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【売却準備・編】エアコンは外す?残す?~正しいマンション売却を指南します~

この記事をザックリいうと

いよいよ、マンションの売却を開始するとしましょう。

でも、自宅のエアコンはそのままが良いのか。

取り外して売るのが良いのか。

 

そして、マンションの売却価格に影響はあるのか。

エアコンについての正しい処置の仕方を今回はレクチャーしていきます。

 

この記事の対象者

『エアコンは取り外しているのが良いの?』

『エアコンの有る無しで売却価格に影響はないの?』

『エアコンの事で買い主とトラブルになる事ってあるの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷区、新宿区、渋谷区、港区を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々も目を通してみてください。

 

売却前の準備段階で「正しいエアコンの処置の仕方」を覚えておくのは、売却活動を円滑に行うためにも必須の知識です。

今回の記事で正しい知識を習得しましょう。

 

 

【目次】

1.エアコンは不動産に含まれる?

2.販売価格に影響はなし

3.ケース①:エアコンを新居に持っていきたい場合

4.ケース②:エアコンを残していく場合

5.付帯設備表を作ろう!

6.内覧時はエアコンがあった方がベター

7.「ハウスクリーニング」が最もオススメです。

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

まず結論:買い主との話し合いで決めるものです!

さて。売却活動にあたりエアコンは外すべきでしょうか。

残しておくべきでしょうか。

 

最初に結論を申し上げましょう。

エアコンは残しておくべきものか、それとも撤去しなければならないものか。

それに関しては特段のルールがあるわけではありません。

買い主との話し合いで決めるものです。

 

ただし、エアコンの所有権は売り主であるあなたにあります。

売り主が主導の状況での、買い主さんとの協議になるでしょう。

 

エアコンは不動産に含まれる?

あなたが売る「中古マンション」という商品にエアコンは含まれているのでしょうか。

あなたが売ろうとしているのは「不動産」です。

 

 

エアコンや照明、トイレのウォシュレット等、あなたが自分自身で購入したモノは不動産として「中古マンションという商品」に含まれるのでしょうか。

 

実はエアコンは不動産ではありません

ゆえにあなたが売ろうとしている「中古マンションという商品」にエアコンは含まれません

 

不動産とは「土地と建物」です。

エアコンを筆頭に照明、トイレのウォシュレット等は「動産(※動かせる資産)」ですので、不動産売買の対象外となるのです。

もちろん、家具や家電も「動産」ですから、不動産の対象外ですし、所有権は売り主であるあなたにあります。

 

ですから・・・・

エアコンを残したままにするか、あなたの新居に持っていくか、廃棄してしまうかは、売り主が事前に判断することとなります。

 

販売価格に影響はなし

エアコンが部屋に付いているからといって、販売価格および売却価格が高くなることはありません。

 

前述のように、エアコンは不動産ではないので「中古マンションという商品」の対象外だからです。

エアコンは「造作物」という扱いになります。

 

また査定金額の算出ロジックから鑑みても、エアコンが付いていることは価格アップにつながりません。

マンションの金額査定の方法は、過去の取引事例や近隣の不動産マーケットの相場感をベースに算定されるからです。

 

訪問査定を依頼し、不動産会社の営業マンに「エアコンの処置について」質問してみましょう。

訪問査定の最大のメリットは、営業マンと実際に会え、あなたの疑問をぶつける事ができることです。

それと同時に「営業マンのコミュニケーション能力や実務スキル」をチェックするのも大切なことです。

 

査定金額の算出の仕方については、下記の過去記事をご覧ください。

(過去記事:「マンション売却の査定価格の決め方・評価ポイントとは?~マンションの販売価格の決め方参考書〜」)

 

査定時は「一括見積りサイト」の利用には注意して!

また、「机上査定」「訪問査定」を不動産会社にお願いする時は、「見積り一括サイトのデメリットや欠点」を十分に理解したうえで、不動産屋さんを選定しましょう。

 

(過去記事:「マンション一括サイトの危険性とは?」)

 

買い主の視点で見てみると

ここで、買い主の視点から「エアコンの有無」について考えてみましょう。

買い主としては、エアコンは最新の機種を設置したいと思っているかもしれません。

 

そういう希望を持っている場合、売り主のエアコンを残しておくと、取り外しの労力や廃棄のための費用などの余分な費用がかかるのを気にするかもしれません。

 

買い主は“様々な新居への夢”を持って物件を探しているのです。

買い主が自分自身の手でリフォームを手がけたいのです。。

 

現在のトレンドは「リノベーション」です。

買い主は「自分自身のイメージで部屋をコーディネートしたい!」のです。

 

ケース①:エアコンを新居に持っていきたい場合

前述のように、エアコンは動産なのでその所有権は売り主にあります

売り主であるあなたが新居にエアコンを持っていきたい場合、(買い主との話し合いは必要ですが)売り主であるあなたの意思が尊重されます。

 

ただし、注意が必要です。

エアコンを取り外した時に、エアコンが設置されていた場所は壁紙クロスが汚れていたり、変色していたりするので入念な掃除が必要となります。

 

また新居へ持っていく等の理由で取り外しが必要なので、取り外し費用が発生します。

エアコンの設置・取り外しには専門業者に依頼する必要が出てくるのです。

 

ケース②:エアコンを残していく場合

エアコンをこのしていく場合は不動産会社にその旨を伝えましょう。

(後述する)売買契約書の中の「付帯設備表」への必要事項の記入が必要となってくるからです。

 

付帯設備表を作ろう!

