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専任媒介契約の「3つの特徴」とは?媒介契約を選ぶコツをご紹介!

この記事をザックリいうと

「一般媒介契約」「専任媒介契約」はどちらを選択すべきなのでしょうか。

もちろん双方とも一長一短。

ケース・バイ・ケースです。

結論からいうと、『一般媒介契約の長所と専任媒介契約の長所を組み合わせてみて!』ということになるでしょう。

 

今回は「専任媒介契約」について説明していきましょう。

 

この記事の対象者

『営業マンから強めに専任媒介契約を勧められるんだけど、契約していいの?』

『一般媒介契約の方が沢山の会社に依頼できるから良いんじゃないの?』

『1社単独でお願いしたら、お客さんが見つかりづらいんじゃないの?』

 

・・・という悩みをお持ちのこれからマンション売却をスタートする方や将来的にマンション売却の可能性をお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に、今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

「専任媒介契約」は最もスタンダードでメジャーな契約形態です。

でも、そのデメリットがあるのも事実。

メリットとデメリットをしっかり把握しつつ、理想のマンション売却を成功させましょう。

 

【目次】

1.不動産会社には契約形態で依頼すべき?

2.前回のおさらい:「一般媒介契約」のメリット

3.最初から「専任媒介契約」にしないこと!

4.専任媒介契約の特徴

5.専任媒介契約の契約期間

6.不動産業界の悪習である「両手仲介」「物件の囲い込み」には注意を

 

我々は東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産カンパニー”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

私自身、過去にマンション売却をしたことがあります。

その時は「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の各々のメリットを組み合わせた販売戦略を採用しました。

 

その経験も踏まえ、今回は「専任媒介契約」について説明していきます。

 

不動産会社には契約形態で依頼すべき?

個人と個人が直接モノの取引をする「個人売買」の時代。

でも不動産物件は専門性が高く、トラブルを誘発しやすいため、個人売買はオススメできません。

 

(過去記事:「不動産でも個人売買はできるの?」)

 

通常は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社へ仲介を依頼するときに、売り手と不動産会社で契約するのが「媒介契約」といわれるものです。

 

媒介契約には3種類があります。

 

①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任媒介契約

 

「一般媒介契約」とは、特定の1社に限定せず、複数の不動産会社に仲介を依頼する契約形態のこと。

 

それに対して「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は、売り主が特定の1社と独占契約を結ぶ契約形態のことをいいます。

 

それぞれにメリットとデメリットが存在します。

 

前回のおさらい:「一般媒介契約」のメリット

インターネットで検索すると、「一般媒介契約」についての否定的な論調が目立ちますが、決して一般媒介契約はデメリットばかりではありません

 

複数の不動産会社を競わせることで、スピード売却の可能性が高まります。

「一般媒介契約」も上手に活用すれば、理想的な売却活動ができるのです。

 

ただし「一般媒介契約」にデメリットがあるのも事実です!

もちろん「一般媒介契約」にはデメリットも存在します。

不動産会社は仲介の成約時に収益が発生する成約ビジネス成功報酬ビジネスです。

どんなに頑張って活動しても、競合他社が契約を決めてしまえば、1円たりとも収益にはなりません。

 

一般媒介契約では「積極的にコストを投下して販売活動がしづらい!」というのが、不動産会社の本音でしょう。

 

そのため積極的な販売活動をしてくれないケースも発生します。

レインズへの登録義務がない点不動産会社からの販売状況の報告義務がない点もデメリットとして挙げられます。

 

限られた広告予算は、「一般媒介契約」の物件より「専任媒介契約」の物件へ優先的に配分されるでしょう。

 

不動産会社の本音としては、一般媒介契約で依頼を受けるよりも、確実に自社が仲介して手数料を獲得できる専任媒介契約を締結することを望むのです。

 

「一般媒介契約のメリット」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「一般媒介契約って本当に不利なの?」)

 

最初から「専任媒介契約」にしないこと!

前回の記事でも紹介しましたが、弊社・専門業務研究会がオススメするのは・・・

 

①まずは最初は「一般媒介契約」で複数社と契約

②そのなかで各不動産会社の販売力や営業姿勢をチェック

③最も熱心で相性の合う不動産会社と「専任媒介契約」を締結

 

・・・・というものです。

媒介契約の契約期間は3カ月です。

不動産会社の販売活動をチェックしながら、定期的に不動産会社を見直すことが最良の販売戦略だと思います。

 

専任媒介契約の特徴

それでは「専任媒介契約」の特徴やメリット、そして注意すべき点をみていきましょう。

 

特徴①:レインズへの登録義務がある

「一般媒介契約」にはレインズへの登録義務がありません。

「専任媒介契約」では契約締結から7日以内に登録の義務があります。

これによりレインズの不動産データベースを経由して、全国の不動産会社へあなたの物件の情報を告知することができます。

 

特徴②:売主への定期的な販売状況の報告義務がある

「一般媒介契約」では売主に対する販売状況の報告義務がありません。

「専任媒介契約」では、2週間に1度のペースで顧客への報告義務があります。

 

ここで広告の反応や問い合わせ状況、内覧時の見学者の反応や他の不動産会社からの反応などについて進捗状況をチェックしていきましょう。

 

他にも問合せ事項はあります。

広告出稿に関してです。

どの不動産ポータルサイトに、/どのような広告を/どのくらいの期間/・・・広告を掲出したのかを確認してみましょう。

 

特徴③:その他の特徴

「一般媒介契約」と比較して、窓口が一本化されているため、売り手としても煩雑さから解放されます。

「一般媒介契約」では複数の不動産会社から内覧の予約や問い合わせがあっても、売り主が自ら調整を行う等の事務的な作業が発生します。

 

