却に必要な不動産関連の書類

7.生前相続(生前贈与)も検討を

8.孤独死・物件のマンション売却価格について

9.「相続」「生前相続」「遺言作成」に強い不動産会社を選びましょう

 

私たち「専門業務研究会」とは?

こんにちは。

弊社は世田谷、新宿、渋谷、港区エリアを中心に東京都内・全域の中古マンション売買の不動産情報を紹介する不動産シンクタンク組織&コンサルタント集団である「専門業務研究会」です。

 

シンクタンク機関として第三者の客観的な視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

孤独死物件とは

「孤独死」とは、一人暮らしの老人が、認知症や突然の病気で誰も気づかずにひっそりと亡くなってしまう事をいいます。

 

死亡の発見まで時間がかかり、遺体の腐敗が進み、その異臭によって警察を通じて発見される等、悲惨なケースが散見されます。

 

女性に比べ、高齢男性はコミュニケーション能力が低い傾向にあります。

そのためコミュニティ等にも属していないケースがあり、誰にも発見されずに亡くなって「孤独死・物件」が生まれていくのです。

 

孤独死・物件への対処法

近隣の一人暮らしの老人の部屋で異臭がしたり、その姿をずっと見ていない場合、管理人や管理会社を通じて警察に連絡してみてください。

警察が部屋で「孤独死」を発見した場合、警察は事件性の有無を現場検証します。

 

事故物件との違い

孤独死の物件は「事故物件」なのでしょうか。

事故物件の定義は、自殺や殺人のおきた物件を指し、それにより新たな住人に“心理的瑕疵(かし)のある物件”のことです。

 

病死による孤独死・物件は「事故物件」とはなりません

売却マンションが孤独死の物件の時、宅地建物取引業法上では、その説明義務な必要ないという体裁になっています。

 

しなしながら、孤独死したことを告知せずにマンション売却をしてしまうと、後から買い主のクレームを受けたり、裁判沙汰になる可能性があります。

 

「告知義務」や「重要事項説明書への記載義務」はありませんが、買い主に秘密にしておくのは危険なのでやめましょう。

 

孤独死物件の現状回復/特殊清掃

孤独死の物件は遺品整理だけでなく、その孤独死の状況によっては死臭や血痕が染みついてしまい、通常のハウスクリーニングでは対応できないケースが出てきます。

 

こういう場合には、一般のハウスクリーニング業者では対応が難しいので『特殊清掃』が専門の業者へ依頼することになります。

特別な消臭剤や器具を使い、適切な消臭メンテナンスを施してくれます。

 

遺品整理とは

遺品整理とは、亡くなった両親や親族が遺したモノを整理し、仕分けたり廃棄したりすることです。

 

家族(遺族)が遺品整理をし、その後に不動産の売買を不動産会社に依頼することが過去には一般的でした。

しかし、遠方の住んでいる場合は遺品整理の時間をつくるのも難しくなります。

また、残置物といわれる家具等の処分も遠方だと大変です。

このため、「遺品整理業者」に依頼するケースが近年では増加傾向にあります。

 

また一部の不動産会社は、遺品整理の部分から売却活動を請け負ってくれる会社も存在します。

 

空き家にしておくのは得策ではない

「孤独死・物件」は取り扱いが難しいのは事実です。

しかし、空き家にしておくのはオススメできません。

 

誰も使っていないマンションは固定資産税の他にも、月々の管理費や修繕積立金が発生する「コスト発生マシーン」です。

 

また、誰も住んでいないマンションは劣化のスピードも速く、部屋のコンディションの悪化がマンションの資産価値を著しく毀損(きそん)させます。

 

空き家は日本中で増えつつあり人口減は進むのですから、早期の処分(マンション売却)をオススメします。

 

リサイクル業者の活用

遺品は全て廃棄するのは止めましょう。

遺品の中にも資産価値のあるものは、リサイクル業者へ依頼して買い取ってもらいましょう。

 

家電や家具等の大型のモノはリサイクル業者で買い取ってもらい、小型のモノはメルカリ等のアプリで売ると高値で売却できるのでオススメです。

 

遺品整理業者へ依頼した場合の相場金額

マンションのコンディションによってケース・バイ・ケースですが、目安としては20~40万円程度の予算イメージとなります。

 

売却に必要な不動産関連の書類

遺品整理で必要なものを仕分け、不要なものは廃棄(※または売却)します。

遺産となるものは、相続人で分割します。

 

マンション売却にあたっては、下記の不動産関係の書類が必要になります。

 

◎権利証

◎境界確認書

◎登記簿謄本

◎不動産売買契約書

◎修繕履歴が分かる何らかの資料

 

名義変更は早急に対処しましょう。

名義変更をしないで放置しておくことはデメリットばかりです。

 

