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【離婚でのマンション売却】 トラブルなく新生活を迎えるために知っておきたい売却ノウハウまとめ

この記事をザックリいうと

離婚は今や普通のこととなりました。

でも、離婚を機に整理しなければならない事は沢山あります。

そのなかでも、最も厄介(やっかい)なのがマンションの処遇(処分方法)でしょう。

 

今回は離婚時において、マンションをどう処分するのかについて解説していきます。

 

この記事の対象者

『離婚したって、夫に出ていってもらえば良いだけじゃないの?』

『離婚したらマンションは競売で失ってしまうの?』

『まだ住宅ローンが残っているのに、離婚したらどうなるの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷区、新宿区、渋谷区、港区を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々も目を通してみてください。

 

離婚時のトラブルや揉め事(もめごと)の筆頭にあがるのが、所有マンションについてです。

現金や株券と違い、物理的に分けることができない住宅という資産の特性ゆえ、夫婦のどちらが所有するのかについての協議で苦労を要するのです。

 

【目次】

1.離婚率の上昇。マンション保有者は「もしも」の時のことを考えて!

2.財産分与って?

3.共有名義マンションでの売却時の注意点

4.マンション処遇の選択肢5パターン

5.不動産会社へ相談を

6.備考:実際に離婚時にわくわく不動産でマンション売却に成功した方の体験談

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

離婚率の上昇。マンション保有者は「もしも」の時のことを考えて!

厚生労働省の統計によると、今の日本では3組に1組が離婚をし、夫婦関係が破綻する結果となっています。

離婚が「普通のこと」となった現在。

今は夫婦円満のあなたにも、いつ離婚の危機がやってくるか分かりません。

マンションを所有している夫婦の方は、予備知識として今回の記事を読んでみてください。

 

熟年離婚も急増しています!

離婚自体が増えている日本社会。

そのなかでも。近年になって増えているのが熟年離婚です。

 

住宅ローンの支払いが完遂しているケースであれば、マンションを売却し売却金額をお互いで分与すればいいだけです。

しかし、住宅ローンの支払いが残っている場合は若年層の離婚より不動産リスクは大きいでしょう。

 

なぜなら、夫が定年退職した後の熟年離婚の場合、夫の収入源が激減しているのため、離婚を機に住宅問題が原因で破産の危険性も出てくるからです。

 

財産分与って?

財産分与については、仮に夫がサラリーマンで妻が専業主婦の場合でも「清算的財産分与」の法律に則り(のっとり)、夫婦で公平に分与されます。

決して給料を稼いでいた夫だけの財産になるわけではありません。

 

「清算的財産分与」の考え方では、結婚生活の中で夫婦が築き上げた財産を離婚の際は公平に分与するというものです。

 

夫が安心して仕事ができるのは、専業主婦であった妻の貢献があったからこそです。

ですから、公平な財産分与が行われるのです。

 

注意が必要なのは、結婚前に築いた資産は上記の「公平な財産分与」の適用外ということです。

 

慰謝料と財産分与は異なります

離婚の知識のない方は、慰謝料と財産分与を混同している場合があります。

しかしながら、慰謝料と財産分与は異なります。

 

慰謝料とは、離婚の原因(※例:浮気やギャンブル)となった側が、パートナーに与えた精神的ダメージに対して支払われる「損害賠償金」を指します。

 

財産分与や慰謝料についての取り決めでは、『離婚協議書』を作成しておきましょう。

そして『離婚協議書』だけでは法的な拘束力が弱いので、離婚協議書を公正証書にしておくこともオススメです。

 

こういった法律的な専門知識も離婚時のマンション売却には必要なため、司法書士の在籍している不動産会社へ相談するのが賢明です。

 

共有名義マンションでの売却時の注意点

昔であれば、夫の名義でマンションを買うケースが主流でした。

しかし、今は「夫婦の共有名義でのマンション購入」が大半を占めます。

 

しかしながら、共有名義であるばかりに離婚時のマンション売却はトラブルとなるケースがあるのです。

本サイトの過去記事より、ご紹介しましょう。

 

共有名義のマンションを売却する場合、共有名義となっている全員の承諾が必須事項となります。

仮に共有名義になっている人がひとりでも売却に反対しているケースでは、そのまま円滑にマンション売却活動を進めることは不可能になるのです。

 

これは共有持分の比率とは関係ありません。

仮にあなたが大部分の持分を持っていても、共有名義を有する全員の承諾が必要となるのです。

 

(参考記事:「【共有名義のマンション売却】そのノウハウと注意すべきポイントとは?」)

つまり、夫婦のどちらかが売却に反対していると、マンション売却活動はできないのです。

また、パートナーが失踪などで連絡が取れない場合も、マンション売却の承諾を得られないので、マンション売却活動はスタートできません。

 

こういった場合、中立的な立場で法律の専門家である司法書士に協議を依頼してみましょう。

 

前述のように、司法書士の常駐している不動産会社への相談をしてみるのが良いでしょう。

(参考記事:「不動産の相続において重要な『名義変更』について知っておきたい全知識」)

 

ローン残債について知っておきましょう!

