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タワーマンションを早期売却すべき理由とは?|売却時の「5つの注意点」

この記事をザックリいうと

ブランド力もあり、眺望も立地も良い憧れのタワーマンション。

でも、そんなタワーマンションでさえ売却が難しい時代がやってくると聞いたら、皆さんは驚くでしょうか。

でも、そんな時代がもうすぐやってくるかもしれません。

今回はタワーマンション売却に関する内容をおとどけします。


この記事の対象者

『人気のタワーマンションなら売却に困ることなんてないでしょ?』

『不動産バブルはまだまだ続くの?』

『東京オリンピックまでは安心でしょ?』

『タワーマンションの修繕費が予想以上に高くて困っている!』

『海外投資家ばかりでタワーマンションの将来が不安!』


・・・という悩みをお持ちの方へ向けて書いています。


また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に、今後の不動産マーケットの未来予測&業界動向として読んでいただきたい内容となっています。


東京オリンピックに向けて好況が今後も続きそうですが、安心は禁物です。

人気のタワーマンションの売却でさえ難しい「マンション・冬の時代」がやってくるかもしれないのですから。


【目次】

1.「タワマンでされ売れない!」冬の時代がやってくるかも?

2.タワーマンションの魅力とは?

3.タワマン売却の注意点

4.タワマンの市場価値の未来予測

5.タワーマンションを高く売るノウハウとは?

6.専任媒介契約ではなく、一般媒介契約がオススメ!

備考:タワマン新設は既に地元住民にとっても迷惑!?


私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!


こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。


一般の方でマンション売却に関する知識を豊富にお持ちの方は少ないでしょう。

今回はそんな一般の方へ向けて、タワーマンション売却の基礎知識をお伝えしていきましょう。


「タワマンでされ売れない!」冬の時代がやってくるかも?

タワーマンション。

セレブリティのイメージ。

高層階の絶景。利便性の高いロケーション。夢の生活。

タワーマンションには良いイメージや憧れを持つ人も多いでしょう。


でも、そんなタワーマンションを中古で売却しようとしても、なかなか売れない時代が来るかもしれません。



新築のタワーマンションをこれから買おうと検討されている方は注意が必要です。

中古で将来的に売却しようと考えている方も、早めに売却しないと危険かもしれません。


今回は資産性のあるタワーマンションを堅実に高く売るためのノウハウをお伝えしていこうと思います。


タワーマンションの魅力とは?

2000年頃から分譲がスタートし、高い支持を得るタワーマンション。

その人気を背景にタワーマンションは東京を中心にどんどん増えています。

では、あらためてタワーマンションの魅力と優れている点を検証してみましょう。


メリット①:絶景・眺望の良さ

「タワーマンション=眺望の良さ」をまずは一般の方はイメージされるでしょう。

眺望の良さはタワーマンションの最大の魅力といっていいでしょう。

低層マンションや戸建て住宅では味わえない魅力です。


メリット②:立地の良さ

タワーマンションは駅近など好立地、好ロケーションに位置しています。

多くの居住者を集めるため、大手ディベロッパーは居住者が魅力を感じる一等立地にタワーマンションを建設するため、タワーマンションは良い立地に建設されることになるのです。


メリット③:ブランドの高さ

野村不動産の「プラウド」や東京建物の「ブリリア」等、タワーマンションの魅力の一つはブランド性の高さでしょう。

タワーマンションは、一等立地を取得する資本力と独特の建築製法が必要なため中小のディベロッパーでは、なかなか建築が難しいのが実情です。


メリット④:共用スペースの充実

タワーマンションの魅力は共用部分の設備の良さでしょう。

居住者が多いため、その豊富な資金で贅沢なホスピタリティ施設をマンション内に備えることが可能となります。


メリット⑤:相続税を圧縮できる!

