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【不動産売買の一般媒介契約】メリット・デメリットとは?~契約の内容と概要~

この記事をザックリいうと

インターネットで検索すると「一般媒介契約のメリットとデメリット」を説明したページが数多く出てきます。

でも、その大半の記事の論調は「一般媒介契約は難しい!オススメじゃない!」というネガティブな論調です。

 

どうしてでしょうか?

 

それは不動産会社が一般的に「専任媒介契約」を締結したい思惑(おもわく)があるからです。

ネット記事の多くは、不動産会社の“ポジショントーク(意図的で恣意的な発言)”なのです。

 

今回は「一般媒介契約」の真実に触れてみましょう。

 

この記事の対象者

『不動産会社から強めに専任媒介契約を勧められるんだけど、どうすればいいの?』

『一般媒介契約でお願いしたら、不動産会社に嫌な顔をされた気がするんだけど?』

『なぜネット記事は一般媒介契約に否定的な論調の記事ばっかりなの?』

 

・・・という悩みをお持ちのこれからマンション売却をスタートする方や将来的にマンション売却の可能性をお持ちの方へ向けて書いています。

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に、今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

実は「一般媒介契約」は上手に活用すれば、売り手であるあなたにメリットのある契約形態です。

今回は「一般媒介契約」を活用した上手なマンション売却の方法をお伝えしていきましょう。

 

【目次】

1.一般媒介契約は実際は“一般的”ではない?

2.一般媒介契約のメリット

3.一般媒介契約のデメリット

4.不動産会社は一般的に「一般媒介契約」を勧めてこない

5.でも「一般媒介契約」でも頑張る不動産会社もいます!

6.わくわく社が推奨する「ベストな一般媒介の活用法」とは?

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

インターネットの記事で見かける「一般媒介契約」にネガティブな論調な記事は、実は不動産会社の“ポジショントーク”だと私は思います。

不動産会社は「できれば専任媒介契約を結びたい!」と考えているわけですから、一般媒介契約に否定的なコメントを発するインセンティブが発生します。

 

でも、“売り主様のエージェント”を標榜する私たち(わくわく不動産)には、そのような悪のインセンティブはありません。

今回は公平な視点から、「一般媒介契約」を上手に活用すれば、理想のマンション売却活動ができることをご説明していきましょう。

 

一般媒介契約は実際は“一般的”ではない?

マンションの売却を考えた場合、インターネットが発達した現代とはいえ、まだまだ個人売買は難しいでしょう。※個人売買についての過去記事はこちらから

一般的には不動産会社に仲介を依頼するでしょう。

 

不動産会社との契約形態には3種類あります

 

①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任契約

 

 

名称には“一般”と冠していますが「一般媒介契約」の比率は少ないのが実情です。

最も多い契約形態は「専任媒介契約」です。

もちろん「専任媒介契約」だからこそのメリットや利点があるのは事実です。

 

「一般媒介契約」は不動産会社との契約前の商談では、あまり積極的にオススメされません。

それはなぜでしょうか。

 

今回はあえて「一般媒介契約でのマンション売却を成功させよう!」と題して、“一般媒介契約のメリット”を中心におとどけしましょう。

 

一般媒介契約のメリット

「一般媒介契約」とは、特定の1社に限定せず、複数の不動産会社に仲介を依頼する契約形態です。

では、そのメリットと利点をまずは見ていきましょう。

 

一般媒介のメリット①:契約した各社を競争させることができる

「一般媒介契約」は複数の不動産会社へ仲介を依頼できます。

それぞれの不動産会社は、競合他社より先に仲介を成立させようとするインセンティブが働くため、競争原理が働き、“早期でのマンション売却の成功”につながる可能性があります。

 

「一般媒介契約」を上手に活用でき、各社が意欲的に動いてくれれば早期のマンション売却が可能となるのです。

 

これは急な転勤や相続の関係で、早期売却を希望する方には最大のメリットといえるでしょう。

 

急な転勤などでのスピード売却に関する記事は、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「急な転勤の時のマンションの処分方とは?」)

 

一般媒介のメリット①:「物件の囲い込み」を抑止できる

「物件の囲い込み」とは不動産会社が自社で買い手を見つけるために、意図的に物件情報を他社に紹介せず、隠してしまうことを指します。

 

一般媒介契約では、「物件の囲い込みをしよう!」とのんびりとしている時間はないので、「物件の囲い込み」はしづらくなります。

 

