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専属専任媒介契約とは ~不動産屋さんとはどの契約形態を選ぶべきなの?~

この記事をザックリいうと

マンション売却の仲介を不動産会社へ依頼する場合、3種類の契約形態があります。

でも一般の人には複雑すぎて、良く分からないのが実感でしょう。

今回は「専属専任媒介契約」についてご説明します。

 

「専属専任媒介契約」の概要を知ることで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」の概略も自ずと理解できてきます。

 

この記事の対象者

『一般媒介契約の方が沢山の不動産屋さんにお願いできるから良いんじゃないの?』

『一般媒介契約より専任媒介契約がオススメって聞いたことがあるんだけど?』

『専任媒介契約と専属専任媒介契約は何が違うの?』

 

・・・という疑問をお持ちのこれからマンション売却をスタートする方や将来的にマンション売却の可能性をお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に、今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は最も選ばれることが多い契約形態です。

メリットもありますが、そのデメリットがあるのも確かです。

メリットとデメリットをしっかり把握しつつ、高値でのマンション売却を成功させましょう。

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

私自身、過去にマンション売却をしたことがあります。

その時は「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の各々のメリットを組み合わせた販売戦略を採用しました。

 

私自身は「専属専任媒介契約」のメリットよりも、その自由度の低さを懸念したのがその理由です。

これは私の個人的な好みの部分もあります。

どういうケースなら「専属専任媒介契約」が最適なのか、それを今回はご紹介していきます。

 

【目次】

1.最初に:3つの契約形態とは?

2.おさらい①:「一般媒介契約」とは?

3.おさらい②:「専任媒介契約」とは?

4.「専属専任媒介契約」とは?

5.「自己発見取引が認められないなら、専任媒介契約を選択すべき派」の主張

6.「それでも専属専任媒介契約を結ぶべき派」の主張

7.最初から「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」にしないこと!

8.不動産業界の悪癖である「両手仲介」「物件の囲い込み」に気をつけて

 

最初に:3つの契約形態とは?

不動産売買では個人間売買は少なく、不動産会社に仲介を依頼するのが普通です。

不動産会社へ仲介を依頼するときに、売り手と不動産会社で契約するのが「媒介契約」といわれるものです。

 

媒介契約には3種類があります。

 

①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任媒介契約

 

「一般媒介契約」とは、特定の1社に限定せず、複数の不動産会社に仲介を依頼する契約形態のこと。

 

それに対して「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は、売り主が特定の1社と独占的に契約を結ぶ契約形態のことをいいます。

 

それぞれにメリットとデメリットが存在します。

 

おさらい①:「一般媒介契約」とは?

媒介契約には3種類があります。

 

①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任媒介契約

 

「一般媒介契約」を上手に活用すれば、不動産会社が各社で積極的に競い合うことで高値でのスピード売却も可能です。

 

ただし、これは「人気物件」でのケース。

すぐに売れやすい物件でしたら、各社とも競争原理が働いて積極的な販売活動をしてくれます。

 

でもこれが「不人気物件」の場合は、各社とも広告費のコストや人件費の手間をかけたくないので、あまり積極的な販売活動をしてくれない可能性が大きいのです。

そういう物件は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の契約の方が適しているでしょう。

 

また「一般媒介契約」には“売り主への定期的な報告義務がない”ため、売り主側から積極的に不動産会社へコミュニケーションを取りに行く姿勢が重要です。

 

同様に“レインズ登録の義務がない”ため、これも売り主側から積極的に不動産会社へレインズ掲載の依頼をしていかなければいけません。

 

「一般媒介契約」の概要に関しては、こちらの関連記事をご覧ください。

(関連記事:「一般媒介契約とは?」)

 

おさらい②:「専任媒介契約」とは?

「専任媒介契約」は、売り主が特定の1社とのみ契約を結ぶ契約形態。

その特徴は下記となります。

 

①契約締結から7日以内にレインズへの登録義務がある。

②売り主への定期的な報告義務(※2週間に1度)がある。

③窓口の一本化により売り主は煩雑な作業が軽減される。

④自己発見取引(※後述)が認められている。

 

「専任媒介契約」なら、不動産会社も売却成立の可能性が高いため、積極的な広告出稿やチラシのポスティング業務をしてくれるのがメリットです

 

以上の点が大きな特徴です。

 

「専任媒介契約」の概要に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「専任媒介契約とは?」)

 

「専属専任媒介契約」とは?

