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マンションを売却すべきタイミングとは?消費税増税の影響・注意点

この記事をザックリいうと

2019年10月に消費税の増税が予定されています。

マンションを売却する人にとって増税はどんな影響があるのでしょうか。

増税をふまえた中古マンション売却の処方箋について説明していきます。


この記事の対象者

『増税される前に売ってしまった方がお得なの?』

『何が課税されて、何が課税されないの?』

『マンション売却の適切な時期っていつなの?』


・・・という悩みをお持ちの将来的にマンション売却の可能性をお持ちの方へ向けて書いています。


また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。


消費税の増税は近い将来、必ずやってきます

その時のために消費税とマンション売却に関する勉強をしておきましょう。


【目次】

1.2019年。今度こそ消費税の増税はやってくる

2.増税でマンション売却はどうなる?

3.増税が適用されるタイミングに注意!

4.増税は売主より「買主にとって切実!」な問題に

5.中古物件でも「リノベーション物件」は課税されるケースも

6.これから中古マンションの人気が上昇するのでは

7.まとめ:中古マンションの売り時は?


私たち「わくわく不動産」とは?

こんにちは。

弊社は世田谷地区を中心に東京都内の不動産情報を紹介する不動産エージェントである「わくわく不動産」です。


プロの不動産エージェントの視点」から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。


マンション売買は専門性が高いものです。

そして一般の方が何度も経験するものではありません。

みんな初心者なのです。

そして消費税が10%になった社会を日本人は未体験です。

そんな初心者の方へ「増税とマンションの売り時」について解説していきましょう。


2019年。今度こそ消費税の増税はやってくる

2017年4月に予定されていた消費税の10%への増税は、アベノミクス減速の懸念から延期されました。

2019年10月に予定どおり増税が断行されるとしたら、マンション売却をこれから予定している人はどう動くべきなのでしょうか。


不動産という高額な商品は消費税の増税の影響も大きいでしょう

マンション売却をする人にとってはどんな影響があるのでしょうか。


2017年の増税延期は将来的な財政破綻の懸念から、野党や経済評論家から批判されました。

アベノミクスによる景気の状況次第でしょうが、2019年の増税の再延期はないでしょう。


安倍政権は消費税率のアップをお送ってきましたが、財政状況は悪化しています。

今回、2019年10月の税率アップは、もう先送り不可能でしょう。

ここでは、予定どおり2019年10月に消費税が増税されたと仮定した場合、不動産マーケットにどのような影響があるのかを推測していきます。


増税でマンション売却はどうなる?

まず消費税の増税の対象費目と課税対象外の費目をみていきましょう。

実は中古マンション売買は増税の影響をそれほど受けなそうなのです。


一般的な中古マンション売買には消費税は課税されません!

新築マンションの本体価格には10%の消費税がしっかり課税されます。

新築マンションは不動産ディベロッパーである事業会社が販売主体であるため、課税の対象となるのです。


しかし、中古マンション売買では個人同士の取引となるので、その販売価格に消費税はかかりません

不動産会社はあくまで仲介をする立場ですので、定義上は「個人売買=非課税」となるのです。


新築マンションと比較した中古マンションの魅力度がアップし、中古住宅が注目される時代がやってくるでしょう。


仲介手数料には消費税が課税されます!

販売価格には消費税は課税されませんが、売買の際の不動産会社への仲介手数料は課税されます。

不動産会社の仲介手数料の上限額は「販売価格×3%+6万円」です。


「個人売買」なら仲介手数料そのものが発生しないけど・・・

「不動産の個人売買」をすれば、不動産会社への仲介手数料そのものが発生しませんが、一般の素人(しろうと)の方が不動産という専門性の高い商品を個人売買するのは、リスクが大きすぎます。


「不動産の個人売買の危険性」に関しましては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の個人売買は可能なの?」)


登記の手数料にも消費税が課税されます!

