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【共有名義のマンション売却】そのノウハウと注意すべきポイントとは?

この記事をザックリいうと

ただでさえ難しいマンション売却。

「共有名義のマンション」は更に売却の難易度がアップします。

そんな「共有名義のマンション」を円滑に売却するためのノウハウと気をつけなければならない留意点をご紹介します。

 

この記事の対象者

『離婚時に共有名義のマンションはどうやって売るの?』

『遺産相続のマンションの売却で困っている!』

『共有名義の対象者が行方不明でどうしようもない!』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷区、新宿区、渋谷区、港区を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々も目を通してみてください。

 

「共有名義」とは親族や結婚相手と共同で保有するマンション物件のことを指します。

夫婦でマンションを買うケースは「共有名義」での購入が増えています。

相続したマンションは親族で共有する資産となります。

 

そんな「共有名義マンション」の売却について今回はご説明しましょう。

 

【目次】

1.共有名義のマンションが増えています!

2.共有名義のマンションを売却するのに理解すべきルールとは?

3.共有名義マンションを売る準備のために必要な手続きとは?

4.ケース①:離婚の場合

5.ケース②:遺産相続の場合

6.まずは不動産会社へ相談を!

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

売り主に支持される誠意ある不動産エージェントの立場から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

私自身のケース:私も離婚でマンションを手放しました

私自身、結婚を機に「共有名義」でマンションを購入しました。

そして離婚。

共有名義のマンションを売却した過去を持ちます。

そんな私の実体験も踏まえ、共有名義マンションの売却について解説していきましょう。

 

共有名義のマンションが増えています!

 

かつての高度経済成長期。

ダンナさんは働き、奥さんは専業主婦が当たり前の時代がありました。

そんな時代は夫側の単独名義でのマンション購入が大半でした。

 

しかし、今や女性も結婚後も働くケースが当たり前の時代です。

共働き夫婦が増えるにしたがい、マンション購入時も「夫婦の共有名義」での購入が急増しているのが現代の世の中です。

 

しかしながら、日本の離婚率は急上昇しています。

なんと3組の夫婦に1組は離婚をする時代なのです。

それに伴い、トラブルも多発しています。

 

日本でも近年は離婚率が急上昇中です。

現在の日本では3組に1組が離婚する時代に突入しました。

離婚が日常化したからこそ、離婚時の不動産トラブルも増えているのが実情です。

 

離婚の原因は様々です。性格の不一致から浮気、ギャンブルなど理由は多岐にわたります。

そして離婚の話し合いで大きく問題となるのが、お金の問題。

そのなかでも複雑で厄介(やっかい)なものが不動産問題です。

 

慰謝料や養育費の問題は解決できても、住宅ローンは借り入れ金額も大きいためトラブルの火種(ひだね)になりやすいのです。

 

(過去記事・引用「【体験談③】離婚でも任意売却せずに無事に物件売却に成功!」)

 

こういった場合の対処法も下記でご説明します。

 

共有名義のマンションを売却するのに理解すべきルールとは?

共有名義のマンションを売却する場合、共有名義となっている全員の承諾が必須事項となります。

仮に共有名義になっている人がひとりでも売却に反対しているケースでは、そのまま円滑にマンション売却活動を進めることは不可能になるのです。

 

これは共有持分の比率とは関係ありません。

仮にあなたが大部分の持分を持っていても、共有名義を有する全員の承諾が必要となるのです。

 

法律的には自分の持分だけの売却も可能です!

法律的には自分の持分だけの売却も可能です。

でも、マンション物件という商品で「あなたの持分スペース」だけ買ってくれる買い主がいるわけはありません

ですから、実質的には共有名義を有する全員の承諾がないとマンション売却をスタートすることはできないのです。

 

共有名義マンションを売る準備のために必要な手続きとは?

共有名義マンションを売却する手続きは煩雑です。

 

◎共有者・全員の印鑑証明と実印が必要です

◎共有者・全員の各種契約書への直筆のサインが必要です

◎売買契約書を締結する日には共有者・全員が立ち会う必要があります。

◎引き渡し・決済時には共有者・全員が立ち会う必要があります。

 

ただし、実質的には共有者・全員のスケジュール調整をすることは困難な場合もありますので、そんな場合は司法書士が委任状を受け取り、共有者・全員が集まったという体裁を整えるケースもあります。

 

司法書士が常駐している不動産会社が便利

通常のマンション売却でも登記関連で司法書士が活躍しますが、共有名義マンションの売却では司法書士の担う役割がより大きくなります。

 

親族間で議論が難航したときには、司法書士に中立的な立場で協議をまとめてもらいましょう。

名義変更は、ご自身で手続きをすることも可能ですが、専門家である司法書士に依頼してしまった方が煩雑な事務手続きから解放されるのでオススメです。

 

(過去記事・引用「不動産の相続において重要な『名義変更』について知っておきたい全知識」)

単に不動産売却の営業力の強い会社ではなく、司法書士が常駐しワンストップで名義変更からマンション売却までトータルで相談できる不動産会社を選ぶことが重要です。

 

代理人を選定するのも賢明な選択肢のひとつ

共有名義のマンションを売却するために、親族の代表を選び代理人となってもらう選択肢もあります。

親族の様々な意向を調整し、窓口を一本化するのです。

 