名義変更をしないケースのデメリットやリスクに関しては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『不動産の相続において重要な『名義変更』について知っておきたい全知識』)

 

生前相続(生前贈与)も検討を

遺産相続や名義変更で親族間のトラブルを避けるためには、生前相続(生前贈与)も検討の余地があります。

 

その場合は「遺言書」の作成が必要になるので、司法書士に依頼しましょう。

 

司法書士の在籍する不動産会社を活用するのが便利

法律相談から土地やマンション売却の相談まで、一般の窓口でワンストップで依頼できたら、煩雑な手続きからも解放されます。

 

司法書士の在籍する不動産会社を選択するのは、賢い選択といえるでしょう。

 

◎不動産会社に所属する司法書士がオススメ

 

わくわく不動産では、相続をはじめとする法律関係のトラブルにもマンション売却と一緒にワンストップで対応するために、司法書士が常駐しています。

 

相続関係の悩みとマンション売却の必要性を感じているなら、マンション売却の相談と相続関係のトラブルの解決が一度にできてしまう、わくわく不動産がオススメです。

(参考記事:『不動産の相続において重要な『名義変更』について知っておきたい全知識』)

 

孤独死・物件のマンション売却価格について

前述の「心理的な瑕疵(かし)」の存在により、マンション売却価格はどうしても安くなるのが現実である点はしっかり留意してください。

 

「マンション買い取り」という選択肢も

孤独死・物件は取り扱いが難しいので、通常のマンション売買(不動産仲介)は難しい可能性もあります。

 

そんな時は「マンション買い取り」も選択肢となるでしょう。

事故物件(※孤独死・物件)でも買い取ってくれる「買い取り業者」は存在します。

 

マンション買い取りのメリットは、「①現金化の早さ」と「②瑕疵担保責任の免責」ですので、あなたは孤独死・物件に関するストレスから一気に開放されます。

(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)

 

「相続」「生前相続」「遺言作成」に強い不動産会社を選びましょう

不動産会社を選定するポイントは様々です。

もちろん、営業力や販売力は重要な選定基準の一つです。

 

しかしながら先にみてきた通り、これからの高齢化社会のなかでは、不動産売却に関しても様々な問題が起きてくるでしょう。

 

孤独死・物件の相続と売却、そのクリーニングやメンテナンス、生前相続や遺言作成のコンサルティングとサポートができる不動産会社を選んでください

 

営業ノルマに追われる大手不動産会社にとって、「孤独死・物件」は手間がかかるうえ、売却価格は安くなるので取り扱いたくないのが本音でしょう。

 

弊社・専門業務研究会がオススメするのは、地元に根差す中小規模の不動産会社です。

 

中小規模の不動産会社は「地元での評判と信頼とクチコミ」が生命線です。

「売却価格が安い物件は取り扱わない」「孤独死・物件は取り扱わない」などというスタンスで営業活動をしてしまうと、悪評が立ってしまい、地元に根差す不動産会社は生き残っていけません。

 

大手不動産会社のような「手間とコストのかかる事は避けたい!」というインセンティブが働きづらい、中小規模の不動産会社を選んでください。

 

大手不動産会社のように過大な売上ノルマのため、多数の物件を抱えている営業マンではなく、サポート体制がしっかりしている中小規模の不動産会社を選んでください。

 

そして、弊社・専門業務研究会がオススメするのが「わくわく世田谷・不動産」です。

わくわく不動産はまさに「顧客からの信用とクチコミ」で勝負してる会社です。

弊社・専門業務研修会がオススメする不動産会社「わくわく世田谷・不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客(売り主と買い主)の利益の最大化を優先する、細やかな配慮がいきとどいた不動産エージェント」を選択しましょう。

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?」)

 

わくわく不動産には「司法書士」が存在します!

生前相続(生前贈与)をするとしても、孤独死・物件を売却するにしても、そこには法律問題のプロフェッショナルである「司法書士」の存在が不可欠です。

わくわく不動産には司法書士が常駐していますので、孤独死・物件という取り扱いが難しい案件にも万全の体制でサポートできる体制となっています。

 

【おわり】

黒澤 徹也(くろさわ てつや)

黒澤 徹也(くろさわ てつや)

長年、マーケティング・プランナー&クリエイターとして、不動産業界を筆頭に様々な業種のクライアント企業を顧客として活動。その知見とナレッジを活かし、不動産売買に悩む生活者へ良質な情報を提供する不動産メディア「東京・不動産売却ラボ」を2017年6月に開設。その初代編集長に就任。 自身もマンション購入後に離婚を経験し、本当に信頼できる不動産エージェントの必要性を感じた過去の体験が「東京・不動産売却ラボ」設立の理由となる。 Facebook https://www.facebook.com/tetsuya.kurosawa.3

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