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【税金について】不動産売買は個人間でもできる?個人間売買のメリット・デメリットとは?

この記事をザックリいうと

中古マンションを売ろうとする場合には「不動産会社に買い取ってもらわないといけない」とか、反対に買おうとする場合に「不動産会社から買い取らないといけない」といったイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。


しかし、実は、中古マンションは「個人間だけで売買すること」が可能です。


個人間だけで売買するということは、不動産会社が売買を仲介しないので、「仲介手数料が無料!」などのメリットがあります。


でも、不動産の売買は、専門性が高い「取引」です。


日頃から「商行為」として不動産の売買を行っている不動産会社ならともかく、そうではない方が予備知識もなく不動産を売買することにリスクや危険性はないのか。


このような疑問にもお答えするために、今回の記事は、「不動産の個人間売買」のことを解説していきます。


この記事の対象者

『不動産の個人売買は素人(しろうと)でも可能なの?』

『親類へのマンション売却なら個人売買がいいの?』

『中古マンションの個人売買にはどんなリスクがあるの?』


・・・という悩みをお持ちのこれからマンション売却をスタートする方が対象の記事となります。



また、世田谷を含む東京都内でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。


今回は個人売買に関して解説していきます。

マンション売買をする人がトラブルに巻き込まれるのを防ぐための処方箋をじっくりとお読みください。


1.様々な商品で個人間売買がトレンドの世の中になりました

2.中古マンションの個人間取引は法的には可能です

3.個人間売買のメリットとは

4.個人間売買のデメリットとは

5.やっぱり不動産会社を使うべき理由

6.でも不動産会社の選定は慎重に!


私たちは東京のマンション売却の“プロフェッショナル不動産エージェント”です!


こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


顧客に誠実な真の不動産エージェントの立場から「マンションを中心としたマンション物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで発信していきます。


はじめに申し上げておきますが、マンションなどの不動産の売買は、専門性が高いものです。


そして、一般の方が何度も経験するものではありません。


乱暴に言ってしまえば、「みんな初心者」なのです。


そんな「初心者」のあなたにとって、「中古マンションの個人売買は一般の素人(しろうと)でも可能なのか?」が気になると思いますが、まずは、その前に、


「中古マンションの個人売買は一般の素人(しろうと)でも可能なのか?」を解説していきましょう。


様々な商品で個人売買がトレンドの世の中になりました


最近では、個人が持っている中古品をインターネットを利用して個人間で売買する取引が流行しています。


例えば、「ヤフーオークション」(ヤフオク)や「メルカリ」が大変な人気を博しています。


今、この記事をお読みになっているあなたの身の回りにも、これらのプラットフォームのサービスを使って個人間で売買している方々が多くいらっしゃるのではないかと思います。


今や、スマホがあれば、誰でもどこでも簡単に、個人の売り手と個人の買い手が直接、本当に色々な商品を売買しています。


世の中のトレンドは「個人間売買」なのです。


個人間の売買というと、「そんなに高額の商品は売買されていないんじゃないか?」と思われがちですが、「ヤフオク」や「メルカリ」で売買されている商品を見てみると、これらの商品は、決して少額のものばかりではありません。


日常的に、中には驚くほど高額の商品が個人同士で売り買いされています。


インターネットの世界では、既に「高額商品の個人売買も普通!」の世界になっているのです。


中古マンションの個人取引は法的には可能です

それでは、中古マンションの「個人間売買」に関してはどうでしょうか。


結論としては、不動産の個人間売買を行うことも、法律的には何の問題もありません。それでは、不動産の売買も「個人間売買(C to C)」の時代がやってくるのでしょうか。


実は、私は、不動産売買の「個人間売買」が主流の時代はやってこないと思っています。


ファッショングッズ、日用品などの「動産」を売買する場合には、多くの場合、「何をいくらで買うか」を契約して、売主は買主に対してその動産を引き渡し、買主は売主に対して代金を支払うだけで完結します。


これに対して、不動産を売買する場合には、「登記」という制度があります。


これは、誰がどの土地や建物に対してどういう権利を持っているかが記録され、法務局で申請すれば誰でもその記録を見ることができるというもの(不動産に対する権利を「公示」する制度)です。


