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【体験談④】リゾートマンションの惨状って本当なの?~相続マンション売却のタイミングとは~

この記事をザックリいうと

テレビや経済メディアでは「リゾートマンションの惨状」が盛んに報道されています。

その実状を実際にリゾートマンションを所有していた方へインタビューしてみました。

その実状はどうなんでしょうか。


また本当に「タダ(無料)でも買い手は見つからない」という様な極端な報道は本当なのでしょうか。

どのメディアにも報道されていない「リゾートマンション売買の実状」をリアルにご紹介します。


この記事の対象者

『リゾートマンションを保有していて困っている』

『リゾートマンションの物件価値って本当にあんな悲惨な状況なの?』

『親のマンションを相続したけど、どうすれば良いの?』


・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。


今回は「リゾートマンション売却」をメインテーマとしていますが、もうひとつのテーマは“マンション相続”です。


リゾートマンションを保有していない方にとっても、「マンション相続」は身近な問題です。

全ての人にとって、きっと役に立つ内容だと思いますので、ご覧ください。


私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!


こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


売り主様に信頼されるエージェントを標榜する私が、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。


今回の検証ポイント:リゾートマンション売買の実状とは?

テレビや経済メディアでは「リゾートマンションの惨状」が盛んに報道されています。

バブル期に過剰供給されたリゾートマンション。

スキーブームも去り、買い手が見つからずマンション価値が暴落しているという論調で報道されています。



リゾートマンションは、劣化がしやすく補修費や修繕費が都心のマンションより多額に発生します。

所有してしまったら、使用しなくても発生する固定資産税や管理費用。


毎月の管理費・修繕積立金。固定資産税。

修繕積立金の突然の大幅な値上げ。

機能不全を起こす管理組合。

資産ではなく負債となる保有マンション。


維持するたけでもコストがかかるので、「売りたい!」マンションオーナー。

でも買い手が見つからない。

「タダ(無料)でも手離したい!」という悲惨な状況になっているとメディアでは報道されています。


今回の検証ポイント:リゾート地によって違いはあるのか?

リゾートの地のエリアによって状況にどの程度の差があるのでしょうか。


まずはメディアで紹介される『越後湯沢』。

越後湯沢のリゾートマンションは、危機的な状況のようです。

今でも苗場スキー場のある湯沢街には棟数にして50棟以上、戸数にして約1万5,000戸のリゾートマンションが立ち並びます。

空前のスキーブームと土地バブルが、苗場のリゾートマンション林立に拍車をかけました。


現在。

スキー人口は全盛期の半分以下に減少。

世の中のトレンドの変化により、スキーを楽しもうとする人が激減してしまったのです。


多くの越後湯沢の中古マンションの販売価格は数十万円。

所有者の多くは管理費を滞納していると報道されています。

将来は「スラム化」の危機に瀕しています。



『越後湯沢』と『湯河原』での状況の違いは?

『越後湯沢』と『湯河原』での状況の違いは、どうなのでしょうか?

その実状を「湯河原」でリゾートマンションを所有していた方へインタビューしてきました。


【目次】

1.田中さん(仮名)の当時の状況

2.リゾートマンションを買った経緯

3.父が亡くなり、母から売却を依頼される

4.まずは見積り一括サイトを利用

5.思わぬトラブル発生!:管理人からのクレーム

6.予想外の展開に!:地元の不動産会社との新たな出会い

7.マンション売却を検討されている方へのアドバイス

8.まとめ:マンション売却はお早めに!