「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」と近しい契約形態です。

それでは、何が違うのでしょうか。

「専属専任媒介契約」は「専任媒介契約」の違いを見ていきましょう。

 

「専任媒介契約」との違い①:報告義務のペース

「専属専任媒介契約」にも売り主への報告義務があります。

「専任媒介契約」では2週間に1度のペースですが、「専属専任媒介契約」の場合は「1週間に一度以上」とより高い頻度で報告を受けることが可能です。

 

ただし、実際問題としては、買い手・候補者の何らかのアクション(※例:内覧の希望など)があれば、報告義務のペースとは関係なく連絡がきますし、何が疑問点があったら売り主から問い合わせをすればいいだけです。

そういう意味で大きな差や明確なメリットとはいえないでしょう。

 

「専任媒介契約」との違い②:レインズ登録のスピード

「専属専任媒介契約」でもレインズへの登録義務があります。

「専任媒介契約」では“契約締結から7日以内”ですが、「専属専任媒介契約」の場合は“契約締結から5日以内”となっています。

 

ただし、これも前述の「報告義務のペースの違い」と同様に、大きな差や明確なメリットではないでしょう。

 

「専任媒介契約」との違い③:自己発見取引の対応

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の最も大きな違いであり、検討を要する要素がこの“自己発見取引”にあります。

 

そもそも「自己発見取引」とは、不動産会社とは別に売り主が自分で買い手を見つけてくることを指します。

一般の人に不動産物件を営業する能力も時間もないのが通常ですから、主に親戚や知人が「売主のマンションを買いたい!」というケースが該当します。

 

「専属専任媒介契約」は売り主の視点でみた場合、一番自由度の低い、制約の大きい契約形態です。

「専属専任媒介契約」の場合、自分が買い手を見つけてきても、契約している不動産会社で契約し仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。

 

人生で一番高い売買である物件売買の手数料ですから、通常3%の手数料とはいえ金額は高額なものとなります。

 

この「自己発見取引が認められているか否か」が「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の最も大きな違いであり、これを売り主がどう評価するかで「専属専任媒介契約」を選択すべきなのかが決まってくるといえるでしょう。

 

ここは専門家でも意見が分かれるポイントです。

 

では、「それでも専属専任媒介契約を結ぶべき派」「自己発見取引が認められないなら、専任媒介契約を選択すべき派」のそれぞれの意見を見ていきましょう。

 

「自己発見取引が認められないなら、専任媒介契約を選択すべき派」の主張

「専属専任媒介契約」では自己発見取引が認められていません。

しかし、「専任媒介契約」では自己発見取引が認められています。

仮に親族や知人が「この物件を買いたい!」と言ってきた場合、不動産会社を経由する必要はないのです。

 

こういった場合、不動産会社は特に販売活動や広告活動をしていないのですから、売り主の立場からしたら仲介手数料を支払うのは納得がいかないかもしれません。

 

「そんな高額な仲介手数料を支払うのは馬鹿らしいから、専任媒介契約がオススメ!」という意見です。

 

【※不動産会社への仲介手数料は「売却価格の3% + 6万円」となっています(※上限額)。】

 

 

「それでも専属専任媒介契約を結ぶべき派」の主張

不動産会社の役割は「買い手を見つけてくること」だけではなりません。

営業活動だけが、不動産会社が仲介に入る意義ではないのです。

エージェント(仲介業)の役割は営業&販売活動だけではありません。

 

仮に自分の力で買い手が見つかったとしても、売り主と買主の希望や条件を調整すること。

そして、その内容を契約書にまとめること。

そしてトラブルなく引き渡しまで完了させること。

 

不動産契約の契約書(売買契約書/重要事項説明書など)は専門性が高いため、一般の方同士で作成するのは難しいでしょう。

 

また住宅ローンを活用する場合、プロの不動産会社の作成した「売買契約書」「重要事項説明書」でなければローン審査を通さない銀行も多いです。

 

知人や親戚とはいえ、何らかのトラブルに発生した場合、第三者の立場である仲介不動産会社の調整がないと、最悪のケースでは裁判に発展することもあります。

 

 

最終的な判断は売り手であるあなたのジャッジになりますが、不動産会社を仲介しない「個人売買がいかに危険か?」に関する過去記事は下記となります。

(過去記事:「不動産売買は個人(個人売買)でも可能なの?」)

 

最初から「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」にしないこと!

