Original

“オーナーチェンジ”ってなに? ~マンション売却とマンション投資について~

この記事をザックリいうと

マンションの売買は「居住が目的」のものばかりではありません。

「投資が目的」で中古マンションの売買をするケースも散見されます。

今回は主にマンション投資の局面で出てくる『オーナーチェンジ』という概念について、ご説明します。


この記事の対象者

『そもそも“オーナーチェンジ”ってなに?』

『今の賃貸入居者がいる状態でマンション売却は可能なの?』

『投資家にマンションを売却するには、どうすれば良いの?』


・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。


また、世田谷区、新宿区、渋谷区、港区を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々も目を通してみてください。


居住目的での買い手へのマンション売却も大変ですが、投資家向けのマンション売却にも様々な難しい側面が存在します。

あなたが今後、マンション売却を検討する場合、“マンション投資家の視点”を学んでいくことは、きっと有益なはずです。


【目次】

1.そもそも“オーナーチェンジ”とは?

2.オーナーチェンジ物件を売却する難しさ

3.売却の難しさ①:内覧ができない

4.売却の難しさ②:入居者を自由に退去させられない

5.売却の難しさ③:買い主側は通常の住宅ローンが使えない

6.売却の難しさ④:買い主が入居者の素性を正確に把握できない

7.オーナーチェンジ物件のメリット

8.メリットは「すぐに家賃収入が得られる」こと


私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!


こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


プロの不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。


そもそも“オーナーチェンジ”とは?

あなたが所有マンションを賃貸で第三者に貸し出しているとしましょう。

“オーナーチェンジ”とは、賃貸で入居者(賃借人)がいる場合に『入居者(賃借人)はそのまま』で、マンションの持ち主だけが変わる不動産売買です。


マンションの持ち主(=オーナー)が変わるだけで、入居者の賃借権は引き継がれます。

ですので、入居者は基本的に無理やり部屋を追い出されることもありません。


オーナーチェンジ時の入居者への対応は

オーナーチェンジが行われる場合、貸借人(入居者)に前もって「マンション所有者が変更になる」旨の通告をする義務はありません。


オーナーチェンジ後に、売り手と買い手の連盟で「マンション所有者が変更になった」ことを入居者に伝えるのが通例です。


オーナーチェンジ物件を売却する難しさ

オーナーチェンジの物件を、居住用での利用を考えている一般的な入居者に売却するのは難しいでしょう。

居住用での利用を考えている買い手にとっては、オーナーチェンジ物件はデメリットが沢山あるのが現実だからです。


それでは、具体的に「オーナーチェンジ物件」を売却するのが難しい理由は説明していきましょう。


売却の難しさ①:内覧ができない

マンション物件の所有者(オーナー)であっても、入居者の協力&承諾がないと自由に内覧をさせることができません


入居者が実際に居住しているため、内覧で室内の状況や劣化具合が分からないため、購入検討者も購入の判断材料が限られてしまいます。

住居用としてマンションを探している買い手の場合、外観や賃貸借契約書、修繕履歴書などの資料のみで、高額の中古マンションの購入の意思決定は難しいでしょう。


現状の室内の劣化状況やコンディションを確認できないため、物件の重大な瑕疵(かし)を発見できない可能性もあります。


売却の難しさ②:入居者を自由に退去させられない

仮に、居住用として買い主がマンションを購入したとしても、現在の貸借人(入居者)を自由に退去させることはできません


物件所有者と入居者の間では、「借地借家法」という法律をベースに賃貸借契約が締結されています。

この「借地借家法」では、入居者の保護の側面が強く、物件所有者(オーナー)の権限は弱い法律・設計となっているのです。


ですので、簡単にオーナーの都合で強制的に入居者を退去、引っ越しさせることは難しいのです。


これでは、居住用として買い主がマンションを購入したとしても、買い主が自分ですぐに購入したマンションに住むことはできません。

入居者の「居住権」が優先されるため、入居者は契約終了後も更新を求めれば永続的にその部屋に住むことができます。


現状の居住者に円滑に引っ越してもらうためのノウハウ

入居者に退去(引っ越し)を依頼する場合、契約満期の6~12カ月前までに、しかるべき理由を伝えて話し合いをしなければなりません。


引っ越し費用を負担したり、金品を贈答したりすることで入居者に心情的に納得してもらう必要があります。場合によっては、家賃の無料期間をサービスするケースもあるでしょう。