「物件の囲い込み」をする悪徳業者には注意してください。

「物件の囲い込み」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「物件の囲い込みをしている悪徳不動産会社に注意!」)

 

一般媒介契約のデメリット

「一般媒介契約」はデメリットがあるのも事実です。

まずは「一般媒介契約」のデメリットを理解しつつ、ご自身の都合に合った契約形態を選択するのが合理的でしょう。

 

まず「一般媒介契約」のメリットである“各社に競争させることができる”という点がデメリットに転じる可能性です。

 

複数の不動産会社が積極的に動いてくれれば良いですが、不動産会社の収益は「仲介の成立(=成約時)」で発生するものです。

どんなに頑張っても契約が成立しないことには、不動産会社の利益はゼロです。

そのため最低限の販売活動しかしない、やる気のない不動産会社も出てきてしまうのです。

 

一般媒介のデメリット①:レインズへの登録義務がない

レインズは全国の不動産会社をつなぐ、事業者しか見ることができないプロ向けの物件情報を検索&閲覧できるデータベースのことです。

そして「一般媒介契約」ではレインズへの登録義務は無いのです。

 

全国の不動産会社に自分の物件の存在を知らせられないのですから、これは販売機会の損失(チャンスロス)になってしまいます。

 

一般媒介契約の交渉時に「レインズへの登録は可能か?」を不動産会社へ確認してみましょう。「登録義務がない」だけで、一般媒介契約では「レインズへの登録が不可能」という訳ではないのですから。

 

一般媒介のデメリット②:販売状況の報告義務がない

「専任媒介契約」では、どのような販売活動や広告活動をしたかを定期的に報告する義務があります。

◎専属専任媒介契約の場合 → 1週間に1度の報告義務

◎専任媒介契約の場合 → 2週間に1ドの報告義務

 

しかし、「一般媒介契約」には販売活動の進捗を報告する義務がないのです。

 

売り手は、積極的に一般媒介を依頼している不動産会社へ販売活動の確認をしていくことで、このデメリットを解消しましょう。

 

一般媒介のデメリット③:本気の販売活動をしてくれない可能性がある

一般媒介の場合、不動産会社では積極的にチラシを作ったり、広告を売ったりするなどの先行投資をしない傾向にあります。

 

自社でチラシを作成してポスティング投函しても、他の不動産会社で決まっしまったらチラシ費用や人件費が無駄になるからです。

 

『とりあえぜWEBポータルサイトにだけ広告を出しておこう!』といった調子で、本気で販売活動をしてくれない危険性も存在します。

 

不動産会社は一般的に「一般媒介契約」を勧めてこない

「一般媒介契約」で複数社と契約した場合、不動産会社の視点でみると「物件が決まらないと収益が生まれない!」ため、なるべく「専任媒介契約」で独占的にその物件を取り扱いたいという思惑(おもわく)があります。

 

販売活動には広告費や人件費も発生します。

不動産会社の視点だけでいえば「専任専属契約」がありがたいのは当たり前です。

 

だからといって、「一般媒介契約」での契約を打診してみて、明らかに嫌な顔をする不動産会社とは商談を中止すべきでしょう。

そういった会社は、顧客視点やサービス精神が欠落しています。

仮に「専任媒介契約」を締結したとしても良い売却活動をしてくれるとは思えません。

 

でも「一般媒介契約」でも頑張る不動産会社もいます!

ご説明したように、不動産会社の立場からすると「専任媒介契約の方がありがたい」のは事実です。

でも、そんななかでも「一般媒介契約」でも頑張ってくれる不動産会社は存在します。

 

弊社・専門業務研究会がそんな時に推奨する会社が「わくわく世田谷・不動産」です。

わくわく不動産は、“不動産会社のセカンド・オピニオン”を目指す会社です。

不動産会社にも医学の様な「セカンド・オピニオン」が必要な時代です。

一般媒介契約でアドバイザー的に有益な不動産情報をご提供します。

 

もちろん、わくわく不動産以外にも一般媒介で頑張る会社はあるでしょう。

「不動産会社 クチコミ」等のキーワードでインターネットを使って調べてみてください。

 

わくわく不動産は一般媒介契約でも頑張る会社です!

