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【マンション築年数による資産価値の下落について】いつ売るのがベストなの?

この記事をザックリいうと

色々と苦労の多いマンション売却。

マンションの築年数の違いにより、売りやすさ(売れにくさ)は変化していきます。

『実際の築年数毎のマンション売却の考え方』を今回はレクチャーしていきます。

 

この記事の対象者

『築浅のマンションの方がやっぱり売れやすいの?』

『マンション購入からかなり時間が経ってるけど、それでも売却できるの?』

『売却のために何に注意すればいいの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷区、新宿区、渋谷区、港区を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々も目を通してみてください。

 

マンションは築年数の経過に伴い資産価値(※売却価格)が落ちていくのが一般的です。

それでは、実際にマンションの築年数は売却価格にどう影響してくるのかを説明していきましょう。

 

 

【目次】

1.マンションの法定耐用年数とは?

2.ケース①:築年数が5年以内のマンションの場合

3.ケース②:築年数が10年程度のマンションの場合

4.ケース③:築年数が20年程度のマンションの場合

5.ケース④:築年数が30年以上のマンションの場合

6.まずは不動産会社へ相談を!

7.なぜ「わくわく世田谷・不動産」を私達がオススメするのか?

 

私たち「専門業務研究会」とは?

こんにちは。

弊社は世田谷、新宿、渋谷、港区エリアを中心に東京都内・全域の不動産情報を紹介する不動産シンクタンク組織&コンサルタント集団である「専門業務研究会」です。

 

シンクタンク機関として第三者の客観的な視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

私自身のケース

私自身、離婚によりマンション売却をした過去があります。

私の場合は、マンション購入から10年以内の築浅物件であった点、立地&ロケーションを良いマンションだった点、大手ディベロッパーの開発したマンションの最上階の物件であった点が好影響をもたらし、すぐにマンション売却に成功しました。

 

でも、築年数が経過した経年劣化したマンションが売却できない訳ではありません。

それを次から見ていきましょう。

 

マンションの法定耐用年数とは?

築年数の経過による資産価値(※売却価格)の変化を知るうえでは、『法定耐用年数』という概念が大切になります。

 

マンションという資産が、税務的には何年で資産価値が減少していくかのルールが「法定耐用年数」なのです。

鉄筋コンクリート造のマンションなら、法定耐用年数は47年と定められています。

一般家庭では馴染みがないかもしれませんが、これは「減価償却」という考え方です。

 

法人の場合、購入した資産を一括して財務諸表(※一般家庭でいう家計簿)には計上できません。

定められた法定耐用年数で分割して、毎年少しづつ費用を計上していくのです。

 

築年数と下落率の関係性について

所説ありますが、目安としては下記のような下落率となります。

もちろんケース・バイ・ケースですので一般論としてご覧ください

 

・新築時と比較して5年で20%の価値減少

・新築時と比較して10年で30%の価値減少

・新築時と比較して15年で50%の価値減少

 

マンションの資産価値の下落率については、専門家の間でも意見が分かれます。

なかには、購入して部屋に一歩でも足を踏み入れた瞬間に20~30%も資産価値が下落すると唱える専門家もいます。

 

買い主に人気が高いのは?

下記の円グラフをご覧ください。

中古マンション購入意向のある人は60%以上が「10年以内の築年数の物件」を主に探しているということが分かります。

(引用元:「マンションは「築10年以内」で探すと損をする?」)

 

マンション売却を検討されている方は、一つの目安として参考にしてみてください。

 

ケース①:築年数が5年以内のマンションの場合

築年数が5年以内の物件は中古不動産マーケットでは希少です。

仕事での地方への長期の転勤や離婚などでマンションを手放すケースで、こういう築浅物件が中古不動産マーケットに出てきます。

 

買い主は前述したように、築浅マンションを好む傾向にありますので、高値での取引が可能でしょう。

リフォーム等の必要が基本的にはないのも、買い主に人気の要因です。

 

急な転勤でマンション売却を検討している人へ

急な転勤の会社からの通達。

こんな時、選択肢は大きく3つあります。

 

①マンションを売らずに、そのままにしておく

②マンションを賃貸で貸す

③マンションを売却してしまう

 

 

それぞれのメリットとデメリットに関しましては、以下の参考記事をご覧ください。

(参考記事:「マンションの売却と賃貸を徹底比較!費用面やリスクなどメリットデメリットは?」)

 

ケース②:築年数が10年程度のマンションの場合

築年数が10年程度の中古マンションは、中古不動産マーケットでライバルが一番多いゾーンとなります。

 

ライバルが多いからこそ、適切な販売活動&営業活動をしてくれる「不動産会社の選定」がとても重要になってきます。

 

・近隣へのチラシのポスティングを積極的にしてくれるか?

・集客力の高い「オープンハウス」は開催してくれるか?

・戦略的な「値下げタイミング」を提案してくれるか?

