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【ローン返済】マンション売却におけるローンの残債の影響とは?

この記事をザックリいうと

何らかの事情でマンションを売却の必要性に迫らたら・・・。

今のマンションの住宅ローンが残っていても、売却することは可能なのでしょうか。

結論からいうと「可能」です。

その仕組みと売却の進め方を今回の記事ではお伝えしていきます。

 

この記事の対象者

『急にマンション売却の必要性に迫られてるんだけど、どうすればいいの?』

『ローン残金を払う預貯金が無いんだけど、どうしたらいいの?』

『ローン支払い完済まで、家は売ることはできないの?』

 

・・・という悩みをお持ちのマンション売却に関しての詳しい知識をお持ちでない方へ向けて書いています。

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

思わぬ離婚や急な転勤。

予想もしていなかったタイミングでマンション売却の必要性に迫られる方は多くいらっしゃいます。

そんな場合の自宅の処分の仕方について、今回はご説明していきます。

 

【目次】

1.ローンを完済しなければ所有マンションは売れません!

2.まずはローン残債額以上の金額での「マンション売却」を目指して!

3.それでも残債が残るなら「買い替えローン」の活用を

4.まとめ:任意売却にならないよう、高くマンションを売りましょう!

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロの不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

私自身もゾーン残債がある状態でマンションを売却した過去を持ちます。

住宅ローンが残っていたとしても、マンションの売却は可能なのです。

それでは、その仕組みと考え方を解説していきましょう。

 

ローンを完済しなければ所有マンションは売れません!

 

所有しているマンションを売却したい場合、住宅ローンが残っていたらどうすればいいのでしょうか。

ローン返済が完了するまで、我慢して今のマンションに住み続けなければいけないのでしょうか。

また売却金額よりローン残債が多い場合(=オーバーローンの状態)の場合は、任意売却で家を手放さなければならないのでしょうか。

 

住宅ローンが残っている場合でも、任意売却をせずに所有マンションを売却することは可能です。

 

まずは「ローン残債」についてご説明しましょう。

 

ローン残債とは

まず「残債」についてご説明しましょう。

「残債」とは、銀行から住宅購入時に借り入れた住宅ローンのうち、まだ支払いの残っている借入金の残額のことです。

これを「ローン残債」といいます。

住宅ローンが完済していないマンションは厳密な意味でいうと、まだあなただけの所有物ではないのです。

 

「住宅ローン残債」のあるマンションは、そのままでは勝手に売却できません。

住宅ローンの支払いを完了しなければ、あなたの自由意志でマンション売却はできません。

でも、実際はマンションの売却は可能です。そこでポイントとなるのが「抵当権(ていとうけん)」です。

 

抵当権とは

では「抵当権」についてご説明しましょう。

住宅購入時、銀行から住宅ローンを借り入れますが、これは無担保での借金ではありません。銀行などの金融機関は、住宅ローン返済が滞った場合に備え、担保として住宅に抵当権を設定するのです。

 

所有マンションを売却する場合は、この「抵当権の抹消」と呼ばれる手続きが必要となるのです。

 

抵当権の抹消とは

抵当権が外れないと、厳密にはマンションはあなたの所有物ではないため、勝手に売却することはできません。

そのため「抵当権を抹消」する必要がでてくるのです。

住宅ローンを完済することで、抵当権は抹消できます

 

契約が決まったら、金融機関に連絡してください。

金融機関によっては担保を外すのに必要な書類が完成するまで10営業日(約2週間)程度の時間がかかる場合もあります。

 

決済日が決まったら、速やかに住宅ローンを借りている銀行に行って手続きをしましょう。

なお、このとき必ず印鑑と身分証明書を持って、住宅ローンを借りた本人が銀行の窓口に出向きましょう。

 

まずはローン残債額以上の金額での「マンション売却」を目指して!