また不動産会社によっては「買取保証」のサービスを導入している会社もあります。

 

「専属専任媒介契約」とは異なり、自己発見取引が認められているのもメリットです。

「自己発見取引」とは、売り主が自ら買い手を探してきた場合に不動産会社を仲介せずに契約することです。

「専属専任媒介契約」では、自己発見取引が認められているのが特徴です。

 

専任媒介契約の契約期間

「専任媒介契約」の契約期間は3カ月となっています。

自動更新はないので、3カ月の販売活動を鑑みて、契約を延長するべきか他の会社へ切り替えるべきかの判断をしてください。

 

途中で契約の解除をしたい時は

契約締結前と明らかに異なる販売活動の場合、契約期間の途中でも契約を解除することが可能です。

明らかに不動産会社に非がある場合は、違約金は発生しません

 

ただし、不動産会社に責任がない場合の契約解除の場合、不動産会社から広告費用などを請求されトラブルになる事もあるので注意が必要です。

 

更新の手続きは書面で

契約期間の満了日が近づいてきた場合、引き続き同じ不動産会社に依頼してマンションを売っていくのであれば、媒介契約を更新しなければなりません。

 

正式な更新手続きとしては、依頼者である売り主が、不動産会社に書面で「更新する」旨を伝え、そして不動産会社がその内容を了承して、はじめて「有効な媒介契約の更新」となります。

 

不動産会社の上手な活用方法とは?

例え、専任媒介契約を結ぶにしても、最長3カ月の契約期間が過ぎた後は、『契約を更新ぜずに他の不動産会社に変更する!』という意向を最初に告げておくのも上手な不動産会社の活用テクニックです。

 

こうすることで、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、3カ月以内に売買を成立させなけれなばらないと感じ、熱心に販売活動をしてくれるでしょう。

 

裏技:オススメの媒介契約のテクニック

媒介契約を締結した不動産会社が、実際には動きが悪い、売ろうとする気が見られない等の場合は売り主は困ってしまいます。

 

こういうリスクに備える「裏技」は下記となります。

実は、媒介契約の期間は、3カ月を超えない範囲で任意に設定が可能です。

 

ですから「初回の専任媒介契約の契約期間を1カ月」にすれば良いのです。

この1カ月で、不動産会社の動きと実力をチェックしてみましょう。

 

不動産業界の悪習である「両手仲介」「物件の囲い込み」には注意を

あなたは「物件の囲い込み」という言葉を知っていますか。

あなたのマンションが長期にわたって売れないのは、実は不動産会社の「囲い込み」と「両手仲介」が原因かもしれません。

 

「専任媒介契約」のデメリットは、「物件の囲い込み」を誘発しやすい点です。

 

「物件の囲い込み」に過去のこちらの記事をご覧ください。

(過去記事:「物件の囲い込みに注意!」)

 

「両手仲介」をしないことを標榜する不動産会社も登場してきています。

欧米では既に売り手側のエージェントと買い手側のエージェントは、公平性の観点で一緒にはできません。

海外では禁止されているようなコンプライアンス違反が横行するのが、日本の不動産会社なのです。

 

あなたも、売り手側のエージェントに徹する不動産会社を選びましょう

 

「1円でも高く売りたい!」という売り手。

「1円でも安く買いたい!」という買い手。

この両者のエージェントを1社で担当することは、「利益相反」といえるでしょう。

 

なぜ、『わくわく不動産』が顧客から愛されるのか?

不動産会社は「物件の囲い込み」をしない会社を選びましょう。

「一般媒介契約」でも頑張って営業活動をしてくれる会社から選びましょう。

 

そして、それがわくわく不動産です。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?)

 

【おわり】

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

 

備考:あなたの「マンション売買」が円滑にいかない理由:不動産一括査定サイトを使って活動している

わくわく不動産では転勤時の所有マンションの処遇に「マンション売却」を推奨しています。当然ながら高値での物件売買が理想です。

 

そんな時に多くの人が「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用してしまいますが、私達は「不動産一括サイト」の利用には反対です。あなたは不動産一括サイトのデメリットや欠点を認識しているでしょうか。

 

複数の不動産会社に査定金額の算出を依頼するとしましょう。

その時に極端に高い金額を提示してくる不動産会社には注意が必要です。

それは「媒介契約」を結びたいための、デタラメな査定金額かもしれません。

 

「見積り一括サイト」の問題点や隠れたデメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

(過去記事:「見積り一括査定サイトの危険性とは?」)

 

備考:売れない時は「マンション買い取りサービス」も視野に入れてみて!

あなたのマンションが長期にわたり売れなかった場合、改善策が必要です。

「売れ残り物件」のネガティブなイメージが定着してしまっては、なかなかマンションは売れません。

 

そういった時には「マンション買い取りサービス」も選択肢のひとつです。

実は不動産会社は「仲介会社」として、買い主を見つける通常のマンション売買の他にも、不動産会社自身が「買い主」となり、お客様のマンションを購入するケースがあるのです。

 

「マンション買い取り」のメリットは売却スピードの速さ、売り主側がしなければならない煩雑なセールス活動が皆無な点、本来であれば売り主に課される瑕疵担保責任の免除等があげられます。

 

相場価格よりは安い金額での買い取りとなってしまうデメリットが存在するのも事実ですが、「売れない物件」は長期にわたって販売してもどんどん値崩れしてだけです。

販売活動の手間や心理的な負担を考えると、シンプルな「買い取り」もオススメです。

 

「マンション買い取りサービス」の概要やメリットに関しては、過去の記事でも紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

 

(過去記事:「マンション買い取りサービスのメリットとは?」)

 

 

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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