はじめに:田中さん(仮名)の当時の状況

田中さんのご両親が湯河原にリゾートマンションを購入したのは1992年。

全盛期は過ぎたとはいえまだバブル期です。

田中さんの父親が亡くなったさい、母親からリゾートマンションの売却を依頼されたそうです。


それでは実際にリゾートマンションをどう売却したのかを聞いていきましょう。


リゾートマンションを買った経緯

- 湯河原にリゾートマンションを買ったのはいつ頃ですか。 -


田中さん(仮名):1992年ですね。私の父親が購入しました。


- マンションのスペックと購入金額を教えてください。 -


田中さん(仮名):51㎡で1LDKの間取り。5,000万円で購入しました。

バブルの絶頂は過ぎており、値段が下がっていたので「買い時!」と判断して購入したようです。


-リゾートマンションを買った目的を教えてください。 -


田中さん(仮名):投資目的では全くなかったようです。

父親は老後は湯河原のそのマンションで暮らしたい夢を持っていました。


父が亡くなり、母から売却を依頼される

-今回、マンション売却にいたった理由は何ですか。 -


田中さん(仮名):父親が亡くなり、母親から売却を依頼されたからです。

母は地元である東京での生活を希望していました。

そうなると、使わないマンションの月々の管理費が負担になるため、売却を決意したようです。



-売却の方針は決めていましたか。 -


田中さん(仮名):住宅ローンは完遂していましたので、とにかく“早く売却すること”を目指しました。

無駄な管理費の支払いを終わらせたかったんです。



-なるほど。売却価格の高さよりも売却スピードを優先されたのですね。 -


田中さん(仮名):はい。そうです。「高い売却」よりも「早い売却」を目指しました。


まずは見積り一括サイトを利用

-どうやって売却活動をスタートしたのですか。 -


田中さん(仮名)見積り一括サイトを活用しました。

その中から2社に絞り、訪問査定をしてもらいました。



-査定金額はおいくらでしたか。 -


田中さん(仮名):査定金額は700~800万円ですね。

購入金額から考えると、安く感じます。

しかしながら、リゾートマンションの市況は既に悪化していましたので、妥当な金額だと感じました。



-不動産会社の選定の理由は何でしたか。 -


田中さん(仮名):担当者の印象が良かったこと。

こちらの質問や依頼事項に対するレスポンスの早さ。その会社の実績ですね。



-専任媒介契約にしたのでしょうか。 -


田中さん(仮名):いえ。2社と一般媒介契約を結びました。

早く売却したかったので、2社を競わせたいという思惑(おもわく)を持ってそう判断しました。


思わぬトラブル発生!:管理人からのクレーム

-売却活動の状況はどうでしたか。 -


田中さん(仮名):実はマンションの管理人から苦情が出てしまいました。

管理人への連絡や挨拶もなく、どんどん内覧を不動産会社が実施したため、管理人の不興を買ってしまったんです。



-なるほど。ちょっとした気遣いと配慮が足りなかったんですね。 -


田中さん(仮名):そうかもしれません。

熱心な不動産会社だったので、私自身は不満は無かったのですが、管理人から予想外のクレームをもらう形になってしまったんです。


予想外の展開に!:地元の不動産会社との新たな出会い

-それは困った状況ですね。それで販売活動の方針は変えたのですか。 -


田中さん(仮名):ここで予想外の事が起きました。

クレームをいただいた管理人からの提案で、地元(湯河原)の不動産会社を紹介されたんです。


-地元の不動産会社はいかがでしたか。 -


田中さん(仮名):最初に一括見積りサイト経由で依頼した会社は、大手の不動産会社だったんです。この会社にも大きな不満はありませんでしたが、この地元の不動産会社はより親身になって相談にのってくれましたね。


やはり大手の不動産会社の担当営業マンにとって、私の物件は「数多くの案件の一つ」でしかない印象です。


それに比べると、地元の不動産会社はより密なコミュニケーションが取れるので、とても満足しています。



-最終的に売却成功したのはいつでしょうか。 -


田中さん(仮名):売却スタートから約半年後です。

売却価格は600万円で着地しました。ローン残もありませんし、妥当な金額だと判断しました。



わくわく不動産よりワンポイント解説:見積り一括サイトに注意

私たち(わくわく不動産)は「不動産一括サイト」「見積り一括サイト」の利用を推奨しない立場を取っています。

理由は「相場より高い査定金額」を提示することが通例だからです。

彼らは契約を結ぶために、意図的に相場より高い査定金額を提示したり、その金額で売却スタートをしたりします。

結果、近隣相場と乖離した金額のため売れない物件になりやすい傾向にあります。


田中さんの場合も見積り一括査定での提示額と実際の売却金額には大きな差があります。

「見積り一括サイトの危険性」に関しましては、こちらの過去記事をご覧ください。


(過去記事:「見積り一括サイトの危険性とは?」)


マンション売却を検討されている方へのアドバイス

-それでは、最後にマンション売却をこれからスタートする方へのアドバイスをお願いします。 -


田中さん(仮名):そうですね。3つのアドバイスがあります。

最初にプロの不動産会社に任せきりにせず、まずは自分で相場観を把握すること。

今はインターネットの時代ですから、ざっくりとした相場金額の把握は容易です。


次に、売却方針を明確にすることですね。

「1円でも高く売りたいのか?」「その場合、時間はかかっても良いのか?」「1日でも早く売却したいのか」「買取業者の活用も許容範囲なのか?」等ですね。


そして、最後は不動産会社とのコミュニケーションですね。

やはり地元の不動産会社に変えたことに結果的に大満足しています。

大手不動産会社では「多くのお客さんのなかの一人」でしかないので、やはり密なコミュニケーションが取れる地元の不動産会社を私はオススメしたいですね。




わくわく不動産(小野田コーイチ)よりワンポイント解説:良い営業マン選びが大切!

「不動産会社選び = 営業マン選び」です。

良い営業マンと巡り合うことで、円滑な売却活動は実現します。


良い営業マンの見極め方に関しましては、下記の過去記事をご覧ください。

「不動産会社の営業マンの選び方」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)


まとめ:マンション売却はお早めに!

湯河原のリゾートマンションの不動産マーケットは、メディアで謳われるほど悲惨な状況ではないようです。

やはり、東京からのアクセスの良い立地性が影響しているようです。

熱海のリゾートマンションも同様にまだ市況は悪化していないという報道もあります。


でも、この状況がいつ変わるかは分かりません

そして、この教訓はリゾートマンションだけに限定されるものではありません


東京都内もマンションは飽和状態です。

相続マンションを早めに売るべき理由は、下記の過去記事で紹介していますので、ご覧ください。

(過去記事:相続マンションを早期に売却すべき理由とは?)