タワーマンションは相続税対策になります。

そもそも相続税を計算する時、土地&建物は時価よりも低く評価されます。

更にマンションの土地は住戸の数だけ分割され、専有面積に比して持ち分が配分されます。


つまり、低層でも高層でも専有面積が同じならば、相続税の評価額は同じになります。

上層階は低層階よりも高額な金額で取引されるので、評価額との差が大きくなるのです。


タワマン売却の注意点

前述のような魅力にあふれるタワーマンション。

では、なぜタワーマンションでも売却が難しくなる可能性があるのでしょうか。

その理由を見ていきましょう。


売却の注意点①:タワマンはもはや普通?供給数も多い

都心で新たに建築されたマンションの約25%がタワーマンションです。

タワーマンションはもはや特別なものではありません。

2000年当時のタワーマンション登場時の希少性はもはや存在しません。


タワマン居住者は、10年間で2倍以上に急増。

『タワマン・バブル』の様相を呈しています。

東京都区部に17万人、東京湾岸の3区に9万人。これは高層マンションの15階以上に住んでいる住民の数だ。10年間で2倍以上に増えているという。


東京の臨海地帯に立ち並ぶタワーマンションには小金持ちから富裕層まで、多くの新住民が押しかけた結果、指折りの人口急増地帯となっている。さらには投資マネーも流れ込み、不動産価格はバブルの様相。たった15年で街並みは一変した。


(出典:『湾岸タワマン地区の異様な人口増が暗示する「空恐ろしい未来」』)


売却の注意点②:売却タイミングが難しい

タワーマンションは居住者(=部屋)が多いのがネックとなります。

マンション売却時に、同じマンション内で物件の売却が重なると、購入検討者に横並びに比較検討されてしまいます。


あなたの物件より階数が高い物件の値段より高い金額で売却することは難しいでしょう。

売却時は常に同じマンション内で物件が売りに出されていないかチェックしてみてください。


売却の注意点③:修繕費が高い

ビジネス誌や経済誌の特集や報道で、「タワーマンションの修繕費が高い!」事は既に周知の事実となってしまっています。

これは購入検討層のネガティブ要因として作用するでしょう。


新築から10年、15年くらいから大規模修繕に向けて修繕積立金が跳ね上がります。

タワーマンションは外壁のメンテナンスをするだけでも、普通の低層マンションの何倍ものコストが発生してきてしまうのがその理由です。


タワーマンション修繕工事では、通常のマンションの様に「足場」を組めません。

屋上からゴンドラを吊り下げる等の手間が発生するうえ、強風のために工期も長期化します。


タワーマンション保有者の立場にたっても、修繕積立金の金額が跳ね上がる前に売却してしまうのは賢明な選択肢かもしれません。


売却の注意点④:立地が悪いとタワマンでも売れない?

前述のように、もはやタワーマンションの供給は増え、大きな希少性はありません。

数多くのタワーマンションが東京中に散在するのです。


こうなってくると青山や六本木などの一部の一等立地や有名エリア以外のタワーマンションには大きな価値は見込めないかもしれません。


売却の注意点⑤:億ションは売りづらい

100㎡以上の高額物件は、需要が低くなる恐れもあります。

マンション購入検討層は常識的な広さ(70㎡~80㎡)の物件を探す人が圧倒的にボリュームゾーンです。

億ションを購入できる余裕のある人は限定されてしまうため、高額物件は売りづらくなるかもしれません。


タワマンの市場価値の未来予測

2020年の東京オリンピックに向けて、新築マンションは建設ラッシュであり、不動産マーケットはバブルの様相を呈しています。

人口減少は続くなか、マンション供給数は増え続けます。


現在の新築タワーマンションは海外投資家が買い支えていますが、投資家は投資効率が悪化すれば、すぐに物件を売り払ってしまうでしょう。

2020年前後を境にして、現在の不動産バブルは弾け、住宅需要は急激に減退する可能性があります。


慎重に適正な「売り時タイミング」を見極める必要があります。

タワーマンション保有者にとっては、もしかしたら“今が絶好の売り時”なのかもしれません。


東京オリンピック以降の将来予測

2020年の東京オリンピック終了後には、中央区の晴海エリアに設置される選手村が一般住宅として分譲される見通しとなっています。


その数は約4,000戸にもなる。

新築物件が更に供給され、不動産マーケット全体の価格を押し下げる可能性も予想されます。

新築物件も中古物件も、マンション市場は危険なほど供給が過剰な状態に突入する未来が東京オリンピック後にやってくる可能性があるといえるでしょう。


タワーマンションを高く売るノウハウとは?

