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【税金について】不動産売買は個人間でもできる?個人間売買のメリット・デメリットとは?

この記事をザックリいうと

実は中古マンションは「個人売買」が可能です。

不動産会社を仲介しないので「仲介手数料が無料!」などのメリットがあります。

 

でも不動産売買は専門性が高い商行為。そこにリスクや危険性はないのかを解説していきます。

 

この記事の対象者

『不動産の個人売買は素人(しろうと)でも可能なの?』

『親類へのマンション売却なら個人売買がいいの?』

『中古マンションの個人売買にはどんなリスクがあるの?』

 

・・・という悩みをお持ちのこれからマンション売却をスタートする方が対象の記事となります。

 

 

また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

今回は個人売買に関して解説していきます。

マンション売買をする人がトラブルに巻き込まれるのを防ぐための処方箋をじっくりとお読みください。

 

1.様々な商品で個人売買がトレンドの世の中になりました

2.中古マンションの個人取引は法的には可能です

3.個人売買のメリットとは

4.個人売買のデメリットとは

5.やっぱり不動産会社を使うべき理由

6.でも不動産会社の選定は慎重に!

 

私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

顧客に誠実な真の不動産エージェントの立場から「マンションを中心としたマンション物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。

 

マンション売買は専門性が高いものです。

そして一般の方が何度も経験するものではありません。

みんな初心者なのです。

そんな初心者のあなたに向けて「中古マンションの個人売買は一般の素人(しろうと)でも可能なのか?」を解説していきましょう。

 

様々な商品で個人売買がトレンドの世の中になりました

中古品をインターネットで個人売買する「ヤフーオークション」や「メルカリ」が人気です。本当に色々な商品を個人の売り手と個人の買い手が直接売買しています。

世の中のトレンドは「個人売買」なのです。

 

ヤフオクやメルカリで売買されている商品は決して少額のものばかりではありません。

驚くほど高額の商品が、日常的に個人同士で売り買いされています。

インターネットの世界では既に「高額商品の個人売買も普通!」の世界になっているのです。

 

中古マンションの個人取引は法的には可能です

それでは、中古マンションの「個人売買」に関してはどうでしょうか。

不動産の個人売買も法律的にはなんの問題もありません。

それでは不動産の売買も「個人売買(C to C)」の時代がやってくるのでしょうか。

 

私は不動産売買の「個人売買」が主流の時代はやってこないと思います。

専門の法律知識や登記などの法的な手続きが必要であり、趣味性の高いグッズや本を売るのとは訳が違うからです。

 

また「個人売買をどうしてもしたい!」という方がいたら、弊社としては「止めはしないが推奨はしない」というスタンスです。

やはりプロの不動産会社に仲介を依頼した方が安全というのが弊社の見解です。

 

では、その理由はこれからご説明していきましょう。

 

個人売買のメリットとは

弊社としては推奨しない「不動産の個人売買」ですが、個人売買にメリットが存在するのは事実です。

それでは、中古マンションの個人売買におけるメリットをみていきましょう。

 

不動産会社へ支払う「仲介手数料」が発生しないメリット

不動産会社を仲介せずに、個人間で売り買いをするのですから当然ながら「仲介手数料」は無料です。通常の不動産売買では、不動産会社への仲介手数料は「売却価格の3% + 6万円」となっています(※上限額)。

 

不動産は高額なものですから、3%といっても手数料の支払額もそれなりの額になるのは事実です。

仲介手数料が発生しないため、マンション売却が成功した場合の利益も大きくなるでしょう。

 

消費税が発生しないメリット

事業者が介在しない「個人売買(C to C)」なので、消費税は課税されません。

消費税は購入する買い手が支払うものですが、消費税が発生しないことで買い手は安く購入でき、購買意欲が高まるでしょう。

買い手のメリットは高まります。

 

売り手にとっても「消費税がかからない物件!」と訴求することで、買い手にアピールすることは可能でしょう。

 

