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【事故物件/特殊な相続】“孤独死・物件”と“遺品整理”の対処ハウツーとノウハウ集まとめ

この記事をザックリいうと

超高齢化社会の到来。核家族化。単身世帯の増加。

老人の一人暮らしが増えた社会で必然的に起こるのが「孤独死」です。


あなたが「孤独死・物件」を相続する立場になったら、どういう対処をすべきなのでしょうか。

今回は、確実に今後増えるであろう両親や親族の「孤独死、孤独死・物件の相続」の対処法を説明していきます。


この記事の対象者

『親が高齢・一人暮らしで心配!』

『もし親が孤独死したら、親のマンションはどうなってしまうの?』

『事故物件は売りづらいって聞いたことがあるけど、孤独死って事故物件なの?』


・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。


また新宿区、渋谷区、港区、世田谷区を含む東京都内の全域でマンション物件を保有している全ての方々も目を通してみてください。


今や高齢者の亡くなる理由の約10%は「孤独死」という社会となりつつあります。

「無縁社会」という現象が社会問題化していくでしょう。

次からそんな時代のマンション売却術を解説していきましょう。


【目次】

1. 孤独死物件とは

2.事故物件との違い

3.孤独死物件の現状回復/特殊清掃

4.遺品整理とは

5.空き家にしておくのは得策ではない

6.売却に必要な不動産関連の書類

7.生前相続(生前贈与)も検討を

8.孤独死・物件のマンション売却価格について

9.「相続」「生前相続」「遺言作成」に強い不動産会社を選びましょう


私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


売り主様のエージェントを標榜する不動産会社の視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。


孤独死物件とは?事故物件とは違うの?

「孤独死」とは、一人暮らしの老人が、認知症や突然の病気で誰も気づかずにひっそりと亡くなってしまう事をいいます。


死亡の発見まで時間がかかり、遺体の腐敗が進み、その異臭によって警察を通じて発見される等、悲惨なケースが散見されます。


女性に比べ、高齢男性はコミュニケーション能力が低い傾向にあります。

そのためコミュニティ等にも属していないケースがあり、誰にも発見されずに亡くなって「孤独死・物件」が生まれていくのです。


「孤独死・物件」はなぜ生まれる?

マンションの老朽化とともに、居住者の高齢化も進みます。

やがてマンション内は子供たちが独立した後、単身の高齢者ばかりになってしまうのです。


マンション内のコミュニティが良好に保たれているマンションは良いのですが、中には周囲の住民との交流を避け、引きこもる高齢者も出てきます。

そのため、部屋で息を引き取っても、発見が遅れてしまう結果となりがちです。


孤独死・物件への対処法

近隣の一人暮らしの老人の部屋で異臭がしたり、その姿をずっと見ていない場合、管理人や管理会社を通じて警察に連絡してみてください。

警察が部屋で「孤独死」を発見した場合、警察は事件性の有無を現場検証します。


事故物件との違い

孤独死の物件は「事故物件」なのでしょうか。

事故物件の定義は、自殺や殺人のおきた物件を指し、それにより新たな住人に“心理的瑕疵(かし)のある物件”のことです。


病死による孤独死・物件は「事故物件」とはなりません

売却マンションが孤独死の物件の時、宅地建物取引業法上では、その説明義務な必要ないという体裁になっています。


事故物件では『告知義務』が発生します!

「事故物件」とはマンション内(またはマンションの敷地内)で殺人や不審死、自殺などがあった物件のことです。

事故物件には、売り主・候補者への『告知義務』が発生します。

事故物件である事実を隠蔽すると、訴訟騒ぎになったり詐欺罪になる可能性があるので注意してください。


孤独死・物件には『告知義務』はないの?

