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マンションの引き渡し時と入居の流れと注意点〜マンション売却のトラブル防止策〜

この記事をザックリいうと

マンション売却活動もいよいよ佳境。最後の「物件の引き渡し」です。

でも「引き渡し」にもトラブルの火種(ひだね)がいっぱいです。

今回は中古マンション売却で、売り手であるあなたが物件を買い手に引き渡す時の注意点を解説していきます。

 

この記事の対象者

『引き渡しって部屋の鍵を渡すだけじゃないの?』

『引き渡し時のトラブルってどんな点が注意ポイントなの?』

『引き渡しの日程って一般的にどのくらいの期間なの?』

 

・・・という悩みをお持ちのこれからマンション売却をスタートする方や売却活動中の方へ向けて書いています。

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

今回はマンション売却活動の最終局面である「引き渡し」について解説していきます。

この壁を越えれば見事に売却活動は終了です。気を抜かず頑張っていきましょう。

 

【目次】

1.ゴールは目前。でも油断しないで!

2.そもそも「引き渡し」とは?

3.一般的な「引き渡し」までの流れ

4.引き渡しスケジュールの考え方

5.なぜ「わくわく世田谷・不動産」を私達がオススメするのか?

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

プロフェッショナルな不動産エージェントの視点から、一般の方々が知識の少ない「マンションを中心とした不動産物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

マンション売買は専門性が高いものです。

そして一般の方が何度も経験するものではありません。

みんな初心者なのです。

そんな初心者のあなたに向けて「物件の引き渡し時のトラブル回避術」を解説していきましょう。

 

ゴールは目前。でも油断しないで!

売り主(あなた)と買い主で値引き交渉を経て、価格が合意されました。

相互の条件がまとまれば、いよいよ「物件の引き渡し」という最終局面に取引は入ります。

 

マンション売却活動をスタートしてから、あなたと不動産会社は沢山の壁を越えてきました。

 

①査定依頼

②媒介契約等で不動産会社を選定

③インターネットでの広告活動

④ポスティング投函活動

⑤オープンルーム開催

⑥内覧の対応

⑦値下げ検討

⑧値引き交渉

 

そして買い手と金額の合意に至りました。ゴールは目前です。

でも油断しないで!!

「引き渡し」にもトラブルにつながる罠や落とし穴が沢山あります

この記事を参考に見事にマンション売却を成功させてください。

 

そもそも「引き渡し」とは?

「引き渡し」とは買い主に部屋の鍵を譲渡するだけのシンプルな行為ではありません。

「引き渡し」とは下記を意味します。

 

引き渡しと決済(入金/着金/支払い完了)は同義です

「引き渡し」とは決済が済んだことを意味します。

買い手から売り手へ売買金額の全額が支払われたことを意味します。

 

引き渡しと登記は同義です

「引き渡し」とは物件の所有権が移動したことを意味します。

マンション物件の所有権の移転登記の手続きが終了したことを意味します。

 

一般的な「引き渡し」までの流れ

ここで、実際の「引き渡し」までの流れをご説明しましょう。

この業務をおざなりにすると重大なトラブルに発展する可能性がありますので、しっかりと対応していきましょう。

 

①:売買契約書の締結

買い主から「購入申込書」が売り主に届き、内容を交渉し口頭で合意に達したとしましょう。

お互いの意思が確認できれば、次は『売買契約書』の締結というプロセスに入ります。

 

売買契約書」はマンションという高額な商品の取引に欠かせない重要な書類です。

基本的にはプロの不動産会社が作成してくれるものです。

ここで「引き渡し時期」を明記します。

引き渡し時期を守れないと違約金が発生しますので、注意してください。

 

②:住宅ローンの本審査

「売買契約書」が締結され次第、住宅ローンの本審査が行われます。

通常、買い主は住宅ローンを使って物件を購入するケースが大半でしょう。

 

住宅ローンの本審査には約2~3週間の時間がかかります

ですので、売買契約を締結し、住宅ローン審査がスタートしてから「2~3カ月後の引き渡しが一般的」となるのです。

 

本審査を通らないと、売買契約は撤回!

