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【マンション売却前のリフォーム】上手な業者えらびのポイントとは?

この記事をザックリいうと

マンション売却前にリフォームをすること。

でも、これは必ずしも買い手の評価にはつながらない場合があると言われています。

これは一理ありますが、リフォームが効果を発揮するケースももちろんあります。

そういう場合の業者選びのポイントを解説します。

 

この記事の対象者

『マンション売却前にはやっぱり大々的なリフォームが必須なのかな?』

『でもリフォームをするとしても、どの業者を選べばいいのか分からない!』

『リフォーム費用分を値引きした方が売れやすいって聞いたけど・・・・』

 

・・・という疑問や悩みをお持ちのこれからマンション売却をスタートする方や将来的にマンション売却の可能性をお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に、今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

傷んだ部屋はどの程度のメンテナンスが必要なのでしょうか。

全面的なリフォームをしてから売却活動をスタートすべきなのでしょうか。

 

「リフォームをしたからといって高値売却できるの?」と疑問に感じる方もいるでしょう。

まずは売却前のリフォームはすべきなのか否か、についてご説明しましょう。

 

【目次】

1.売却前リフォームをすることのメリット

2.売却前リフォームをすることのデメリット

3.「簡易リフォーム」がベストの選択かも?

4.リフォームしないのが「正解」のケースも!

5.不動産会社に相談しよう!

6.リフォーム業者の選び方

7.業者の種類(※弊社の結論!)

 

売却前リフォームをすることのメリット

「リフォームをした方が高値で売却できる!」

「いや、リフォームせずに、そのまま売却した方が売れやすい!」

 

専門家の間でも意見は分かれます。

最初に結論を言ってしまうと「ケース・バイ・ケース」です。

 

まずは「売却前リフォームの一般的なメリットとデメリット」を把握して、売り主であるあなた自身が判断してみてください。

 

メリット①:買い手への物件の第一印象が良くなる

リフォームをしたピカピカの物件を買い主候補者が内覧します。

当然ながらフレッシュな状態の物件なので、内覧者の第一印象は良いものとなるでしょう。

 

内覧会には、換気や空調の調整や全部屋の照明を明るくする等のちょっとしたテクニックでも内覧者に好印象を与えることは可能ですが、やはりリフォームの新調した部屋のイメージが最高に良い印象を与えることが可能でしょう。

 

メリット②:高値売却につながるケースも

内覧者の印象が良いため、値引き交渉にあわずに済んだり、高値での早期売却が可能になるケースもあります。

ただし、これは専門家でも意見が分かれるところです。

リフォームをすれば、高値でのスピード売却が約束された訳ではない点を注意してくだしい。

この理由は後述します。

 

売却前リフォームをすることのデメリット

総論、一般論としては「マンション売却前にリフォームをすべきでない!」という意見が大勢を占めます。

リフォーム費用を販売価格に転嫁することで、その近隣エリアの相場価格より高くなってしまう可能性があるのが最大のデメリットです。

 

フォームに売り主の好みやデザイン性や嗜好性を加えるとNG

リフォームに売り手の個人的なデザインの好みを加えてしまうのはオススメできません。

クロスや壁紙もシンプルで無難な色や柄のものにしましょう。

買い主に自分自身の好みのリフォームを任せてしまう方が合理的でしょう。

(=同時にその分のリフォーム代を値引く等の対応をする)

(引用:過去記事「ハウスクリーニング業者の選び方)

全面リフォームは絶対にダメ!買い主にとって、むしろ迷惑!

買い主は新たな物件での新生活に向けて、自分自身のイメージを持っています。

買い主は自分のイメージの夢の部屋を手に入れたいため物件を探しいます。

それなのに、そのイメージに合わない部屋では購入の対象から除外されてしまいます。

 

今は『リノベーション』がトレンドです。

買い主は「自分で空間をアレンジしたい!」という人が多い点を認識してください。

 

「日本人は何でも新品が好き!」という時代は去りました。

今の若者は中古品に対して、なんの悪印象も持たないのです。

そんな20代、30代の世帯にとって、リノベーションは今後ますます支持されていくでしょう。

 

また前述のように全面リフォームにはコストがかかります

そのリフォーム費用を上乗せした販売価格が、周辺の相場価格と乖離しないかのチェックが必要です。

 

リフォームをするぐらいなら、販売価格を下げたり、値引きの原資としてプールしておく方が賢明かもしれません。

(引用:過去記事「ハウスクリーニング業者の選び方)

 

大規模リフォームは時間がかかるのもデメリットです!