では、タワーマンションを売るために不動産会社を選定する場合、どういった方法が良いのでしょうか。

通常の戸建て物件や低層マンションとは異なる、タワーマンションだからこその売却方法をご説明しましょう。


販売元ディベロッパーと別に数社に声をかける

まずは販売元のディベロッパー系列の不動産会社に依頼するのが基本です。

彼らは自らのマンションの設備等の情報にも精通していますし、マンションのブランド価値の毀損を恐れて、高値で売却するための努力をしてくれるでしょう。

これは事実です。


ただし、販売元ディベロッパー系列の不動産会社のみへの依頼はオススメしません。

中古マンション売却の基本として、他にも数社の不動産会社へ査定を依頼しましょう。


相見積もりの必要性については、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「マンション売却には相見積もりを!」)


専任媒介契約ではなく、一般媒介契約がオススメ!

通常のマンション売却の場合、専任媒介契約を締結するのが普通です。

専任媒介契約を結んだ方が、不動産会社も売却活動に力を入れて広告活動や販売活動をしてくれるためです。


でも、タワーマンションはやはり人気です。

専任媒介契約で1社と独占的に契約することで、その物件を売り込める見込み客を限定してしまうことが懸念材料です。


それならば、一般媒介契約を数社と取り交わすことで、複数社の数多くの見込み客へセールスした方が、高値での購入検討者を見つけ出すことができる可能性が高まります。

私(小野田コーイチ)が所属する「わくわく世田谷・不動産」“不動産のセカンド・オピニオン”を目指す不動産会社です。

医学のように不動産の売却にも「セカンド・オピニオン」は必要です。


売却マンションに関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

強引な営業は一切ありません。


私(小野田コーイチ)が所属する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。


(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)



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強引な営業は絶対にいたしません。


【おわり】


備考:タワーマンション節税に関するご相談は小山司法書士が解決します!

不動産売却に知識も持つ司法書士がわくわく不動産には在籍します。

不動産売却の知見とタワーマンション節税への専門的なコンサルティング・サービスをご提供いたします。

また相続関連のご相談もうけたまわります。

(関連情報リンク:わくわく不動産:小山司法書士)


小山司法書士のワンポイント・アドバイス


- 小山先生は「タワーマンション売却」について、専門家の立場からどう考えますか。-


小山司法書士:タワーマンションは、眺望が良い、共用施設が充実している、セキュリティが良い等々、暮らすには、とても良い環境です。

一方で、節税対策として購入されることもあり、投資家や資産家からも注目を集めていました。



- 「節税対策」としては、今後はいかがでしょうか。-


小山司法書士:区分所有者が納付すべき固定資産税額については、実際の分譲価格を踏まえた按分方法により計算することとなりました。

(なお、都市計画税についても同様の見直しがされます。)


今後、相続税や贈与税についても、改正があると考えられます。

ということで以前より、節税のメリットも少なくなる傾向なのかもしれません。


もし、売却を検討している場合は、タワーマンションの売却経験もある、信頼できる不動産業者に相談することをお勧め致します。


早期のマンション売却には“優秀な営業マン”を

2020年の東京オリンピックに向けて、不動産売却タイミングも難しい判断を求められてきます。

マクロ的な不動産動向と近隣エリアの不動産マーケットを知り尽くした営業マンの適切なアドバイスが必須です。

「不動産会社選び=営業マン選び」です。


優秀な不動産営業マンの選び方に関しましては、過去のこちらの記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)



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備考:タワマン新設は既に地元住民にとっても迷惑!?

タワーマンションが飽和状態になっている現在。

でもタワーマンションの新設は続きます。


しかし地元住民は「もう新たなタワーマンションはいらない!」と困惑の声を上げているようです。

武蔵小杉市が地元住民が行った市民アンケートでは、なんと8割の人が「もう超高層マンションはいらない!」と回答したという報道もあります。


タワーマンション供給過剰時代の到来は確実にきています。


(参考記事:「武蔵小杉「もう超高層いらぬ」8割 アンケートで地元住民」)


備考:人口の急増でタワマン地区の小学校は運営も困難に!