エアコンに関しても売り主と買い主の口約束はトラブルの元ですので、しっかり売買契約書に記載するのが鉄則です。

 

エアコンを残しておくかどうかは売り主の意向が優先されます。

エアコンを残していく場合、その時は必ず「付帯設備表」を作成しなければなりません。

 

「付帯設備表」に記載のあるモノは、物件と一緒に譲渡しなければなりません。

売り主が物件に残していくもの、持っていくものを「有り」「無し」「撤去」で整理していきましょう。

 

エアコンのコンディションをチェックしましょう

部屋にエアコンを残す場合は「付帯設備表」に記載します。

その際にエアコンのコンディションをチェックしましょう。

 

作動状況やリモコンの紛失はないか等を「付帯設備表」の補足事項でしっかり記載しておかないと、後々のトラブルの火種となるので注意してください。

 

瑕疵担保責任の免責を書面化しましょう

引き渡し後にエアコンが壊れてしまった等のエアコンの故障や不調にそなえて、「付帯設備表」に瑕疵担保責任が免責さえることを書面化しておきましょう。

 

◎瑕疵担保責任とは・・・

不動産物件の欠点を「瑕疵(かし)」といいます。通常の不動産売買の場合、売り手であるあなたは買い手に対して責任があります。不動産に瑕疵がありなら、売却時に売り手はその瑕疵を明示する必要があるのです。

 

瑕疵があったとしても、買い手がそれに気づかず契約が成立することもあります。しかし、売買契約後に瑕疵が発見される可能性もあります。

その場合、基本的には売り手が責任を負います。その瑕疵を補修したり、損害賠償請求に応じたりする義務を負います。最悪の場合、売買契約が不履行になる場合も出てきます。

 

不動産物件の瑕疵の有無とそれへの対応はマンション物件を売ろうとするオーナー様の最大のリスクと呼んでいいでしょう。

(引用:マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?)

 

内覧時はエアコンがあった方がベター

前述のように、エアコンの有無はマンション査定や実際の売却金額に大きな違いは出ませんが、内覧者が物件を見学した時の印象は大きく違います。

 

内覧会は、ちょっとしたテクニックで大きく見学者に与える印象を良くすることが可能です。

定期的な掃除、臭い対策、照明を明るくすることの演出効果などで物件の売れ行きは驚くほど変わってきます。

 

エアコンのない状態で、部屋の温度を調整できないと、内見者はゆっくりと見学できません

人は合理的なようでいて、その時のちょっとした心理や印象によって購買意思決定をする側面を併せ持っています。

 

 

「内覧会での買い主への印象をアップする方法」に関しましては、下記の過去記事をご覧ください。

(過去記事:「内覧会を成功させるポイントとは?」)

 

「ハウスクリーニング」が最もオススメです

エアコンの有無は売却価格に影響しません。

なぜならエアコンという「造作物」は、本質的に「不動産」であるマンション物件という商品の対象外だからです。

 

でも、人は内覧時のちょっとした印象によって、物件を気に入ったり候補から外したりする心理的な生き物です。

 

内覧時はエアコンの設置はもちろんのこと、可能ならハウスクリーニングの実施を私(小野田コーイチ)は推奨しています。

 

それに比べて「ハウスクリーニング」は外注しても費用が安価なため、販売価格に転嫁せずに済みます。

そして内覧者に与える印象の良さが各段にアップします。

 

弊社・専門業務研究会では(物件のコンディションによって差はありますが)、ハウスクリーニングの実施を基本的には最もオススメしています。

 

(引用元:「ハウスクリーニングを実施するメリットとは?」)

 

まずは不動産会社へ相談を!

・エアコンは持っていくべきか?

・エアコンは残しておいた方が良いか?

・エアコンは廃棄すべきか?

 

これはケース・バイ・ケースです。

付帯設備の処置の判断は不動産会社の担当営業マンに質問しながら進めるのが良いでしょう。

 

「不動産会社選び = 営業マン選び」です。

良い営業マンと巡り合うことで、円滑な売却活動は実現します。

 

良い営業マンの見極め方に関しましては、下記の過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)

 

【おわり】

 

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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