わくわく不動産は『クチコミ実績/相対で対応/秘密厳守』がインターネットのクチコミでも評判です。

実際に検索してみてください。

 

わくわく社が推奨する「ベストな一般媒介の活用法」とは?

そもそも最初から「専任媒介契約」を依頼するのはハードルが高い行為です。

マンションの売り手は基本的に素人であり、不動産情報に詳しいわけではありません。

 

そんな状況で、無理に1社の専任会社を絞り込むことはとても難しいことです。

まずは「一般媒介契約」で複数の不動産会社の対応の良さや販売能力の高さを観察することを私(小野田コーイチ)は推奨しています。

 

そこからベストの1社と「専任媒介契約」を締結してみてはいかがでしょうか。

 

理想の「専任媒介契約」会社を選択するうえでも、最初は「まずは一般媒介契約から活動スタートしてみる!」という流れを推奨します。

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は絶対にしません。

 

なぜ「わくわく世田谷・不動産」が顧客から愛されるのか?

 

今回は「一般媒介契約の上手な使い方」に関してご紹介してきましたが、円滑な売却活動ためには仲介する不動産会社の選定が非常に重要です。

 

不動産会社からの適切なサポートと情報提供で、あなたのマンション売却を成功させましょう。

わくわく不動産は、一般媒介契約での依頼にも真摯(しんし)に対応することを約束いたします。

 

わくわく不動産は“地元に関する不動産情報を大量に保有する不動産会社”です。

世田谷を中心に地元の相場感や近隣エリア、広域の都心エリアの情報にアンテナを張り巡らしています。

世田谷を筆頭に東京都内にお住まいの皆様。

相対でのご相談で、マンションの売却を希望されるお客様のご要望をじっくりとお聞かせください。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業は絶対にしません。

 

わくわく不動産の司法書士サービスについて

2020年に向けて相続や贈与の問題が数多く発生してくるでしょう。

会社のリストラ等で住宅ローンが払えない人も増えています。

 

わくわく不動産は司法書士が在籍し、ワンストップで物件相談から法律相談まで請け負うことが可能です。不動産登記や相続関連のお悩みや不安には、わくわく不動産の小山司法書士が万全のサポートをいたします。

(関連リンク:わくわく不動産:小山司法書士)

 

【おわり】

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

 

備考:不動産営業マンと司法書士の強力タッグチーム

不動産のお悩みは登記や相続等の法律の専門的な知識がないと対応できないケースが多々あります。

わくわく不動産では社内に司法書士がおり、物件相談から法律相談までワンストップで一気通貫で解決することが可能です。

(わくわく不動産:小山司法書士)

 

そして、不動産会社の選定で最も大切なのは「営業マンの質」です。優秀な営業マンと司法書士の強力タッグで、お客様の悩みを万全サポートいたします。

 

まずは「一般媒介契約」で他社の営業マンと比較してみてください

不動産売却に関しては「大手企業=安心」の方程式は成立しません。

むしろ大手不動産会社は「物件の囲い込み」をしやすい環境にあるため、注意が必要です。

 

「不動産会社の営業マンの選び方」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)

 

こちらの記事もオススメ

①:実際に「一般媒介契約」を上手に使ってマンション売却に成功した人の体験談インタビュー

一般媒介契約のメリットは「複数の不動産会社を競わせる」ことにあると前述しました。

実際にその手法を使うことで、高値でのマンション売却に成功した実体験のエピソードをインタビューしました。

 

実際の体験談の記事は、こちらよりご覧ください。

(参考記事:『【不動産売却体験談①】マンション売却で280万円の利益を出したプロの不動産運用のコツとは?』)

 

②:「専任媒介契約」の特徴とメリットとは?

一般媒介契約を上手に活用するうえで、「専任媒介契約」の特長、メリット&デメリットを知っておくことは非常に重要です。

 

「専任媒介契約」の特長やメリット&デメリットに関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『専任媒介契約の「3つの特徴」とは?媒介契約を選ぶコツをご紹介!』)

 

③:「仲介手数料が無料」の不動産会社は信用できるの?

仲介手数料の無料の不動産会社は信用できるのでしょうか。

結論からいうと「売り主にとって長期的には損」をする事が多いでしょう。

 

仲介手数料が無料のカラクリ等の詳細に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『 【マンション売却】 仲介手数料:無料&半額サービスの会社はオススメなの?』)

 

 

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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売りこみ&しつこい営業は絶対にありません。