個人売買のデメリットとは

金銭的な面ではメリットと利点の大きい個人売買

では、個人売買のデメリットをみていきましょう。

個人売買をするか否かはメリットとデメリットを比較して、冷静に判断してみてください。

 

全て自分で対応しなければならないデメリット

購入検討者との交渉を全て自分で行う必要があります。

様々な問い合わせへの対応が必要です。

物件の内覧の立ち合いは、基本的に内覧希望者のスケジュールに合せるのが理想です。

 

通常は本業で仕事をしながら、隙間時間で不動産の売却活動をするケースが多いでしょうから、なかなか購入検討者が満足いく迅速で誠意ある対応は難しくなるでしょう。

 

買い主を自分で探さなければいけないデメリット

買い主を探すための販売活動を個人でする必要があります。

チラシを自分で作成し、近隣マンションへ自分で投函しなければいけません。

 

チラシ作成にはグラフィックデザインのスキルが必要ですし、キャッチコピーや写真選定には広告の専門的知識が必要です。

魅力的で訴求力のあるチラシを作成しなければ、いくら大量にチラシを投函しても良い反応率は得られないでしょう。

またスーモ等の不動産ポータルサイトへの掲載の広告出稿料金も個人で負担する必要があります。

不動産仲介会社を使った通常の売却活動では、チラシ制作費や投函コスト、不動産ポータルサイトへの広告出稿料金は不動産会社が負担してくれます。

 

レインズへ登録できないデメリット

上記の広告活動を自己負担で行わなければならないデメリットに加え、「レインズ」へ登録できないデメリットが存在します。

「レインズ」とは全国の不動産事業者が閲覧する物件データベースです。

国土交通省指定のデータベースで、不動産事業者だけが閲覧できるクローズドな情報データベースなのです。

レインズへ登録することで、自分の物件が全国の不動産会社へアピールできるのです。

 

レインズなら「日本中の全ての売買物件情報」が閲覧できます!

レインズなら基本的に、日本全国すべての売買物件情報が登録されます。

 

◎専任媒介契約を結んだ場合は、7日以内にレインズに登録義務があります。

◎専属専任媒介契約を結んだ場合は、5日以内にレインズに登録義務があります。

 

個人売買ですと「レインズ」に登録できないため、買い主を自分で見つけてくるといっても簡単なことではないのです。

もちろん不動産免許を持っていない一般の人は「レインズ」の閲覧も検索もできません。

 

国内の不動産の成約情報は「レインズ」にしか掲載されていないため、一般の人は「相場感」を把握することができません。

個人はどうしても情報面で不利になるのが現状です。

 

書類作成のハードルが高いデメリット

不動産売買には「売買契約書」や「重要事項説明書」の作成が求められます。

そしてそういった書類作成を一般の人が行おうとすると、膨大な手間と時間がかかります。

 

インターネット時代になり、「売買契約書」や「重要事項説明書」の雛形(ひながた)となるテンプレートを手に入れること自体は簡単になりました。

 

それなりの体裁の「売買契約書」や「重要事項説明書」を一般の人も作成できる時代になりました。

しかし、それはその物件固有の重要な記載のヌケやモレがある不完全な契約書になっているでしょう。

 

住宅ローン融資が受けられないデメリット

これは金融機関によってスタンスが異なりますが、個人売買では融資をOKしない金融機関は多いです。

買い手は一般的に住宅ローンを使っての支払いを考えているでしょうから、これは大きなデメリットです。

金融機関は、プロの不動産仲介会社が作成した「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」でなければ、住宅ローンの審査を通さないケースが多いのです。

 

多くの銀行で「重要事項説明書」の作成に関しては、宅建の資格を持つ人間の作成した書類の提出を求めてくるのです。

 