住宅ローンの仮審査(事前審査)を通っていたとしても、本審査で落ちるケースもありますので、売り主は注意が必要です。契約は白紙となります。

仮に新居へ引っ越す予定を立てていたとしても、買い手の住宅ローン本審査の合格後にしてください。

 

住宅ローン特約について

買い主が住宅ローンを利用する場合、ほぼ必ず「住宅ローン特約あり」となります。

「住宅ローン特約」とは、もし住宅ローンの審査に落ちた場合には、売買契約を白紙撤回しても何のペナルティも課されないというものです。

 

売り主にとっては、このローン審査期間中は「販売活動を一旦ストップ」しなければなりません。

仮に売り主がローン審査に落ちた場合、その時間的なロスは大きなものとなります。

 

備考:住宅ローン審査のポイントとは?

住宅ローン審査はどのような基準でなされているのでしょうか。

大きくは借り手の「年収」と「雇用状況」となります。

 

年収が高い人ほど、多額の住宅ローンを借りることができます。

「雇用状況」では、有利なのは大規模な会社の正社員です。

勤続年数が長いほど、有利となります。

 

ただし、たとえ正社員だとしても、転職を繰り返していたり、会社に勤めて3年以内の人などは、住宅ローン審査に落ちる可能性もあります。

 

やはり、アルバイト等の非正規雇用の人は、住宅ローンを借りるのが厳しいようです。

自営業者の場合は、経営している会社が直近3年間で黒字を出していることが条件になるようです。

 

③:付帯設備・一覧表を作成しよう

マンション物件に付帯する設備を売り主が持っていくのか、部屋にそのまま残すのか。

キッチン周りの什器や設備関連、インターフォンやアンテナ等のインフラ設備関連。譲渡してくれるのか。

撤去してくれるのか。処分してくれるのか。壊れているモノは修理してくれるのか。

曖昧な部分がないよう、付帯設備の責任と所有権について書類にまとめましょう

 

これもトラブルに発展するケースが多いので、十分に注意してください。

 

④:決済

次が「決済(入金/着金)です。売り主、買い主、司法書士、不動産会社の担当者、住宅ローンを融資する銀行担当者が集まり、融資が実行されます。

融資されたお金を買い主が売り主へ即座に支払います。

決済と同時に所有権移転登記が司法書士によって行われます。

「引き渡し」とは、決済と物件の所有権の移動なのです。

 

⑤:違約金について

定められた期日までに物件を引き渡すことができない時に、違約金が発生します。

違約金は売却価格の20%が相場の高額なものなので注意してください。

仮に引き渡し日に買い手が入居できないと、ホテル等の宿泊施設に泊まらなければならなくなり、金銭的にも心理的にも大きな損害が発生します。

 

どういったケースで違約金が発生するのか、前述の売買契約書でしっかり明記することが大切です。

 

引き渡しスケジュールの考え方

住宅ローンの本審査に2~3週間の時間がかかることから、物件の引き渡し時期は一般的に売買契約の締結から2~3カ月後が多いです。

 

引き渡し日は多少のバッファ(余白)も持たせた方が安全です。

売買契約の締結後、3~4カ月後に設定するのが無難でしょう。

 

引き渡しが完了すると、物件へは立ち入りできませんので、新居への引越しスケジュールを勘案しながら、引き渡し日を買い主と相談しながら決めていきましょう。

 

引き渡し日を長く設定しなければならないケース

売り手の事情によって、引き渡し日を長めに設定しなければならないケースもあります。

新居を建築中でまだ完成していない場合などは、引き渡しスケジュールが延びてしまいます。

買い主としては「できるだけ早く入居したい!」という人が大半でしょうから、こういう物件は販売も不利になります。

時として値引き材料になるケースも出てくることを覚えておいてください。

 

(補足事項):管理組合への連絡と届け出

マンション管理組合への連絡と届け出も行ってください。

マンションを売るということは、管理組合員としての資格を喪失します。

 

そして、新しい買い主が管理組合員として加入する必要があります。

管理組合に連絡し、自分の部屋が売れたことと今後に必要な手続きや書類について確認しましょう。

 

なぜ「わくわく世田谷・不動産」が売り主様に支持されるのか?

