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マンション売買時の『手付金』とは?知っておくべき仕組みと役割

この記事をザックリいうと

手付金。

数多くの商品やサービスで「手付金」は存在します。

でも、人が売買するものの中で最も高額な商品であるマンション(不動産)売買における「手付金」はどういう制度になっているのでしょうか

 

今回はマンション売買時のおける「手付金」の役割と不動産業界の慣習についてご説明します。

 

この記事の対象者

『住宅ローンで支払うから、現金の準備って必要あるの?』

『受け取った手付金で前々から欲しかったモノを買いたいんだけど大丈夫?』

『手付金を受け取ったら、マンション売却はゴールと考えていいの?』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に、今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

マンション売却における「手付金」には様々なルールや法律が定めらています。

そのルールを知らないばかりに、マンション売却のゴール手前でトラブルになるケースも散見されます。

 

マンション売買における「手付金」の概念を理解することで、堅実でトラブルのないマンション売却を目指しましょう。

 

 

【目次】

1.そもそも手付金とは?

2.手付金はなぜ必要なの?

3.手付解除とは?

4.受け取った手付金はすぐに使わないで!

5.注意!!:手付金の額を少なくすることにより生じる売り主のデメリット

6.(予備知識)不動産会社への仲介手数料の支払いタイミングは?

7.(過去記事のおさらい):引き渡しの流れ

 

そもそも手付金とは?

マンションの売却活動をスタートして、買い主が決まると売買契約書を締結します。

その時に売り主に対して買い主が支払うのが「手付金」です。

手付金は、売買契約が成立した証明の役割を果たすものです。

 

 

手付金の金額は法律で一律に定められているものではないですが、商習慣として通常は売買金額の約10パーセントが目安となります。

2,500万円のマンション売買であれば、手付金は「200万円」となります。

 

売買代金に対するパーセンテージの比率ではなく「一律で100万円」としている不動産会社も数多く存在します。

 

しかしながら、昨今は手付金の金額が減少傾向にあります。

 

なぜ手付金の額は減少傾向にあるのか?

商習慣で「約10%」の手付金の相場ですが、マンションという高額商品ですからそれなりの大金を必要とします。

 

手付金は現金で支払われるのが一般的ですが、日本人の若い世帯の貯蓄額は減少傾向にあります。

住宅ローンでの購入を考えているため、余裕のある手元資金がない人が増えています。

稀(まれ)なケースですが、手付金が20~30万円の場合もあります。

 

少額の手付金額はマンションの売り主に不利になりますので、注意が必要です。

(※その理由は後述します。)

 

手付金はなぜ必要なの?

手付金は売買契約の締結の証ですが、違う側面もあります。

それは「契約を解除するためのお金」という側面も持っていることです。

 

もし売買契約の成立後に買い主の都合でキャンセルが発生するとしましょう。

飲食店のキャンセルとは特に違約金は発生しませんが、高額商品のマンション売買では契約後の解約にはペナルティが発生します。

 

その時に効力を発揮するのが「手付金」なのです。

契約を取りやめるために、手付金を使って「手付解除」という行為が実行されるのです。

 

手付解除とは?

仮に、売買契約の成立後に、買い主が自分の都合で契約を破棄したいと考えたき、既に支払っていた「手付金」を放棄すれば、契約を解除することができます。

 

これが「手付解除」です。

 

買い主が解約するケース

最も多いのが、売買契約の成立後に「もっと良い物件が見つかったから、契約を破棄したい!」ケースです。

 

この場合、既に支払った手付金の返還を放棄することによって解約が可能となります。

「手付解除」の有効期間は一般的に契約締結後2週間程度が目安です。

 

買い主が解約するケース

もし売り主側が、売買契約の成立後に契約を破棄したい場合は「手付金の倍返し」が一般的です。

(※手付金が150万円だったケースでは、300万円となる計算です。)

 

受け取った手付金はすぐに使わないで!

手付金は現金で授受されます。

銀行の帯封がついている場合が多いですが、帯をといて手付金額に相違がないかを確認してください。

 

売買契約時に現金で手に入る「手付金」ですが、引き渡し後までは使わないようにしましょう。

なぜなら、買い主が金融機関の住宅ローン審査で落ちる場合があるからです。

 

この場合は、前述のように「手付金の放棄」は適用されません。

売り主は手付金として受け取っていたお金を買い主に返却しなければならないからです。

 

売買契約前の金融機関の住宅ローンの事前審査(仮審査)は通っていても、売買契約成立後の本審査で落ちるケースもありますので、充分に気をつけておきましょう。

これは買い主保護の視点から作られた「住宅ローン特約」が適用された場合に発生します。

 

住宅ローン特約とは?

