Original

【マンション売却と大規模修繕】 売るタイミングは修繕の前か後か?

この記事をザックリいうと

様々な苦労や問題が発生するマンション売却活動。

マンション売却時期と大規模修繕の工期が重なりそうな場合、売却のタイミングは工事の前が良いのでしょうか。

 

それとも修繕後のキレイな状態になってからが良いのでしょうか。

今回は大規模修繕時のマンション売却について解説していきます。

 

この記事の対象者

『工事が始まる前に売却してしまった方が良いの?』

『修繕後のピカピカの物件の方が売却価格がアップしないの?』

『マンション売却後に今まで支払っていた修繕積立金は戻ってくるの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷区、新宿区、渋谷区、港区を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々も目を通してみてください。

 

マンション売却の予定があるなら「大規模修繕」がいつ行われるのか、念頭に入れておきましょう。

修繕の工事タイミングと売却活動が重なると、どんな影響があるのでしょうか

 

 

【目次】

1.そもそも大規模修繕とは?

2.「修繕積立金」の増額が各地で多発!

3.結論:大規模修繕工事がスタートする前に売りましょう!

4.「修繕積立金の増額」「大規模修繕工事の工期」を知るテクニック

5.まずは不動産会社へ相談を!

6.なぜ「わくわく世田谷・不動産」を私達がオススメするのか?

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

不動産エージェントのプロフェショナルな視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

そもそも大規模修繕とは?

マンションの大規模修繕とは、マンションの外壁や屋上の防水工事、共用部分の経年劣化を修繕し、マンションの資産価値の下落を緩和するための工事のことです。

(※劣化状況によっては、給排水管の工事やエレベーターの取り換えも行われます。)

 

毎月支払ってる修繕積立金を管理組合が貯めておき、しかるべき時期にどのようなメンテンナンス工事をするべきかを協議します。

 

「マンジョンは管理を買え!」と言われますが、管理組合が適正に機能していないと、杜撰(ずさん)なメンテナンスしかされない、ゴースト化したマンションになり、あなたの物件の資産価値は大いに毀損(きそん)してしまうでしょう。

 

マンションの大規模修繕工事は、しっかり管理組合が機能している場合、一般的に新築時から10~12年が経過したタイミングで行われます。

 

「管理費」と「修繕積立金」は違います!

修繕積立金と混同されがちな「管理費」。

これは修繕積立金とは全く関係がありません。

 

管理費は日々の清掃や設備のメンテナンス、管理人の人件費のために支払う費目です。

 

修繕積立金は戻らないお金です!

マンション売却が成立したとしましょう。

あなたが今まで支払ってきた修繕積立金はどうなるのでしょうか。

 

このお金は1円も戻ってきません。

 

あなたの支払った修繕積立金は「管理組合が所有するお金」となり、あなたの物件を買った買い主に引き継がれることになります。

 

「修繕積立金」の増額が各地で多発!

本来であれば、毎月支払っている修繕積立金で大規模修繕工事は行われるはずです。

追加の費用は一切かからないのが本来の姿です。

 

しかしながら、資材費の高騰や施工業者の人手不足による賃金の上昇などの理由により、工事費が当初の予定より高額になり、修繕積立金が不足するケースが各地で多発しているのです。

 

修繕積立金が不足した場合、下記の方法で不足金額をまかないます。

 

・マンションの住人が、不足金額を新たに支払う

・管理組合が銀行から借り入れをする

 

大規模修繕工事を境に、修繕積立金が増額される場合が多数あるのです。

仮に銀行から融資を受けても、結局はマンション住人が融資額の返却を実質的に担うことになります。

 

ディベロッパーの売り方も修繕金が不足する要因のひとつです!

修繕金が不足する要因には、販売業者であるディベロッパーのマンション販売方法にも原因があります。

 

新築でのセールス時に、販売価格を少しでも安く感じてもらえるように、当初の修繕積立金を低く設定するのです。

こういった、不動産に関する情報が少ない一般消費者(顧客)を欺く(あざむく)、狡猾(こうかつ)な販売手法も要因のひとつでしょう。

 

機械式駐車場に注意!

マンション管理組合にとって、悩ましい問題に「機械式駐車場」のメンテナンスがあります。

クルマ離れが進んだ現在、マンションの機械式駐車場を使っているマンション住人は、全体のごく一部でしょう。

 

ごく一部の利用者のための機械式駐車場の修繕&メンテナンスのために、マンション住人の全員が費用負担する必要があるのか。

管理組合総会でも賛否が分かれるでしょう。

 

しかし、メンテナンスを一定期間でしないと、スラム化したマンションになる可能性も高くなります。

大規模修繕時に機械式駐車場もメンテナンスするか否か、悩ましい問題となっています。

 

対策としては、将来的な稼働率の予測しづらい「駐車場」を別会計化すること。

他にも「駐車場を外部利用者に貸し出す」ことで、収益が生まれ駐車場の稼働率アップにつながります。

 

修繕積立金の高さが売却活動の阻害要因にも

前回の記事でも触れましたが、修繕積立金の増額は買い手の心象を悪くします。

あなたのマンションの管理状況を売り手に明確に説明できるようにしておきましょう。

 

築年数が経ったマンションの売却活動でネックになるのが、修繕積立金などの『管理』の問題です。

 

古いマンションでは、新築時と比較して修繕積立金などの管理費がアップしており、それがボトルネックとなって購入をためらう買い手も出てきます。

 

また、管理組合がしっかり機能しないことでの、マンションのメンテナンスの不具合、教養部分の劣化が激しい物件は買い手も購入を躊躇(ちゅうちょ)する可能性が出てきます。

 

引用:【マンション築年数による資産価値の下落について】いつ売るのがベストなの?