最も望ましケースは、ローン残債額以上の金額で現在のマンションを売却することです。

売却金額でローン支払いを完了すれば、抵当権は抹消できます。

まずはマンション売却の基本戦略として、ローン残債以上の金額でのマンション売却の成功を目指していきましょう。

 

売却価格の決め方

 

ローン残債の支払いを満たすためには、いくらでのマンション売却が必要なのか。

まずはそれを把握し、適切なマンション販売価格を決めましょう。

 

そのためには「適切な価格イメージ」を持つことが先決です。

価格の考え方には3種類あります。

 

①:希望価格

②:相場価格

③:最低価格

 

今回、ポイントになるのは「③:最低価格」です。

「最低価格」の定義は、『最低でもこの価格でマンション売却できないと困る!』という価格です。

つまりローン残債額が目安です。

この売却金額を下回ってしまうと、住宅ローン残債がマンション売却価格を上回ってしまう金額です。

 

ですから「③:最低価格」以上の金額でマンション売却し、売却価格でローン残債の全てを支払えるように方針を立てましょう。

 

物件の金額査定にあたっては、不動産会社の営業マンに「金額算出の根拠」をしっかり質問してみてください。

見積りは1社からではなく、複数社から相見積もりをとってください。

 

金額査定を踏まえたうえで、不動産会社の販売活動は適性なのかを常にチェックしましょう。

 

【不動産の販売活動のチェック項目(※一例)】

・スーモ等のインターネットポータルサイトへは物件を掲載してくれるか。

・近隣へのポスティング投函は何回してくれるか。

・チラシの内容は魅力的なものか。

・内覧時に見学者にネガティブなイメージを持たれている要因はないか。

・簡易リフォームやハウスクリーニングの必要はないか。

 

担当営業マンと協議しながら「1円でも高値で売れる売却活動」を行ってください。

 

高く物件を売るためには

繰り返しになりますが、ローン残債額以上の金額でマンションを売却できるよう、最大限の努力をしてください。

高く自分の物件を売却するためには、不動産会社の営業マンを上手に活用してください。

 

◎営業マンの上手な活用①:オープンハウスは開催してくれるか。

オープンハウスは集客力のあるイベントです。

不動産会社との専任媒介契約を結ぶ前に「オープンハウスは開催してくれるのか?」を確認してみましょう。

 

オープンルームの開催ノウハウに関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「オープンルームの上手な開催テクニックとは?」)

 

◎営業マンの上手な活用②:効果的な値下げ戦略を!

もしスムーズに物件が売れない場合、適切な値下げタイミングで最適な値下げ幅で販売戦略の微調整をしていきましょう。

ただし安易に値下げを主張してくる不動産会社には注意が必要です。

不動産会社の変更も視野に入れながら検討してみてください。

 

値下げのテクニック関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「効果的な値下げテクニックとは?」)

 

それでも残債が残るなら「買い替えローン」の活用を

 

マンション売却活動の結果、必ずしもローン残債額よりも物件が高く売れないケースも出てきます。

これを「オーバーローン」状態といいます。

 

その場合、新居の新たな住宅ローンと同時に、不足分の住宅ローンを合計した額を銀行から借り入れることができます。

これが「買い替えローン」です。

 

つまり「買い替えローン」とは、新しい住居の購入資金の住宅ローンと売却マンションの残債返却の不足金額を合算した金額を融資してくれる住宅ローンです。

 

「買い替えローン」申込みの前に、まずは自己資金での補填の検討を

ローン残債の不足分を預貯金などの自己資金で返済できないかを、まずは検討してください。

「現金が必要!」といっても、消費者金融などの高金利サービスの利用は絶対にやめてください。

自己資金での返済が不可能な場合のみ「住み替えローン」の申込みを検討しましょう。

住み替えローンは住宅ローンですので、金利が低いのが特徴です。

 

ただし、低金利とはいえ「買い替えローン」も借金であることを認識してください。

また「買い替えローン」は通常の住宅ローンよりも銀行の審査が厳しくなります

 

まとめ:任意売却にならないよう、高くマンションを売りましょう!