瑕疵担保責任を売り手の個人が全て担うデメリット

物件に何らかの問題(瑕疵)が発生した場合、法律では売り主がその問題の責任を負います

通常の不動産売買の場合、不動産会社が瑕疵担保責任を負うケースもありますし、個人(売り手)が責任を持つケースでも、不動産会社がトラブル解消のサポートをしてくれます。

 

個人売買の場合、物件の不具合(瑕疵)が発見された場合、売り主が個人でその責任を負わなければならないという大きなリスクが発生します。

 

やっぱり不動産会社を使うべき理由

マンション売却活動は多岐にわたる業務と労力を要します。

個人売買には「仲介手数料が無料」「消費税が発生しない」というメリットがありますが、上記のようなデメリットを勘案すると、決してオススメはできません。

 

個人売買でトラブルが発生すると、裁判沙汰になるケースも多いのです。

仲介となる第三者(不動産会社)が存在しないので、交渉がうまくまとまらないのは当然ではないでしょう。

 

個人売買で得られるメリットより、そのデメリットとリスクを考えると、プロの不動産会社へ仲介を依頼するべきであると私たちは考えます。

 

でも不動産会社の選定は慎重に!

かといって、不動産会社へ仲介すれば全てが上手くいく訳ではありません。

以前の記事で「不動産会社選びは営業マン選び」と書きましたが、優秀な営業マンを慎重に選んで、希望金額での早期売却を実現しましょう。

 

優秀な営業マンの選び方」に関しましては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産会社の優秀な営業マンはどう見抜く?」)

 

なぜ「わくわく不動産」がベストの選択なのか?

 

今回は「個人売買のデメリット」に関してご紹介してきましたが、円滑な売却活動ためには仲介する不動産会社の選定が非常に重要です。

不動産会社の担当営業マンの高い販売能力が必要となってくるのです。

 

わくわく不動産は“営業マンの質とスキルとコミュニケーション能力で勝負”する不動産会社です。

個人間売買では実現できない、手厚い売却活動のサポートができるプロの営業マンの存在が不可欠です。

わくわく不動産には「お客様の感謝の声」が続々と届けられています。

私(小野田コーイチ)が所属する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)

 

備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「マンションの個人間売買」について、どう思いますか。-

 

小山司法書士:個人売買は、親族間や知り合いの場合は、私も、司法書士として関与したことがあります。

しかしながら、まったくの他人同士の場合は、現状は、事実上不可能に近いと思います。

 

契約書は、司法書士や弁護士に依頼すれば作成することはできますが、やはり重要事項説明書に記載されるような内容の調査は、不動産のプロに任せる方が安全です。

 

その他、自分で買主を探さないといけない等々、個人売買のデメリットの方が多いように思います。

 

そこで、個人売買を選択しない場合、不動産業者をどう選ぶかがポイントになります。

安全・安心に売買を進めるためにも、不動産業者選びは大切です。

大手の不動産業者も良いですが、地域の不動産に詳しい地域密着型の信頼できる不動産業者に相談することをお勧め致します。

 

売却マンションの内覧に関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:売り主であるあなたのエージェントを選んで!

不動産業界には「物件の囲い込み」という悪習があります。わくわく不動産は絶対に「物件の囲い込み」をしません。売り主であるあなたのエージェントに徹します。

 

「物件の囲い込み/両手仲介」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「物件の囲い込みをする会社に気をつけて!」)

 

 

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

備考:こちらの記事もオススメ

親族間の不動産売買でも「個人間取引」には注意を!

弊社では、親族間の親しい間柄でも「個人間取引」を推奨していません。

また遺産相続での物件売却では、親族間の諍い(いさかい)や争いが顕著になるため、第三者として不動産会社の存在が不可欠となります。

 

実際に『遺産相続で親族間の争い』を経験した方への体験談インタビュー記事は、こちらをご覧ください。

 

(参考記事:『 【体験談⑤】遺産相続での土地や物件の売却は司法書士のいる不動産会社へ相談を』)

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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