マンション売却前の大々的なリフォームは、工事に時間がかかります。

当然ながらその間は、売却活動ができません

 

様々な事情で早期に物件を手放したいケースでは、大規模なリフォームは「費用」だけでなく「時間」という観点からもデメリットになってきます。

 

「簡易リフォーム」がベストの選択かも?

一般論&総論では「リフォームは不要」と説明しましたが、「簡易リフォーム」なら弊社(わくわく不動産)はオススメします

トイレや水回りを大規模にリフォームするのとは異なり、壁紙&クロスの張り替えや障子の張り替えは、コストも廉価、低コストで抑えられます

 

こうした分かりやすく目につく箇所にフォーカスして簡易リフォームをするのです。

そうすると内覧時の見学者の印象がとても良いものとなります。

 

つまりリフォーム費用を回収でき、かつ内覧者の印象がアップすることで円滑な売却活動につながるのが「簡易リフォーム」なのです。

 

『リフォームには最低限のコストだけかける』

これが私(小野田コーイチ)のオススメのプランです。

 

ハウスクリーニングで充分なケースも!

これは物件のコンディション次第ですが、ハウスクリーニングで充分なケースもあります。

内覧者への好印象を与えるため、プロの清掃業者に清掃を依頼すると驚くほどキレイになります。

やはりそこはプロ。

主婦の日常の清掃とは訳が違います。

 

「ハウスクリーニング業者の上手な選び方」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「ハウスクリーニング業者の上手な選び方」)

 

リフォームしないのが「正解」のケースも!

「簡易リフォームがベストの選択かも?」と前述しましたが、結局はケース・バイ・ケースとなります。

その物件のスペックやコンディション、近隣エリアの今の相場観によって正解は変動するからです。

 

そういう意味では、「何もリフォームせずに“そのまま”売却スタート!」が適している物件もあります。

前述のように買い手は自分でリノベーションをしたい人が増えています。

その場合、多少の傷はあっても安い物件に魅力を感じるでしょう。

 

「何もリフォームせずに“そのまま”売却スタート!」も視野に入れながら、売却活動の計画を練ってみてください。

 

リフォーム金額を「見積り」で把握しておくことは必要

リフォームをしない場合でも「見積り」を取っておくことをオススメします。

なぜなら購入希望者から『リフォームにこれ位の金額が発生するので、〇〇万円を値引いてくれ!』という交渉があった時に、自分なりのリフォーム費用の根拠となる数字を把握しておくべきだからです。

 

不動産会社に相談しよう!

これまでご説明したように、リフォームをすべきか、ハウスクリーニングが必要か、そもそも何もしなくて良いのか、それはその物件のコンディションや近隣エリアの相場価格によって違ってきます。

 

一般の不動産に素人(しろうと)の方の安易な判断の前に、プロの不動産会社へ相談してみましょう。

 

また、悪徳不動産会社のなかにはリフォーム会社やハウスクリーニング会社からのキックバックでのマージン獲得が目的で、強引にリフォームやハウスクリーニングを勧めてくるケースもあるので、そこも注意しましょう。

 

リフォーム業者の選び方

それではリフォーム業者はどういう基準で選べば良いのでしょうか。

リフォーム会社といっても、会社の規模の大きさからその得意とするジャンルまで多種多様です。

数多く存在するリフォーム会社から、どう選ぶのか。

いくつかのポイントをご紹介しましょう。

 

マメな情報収集を

「簡易リフォーム」であれば、遠方の大企業より近隣エリアのリフォーム会社が良いでしょう。

近隣エリアのリフォーム会社の情報収集には、ポスティングされるチラシ広告などを収集しましょう。

 

 

チラシ経由でその会社のホームページをチェックしてください。

その会社の実績や得意分野、料金体系をチェックしましょう。

 

相見積もりは必須です!

