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住み替え時の資金計画は慎重に ~売却金を次の新居の頭金にできるの?~

この記事をザックリいうと

手狭(てぜま)になったマンションからの住み替え。

今のマンションの売却金を次の新居の頭金に充当させることは可能なのでしょうか。

今回は住み替え時の資金計画について、解説していきます。

 

この記事の対象者

『頭金がなくても住み替えは可能なの?』

『今のマンションの売却金を次のマンションの頭金にできる?』

『売却タイミングや新居の購入タイミングはどうすればいいの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷区、新宿区、渋谷区、港区を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々も目を通してみてください。

 

様々な事情で住み替えを検討されている方は、現在のマンションの売却代金を次の新居の頭金にしようと思案している方も多いのではないでしょうか。

 

今回は今のマンションの売却タイミングと次の新居の購入タイミングに関して、住み替え時の注意点を交えながらご説明します。

 

【目次】

1.住み替え:準備編

2.2つの売却パターン

3.私たちがオススメする不動産会社とは?

4.わくわく不動産には司法書士が在籍しているので安心です!

 

私たち「専門業務研究会」とは?

こんにちは。

弊社は世田谷、新宿、渋谷、港区エリアを中心に東京都内・全域の不動産情報を紹介する不動産シンクタンク組織&コンサルタント集団である「専門業務研究会」です。

 

シンクタンク機関として第三者の客観的な視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

頭金の相場は?

頭金の相場は「購入価格の約20%」が理想といわれます。

最近では、頭金がなくても住宅ローンを組める金融機関も増えてきましたが、統計的にも「頭金の額が少ないほど、住宅ローン破綻の確率が高い」のは事実です。

 

頭金を1円でも多く支払っておけば、その後の月々のローン返済も楽になります。

でも、現在お住まいのマンションの住宅ローンの支払いに手いっぱいで、多額の頭金を用意できない人も多いでしょう。

 

そんな場合はどうすれば良いのでしょうか?

次から解説していきます。

 

住み替え:準備編

次の新居の頭金の手持ちがなくても、住み替えは可能です。

しかしながら、これは不可能なケースももちろんあります。

現在のマンションの売却価格や残債の額、新たな物件の購入価格などの条件によって変わります。

 

まずはあなたの現在の収入や預貯金を踏まえた『資金計画』を考えてみましょう。

 

住み替え準備①:住宅ローン残債を確認する。

住み替え準備②:不動産会社に机上査定&訪問査定をお願いする。

住み替え準備③:それを踏まえ「資金計画」をシミュレーションする。

 

住み替え準備①:住宅ローン残債を確認する

住宅ローン残債は、銀行の窓口に問い合わせて確認しましょう。

または、ローン契約時の「返済予定表」を確認してみましょう。

 

■ローン残債とは?

 

「残債」とは、銀行から住宅購入時に借り入れた住宅ローンのうち、まだ支払いの残っている借入金の残額のことです。

 

これを「ローン残債」といいます。

 

住宅ローンが完済していないマンションは厳密な意味でいうと、まだあなただけの所有物ではないのです。

「住宅ローン残債」のあるマンションは、そのままでは勝手に売却できません。

住宅ローンの支払いを完了しなければ、あなたの自由意志でマンション売却はできません。

 

(出典:「【ローン残債】住宅ローンが残っていてもマンション売却は可能なの?」)

 

住み替え準備②:不動産会社に机上査定&訪問査定をお願いする

次に不動産会社に机上査定&訪問査定をお願いしましょう。

この時は複数の不動産会社に見積りを依頼してください。

 

また複数の見積り(相見積もり)の中で、一番高い価格の不動産会社が「あなたのベストの不動産会社」とは限らない点に注意してください。

見積り額は、売却を確約する金額ではありませんので、見積り額の根拠をしっかり質問してください。

 

■相見積もりで確認すべきこと

 

時として、査定金額に大きな隔たりがある場合も出てきます。

そんな時は、提示金額の根拠を質問してみましょう。

何を評価して、または何をマイナスポイントと評価して、この提示金額となったのかをヒアリングしてみるのです。

 

そこで納得できる確かな返答がない不動産会社とは専属媒介契約を締結することは避けた方が良いでしょう。

あなたのマンションの近隣エリアでの成約実績がどの程度あるかも確認してください。

近隣マンションでの販売実績が多い会社であれば、あなたの近隣エリアの不動産相場に精通した頼りがいのある不動産会社といえるでしょう。

 

(出典:「不動産一括査定サイトには要注意!マンション売却の査定には相見積もりをしよう!」)

査定金額がローン残債を下回るケースでは「預貯金で不足分を充当する」、もしくは「買い替え住宅ローン」を利用するという2つの選択肢が存在します。

(※「買い替え住宅ローン」に関しては後述します。)

 

住み替え準備③:「資金計画」をシミュレーションする。

ここでは査定額と残債の差額によって、販売計画&資金計画が変わってきます。

 

①ローン残債より査定額が高いケース

②ローン残債より査定額が低いケース

 

①:ローン残債より査定額が高いケース

この場合は、現在のマンションを売却することで住宅ローンが完遂でき、かつ余剰金(※売却益)が生まれるケースです。

この売却益を、次の新居物件の頭金にすれば良いでしょう。

 

②:ローン残債より査定額が低いケース

この場合は、住宅ローンを完遂できないので不足金額を「預貯金で不足分を充当する」、もしくは「買い替え住宅ローンを利用して充当する」ことになります。

 

それでは「買い替え住宅ローン」とはどのようなものでしょうか。

 

「買い替え住宅ローン」とは?