この対処は長年の経験とノウハウを持つ不動産会社へ相談するのが良いでしょう。


また、部屋を貸し出す前に期限を決める「定期借家契約」を結んでいる場合は、契約期間を過ぎれば問題のある入居者を退去させることが可能です。

「定期借家契約」の契約形態であるか否かを確認してみてください。



売却の難しさ③:買い主側は通常の住宅ローンが使えない


オーナーチェンジ物件の場合、通常の居住用の住宅ローンは使えません。

住宅ローンという金融商品は、自分が居住用にマンションを購入する際に使えるローン商品です。

投資としてのマンション購入の場合は「アパートローン」等の投資用ローンを使うことになります。

投資用ローンは金利も通常の住宅ローンより高く、その返済期間も短く設定されているローン商品となります。


売却の難しさ④:買い主が入居者の素性を正確に把握できない


通常の賃貸契約では、入居契約の前に審査をするのが通例です。

しかし、オーナーチェンジ物件の場合は入居者をそのまま引き継ぐのですから、買い主が自分自身で入居者を審査することは不可能です。


前オーナーが取り交わした賃貸契約書を入手することはできますが、近年は個人情報保護の規制もあり、具体的な人物の属性情報までは分かりません。


家賃滞納を起こしそうな人物や入居者間のトラブルを引き起こす人物が潜んでいる可能性もあるのは、買い主にとって大きなリスクとなります。


住人トラブルを未然に防ぐためには、まず入居者の名前や属性などが書かれた「レントロール(入居者の名前・属性)を入手し、家賃の滞納がないか、保証会社を通しているかを確認してみてください。



オーナーチェンジ物件のメリット

上記のように・・・・


◎内覧ができない

◎入居者を強制的に退去させられない

◎通常の住宅ローンが使えない

◎入居者の審査ができない


様々なデメリットがオーナーチェンジ物件にはあり、買い主は手を出しづらい側面があります。

しかしながら、上記の様な様々な買い主側のデメリットにより、マンションは周辺の相場価格より安く購入できます

平均的に、周辺の相場価格から20~30%程度のディスカウント価格となるのが一般的です。


物件価格が周辺相場価格より安いのですから、賃料設定によっては安定した収益機会を得られるマンションを投資家である買い手は獲得するチャンスでもあるのです。


メリットは「すぐに家賃収入が得られる」こと

入居者を引き継ぐということは、即座に賃料が入ってくることを意味します。

買い主は、新規で入居者を探す営業行為が不要なため、投資という側面では優良な投資商品ということもできるでしょう。


継続的に家賃収入が毎月入ってくるので、利回りの予測もしやすく現実的な投資計画を立てやすいのがメリットです。


留意点:退去リスクの軽減のための対策を

投資の利回りを下げる要因に、売却後の入居者の退去問題があります。

そうすると家賃収入の獲得機会の損失だけでなく、次の入居者のための室内クリーニング等の費用も発生してしまいます。


この空室リスクを少しでも減らすために、最大限の対策をとってください。

例えば、更新時期に「更新手数料を無料にする」ことも一例です。

入居者の引っ越しの理由として「契約更新時の更新料がもったいない」と感じる層は多くいますから、更新費用を無料にすることで空室率の低減も可能でしょう。


私たちがオススメする不動産会社とは?

オーナーチェンジ物件の売買は、このように難しい局面が多々あります。

不動産会社の選定では「投資用マンションの売買」「オーナーチェンジ物件の取り扱い経験」の多い不動産会社を選びましょう


オーナーチェンジ時の通達のタイミング、入居者を退去させたい場合の具体的なテクニック、売却後の空室率を下げるための手法の具体的なアドバイス&サポートをしてくれる不動産会社の存在が非常に重要になってきます。


だから・・・・・


私(小野田コーイチ)がオススメするのは、地元に根差す中小規模の不動産会社です。

中小規模の不動産会社は「地元での評判と信頼とクチコミ」が生命線です。

売り主と買い主(※主に投資家)に損害を与えるような事例をつくってしまうと、地元に根差す不動産会社は生き残っていけません。


「投資用マンションの売買」「オーナーチェンジ物件の取り扱い経験」の多い、サポート体制がしっかりしている中小規模の不動産会社を選んでください。


そして、私(小野田コーイチ)が在籍するのが「わくわく不動産」です。

わくわく不動産はまさに「顧客からの信用とクチコミ」で勝負してる会社です。

不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。


不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客(売り主と買い主)の利益の最大化を優先する、細やかな配慮がいきとどいた不動産エージェント」を選択しましょう。


(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?」)


【おわり】


※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は絶対にしません。

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

お問い合わせ

売りこみ&しつこい営業は絶対にありません。