では、孤独死・物件には『告知義務』は不要なのでしょうか。

実は「事故物件」自体も法律的に明確な定義がある訳ではありません。

長期間にわたり放置されていた「孤独死・物件」の場合、事故物件と認定される可能性もあります。


ですので、孤独死したことを告知せずにマンション売却をしてしまうと、後から買い主のクレームを受けたり、裁判沙汰になる可能性があります。


「告知義務」や「重要事項説明書への記載義務」はありませんが、買い主に秘密にしておくのは危険なのでやめましょう。


事故物件に明確な定義はありません!

前述のように、事故物件には明確な定義がありません。

それゆえ、「事故物件に告知義務は必須」とはいえ、実際の商談では曖昧(あいまい)な対応になるケースが多いといえるでしょう。


そもそも「事故物件」については不動産業界に明確な定義があるわけではなく、賃貸・売買の現場では、過去の判例に基づき、まちまちの運用をしているというのが実態だ。


民法にも宅地建物取引業法にも事故物件の定義はなく「●年間告知せよと」といった縛りもない。


ゆえに過去の裁判では、いわゆる「心理的瑕疵(かし)」の有無や程度について、事故の重大性や経過年数、買い主や借り主の使用目的、近隣住民に記憶が残っているかどうかなどを総合的に考慮し、事故の有無や損害の程度について個別に判決が下されてきた。


(出典:『死体が存在した「事故物件」をどう見分けるか/座間「切断遺体」現場となったアパートの運命』)


孤独死・物件の現状回復/特殊清掃

孤独死の物件は遺品整理だけでなく、その孤独死の状況によっては死臭や血痕が染みついてしまい、通常のハウスクリーニングでは対応できないケースが出てきます。

こういう場合には、一般のハウスクリーニング業者では対応が難しいので『特殊清掃』が専門の業者へ依頼することになります。

特別な消臭剤や器具を使い、適切な消臭メンテナンスを施してくれます。


遺品整理とは

遺品整理とは、亡くなった両親や親族が遺したモノを整理し、仕分けたり廃棄したりすることです。


家族(遺族)が遺品整理をし、その後に不動産の売買を不動産会社に依頼することが過去には一般的でした。

しかし、遠方の住んでいる場合は遺品整理の時間をつくるのも難しくなります。

また、残置物といわれる家具等の処分も遠方だと大変です。

このため、「遺品整理業者」に依頼するケースが近年では増加傾向にあります。


また一部の不動産会社は、遺品整理の部分から売却活動を請け負ってくれる会社も存在します。

(※弊社(わくわく不動産)は「遺品整理」のご相談から承ります。)


空き家にしておくのは得策ではない

「孤独死・物件」は取り扱いが難しいのは事実です。

しかし、空き家にしておくのはオススメできません。


誰も使っていないマンションは固定資産税の他にも、月々の管理費や修繕積立金が発生する「コスト発生マシーン」です。

また、誰も住んでいないマンションは劣化のスピードも速く、部屋のコンディションの悪化がマンションの資産価値を著しく毀損(きそん)させます。


空き家は日本中で増えつつあり人口減は進むのですから、早期の処分(マンション売却)をオススメします。


リサイクル業者の活用

遺品は全て廃棄するのは止めましょう。

遺品の中にも資産価値のあるものは、リサイクル業者へ依頼して買い取ってもらいましょう。

家電や家具等の大型のモノはリサイクル業者で買い取ってもらい、小型のモノはメルカリ等のアプリで売ると高値で売却できるのでオススメです。


遺品整理業者へ依頼した場合の相場金額

マンションのコンディションによってケース・バイ・ケースですが、目安としては20~40万円程度の予算イメージとなります。


売却に必要な不動産関連の書類

遺品整理で必要なものを仕分け、不要なものは廃棄(※または売却)します。

遺産となるものは、相続人で分割します。


マンション売却にあたっては、下記の不動産関係の書類が必要になります。


◎権利証

◎境界確認書

◎登記簿謄本

◎不動産売買契約書

◎修繕履歴が分かる何らかの資料


名義変更は早急に対処しましょう。

名義変更をしないで放置しておくことはデメリットばかりです。


名義変更をしないケースのデメリットやリスクに関しては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『不動産の相続において重要な『名義変更』について知っておきたい全知識』)