私(小野田コーイチ)がオススメするのは・・・

 

①まずは最初は「一般媒介契約」で複数社と契約

②そのなかで各不動産会社の販売力や営業姿勢をチェック

③最も熱心で相性の合う不動産会社と「専任媒介契約」を締結

 

・・・・というものです。

 

媒介契約の契約期間は3カ月です。

不動産会社の販売活動をチェックしながら、定期的に不動産会社を見直すことが最良の販売戦略だと思います。

 

不動産業界の悪癖である「両手仲介」「物件の囲い込み」に気をつけて

あなたは「物件の囲い込み」という言葉を知っていますか。

あなたのマンションが長期にわたって売れないのは、実は不動産会社の「囲い込み」と「両手仲介」が原因かもしれません。

 

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のデメリットは、「物件の囲い込み」を誘発しやすい点です。

 

「物件の囲い込み」に過去のこちらの記事をご覧ください。

(過去記事:「物件の囲い込みに注意!」)

 

「両手仲介」をしないことを標榜する不動産会社も登場してきています。

欧米では既に売り手側のエージェントと買い手側のエージェントは、公平性の観点で一緒にはできません。

 

あなたも、売り手側のエージェントに徹する不動産会社を選びましょう。

 

「物件の囲い込み」の現場はこうなっている!

業界の公式見解は「囲い込みは存在しない!」という建て前になっています。

でも「囲い込み」は横行しています。

過去にはテレビの経済番組でその模様が暴露され、話題となりました。

 

買い主側の不動産会社(客付け会社)が物件の在庫(空き状況)を売り主側の不動産会社(元付け会社)に電話で確認してみると・・・・・

 

今度は番組のレポーターが一般客を装い、物件の在庫(空き状況)を確認してみると・・・・。

明らかに矛盾した回答。

 

不動産会社が嘘をついていることは明確です。

 

https://estate.hmup.jp/blog/9

 

【おわり】

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

 

備考:あなたの「マンション売買」が売れない理由:見積り一括査定サイトを使っているから!?

わくわく不動産では転勤時の所有マンションの処遇に「マンション売却」を推奨しています。当然ながら高値での物件売買が理想です。

 

そんな時に多くの人が「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用してしまいますが、私達は「不動産一括サイト」の利用には反対です。あなたは不動産一括サイトのデメリットや欠点を認識しているでしょうか。

 

「見積り一括サイト」の問題点や隠れたデメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

(関連記事:「『不動産一括サイトの危険性』とは?」)

 

備考:事情がある場合は「マンション買い取りサービス」も視野に入れてみて!

あなたのマンションが長期にわたり売れなかった場合、改善策が必要です。

「売れ残り物件」のネガティブなイメージが定着してしまっては、なかなかマンションは売れません。

 

そういった時には「マンション買い取りサービス」も選択肢のひとつです。

実は不動産会社は「仲介会社」として、買い主を見つける通常のマンション売買の他にも、不動産会社自身が「買い主」となり、お客様のマンションを購入するケースがあるのです。

 

「マンション買い取り」のメリットは売却スピードの速さ、売り主側がしなければならない煩雑なセールス活動が皆無な点、本来であれば売り主に課される瑕疵担保責任の免除等があげられます。

 

相場価格よりは安い金額での買い取りとなってしまうデメリットが存在するのも事実ですが、「売れない物件」は長期にわたって販売してもどんどん値崩れしてだけです。

販売活動の手間や心理的な負担を考えると、シンプルな「買い取り」もオススメです。

 

「マンション買い取りサービス」の概要やメリットに関しては、過去の記事でも紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

 

(過去記事:「マンション買い取りサービスとは?」)

 

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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