例えば、不動産を売買した場合には、法務局に対して「誰と誰との間で売買によってこの不動産の所有権が移転したので、登記に記録してください」ということを申請する必要があります。


この申請を行うためには、所定の申請用紙に記入して、所定の書類を添付する必要があります。


このように、登記を行う場合には、専門的な知識が必要となります。


また、不動産の売買は、「動産の売買」に比べて、高額の取引となることが多いです。


このような高額の取引を行う場合には、きちんとした契約書を取り交わすのが普通ですから、不動産の売買を行う場合には、どういう契約条件で売買するかを話し合って取り決めなければなりません。


例えば、コンビニで100円の飲み物を買うときに、いちいち契約書を作る人はいませんが、その反対に、1億円の不動産を買うときに「契約書は要らないよね」という人もいません。


その中でも、「不動産をいくらで売り買いするか」は、何となく決めて良い話ではありません。


不動産の値段は、そう簡単に決まるものではありません。


売り手としては、できるだけ高く売りたいでしょうし、買い手としては、できるだけ安く買いたいでしょう。


このように、売り手と買い手との間には、不動産の値段をいくらにするかをめぐって、利害が対立しています。


そこで、不動産会社に依頼して査定してもらったり、場合によっては、不動産鑑定士に依頼して鑑定してもらう必要があります。


このような査定や鑑定には、不動産の評価に関する専門的な知識が必要で、そういった専門的な知識がない人が自分でやるのはとても困難です。


このように、不動産の売買の場合には、専門の法律や登記などの法的な手続きが必要であり、趣味性の高いグッズや本を売るのとは訳が違うのです。


それでもなお、「個人間売買をどうしてもしたい!」という方がいらっしゃったら、弊社としては「止めはしないが推奨はしない」というスタンスです。


やはり、不動産は、個人間で売買するのではなく、プロの不動産会社に仲介を依頼した方が安全というのが弊社の見解です。


それでも、「個人間で売買したほうが良い場合もあるんじゃないか?」という疑問を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。


そこで、個人間売買のメリットとデメリットをご紹介したうえで、「プロの不動産会社に仲介を依頼した方が安全」と弊社が考える理由をご説明していきましょう。



個人間売買のメリットとは


弊社としては推奨しない「不動産の個人売買」ですが、個人売買にメリットが存在するのは事実です。


それでは、中古マンションの個人売買におけるメリットを見ていきましょう。


不動産会社へ支払う「仲介手数料」が発生しないメリット

不動産会社を仲介せずに、個人間で売り買いをするのですから当然ながら「仲介手数料」は無料です。


通常の不動産の売買では、不動産会社に支払われる仲介手数料は「売却価格の3% + 6万円」となっています(※上限額)。


不動産は高額なものですから、「3%」というのは一見小さな割合に見えるものの、仲介手数料の支払額もそれなりの額になるのは事実です。


例えば、不動産会社に仲介を依頼して1億円で不動産を売買した場合、仲介手数料は、

1億円×3%+6万円=306万円となります。


これに対して、不動産会社に仲介を依頼しないで個人間で売買する場合には、仲介手数料が発生しないため、マンション売却が成功した場合の利益も大きくなるでしょう。


消費税が発生しないメリット

事業者が当事者にならない「個人間売買(C to C)」なので、消費税は課税されません。


一般に、消費税は、土地の売却に対しては課税されませんが、課税事業者が建物を売却する場合には課税されます。


そして、消費税が課税される場合には、売買契約上、消費税と同じ金額は、購入する買い手が売り手に対して支払うものです。


これに対して、不動産の個人間の売買の場合には、売り手が個人事業主の場合でもない限り、土地の売却はもちろん、建物の売却に対しても消費税が発生しないことで、買い手としては、消費税と同じ金額を代金に上乗せされない点で、より安く購入できます。


そうすると、あなたが買い手になる場合には、同じ不動産を買うにしても、消費税と同じ金額を代金に上乗せされない点でお得と言えますし、買い手にとってお得であるがゆえに、あなたが売り手になる場合にも、買い手の購買意欲が高まる点で、より売りやすくなるでしょう。