マンション売却時の仲介のご相談はわくわく世田谷・不動産へどうぞ。

 

今回は「物件の引き渡しタイミングとトラブル対処法」に関してご紹介してきましたが、円滑な売却活動ためには仲介する不動産会社の選定が非常に重要です。

 

そして「引き渡し」に関しては、不動産会社と司法書士の連携が非常に重要になってきます。

マンションの所有権の移動登記が発生するからです。

そして、わくわく不動産は“司法書士が在籍する不動産会社”なのです。

売買契約書の作成から不動産登記の手続きまでワンストップで対応できる不動産会社こそが「わくわく不動産」です。

 

世田谷を筆頭に東京都内にお住まいの皆様。相対でのご相談で、マンションの売却を希望されるお客様のご要望をじっくりとお聞かせください。

わくわく世田谷・不動産は、理想のマンション売買をサポートいたします。

 

 

※スマホの方はタップすると電話ができます。お気軽にお問合せください。

強引な営業行為は絶対にいたしません。

 

わくわく不動産の小山司法書士について

不動産登記関連のお悩みや不安には、わくわく不動産の小山司法書士が万全のサポートをいたします。

(関連記事へリンク:わくわく不動産:小山司法書士

 

■備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「引き渡し時の注意点」について、どう思いますか。-

 

小山司法書士:マンションを売却した後、引渡しの注意点ですが、以下の2点に注意すると良いと思います。

 

1点目は、売買契約締結から引き渡しまで、2カ月から3か月かかるケースもあります。

売主さんは、「売り先行」の場合、引渡しまでに新居に引越しをすることになります。

 

ですので、当然、新居についても、賃料や住宅ローンが発生します。

売却したマンションの住宅ローンが残っている場合は、ダブルで住居費がかかることになります。

この費用を2~3カ月はかかると考えて、資金計画を立てて頂きたいと思います。

 

2点目は、引渡しまでに、室内を契約時のまま保つように注意してもらいたいです。

フローリングに大きな傷をつけたり、備え付けの収納を壊してしまえば、場合によっては修復しなければなりません。

引き渡し後に不要なトラブルを避けるためにも、契約時の部屋のコンディション状態を保つように最善の注意をしましょう。

 

売却マンションや相続&登記に関して困った時は

ご説明してきたように不動産会社の実力は「営業力」「集客力」「販売力」だけではありません。

引き渡し&決済&登記関連の専門性の高い法律サービスの提供も、不動産会社の役割です。

 

そして司法書士による様々な法律的なソリューションから提供できるのが、わくわく不動産なのです。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)

 

 

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強引な営業行為は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:「瑕疵担保責任保険」でトラブルの回避を!

売買契約を締結した後で、給水管の破損や天井裏の結露など、売り主が気づかなかった「物件の瑕疵(かし)」が新たに発見される可能性があります。

 

そうした事態に備えて『住宅瑕疵担保責任保険』に入っておくと、修繕が必要になった時にも工事費を補償してもらうことができます。

(参考:「住宅瑕疵担保責任保険とは」)

 

備考:不動産営業マンと司法書士のコラボレーション

不動産のお悩みは登記や相続等の法律の専門的な知識がないと対応できないケースが多々あります。わくわく不動産では社内に司法書士がおり、物件相談から法律相談までワンストップで一気通貫で解決することが可能です。

(リンク:わくわく不動産:小山司法書士)

 

そして不動産会社の選定で大切なのは「営業マンの質」です。

優秀な営業マンと司法書士のタッグで、お客様の悩みを万全サポートいたします。

 

「不動産会社の営業マンの選び方」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産の営業マンは質で選びましょう!」)

 

 

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

こちらの記事もオススメ

①:引き渡し準備のタイミングで「火災保険の解約」の忘れないで!