自己資金でも充当できず、買い替えローンの審査にも落ちてしまった場合、最悪のケースとしては「任意売却」という手法も残されています。

 

しかしながら、任意売却はデメリットも大きいのが事実です。

ブラックリストにのってしまたり、新たなクレジットカードが作れなくなる等、社会的な信用力が低下してしまいます。

 

だからこそ、マンションは高く売りましょう。

そのためには不動産会社の選定が重要です。

 

売却マンションに関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

強引な営業は一切ありません。

 

なぜ、わくわく不動産がベストの選択なのか?

「ローン残債」の残ったマンションの売却には高いノウハウが必要です。

わくわく不動産には、常駐の司法書士とフィナンシャルプランナーがいますので、法律関連のご相談から物件売却までをトータル・サービスでご提供可能です。

 

そんなわくわく不動産だからこそ、お客様(売り主様)からは高い評価を受けています。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)

 

 

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強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:不動産営業マンと司法書士の強力タッグチーム

不動産のお悩みは登記や相続等の法律の専門的な知識がないと対応できないケースが多々あります。

わくわく不動産では社内に司法書士がおり、物件相談から法律相談までワンストップで一気通貫で解決することが可能です。

任意売却のご相談も承ります。

 

(関連情報リンク:わくわく不動産:小山司法書士)

 

備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「ローン残債」について、どう思いますか。-

 

小山司法書士:住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能ですかという事です。

しかし実際には、住宅ローンを完済しないと売れないということになります。

 

完済のタイミングは、通常は売買契約の際でなく、残金決済の際にすれば問題ありません。

ですから、契約前に完済しないと売れないということはありません。

 

住宅ローンが残っているマンションを売却しなければいけない状況になった場合は、「①:ローン残債」、「②:マンションがいくらで売却できるか」、「③:自己資金」の3つを把握し、資金計画を立てる必要があります。

 

検討しローンが完済できる状況であれば、問題ありませ。

でも完済できないケースでは、任意売却等債務の整理ということを検討しなくてはなりません。

 

その場合、弁護士や司法書士等の専門家に相談し、解決の方向を探ることになります。

諸事情により、ローン残債がある状況で不動産を売却する方は、弁護士・司法書士等の専門家とも連携が取れている不動産業者を選ぶと、売却までスムーズに行くでしょう。

 

ローン残債額以上の金額でのマンション売却には“優秀な営業マン”を

ローン残額以上の金額でマンションを売る必要がある場合、営業マンの適切なアドバイスが必須です。

「不動産会社選び=営業マン選び」です。

 

優秀な不動産営業マンの選び方に関しましては、過去のこちらの記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)

 

住宅ローン返済に困ったら「任意売却」という手法の選択も

ローン返済に困ったり、滞納が続いても「競売」で処分しなくても可能な手法があります。

それが「任意売却」です。

わくわく不動産では、司法書士が常駐していますのでマンション売却から任意売却、債務整理のご相談までご相談いただけます。

 

(過去記事:「任意売却とは?」)

 

 

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『わくわく不動産』でマンション売却に成功したお客様の声

大手の不動産会社へ最初は依頼をしてみたOさん。

しかし、大手不動産会社の横柄な接客態度に不信感を感じていました。

そのタイミングで、わくわく不動産と出会い、高値でもマンション売却に成功しました。

 

Oさんは、マンション売却の秘訣は『良い営業マンとの出会い』と語ってくださいました。

わくわく不動産なら、大手の不動産会社とは異なる“親切でキメの細かいサポートと密なコミュニケーションによる信頼関係の構築”が可能であることの好例といえるでしょう。

(インタビュー記事:『【不動産売却体験談②】マンション売却を成功させるかしこい不動産選びのポイントとは?』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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