元々は人口の少なかった湾岸地区。

小学校等の各種公共機関は、人口の急増に対応しきれず、公共インフラを満足に享受できていない日常が既に発生しています。

「夢のタワマン生活」の負の側面といっていいでしょう。


タワマンが建ちはじめた時期に、地域で唯一設置されていた豊洲小学校は全校生徒463人であったが、現在1045人と倍以上。その急増を受けて開校した豊洲北小学校は293人だった生徒数が10年間で1044人と3倍以上。


特に北小学校は高層のオフィスビルやマンションが建ち並ぶ一帯の谷間のように見える場所にあるだけに、敷地面積はむしろ狭く、全校行事の開催も困難をきたしているという。


(出典:『湾岸タワマン地区の異様な人口増が暗示する「空恐ろしい未来」』)


備考:『タワマンの健康被害問題』は本当なの?

タワーマンションの高層階に住むことによる「健康被害」に関しては、まだ諸説あり、高層階に住むことが健康被害を招くという科学的根拠は定かではありません。


しかしながら、ある海外の医師会では下記のような調査データが発表されているのも事実です。

■高層階ほど生存率が低い結果に


高層階に住むことが健康に与える影響については科学的根拠に乏しい。しかし、高層階に住むことのリスクについて、16年のカナダ医師会誌では次のような指摘がされている。


高層住宅で心筋梗塞などを発症し、心停止状態で病院に運ばれ、回復した人の割合は住む階で異なるというものだ。1、2階の人の生存率は4.2%だったのに対し、16階以上の人は1%未満。25階以上に住む人はゼロだったという。


一分一秒を争う救急処置で、搬送時にエレベーター移動などで時間がかかったりすることなどが要因と考えられている。


(引用:『タワーマンション、見直される「中・低層階」』)


備考:2018年1月から「タワマン節税」規制がスタート

タワーマンションの高層階が人気なのは「節税効果」の側面もありました。

相続税の節税対策を目的に、タワマン高層階を購入する富裕層も多数存在します。


しかし、これも税制改革で規制が入ることとなりました。


■「タワマン節税」規制の内容とは?


これまでのタワマンの固定資産税評価方式は、何階かには関係なく、専有面積によって決まる仕組みだった。


高層階の価格は中・低層階の価格より高いのが一般的で、都市部のタワマンは同じ専有面積・方角でも、新築分譲価格は「1階違いで最低でも10万円の価格差になる」といわれる。

しかし、実際の資産価値とは関係なく固定資産税額が決まり、相続税額にも影響する。富裕層の中には相続税の節税対策のための資産として高層階を求める向きもあった。「タワマン節税」と呼ぶ声もあった。


ところが、17年の税制改正で、18年以降に引き渡される新築物件は「階層」による価値も評価対象になる。具体的には、中間階を起点に、階数が1階上下するごとに約0.25%ずつ税額が変動する。

40階建てのマンションなら、最上階は現在よりも約5%の増税になる一方、1階は約5%減税になる。中間階は変わらない。これまでのような節税効果はもはや見込めなくなった。


(引用:『タワーマンション、見直される「中・低層階」』)


備考:タワマンの『エレベーター行列』問題も苦痛!

タワーマンションだからこその快適性があるのは事実です。

しかし、タワーマンションだからこその苦痛も存在します。

例えばエレベーターの問題。


エレベーターが大渋滞で、待ち時間がストレスのなる住人の方は多いようです。


「朝はエレベーターを5分以上待つこともザラ。やっと来たと思っても満員で乗れないこともある。入居開始直後は、多くの世帯が新婚夫婦のふたり暮らしだったのが、5年もたつと子供が生まれ保育園や学校へ通い始めるので、エレベーターのキャパが足りなくなった。予想外でしたね」

(引用:『日刊スパ『タワマン住民が過酷な生活に悲鳴…「買わなきゃよかった」と後悔するワケ』)

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強引な営業は一切ありません。


こちらの記事もオススメ:『マンション最上階の物件』のメリット&デメリット

タワーマンションと同様に人気があるのが、マンションの最上階の物件です。

マンション最上階のメリットとデメリットに関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション最上階】やっぱり売却に有利? ~そのメリット&デメリット~』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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