わくわく不動産が選ばれる理由とは?

上記のインタビューでも言及されていましたが、私(小野田コーイチ)も「大手より地元の中小の不動産会社」という意見に賛成です。

そして東京都内でオススメする不動産会社こそが、私の在籍している「わくわく世田谷・不動産」なのです。


不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)


※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は絶対にしません。


【おわり】


備考:リゾートマンションの問題は「修繕費用の負担」が元凶!

リゾートマンションは「スキーをしなくなった!」からといって、捨てるわけにはいきません。

次の所有者を探して「譲渡」するしか方法がありません。


しかし、ここで問題になってくるのが「修繕費用の負担」の問題です。

マンションは経年に伴い劣化していくものです。

したがって建物としての価値を維持させていくために修繕を続けていかなくてはなりません。


築年数が20年以上経過してくると外壁の修繕、共用部分の補修といった大規模修繕が必要になってきます。

毎月の管理費とは別に、積み立てている修繕積立金の取り崩しだけでは費用を捻出できないケースが、リゾートマンションで急増しているのです。


リゾートマンションが売れない理由

理由①:1時間半から2時間程度で行けるリゾートスキー場などは、東京から日帰りが可能なので宿泊するニーズが減退してしまいました。


理由②:今では「食事付きホテル」が格安で宿泊できるようになり、リゾート地のホテル事情が大きく変化してしまいました。


理由③:築年数が経過したリゾート物件は既にオシャレなイメージは皆無で、室内も古くて使いづらいものとなってしまいました。


理由④:分譲リゾートマンションを所有すると、固定資産税の他にも修繕積立金や管理費を毎月・数万円、支払う必要が出てきます。


備考:深刻化する「管理費未納」問題

老朽化したマンションでは、必ず管理費の未納が増加します。

これは、区分所有者が高齢化することと大きく関係します。


なかには、相続者がいないままこの世を去る区分所有者もいます。

これは、リゾート地で実際に起こっている現象です。

そういった住戸の管理費は徴収のしようがありません。


管理費の滞納が増えると、管理会社への支払いに支障が生じます。

管理会社の業務サービスを受けられなくたったマンションは、徐々にすさんでいきます。

そこに待っているのは、『スラム化』や『廃墟化』です。


備考:箱根のリゾートマンションを実際に視察してみると・・・(リュミエール箱根・編)

私、小野田コーイチが、実際に箱根のリゾートマンションの実像を知るために、現地に足を運んでみました。


植栽の管理もしっかりしており、公共スペースも清潔感にあふれています。

管理状態も万全で、施設内では温泉も楽しめます。


浴場から箱根の絶景を楽しめます!

施設内も見学してきました。

温泉は原泉で、最高のリゾート気分を味わえます。

こちらの「リュミエール箱根」の物件にご興味がある方は、わくわく不動産までお問い合わせください。


備考:住宅ジャーナリストも警鐘!!東京都心でも「無料でも不動産は売れない!」時代がやってくる


不動産の価値が無価値になる危機はリゾート地などの一部の郊外エリアの問題ではありません。

日本中の不動産が「無料でも売れない、タダでも欲しくない!」といわれる時代に突入しています。それは東京都でも同様です。

住宅ジャーナリストの榊淳司氏は語る。


ネットを見ると「タダでいいからこの不動産をもらってください」という情報をいくらでも見つけることができる。あるいは、ほぼタダ同然の価格で不動産を譲りたいという物件を集めたサイトもある。「空き家 無料」、「家いちば」、「空き家バンク」、「田舎の生活」などのワードで検索すれば容易に見つかるはずだ。

 私が見る限り、日本の土地の8割から9割は、ほぼ換金価値がなくなっている。たとえ日本の首都である東京であっても、遠隔の郊外に行けば「100万円でも買い手がつかない」と判断できる古屋を見つけることができる。あと10年もすれば、多摩ニュータウンの老朽マンションも、そういうカテゴリーに入ってくる可能性がある。

(引用:NEWS ポストセブン『「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている』)



備考:インタビュー記事バックナンバー一覧

【不動産売却体験談①】マンション売却で280万円の利益を出したプロの不動産運用のコツとは?


【不動産売却体験談②】マンション売却を成功させるかしこい不動産選びのポイントとは?


【体験談③】離婚でも任意売却せずに無事に物件売却に成功!


【体験談⑤】遺産相続での土地や物件の売却は司法書士のいる不動産会社へ相談を


【体験談⑥】地方都市や県外の遺産相続・土地売却の依頼も東京の不動産会社に依頼できます!


【体験談⑦】シロアリがいる古い戸建て物件(訳アリ物件)でも売却は可能なの?


【体験談⑧】賃貸経営は危険!戸建て物件は早期に売却すべし!


【体験談⑨】住宅ローン審査に落ちても、あわてないで!!~審査に落ちてもマンション売買は可能です~

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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