「買い替え住宅ローン」とは、売却してもローン残債が残ってしまった場合、次の新居の購入のための住宅ローンに不足金額分を上乗せした額で提供されるローン商品です。

 

■「買い替えローン」申込みの前に、まずは自己資金での補填の検討を

 

ローン残債の不足分を預貯金などの自己資金で返済できないかを、まずは検討してください。

「現金が必要!」といっても、消費者金融などの高金利サービスの利用は絶対にやめてください。

自己資金での返済が不可能な場合のみ「住み替えローン」の申込みを検討しましょう。

住み替えローンは住宅ローンですので、金利が低いのが特徴です。

 

ただし、低金利とはいえ「買い替えローン」も借金であることを認識してください。

また「買い替えローン」は通常の住宅ローンよりも銀行の審査が厳しくなります。

 

(出典:「【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?」)

 

2つの売却パターン

買い替えには大きく2つのパターンが考えられます。

 

①:先に自分の物件を売るケース(売り先行)

②:先に新居を購入するケース(買い先行)

 

では、それぞれの売却活動の概要をみていきましょう。

 

①:先に自分の物件を売るケース(売り先行)

次の新居の頭金を現在のマンションの売却金額で充当したい場合、この「売り先行」の販売方針を採用しましょう。

 

ただし、住んでいるマンションを先に売却してしまうのですから、新居の引き渡しが終わるまで一時的に仮り住まいが必要となります。

 

②:先に新居を購入するケース(買い先行)

資金に余裕があれば「買い先行」が望ましいでしょう。

これなら、一時的な仮り住まいも不要です。

 

しかしながら、資金に余裕がある人でも、一時的にキャッシュフロー(資金繰り)が厳しくなるため「つなぎ融資(※後述)」を使うのが一般的です。

 

なぜ、キャッシュフロー(資金繰り)が厳しくなるのでしょうか?

 

それは、現状のマンションの住宅ローンを支払い、かつ新居の住宅ローンを支払う「ダブルローン」状態に一時的に陥ってしまうからです。

現在のマンションの売却益を新居の頭金にできないため、「ダブルローン」に加えて新居の頭金を現金で用意しなければなりません。

 

つなぎ融資とは?

「つなぎ融資」とは上記の様な状況の人を対象とした、短期間の住宅ローン商品です。

「つなぎ融資」の留意点は、早期に売れやすい物件を持った人でないと危険である点です。

 

売りづらい物件の場合、売却が長期化して「ダブルローン」に苦しむことになります。

ご自身の物件のポテンシャルを鑑み、つなぎ融資を利用して「買い先行」で住み替えを進めるのか、慎重に判断してください。

 

「買い先行」のメリット

「買い先行」の場合、住んでいたマンションが空(から)になります。

これは物件の内覧者にとっては、落ち着いて見学できるので売却がしやすい利点となるでしょう。

雑多な生活感のあふれる居住中の物件内覧より、内覧者の心象は良くなるのがメリットとなります。

 

私たちがオススメする不動産会社とは?

住み替えを「売り先行」にするか「買い先行」にするか。

それぞれにメリットとデメリットがあり、それぞれに留意点があります。

 

不動産会社の担当営業マンのアドバイスを聞きながら、大局的に判断してください

しかしながら、大手の不動産会社はノルマ達成のために「大量の案件と顧客」を抱え、親身なサポート&コンサルティングがしづらい環境下にいます。

弊社・専門業務研究会がオススメするのは、地元に根差す中小規模の不動産会社です。

 

中小規模の不動産会社は「地元での評判と信頼とクチコミ」が生命線です。

そんな環境下で、顧客(※売り主)に対して誠意のない行為をすれば、悪評がたち営業活動を継続できません。

 

「顧客である売り主のエージェント」に徹する不動産会社を選んでください。

そして、弊社・専門業務研究会がオススメするのが「わくわく世田谷・不動産」です。

わくわく不動産はまさに「顧客からの信用とクチコミ」で勝負してる会社です。

弊社・専門業務研修会がオススメする不動産会社「わくわく世田谷・不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客(売り主)の利益の最大化を優先する、売り手のためのエージェント」となる不動産会社を選択しましょう。

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?」)

 

わくわく不動産には司法書士が在籍しているので安心です!

わくわく不動産には司法書士が常駐していますので、ワンストップで相続や離婚のトラブルに関する法律相談から不動産売却まで一気通貫でトータル・サービスを提供できるのも強みです。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?」)

 

【おわり】

黒澤 徹也(くろさわ てつや)

黒澤 徹也(くろさわ てつや)

長年、マーケティング・プランナー&クリエイターとして、不動産業界を筆頭に様々な業種のクライアント企業を顧客として活動。その知見とナレッジを活かし、不動産売買に悩む生活者へ良質な情報を提供する不動産メディア「東京・不動産売却ラボ」を2017年6月に開設。その初代編集長に就任。 自身もマンション購入後に離婚を経験し、本当に信頼できる不動産エージェントの必要性を感じた過去の体験が「東京・不動産売却ラボ」設立の理由となる。 Facebook https://www.facebook.com/tetsuya.kurosawa.3

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