 

管理費や修繕費用の滞納はどうなる?

管理費や修繕積立金滞納をしたマンションを購入した人は、滞納費用に関しても売り主から引き継がないとなりません。

 

修繕積立金や管理費については、所有者が変わった時点で、滞納金額も含めて、次のマンション所有者に支払いの義務が転移します。

 

管理状況を買い手に隠すことはできません!

仮に管理費や修繕積立金の滞納があるトラブルマンションや、事故物件だったとしても、それは買い手には隠すことはできません。

 

重要事項調査報告書」という管理会社が記載した書類には、修繕工事の履歴や管理費や修繕積立金の滞納状況が全て記載されています。

 

この「重要事項調査報告書」は買い手が閲覧を希望すれば、買い手は過去のマンションの管理履歴を全て知ることができるのです。

 

管理組合の財務状況、議事録、決算書の必要となれば開示しなければなりません。

 

結論:大規模修繕工事がスタートする前に売りましょう!

結論からいうと「大規模修繕工事の前に売却」がオススメの選択です。

大規模修繕工事の具体的な計画がスタートする前に売却してしまうのを推奨します。

 

なぜなら、大規模修繕が管理組合で議題にのぼったり、修繕積立金の増額が決定した後では、マンション売却の売買契約書(重要事項説明書)で、その旨を記載する義務が生じるからです。

 

早めに売却活動をスタートして、「修繕予定物件」としてアピールしながら、買い手の期待感を煽る(あおる)方が効果的となります。

 

早く売るメリット①:同じマンションの売り主との競争を避ける!

大規模修繕のタイミングになると、同一マンション内でマンション売却をするライバルも現れてきます。

仮にその売り出し物件が、あなたの物件より上層階で高スペックの物件だった場合、あなたのマンションの販売価格はライバル物件より下げなければ売れません。

 

ライバルの売り主が同じマンションから出現する前に早めに売却するのが賢いやり方でしょう。

 

早く売るメリット②:修繕中のストレスから解放される!

大規模修繕工事の期間中のマンション生活は物理的にも精神的にもストレスが大きいものとなります。

売却を検討しているなら、わざわざそんなストレスを体験する必要はないのではないでしょうか。

 

「修繕積立金の増額」「大規模修繕工事の工期」を知るテクニック

それでは、どうやって修繕積立金の増額」「大規模修繕工事の工期」を知れば良いのでしょうか。

 

それには「長期修繕計画」を確認しましょう。

今後の修繕積立金の値上げタイミングや工事スケジュールが把握できます。

 

長期修繕計画をチェックしよう!

あなたの物件の修繕積立金の状況と大規模修繕工事の工期を確認するために、長期修繕計画を確認してみましょう。

長期修繕計画では、大規模修繕工事の工期と、それにかかわる工事費用が記載されています。

 

まずは不動産会社へ相談を!

大規模修繕時期のマンション売却。

前述のように、総論としては「修繕前に早めに売却」が答えです。

 

でも、不動産物件にはそれぞれ固有の事情があり、その状況は千差万別です。

もちろん、修繕工事が終わった後にマンション売却をスタートした方が良いケースも出てくるでしょう。

 

そして、その答えは不動産の素人(しろうと)である売り主には判断がつかないでしょう。

だからこそプロの不動産会社へ相談しましょう。

 

こういった場合、多くの人が安易に「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」を使って不動産会社を選んでしまいますが、それは危険な行為です。

 

なぜでしょうか。

 

「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」には数多くの危険性があるからです。

「見積り一括サイト」の欠点やデメリットに関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:「不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜」)

 

不動産会社の担当営業マンの優秀さは玉石混合です。

どうやって優秀な担当営業マンを見つければ良いのでしょうか。

 

「優秀な営業マンの選び方」に関しましては、下記の参考記事をご覧ください。

(参考記事:「中古マンションを高く売るために査定担当の不動産会社の『営業マンの質と実力』をチェックしよう!」)

 

なぜ「わくわく世田谷・不動産」がお客様から支持されるのか?

「不動産会社選び=営業マン選び」です。

豊富な知識と長年の経験を持った営業マンでないと、大規模修繕のタイミングのマンション売却に対して、正しいアドバイスと売却方針を提示できません。

 

そして、わくわく不動産には「売り主のエージェント」である、優秀な営業マンが在籍しています。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく世田谷・不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

不動産会社は「自社の利益を優先する悪徳会社」ではなく、「顧客(売り主)の利益の最大化を優先する、売り手のためのエージェント」となる不動産会社を選択しましょう。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)

 

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

お問い合わせ

売りこみ&しつこい営業は絶対にありません。

この内容で送信します。よろしいですか?