火災保険は売り主が自ら手続きをしないと、戻ってこないお金です。

引き渡し準備をしながら、同時に「火災保険の解約」の手続きも進めましょう。

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『マンション売却と火災保険の関係|返金の流れ・売却すべきタイミングとは』)

 

②:引き渡し後に戻ってくるお金

マンション売却に成功し、引き渡しの準備が進みます。

実際に引き渡し後には、「住宅ローン保証料」「固定資産税の一部」「管理費の一部」「火災保険&地震保険」等のお金が戻ってきます。

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却で戻ってくるお金】固定資産税・管理費・火災保険の他にも何かあるの?~得するマンション売却術~』)

 

③:売却後の確定申告はどうすれば良いの?

マンション売却後の確定申告。

マンションで売却益が出なかった場合、確定申告は必要でしょうか?

 

確定申告の概要、必要書類、確定申告の流れにつきましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却後の確定申告】売却益が出ても、売却損でも確定申告は必要?』)

 

④:突然のクーリングオフの通知!どう対応するの?

マンション決済の直前のタイミングで「クーリングオフ」の通達。

そもそも、マンション売買に「クーリングオフ」は適用されるのでしょうか。

 

詳しくは、下記の参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却後のクーリングオフ】 不動産ってキャンセルできるの?』)

 

⑤:物件の瑕疵(かし)はどこまで「告知義務」があるの?

物件に瑕疵(かし)がある場合、売り主は買い主にその内容を伝える義務があります。

これが「告知義務」です。

 

でも、この「告知義務」はどの範囲まで適用されるのでしょうか。

隣人トラブル。騒音問題。事故物件。部屋の備品の損傷。

重大な瑕疵(かし)は「重要事項説明書」への記載が必須です。

 

「告知義務」の概要に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(関連記事:『【マンション売却時の告知義務】 隣人トラブルや騒音問題。どこまで買主に知らせるべき?』)

 

⑥:物件詐欺は「引き渡し/決済」のタイミングで発生するので注意が必要!

マンション売買における「詐欺」は、引き渡し&決済のタイミングで起こります。

通常であれば、「決済(代金の授受)」と「登記移転」は引き渡し日に同時に行われます。

 

しかし、詐欺師は決済前のタイミングで売り主の印鑑証明書を入手し、勝手に登記移転し、第三者に転売をしようと画策するのです。

「引き渡し/決済」を本記事で説明したように、正しいプロセスで行えば不動産詐欺の被害は防げます。

 

マンション売却詐欺に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【悪質な不動産屋に注意】 マンション売却で詐欺を防ぐ基本的な知識まとめ』)

 

⑦:引っ越しにおける注意点や留意すべきポイントとは?

売買契約が成立して、引き渡しが完了するまでに「引っ越し」の準備が必要になってきます。

もし『引き渡し日』に引っ越し先が確保できず、引き渡しができないとペナルティが発生します。

 

引っ越しの手配や注意点に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却】スムーズな引っ越し&仮住まい ~転居までの流れ~』)

 

⑧:住宅ローン審査に落ちた時の対応策

もし仮に住宅ローン審査に買い主が落ちたとしても、まだ再チャレンジは可能です。

実際に最初の銀行で住宅ローン審査に落ちた後に、2つ目の都市銀行で無事に住宅ローン審査にパスをした実際の事例をインタビュー形式で紹介しています。

 

【体験談⑨】住宅ローン審査に落ちても、あわてないで!!~審査に落ちてもマンション売買は可能です~

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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