「住宅ローン特約」とは、買い主の住宅ローンの本審査が通らなかった場合、売買契約を白紙にすることです。

 

買い主の都合での契約破棄の場合は前述のように、支払い済みの「手付金」の放棄が義務づけられていますが、住宅ローン審査に通らなかった場合は買い主に金銭的なペナルティは課されません(=手付金の返還が可能)。。

売り主は受け取り済みの「手付金」を全額、返済する必要があるのです。

 

「住宅ローン特約」の期間は短めに

上記の「住宅ローン特約」には、期間が設定されます。

売り主としては買い主の住宅ローン審査が厳しそうであっても、設定された「住宅ローン特約の期間満了日」までは、他の買い手・候補者への販売活動はできません。

 

可能であれば、「住宅ローン特約の期間」は短めに設定することが売り主サイドの賢い交渉術といえるでしょう。

 

注意!!:手付金の額を少なくすることにより生じる売り主のデメリット

先ほど、最近は「手付金の額が減少傾向にある」といいましたが、売り主の視点からみると少額の手付金はデメリットとリスクを負うことになります。

 

売買代金の5%を下回る場合は、手付金額のアップをお願いしてみましょう。

 

「手付解除」によって、買い主は売買契約を破棄する権利を有します。

手付金が少額の場合、買い主は解約しやすくなるため、売り主は契約を解約されるリスクが高まります。

 

売り主は、手付金の金額設定は慎重に考慮すると共に、安易な手付金の減額交渉に応じるのは危険でしょう。

安い手付金を受け取って契約し、簡単に契約を破棄されるのを防ぎましょう。

 

注意!!:手付解除の期間もできるだけ短期で設定を!

手付金の額は、気軽に買い主側が契約解除できないよう、金額が多ければ多いほど良いといえます。

また手付解除が可能な期間も、売り主にとっては短ければ短いほど良いといえるでしょう。

一般的には前述のように「2週間」が商習慣となっています。

手付解除が可能な期間が長すぎないか、しっかりチェックしてみてください。

 

(予備知識)不動産会社への仲介手数料の支払いタイミングは?

売り主と買い主の間で取り交わされる「手付金」とは異なりますが、予備知識として不動産会社への仲介手数料の支払いタイミングも覚えておきましょう

 

不動産会社への仲介手数料の支払いは、売買契約の締結時に仲介手数料の半額、引き渡しのタイミングで残りの半額を支払うのが一般的です。

 

買い主が手付解除した場合、不動産会社へ支払った仲介手数料はどうなるのでしょうか。

一般的には、買い主側の都合での契約破棄であるため、不動産会社へ既に支払った仲介手数料は返金されないケースが大多数です。

 

(予備知識)売買契約日に用意するもの

①:印鑑

印鑑は、実印でなくても大丈夫です。

実印は「決済引き渡し」の時まで不要です。

一般的な「認印(みとめいん)」で問題ありません。

 

②:身分を証明するもの

契約に来た人物が、本当の物件所有者かを確認するために必要となります。

具体的には、運転免許証か保険証を用意してください。

 

③:印紙代

契約書に貼る印紙が必要です。

税法で定められた金額の印紙を用意します。

(※実際は不動産屋が用意しているので、その代金を持参します)

 

④仲介手数料

前述のように、契約時に仲介手数料の半分を支払います。

残金を決済時に支払うのが一般的です。

 

(過去記事のおさらい):引き渡しの流れ

手付金以外の残金は引き渡し時(決済時)に支払われます。

詳しくは、以前の記事「引き渡しの流れとは?」をご覧ください。

 

(過去記事:「マンション引き渡しの注意点)

今回はその記事からポイント部分だけを抜き出してみましょう。

 

◎引き渡し日に司法書士が登記の手続きを行います。

引き渡しと登記は同義です

「引き渡し」とは物件の所有権が移動したことを意味します。

マンション物件の所有権の移転登記の手続きが終了したことを意味します。

(引用:「マンション引き渡しの注意点)

 

◎引き渡し日に金融機関から住宅ローンが融資されます。

決済。

次が「決済(入金/着金)です。売り主、買い主、司法書士、不動産会社の担当者、住宅ローンを融資する銀行担当者が集まり、融資が実行されます。融資されたお金を買い主が売り主へ即座に支払います。

 

決済と同時に所有権移転登記が司法書士によって行われます。「引き渡し」とは、決済と物件の所有権の移動なのです。

(引用:「マンション引き渡しの注意点)

 

こうしてマンション売却はゴールとなります。

買い主が見つかり、売買契約書を結んだ時点で安心してしまう方が多いですが、先にみてきた通り、様々なトラブル要素が存在することを肝に銘じてください。

 

【おわり】

 

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備考:わくわく不動産の小山司法書士について

売買契約におけるトラブル、相続関連、不動産登記関連のお悩みや不安には、わくわく不動産の小山司法書士が万全のサポートをいたします。

司法書士が常駐する不動産会社が、わくわく不動産なのです。

 

(わくわく不動産:小山司法書士)

 

備考:不動産営業マンと司法書士のコラボレーション

不動産のお悩みは登記や相続等の法律の専門的な知識がないと対応できないケースが多々あります。

わくわく不動産では社内に司法書士がおり、物件相談から法律相談までワンストップで一気通貫で解決することが可能です。

 

(わくわく不動産:小山司法書士)

 

そして不動産会社の選定で大切なのは「営業マンの質と人としての誠実性」です。

優秀な営業マンと司法書士のタッグで、お客様の悩みを万全サポートいたします。

 

「不動産会社の営業マンの選び方」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)

 

なぜ『わくわく不動産』の顧客満足度は高いのか?その理由とは?

わくわく不動産は、大手の不動産会社とは異なり莫大な宣伝費は全くかけません。

実際のお客様にご満足いただいた「信頼と実績」によるクチコミで勝負をする不動産会社です。

私(小野田コーイチ)が在籍不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)

 

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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