また『ローン残債』という概念についても知っておいてください。

ローン残債についても、本サイトの過去記事を引用して説明していきましょう。

 

「残債」とは、銀行から住宅購入時に借り入れた住宅ローンのうち、まだ支払いの残っている借入金の残額のことです。

 

これを「ローン残債」といいます。

 

住宅ローンが完済していないマンションは厳密な意味でいうと、まだあなただけの所有物ではないのです。

 

「住宅ローン残債」のあるマンションは、そのままでは勝手に売却できません。

住宅ローンの支払いを完了しなければ、あなたの自由意志でマンション売却はできません。

 

でも、実際はマンションの売却は可能です。そこでポイントとなるのが「抵当権(ていとうけん)」です。

 

(参考記事:「ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?」

ローン残債のあるマンションを売却するには2つの手法があります。

 

①:ローン残債以上の売却価格でマンションを売り、ローンを完遂する。

②:マンション売却価格がローン残債を下回った場合、不足金額を預貯金で支払う。

 

上記の手法が取れない場合、『抵当権の抹消』が必須事項です。

では「抵当権」とはどういうものでしょうか。

 

抵当権について知っておきましょう!

住宅ローン残があるマンションを売却するケースでは、ローン残債を完遂する必要があります。

それは「抵当権」という金融機関が設定している担保の権利が理由となります。

 

それでは、抵当権についての概要を説明します。

住宅購入時、銀行から住宅ローンを借り入れますが、これは無担保での借金ではありません。銀行などの金融機関は、住宅ローン返済が滞った場合に備え、担保として住宅に抵当権を設定するのです。

 

所有マンションを売却する場合は、この「抵当権の抹消」と呼ばれる手続きが必要となるのです。

抵当権が外れないと、厳密にはマンションはあなたの所有物ではないため、勝手に売却することはできません。

 

そのため「抵当権を抹消」する必要がでてくるのです。

住宅ローンを完済することで、抵当権は抹消できます。

 

(参考記事:「【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?」)

抵当権が設定されている関係上、あなたは金融機関の許諾なく自由にマンションを売却することは不可能なのです。

 

マンション処遇の選択肢5パターン

マンションをどうするかについては、大きく5つの選択肢があります。

 

選択肢①:家を売らないケース

選択肢②:不動産仲介で売却するケース

選択肢③:任意売却をするケース

選択肢④:競売のケース

選択肢⑤:買い取りのケース

 

では、それぞれの選択肢について解説していきましょう。

 

選択肢①:家を売らないケース

例えば、夫名義のままで妻と子供がマンションに住み続けるような状況です。

しかしながら、これはリスクが大きいのを認識してください。

 

夫が何らかの事情(※リストラや健康上の理由)で住宅ローンの返済が難しくなると、連帯保証人である妻にローン支払いの義務が発生します。

 

このため、弊社・専門業務研究会では、離婚時の「家を売らない」という選択肢はオススメできません

 

選択肢②: 不動産仲介で売却するケース

不動産会社を使って売り手を探してもらう選択肢です。

この時のポイントは「不動産会社の選定」でしょう。

 

多くの人が不動産会社を選ぶ際に「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用していますが、弊社・専門業務研究会では「見積り一括サイト」の利用は推奨できません

 

そのメリットよりデメリットの方が大きいからです。

「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」の危険性や欠点については、下記の過去記事をご覧ください。

(参考記事:「不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜」)

 

また不動産会社の選定にあたっては、下記の条件もチェックしてみてください。

 

◎オープンハウスを積極的に開催してくれる不動産会社か?

◎内覧会の具体的なアドバイスをしてくれる不動産会社か?

◎リフォームやハウスクリーニングに関するアドバイスは適格な不動産会社か?

 

【参考記事】不動産会社を選ぶポイントとは?