「簡易リフォーム」といっても複数社から見積りをとり、比較検討しましょう。

1社だけの見積りでは、その金額が適正価格なのかの判断ができません。

見積り書をもらったら、見積りの費目の内訳や使う素材、アフターサービスについて疑問な点は質問してみましょう。

 

そこで納得できる回答であり、その接客態度の良い会社へ依頼するのが良いでしょう。

 

マンション・リフォームに詳しい会社か確認を

マンションの施工実績の経験を多く持つ会社が望ましいです。

マンション特有のルール(管理組合への通知と許可など)を知らない業者へ依頼してしまうと、管理規約に違反してしまう可能性が出てきてしまうので注意が必要です。

 

保証&アフターサービスは充実しているか

小規模な簡易リフォームの依頼とはいえ、保証制度が充実している業者を選びましょう。

一例ですが「リフォーム瑕疵保険」というものがあります。

これを取得している業者に依頼すれば、万が一、施工中の事故で部屋が破損したり、リフォーム箇所に不具合が発生した場合、一定の範囲で保険がおりるので安心です。

 

また、これも必須ではありませんが「リフォーム協会」等の団体に所属していれば、優良企業の可能性が高いので安心できます。

 

(参考情報:「リフォーム瑕疵保険」とは)

(参考資料:「住宅リフォーム推進教義会」とは)

 

業者の種類(※弊社の結論!)

一例ですが、いくつかの会社の種類ごとの特徴を簡単に紹介していきましょう。

 

住宅メーカー&ディベロッパーの子会社

これらの会社は、大規模なリノベーションやリフォームを主に手がけています。

料金には広告コストや様々な販管費が含まれたものになりますので、小規模なリフォームでは割高になるかもしれません。

 

また小規模物件の場合、全て下請けに外注しているケースもあるので、コストが高くなるのは必然です。

私見ですが、「簡易リフォーム」には適さないと思います。

 

設計事務所

主に新築物件やデザイン性の高いリノベーション物件を手がけるのが、設計事務所です。

「簡易リフォーム」にデザイン性やクリエイティビティは不要ですから、これも弊社の推奨する「簡易リフォーム」には適さないでしょう。

 

リフォーム専門会社

リフォーム全般の領域を小規模なものから大規模なものまで手がけています。

大規模なリフォームには総合力で重宝するでしょうが、こちらも実際の施工者は下請けの工務店であったりします。

 

 

それならば・・・・

大手ディベロッパーやリフォーム会社が下請け(外注)に出している“工務店”に、直接依頼するのがコスト的にも安価なはずです。

 

わくわく不動産では「街の工務店」から業者選びをすることをオススメします。

 

【おわり】

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

 

備考:リフォームの優良企業のご紹介はわくわく不動産へ

わくわく不動産の営業方針と理念

 

わくわく不動産はリフォームやハウスクリーニングの必要性がないと判断した場合、強引にリフォームやハウスクリーニングの利用をオススメしません。

 

まずは下記の「お問合せフォーム」より、お問合せください。

医学の世界に「セカンド・オピニオン」が必要なように、不動産の世界でも「セカンド・オピニオン」が必要です。

客観的な視点でアドバイスとご提案をさせていただきます。

(引用:過去記事「ハウスクリーニング業者の選び方)

 

なぜ、『わくわく不動産』の顧客満足度は高いのか?

わくわく不動産は、地域密着型の不動産会社です。

大手不動産会社のような大規模な宣伝はしません。

今までのお客様の信頼とクチコミで勝負するのが、わくわく不動産です。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

 

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)

 

こちらの記事もオススメ

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マンションの査定額や実際の売却価格に、エアコンのコンディションは影響するのでしょうか。

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詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【売却準備・編】エアコンは外す?残す?~正しいマンション売却を指南します~』)

 

②:床(フローリング)の傷は補修すべきなの?

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無駄にフローリングのリフォームとしてしまうより、基本的には「そのまま売りに出す」のが正解です。

 

『床(フローリング)の傷の対処法』に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考:『【マンション売却前に】 床・フローリングの傷/リフォームや補修をすべきなの?』)

 

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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