司法書士に支払う手数料は課税対象です。

「引き渡し」時の所有権の移転登記には司法書士への依頼が必要となります。

ただし、これは買い主が負担するものです。

また費用自体もそれほど高くないので、消費税の増額金額も微々たるものとなります。


増税が適用されるタイミングに注意!

仮にあなたが「消費税の増税前にマンション売却を完了したい!」と考えた場合、増税スケジュールには注意が必要です。

なぜなら、増税スタートの前日までに「引き渡し」が完了していなければならないのです。


「売買契約書」の締結では駄目なのです。

引き渡しの完了を増税前に終わらせておく必要があります。

しかしながら「引き渡し」は意外に時間がかかります。

売買契約書を結んで初めて正式な「住宅ローンの本審査」がスタートするためです。

一般的には、マンションの引き渡しには2~3カ月の時間を要しますから、スケジュールを逆算しながら増税前のマンション売買を完了しなければならなくなります。


マンション引き渡しの注意点」に関しましては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「引き渡しスケジュールと注意点/マンション売却のトラブル回避術」)


増税は売主より「買主にとって切実!」な問題に

中古物件の売買において、消費税の増税の影響は売り主にとっては軽微なものといえるでしょう。


・住宅購入時の土地代金には消費税は発生しない。

・建物代金も個人が売り主の場合は、消費税は発生しない。


売り急ぐ理由にはなりません。


しかしながら、買い主側からすると売り主より出費コストと影響度は高いものとなります。

中古マンションの購買自体には消費税が課税されませんが、新たな部屋で家電や家具など様々なものを買いそろえなければいけません。


これらの家電・家具や引っ越し代金には、消費税が発生します。

この消費税の増税が買い手の購入マインドの減退を招くと予想されています。


恐らく増税前のタイミングで「駆け込み需要」が発生し、増税後に一気に中古マンションの購入意欲と需要が落ち込むこととなるでしょう。


中古物件でも「リノベーション物件」は課税されるケースも

前述のように、新築マンションには課税されますが中古マンションの売買においては本体価格は非課税です。


でも、例外があります

事業会社から中古物件を購入した場合は消費税が課税されます。

リノベーション物件は不動産会社が中古物件を買い上げ、内装をリノベーションして再販売するケースがあります。

この場合は中古マンションでも課税対象となります。


リノベーション会社のビジネスモデルは様々です。

上記のような「買い取り・再販型リノベーション会社」の物件は消費税が課税されますが、リノベーション会社のビジネスモデルによっては非課税のケースもあるでしょう。

中古物件をご自身で買い、ご自身で施工業者を手配してリノベーションした方が良いのか。

またはリノベーション会社からリノベーション済みの物件を購入した方が良いのか。

リノベーション物件をお探しの方は、注意と比較検討が必要です。


これから中古マンションの人気が上昇するのでは

新築マンションは増税によって割高感が増します

現在でも新築マンションは資材費や建築コスト、人件費の上昇により、割高感が出ています。

消費税が増税のタイミングで、消費者の「新築マンション離れ」が進むかもしれません。


欧米では既に中古住宅が主流です。

今後は日本人の「新築信仰」も薄れ、中古住宅マーケットのルールも整備されてくることから、日本でも中古住宅のシェアが急上昇していくでしょう。


まとめ:中古マンションの売り時は?

消費税が増税のタイミングで駆け込み需要が発生し、物件が売れやすくなるのは事実でしょう。

消費税の増税前の「駆け込み需要タイミング」でマンション売却を狙うのも一つの選択肢となります。

全体の需要が増えるため、中古マンションが売れやすい傾向になるのは間違いないからです。


でも、売り急ぐ必要がないのも事実です。

ニーズの高い売れやすいマンションはどんな時でも売れます。

「増税前になんとしても売ろう!」と売り急いだ結果、相場価格より低い金額で安売りしてしまい、総合的にみると損をしてしまうケースもあるでしょう。


絶対的な正解はありません。

増税前の不動産マーケット動向を冷静に見極めながら、理想のマンション売却を目指してください。


わくわく不動産の司法書士サービスについて

2020年に向けて相続や贈与の問題が数多く発生してくるでしょう。

わくわく不動産は司法書士が在籍し、ワンストップで物件相談から法律相談まで請け負うことが可能です。不動産登記や相続関連のお悩みや不安には、わくわく不動産の小山司法書士が万全のサポートをいたします。