生前相続(生前贈与)も検討を

遺産相続や名義変更で親族間のトラブルを避けるためには、生前相続(生前贈与)も検討の余地があります。


その場合は「遺言書」の作成が必要になるので、司法書士に依頼しましょう。


司法書士の在籍する不動産会社を活用するのが便利

法律相談から土地やマンション売却の相談まで、一般の窓口でワンストップで依頼できたら、煩雑な手続きからも解放されます。


司法書士の在籍する不動産会社を選択するのは、賢い選択といえるでしょう。


◎不動産会社に所属する司法書士がオススメ


わくわく不動産では、相続をはじめとする法律関係のトラブルにもマンション売却と一緒にワンストップで対応するために、司法書士が常駐しています。


相続関係の悩みとマンション売却の必要性を感じているなら、マンション売却の相談と相続関係のトラブルの解決が一度にできてしまう、わくわく不動産がオススメです。

(参考記事:『不動産の相続において重要な『名義変更』について知っておきたい全知識』)


孤独死・物件のマンション売却価格について

前述の「心理的な瑕疵(かし)」の存在により、マンション売却価格はどうしても安くなるのが現実である点はしっかり留意してください。


「マンション買い取り」という選択肢も

孤独死・物件は取り扱いが難しいので、通常のマンション売買(不動産仲介)は難しい可能性もあります。


そんな時は「マンション買い取り」も選択肢となるでしょう。

事故物件(※孤独死・物件)でも買い取ってくれる「買い取り業者」は存在します。


マンション買い取りのメリットは、「①現金化の早さ」と「②瑕疵担保責任の免責」ですので、あなたは孤独死・物件に関するストレスから一気に開放されます。


(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)


「相続」「生前相続」「遺言作成」に強い不動産会社を選びましょう

不動産会社を選定するポイントは様々です。

もちろん、営業力や販売力は重要な選定基準の一つです。


しかしながら先にみてきた通り、これからの高齢化社会のなかでは、不動産売却に関しても様々な問題が起きてくるでしょう。


孤独死・物件の相続と売却、そのクリーニングやメンテナンス、生前相続や遺言作成のコンサルティングとサポートができる不動産会社を選んでください


営業ノルマに追われる大手不動産会社にとって、「孤独死・物件」は手間がかかるうえ、売却価格は安くなるので取り扱いたくないのが本音でしょう。


不動産エージェントである私(小野田コーイチ)がオススメするのは、地元に根差す中小規模の不動産会社です。


中小規模の不動産会社は「地元での評判と信頼とクチコミ」が生命線です。

「売却価格が安い物件は取り扱わない」「孤独死・物件は取り扱わない」などというスタンスで営業活動をしてしまうと、悪評が立ってしまい、地元に根差す不動産会社は生き残っていけません。

大手不動産会社のような「手間とコストのかかる事は避けたい!」というインセンティブが働きづらい、中小規模の不動産会社を選んでください。


大手不動産会社のように過大な売上ノルマのため、多数の物件を抱えている営業マンではなく、サポート体制がしっかりしている中小規模の不動産会社を選んでください。


是非、「わくわく不動産」へお問い合わせください。

わくわく不動産はまさに「顧客からの信用とクチコミ」で勝負してる会社です。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。


不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客(売り主と買い主)の利益の最大化を優先する、細やかな配慮がいきとどいた不動産エージェント」を選択しましょう。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)


※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は絶対にいたしません。


わくわく不動産には「司法書士」が存在します!