遠方に住んでいたり、仕事が忙しかったりする場合、代理人に売却を任せてしまうのが賢明です。

その場合、委任者の委任状と印鑑証明が必要になります。

 

実際に遺産相続で親族の代表人になっても、親族の利害の調整は大変です。

親族の様々な思惑を調整して、見事に相続した土地を売却した人物のリアルな体験談・記事が参考になるでしょう。

 

(過去記事:「【体験談⑤】遺産相続での土地や物件の売却は司法書士のいる不動産会社へ相談を」)

 

ケース①:離婚の場合

離婚時の「共有名義マンション」の売却ではトラブルが多発します。

お互いの関係性が悪化しているわけですから、夫婦同氏で協調して売却活動を行えない状況の場合も出てきます。

こういった場合、一例ですがまずは単独名義にしてから売却をスタートした方が、円滑な売却活動となることもあります。

 

より困った状況としては、共有名義のパートナーが失踪や行方不明だったり、連絡が取れないケースです。

共有名義のためパートナーの承諾が必須ですが、そもそもパートナーと連絡され取れないケースはどうすれば良いのでしょうか。

 

パートナーと連絡が取れない場合は?

まずは興信所や探偵を使ってパートナーの行方を探す手法があります。

それでも見つからない場合はどうすれば良いのでしょうか。

 

その場合は「不在者財産管理人制度」という手法を使ってください。

 

(参考:「不在者財産管理人制度」とは?)

 

住宅ローン残債が残ってしまう場合は?

マンションの売却金額で残りの住宅ローンの返済ができない場合はどうすれば良いのでしょうか。

「ローン残債」とは何でしょうか。

 

「残債」とは、銀行から住宅購入時に借り入れた住宅ローンのうち、まだ支払いの残っている借入金の残額のことです。

これを「ローン残債」といいます。

住宅ローンが完済していないマンションは厳密な意味でいうと、まだあなただけの所有物ではないのです。

「住宅ローン残債」のあるマンションは、そのままでは勝手に売却できません。

住宅ローンの支払いを完了しなければ、あなたの自由意志でマンション売却はできません。

 

(過去記事・引用「【ローン残債】住宅ローンが残っていてもマンション売却は可能なの?」)

ローン残債がある場合、「買い替えローン」の活用がオススメです。

新居の新規の住宅ローンと一緒に、ローン残債の金額を合算したお金を金融機関から借り入れることができます。

これが「買い替えローン」です。

 

ただし、「買い替えローン」は審査が厳しいのが難点です。

最悪の場合は「任意売却」も視野に入れた判断が必要になってくるでしょう。

 

ケース②:遺産相続の場合

親族(相続人)の数が多い場合、売却活動を円滑に進めることが難しい場合もあります。

親族の思惑や利害が複雑に絡み合うケース。

そもそも売却に反対する人、アパート経営などを提案する人、売らずに親族が住めば良いと主張する人。

 

遺産相続マンションを売却するのは、とても大変なことなのです。

 

持分を買い取るのも賢明な選択肢のひとつ

例えば親族の一人が何らかの反対意見を持っていて、なかなか説得できない場合、その共有名義人の持分を買い取ることも有効な選択肢として検討してみてください。

 

まずは不動産会社へ相談を!

離婚や遺産相続で「共有名義マンション」を処分する場合、ますは売却したとしたらいくらで売れるのかを把握しておかなければなりません。

 

そのためには「金額査定」を不動産会社にお願いする必要がありますが、ここで多くの人が「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」を利用してしまいます。

 

弊社・専門業務研究会では、「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」の利用は推奨しない立場を取っています。

 

「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」には数多くのデメリットが存在するからです。

「見積り一括サイト」の欠点や危険性に関しましては、こちらの過去記事をご覧ください。

 

(過去記事:「不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜」)

 

それでは、どうやって良い不動産会社の優秀な担当営業マンを探せばよいのでしょうか。

「不動産会社選び = 営業マン選び」です。

良い営業マンと巡り合うことで、円滑な売却活動は実現します。

 

良い営業マンの見極め方に関しましては、下記の過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)

 

なぜ、わくわく不動産が売り主様から支持されるのか?

共有名義マンションの売却は大変です。

不動産会社にも販売力だけでない、法律関係の知見が求められています。

 

そんな時は司法書士が常駐する「わくわく世田谷・不動産」がオススメです。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく世田谷・不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?)

 

【おわり】

 

備考:「共有名義マンション」の売却は小山司法書士が解決します!

販売力や営業力だけが不動産会社選定の決め手ではありません。

複雑な法律関係の知識が必要なケースでは、司法書士が在籍する不動産会社を選ぶのが賢明でしょう。

 

不動産売却に知識も持つ司法書士がわくわく不動産には在籍します。

共有名義マンションがもたらす諸問題を解決するための専門的なコンサルティング・サービスをご提供いたします。

 

(関連情報リンク:わくわく不動産:小山司法書士)

 

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そして離婚。こういった場合、様々なマンション処分の選択肢があります。

「任意売却」「競売」「買い取り」も選択肢として入ってくるでしょう。

 

『離婚時のマンション売却』に関しては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【離婚でのマンション売却】 トラブルなく新生活を迎えるために知っておきたい売却ノウハウまとめ』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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