不動産関連の法律のご相談もお気軽にお問合せください。

(関連リンク:わくわく不動産:小山司法書士)


備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「消費税の増税」について、どう思いますか。-


小山司法書士:消費税増税とマンション売却の時期を検討する際に、どちらが得かという議論があります。

増税前と後で、売主さんに直接関係のある費用としては、仲介手数料と司法書士に対する費用があります


消費税が10%に上がると、現行の8%と比較して2%違います。

100万円で2万円です。

2%をどう考えるかは人それぞれですが、私は以下のように考えますので、参考にして頂ければ幸いです。


投資目的でマンションを買っている人以外は、増税に左右されずに、自分たちの生活状況で不動産を売却するタイミングを決める方がベストだと考えます。


経済的な側面だけ見て『多少損をした』『得をした』ということはあるでしょうが、それは一瞬のことで、長い人生の中では、自分や家族のライフスタイルに合わせて売却の時期を決める方が、ベストな選択だと考えます。


ですので『売りたい時が、売り時』です。


売却マンションに関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。


なぜ、わくわく不動産が売り主様から支持されるのか?

法律関連のご相談や査定金額のご相談でも結構ですので、わくわく不動産にお気軽にお問合せください。

一部の不動産業者のような強引な営業は絶対にしません。


なぜなら、わくわく不動産は地元に根差す不動産会社だからです。

その営業スタイルは「信頼の蓄積」によるクチコミです。

強引な営業をして、地域で悪い評判がたったら、わくわく不動産は成り立ちません。


実際に今までのお客様からは嬉しい「感謝の声」を多数いただいています。

私(小野田コーイチ)が所属する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)



※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。


【おわり】


備考:不動産営業マンと司法書士の強力タッグチーム

不動産のお悩みは登記や相続等の法律の専門的な知識がないと対応できないケースが多々あります。

わくわく不動産では社内に司法書士がおり、物件相談から法律相談までワンストップで一気通貫で解決することが可能です。


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初回無料で「司法書士相談」が可能です。

(関連リンク:わくわく不動産:小山司法書士)


備考:不動産会社の選定は「営業マンの質で!」

そして、不動産会社の選定で最も大切なのは「営業マンの質」です。

優秀な営業マンと司法書士の強力タッグで、お客様の悩みを万全サポートいたします。


「不動産会社の営業マンの選び方」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)



マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。


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備考:増税になると「すまい給付金」は増えるの?


前回の増税。

2014年4月から消費税が17年ぶりに引き上げられました。

住宅取得者の負担増の影響を少しでも和らげるために、『すまい給付金』という特例制度ができました。


最大30万円の給付が受けられ、消費税が10%へ引き上げられると更に増額の予定です。

ただし、この「すまい給付金」は、住宅ローン減税を受けてもなお効果が限定的な所得者を対象としたものであるため、対象者となるための収入上限が低くなっています。

一部の低所得層だけに適用される給付金であると理解しておいてください。

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備考:こちらの記事もオススメ

未来予測:タワーマンションは今がバブル?!

今回は「消費税・増税」時の未来予測に関しての解説でした。

ここで「タワーマンション」の未来予測もしてみましょう。

タワーマンションは人気がゆえ、供給過多の時代です。

今後はタワーマンションのデメリット(修繕費の高さ)等が浮き彫りになってくるでしょう。


タワーマンションの売却タイミングに関しては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『タワーマンションを早期売却すべき理由とは?|売却時の「5つの注意点」』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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