 

オープンハウスは予約なしで内覧ができるため、とても強力は営業の場です。

『オープンハウスのメリット』に関しましては、下記の参考記事をご覧ください。

(参考記事:「中古マンションの早期売却を実現するオープンハウスのメリットと注意点とは?」

 

また、売れないから単純に値下げを提案してくるような不動産会社には注意が必要です。

値下げも戦略的に行うことで、円滑な売却の達成に寄与します。

『戦略的な値下げ戦略』に関しましては、下記の参考記事をご覧ください。

 

(参考記事:「マンション売却における適切な値下げのタイミングと売値設定とは?~スピード売却への案内ガイドブック~」

 

ケース③:築年数が20年程度のマンションの場合

築年数が20年程度を超えてくると、販売活動にもより戦略性が求められてきます。

 

例えば「リノベーション希望の顧客層」に絞るやり方も一つの選択肢です。

今は中古リノベーションがトレンドです。

リノベーション住居を考えている買い手は、マンションの古さをそれほど重要視しません。

彼らが重要視するのは「価格」です。

多少、古い物件でも安く仕入れて、ピカピカにリノベーションで変化させるので、築年数20年程度の物件でも、売れやすい顧客層となります。

 

こういった「リノベーションを希望する買い主」へ告知できるような広告施策を提案してくれる不動産会社を選びましょう。

 

では、どうやって優秀な不動産会社を選べば良いのでしょうか。

「不動産会社探し = 営業マン探し」といっても過言ではありません。

 

『不動産会社の営業マンの選び方』に関しましては、下記の参考記事をご覧ください。

(参考記事:「中古マンションを高く売るために査定担当の不動産会社の『営業マンの質と実力』をチェックしよう!」)

 

大規模なリフォームは必要なのか?

築年数が経ったマンションは、リフォームをした方が売りやすくなるのでしょうか。

基本的には、大規模なリフォームはする必要はありません

リフォーム代を販売価格に転嫁することで、あなたの物件は近隣マーケットの競合物件と比較して、割高感のある物件になってしまうデメリットがあるからです。

 

しかし、「簡易リフォーム」や「ハウスクリーニング」ならコストの安価なので、有効な場合もあります。

 

どういった場合に、「簡易リフォーム」や「ハウスクリーニング」が必要なのでしょうか。

「簡易リフォーム」や「ハウスクリーニング」に関しましては、下記の参考記事をご覧ください。

 

(参考記事:「【マンション売却前のリフォーム】上手な業者えらびのポイントとは?」

 

(参考記事:「マンションを売却する前のリフォーム・ハウスクリーニングをするメリットデメリットとは?」)

 

修繕積立金がネックになる可能性も

築年数が経ったマンションの売却活動でネックになるのが、修繕積立金などの『管理』の問題です。

古いマンションでは、新築時と比較して修繕積立金などの管理費がアップしており、それがボトルネックとなって購入をためらう買い手も出てきます。

 

また、管理組合がしっかり機能しないことでの、マンションのメンテナンスの不具合、教養部分の劣化が激しい物件は買い手も購入を躊躇(ちゅうちょ)する可能性が出てきます。

 

ケース④:築年数が30年以上のマンションの場合

築年数が30年を越えたマンションは売れないのでしょうか。

これは「新耐性基準のガイドライン」をクリアしているかがポイントになってきます。

 

また、前述のように「リノベーションを希望する顧客(買い手)」に的を絞ったり、「収入は低いがマンションを買いたい!」という顧客層にターゲットを絞るのも検討すべきでしょう。

 

まずは不動産会社へ相談を!

まずは、あなたの物件の金額の目安を簡易査定して、相場観を把握しましょう。。

その場合、「金額査定」を不動産会社に依頼する必要がありますが、ここで多くの人がミスを犯してしまいます。

数多くの人が安易に「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」を使ってしまうのです。

 

弊社・専門業務研究会では、「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」の利用は推奨していません

 

なぜでしょうか。

 

「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」には数多くの危険性があるからです。

「見積り一括サイト」の欠点やデメリットに関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

 

(参考記事:「不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜」)

 

なぜ「わくわく世田谷・不動産」を私達がオススメするのか?

マンション売却は売り主と不動産会社の担当営業マンの密なコミュニケーションと信頼関係の構築が、最も重要です。

 

そして、お客様の満足度で高い評価を受けている会社がわくわく不動産なのです。

 

弊社・専門業務研修会がオススメする不動産会社「わくわく世田谷・不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?)

 

【おわり】

 

 

黒澤 徹也(くろさわ てつや)

黒澤 徹也(くろさわ てつや)

長年、マーケティング・プランナー&クリエイターとして、不動産業界を筆頭に様々な業種のクライアント企業を顧客として活動。その知見とナレッジを活かし、不動産売買に悩む生活者へ良質な情報を提供する不動産メディア「東京・不動産売却ラボ」を2017年6月に開設。その初代編集長に就任。 自身もマンション購入後に離婚を経験し、本当に信頼できる不動産エージェントの必要性を感じた過去の体験が「東京・不動産売却ラボ」設立の理由となる。 Facebook https://www.facebook.com/tetsuya.kurosawa.3

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