(参考記事:「中古マンションの早期売却を実現するオープンハウスのメリットと注意点とは?」)

 

(参考記事:「【不動産売却】居住中のマンション売却活動の内覧・内見の成功する対応とポイントとは?」)

 

(参考記事:「マンションを売却する前のリフォーム・ハウスクリーニングをするメリットデメリットとは?」)

 

選択肢③: 任意売却をするケース

マンション売却をしてもローン残債が残り、かつ不足分を預貯金で支払えない場合は「任意売却」という選択肢が有効です。

競売と比較して、様々なメリットがあるのが特徴です。

 

任意売却のマンション物件は一般市場に流通するので、その時の相場価格に近い金額で売ることが可能となります。

 

競売とは異なり、通常の不動産販売なので「内覧」が可能です。

よって多くの購入検討層へ訴求することが可能なため、高値での売却が可能なのです。

 

競売では、価格を買い叩かれることが多いのに比べ、相場価格に近い金額で売却できるので残債を圧縮できるのがメリットです。

 

(参考記事:「マンションの任意売却?住宅ローン返済が苦しい人にオススメする3つのメリット」)

 

選択肢④:競売のケース

住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関は「競売」という方法でマンションを処分し、融資金額の回収をします。

 

しなしながら、金融機関にとっても「競売」は手間がかかるうえ、市場価格より安価な価格での売却になるため、金融機関側の競売よりは任意売却を希望するのが一般的です。

 

選択肢⑤:買い取りのケース

不動産会社に仲介してもらい売り主を探すのではなく、不動産会社に直接マンション物件を買い取ってもらう選択肢です。

 

メリットはスピード売却と現金化の早さです。

デメリットは通常の不動産仲介での販売価格に比べて、買取金額が安いことです。

 

ローン残債の不足金額を預貯金で補填でき、離婚をめぐる物件トラブルから早く解放されたい方へはオススメな選択肢といえるでしょう。

 

(参考記事:「マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?」)

 

不動産会社へ早めの相談を

離婚時のマンションの処遇を決定するうえでも、早期の不動産会社への査定依頼で相場価格を把握しましょう。

 

前述のように「見積り一括サイト」の利用は、オススメできません

他にも、大手の不動産会社の利用は推奨していません

なぜなら「物件の囲い込み」が大手の不動産会社には横行するからです。

 

離婚が理由でのマンション売却ですから、スピード売却が理想ですが「物件の囲い込み」をしているため、なかなか売却が決まらない弊害があります。

 

「物件の囲い込み」の弊害に関しましては、下記の過去記事をご覧ください。

(参考記事:「不動産の『囲い込み』問題への対策!良い不動産屋の特徴と選び方とは?」)

 

私(小野田コーイチ)がオススメするのは、「物件の囲い込み」のインセンティブが発生しない、中小規模の地元の不動産会社です。

 

そして、私(小野田コーイチ)が所属する「わくわく不動産」は「信用とクチコミ」で勝負しています。

不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客(売り主)の利益の最大化を優先する、売り手のためのエージェント」となる不動産会社を選択しましょう。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?」)

 

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業行為は絶対にいたしません。

 

わくわく不動産には司法書士が常駐しています

今回の記事で何度かご説明しましたが、離婚をめぐる所有マンションの処遇については、不動産の知識と法律の知識が総合的に求められます

『単に営業力のある不動産会社』では、離婚をめぐる諸問題に対応できません

 

わくわく不動産には司法書士が在籍していますので、ワンストップで法律相談から不動産売却のご案内までが可能となっています。

 

◎法律の専門家である「司法書士」に、どこまでお願いしていいの?

◎物件売却のプロである「不動産会社」には、どこからお願いできるの?

 

離婚の法律関係のこと、名義の登記に関すること、住宅ローンの残債に関すること・・・・。

わくわく不動産なら、ワンストップで全ての悩みを解決できます!

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?」)

 

【おわり】

 

備考:実際に離婚時にわくわく不動産でマンション売却に成功した方の体験談

実際に離婚という局面で、マンション売却に成功された方のインタビュー記事はこちらとなります。

(参考記事:「【不動産売却体験談③】離婚での物件問題|物件売却を成功させた秘訣とは?」)

 

こちらの記事もオススメ

離婚を機にマンションを売却し、新生活をスタート。

マンション売却後は、確定申告の手続きが必要になってきます。

 

「確定申告の概要」や「手続きの流れ」に関しては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却後の確定申告】売却益が出ても、売却損でも確定申告は必要?』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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