生前相続(生前贈与)をするとしても、孤独死・物件を売却するにしても、そこには法律問題のプロフェッショナルである「司法書士」の存在が不可欠です。

わくわく不動産には司法書士が常駐していますので、孤独死・物件という取り扱いが難しい案件にも万全の体制でサポートできる体制となっています。


【おわり】


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強引な営業は絶対にいたしません。



備考:特殊清掃業者の急増により悪質業者とのトラブルも急増!

核家族化と高齢化により「孤独死」は急増しています。

これに伴い、『特殊清掃業者』に様々な産業からの新規参入が相次いでいます。


しかしながら、特殊清掃業者のなかには悪質な業者も存在するようです。

高額請求や手抜きの雑な業務によって、消費者トラブルも増えています。

特殊清掃業者の選定は慎重に行ってください。

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だが、悪質な業者による高額料金の請求や雑な作業を巡るトラブルも少なくない。こうした業界の健全化を目指し、2013年に一般社団法人「事件現場特殊清掃センター」(本部・北海道)が設立された。

センターは民間資格「特殊清掃士」の認定制度を創設。遺族対応や質の高い清掃方法などをテーマにした約2カ月間の通信講座を受け、試験に合格すると特殊清掃士に認定される。13年は資格取得者が在籍する業者は326社だったが、昨年末現在で5269社まで急増している。

出典:毎日新聞『特殊清掃業 5年間で15倍増 家族関係の希薄化背景に』



備考:高齢な親族には「UR賃貸・見守りサービス」の導入も検討してみて!

UR賃貸は「礼金なし」「仲介手数料なし」「更新料なし」「保証人不要」の魅力的な賃貸物件です。

そして、UR賃貸には「見守りサービス」があるので、離れてくらす高齢な親族が住んでも安心です。

高齢者の保有するマンションを早めに売却し、UR賃貸に引っ越しをしてもらうのも選択肢の一つといえるでしょう。


UR賃貸物件はメリットが沢山あります。

実際の物件情報を下記サイトでチェックしてみてください。

(関連サイト:『UR賃貸専門サイト』はこちらから)


備考:お隣や近所に「迷惑・トラブル家庭」が。告知義務はあるの?

前述のように、「事故物件」でなくても、孤独死・物件もその内容によっては告知を買い主にしておかないと、思わぬトラブルに発展します。

では、自分の売却物件ではなく、近隣のトラブル家庭が存在したいた場合。

その「告知義務」はあるのでしょうか。


その内容によりますが、この場合も事実を買い主に伝えておいた方が良いでしょう。


原則的には重要事項の説明義務はありません。しかしながら、宅建業者でなくとも、ウソの情報を告げたり、一定の前提のもとであえて情報を告げなかったりすると、説明義務違反を理由に損害賠償請求をされることがあります。


告知しなければいけない事柄かどうかの判断は、それが客観的な事実であるかどうかが基準の一つになります。例えば、「隣人が暴れて近隣からの苦情で何度も警察が介入している」「これを知った購入希望者がキャンセルした」といった、客観的トラブルが発生している場合なら、買い主への説明義務が発生する可能性があるといえます。


(出典:お隣は「疑惑の一家」…売り主に告知義務は?/説明義務違反になると損害賠償請求に発展!)


備考:こちらの記事もオススメ:『告知義務』の対象範囲と期間について

事故物件や孤独死・物件以外にも「告知義務」が必要なケースは多々あります。

隣人トラブル。騒音問題。物理的な瑕疵。環境的な瑕疵。


「告知義務」の詳細に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却時の告知義務】 隣人トラブルや騒音問題。どこまで買主に知らせるべき?』)



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強引な営業は絶対にいたしません。


備考:事故物件の実際のメリットとデメリット

「事故物件」には、実際のデメリットはあるのでしょうか。

単なる心理的なものだけが、懸念材料なのでしょうか。


お笑い芸人が事故物件に住んで、事故物件に住むことのメリットとデメリットについて語った記事がこちらになります。

(関連記事:『「事故物件住みます芸人」が見た壮絶な現場/東洋経済オンライン』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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