このように、消費税が発生しないことにより、買い手のメリットは高まりますし、売り手にとっても「消費税がかからない物件!」と訴求することで、買い手にアピールすることは可能でしょう。


個人売買のデメリットとは

ここまで見てきたように、金銭的な面では、利点の大きい個人売買ですが、何事もメリットばかりではありません。


さて、それでは、個人売買のデメリットを見ていきましょう。


個人間売買をするか否かはメリットとデメリットを比較して、冷静に判断する必要があります。


全て自分で対応しなければならないデメリット

不動産会社は、宅地建物取引業を行う資格を持っているため、売り手と買い手がやるべきことを代わりに色々とやってもらうことができます。


不動産会社に仲介を依頼した場合には、例えば、不動産会社は、どういう条件で不動産を売り買いするかに関する買主・売主間の利害を調整してくれるので、買主と売主が自分で相手と交渉する必要はありません。


また、不動産会社は、買主と売主との間の契約書を準備してくれますし、契約書の取り交わしや契約した後の決済も手助けしてくれます。


このように、不動産会社に仲介を依頼した場合には、何から何まで自分で対応しなければならないという負担はありません。


これに対して、個人間で不動産を売り買いする場合には、そうはいきません。


例えば、あなたが売り手の場合には、あなたの持っている不動産を購入するかどうかを検討宙に方との交渉は、全て自分で行う必要があります。


もちろん、不動産の現況などの情報に関する様々な問い合わせに対して、自分で情報を整理して回答するなどの対応も必要です。


不動産に限った話ではありませんが、不動産の売買に当たっては、買い手が「不動産の現物がどうなっているか」を確認する手順が重要ですから、物件の内覧を行う必要がありますが、その立ち合いは、基本的に内覧希望者のスケジュールに合わせるのが理想的ですので、内覧のたびにかなりの時間を割く必要が生じます。


逆もまた然りで、あなたが買い手である場合にも、不動産会社が付いていない売り手との間で、自分でいろいろと対応しなければならないことになります。


このように、不動産の個人間の売買の場合には、買い手も売り手も、自分ですべて対応するのはとても負担が大きいことをお分かりいただけると思います。


通常は本業で仕事をしながら、隙間時間で不動産の売却活動をするケースが多いでしょうから、個人間の売買の場合には、お互いになかなか迅速で誠意ある対応は難しくなるでしょう。


買い主を自分で探さなければいけないデメリット

言われてみれば当たり前のことですが、あなたが売り手の場合には、そもそも、自分の不動産を販売する相手(買い手)を探さなければなりません。


個人間で売買する場合には、当然のことながら、買い手を探すための活動を自分で行う必要があります。


例えば、チラシを自分で作成したり、近隣マンションへ自分で投函するのであれば、その労力はかなりのものになります。


チラシ作成にはグラフィックデザインのスキルが必要ですし、キャッチコピーや写真選定には広告の専門的知識が必要です。


魅力的で訴求力のあるチラシを作成しなければ、いくら大量にチラシを投函しても良い反応率は得られないでしょう。

また「スーモ」等のいわゆる不動産ポータルサイトへの掲載の広告出稿料金も個人で負担する必要があります。


そもそも大手ポールサイトは不動産免許がないと掲載できませんので、自らHPを作ったり、SNSで拡散したりする必要が出てきます。


不動産仲介会社を使った通常の売却活動では、チラシ制作費や投函コスト、不動産ポータルサイトへの広告出稿料金は不動産会社が負担してくれますので、この点も大きな違いです。


「レインズ」へ登録できないデメリット

上記の広告活動を自己負担で行わなければならないデメリットに加え、「レインズ」へ登録できないデメリットが存在します。


「レインズ」とは、全国の不動産事業者が閲覧する物件データベースです。


国土交通省指定のデータベースで、不動産事業者だけが閲覧できるクローズド(閉鎖的)な情報データベースなのです。


レインズへ登録することで、自分の物件が全国の不動産会社へアピールできるのです。


レインズなら「日本中の全ての売買物件情報」が閲覧できます!

レインズなら基本的に、日本全国すべての売買物件情報が登録されます。


◎専任媒介契約を結んだ場合は、7日以内にレインズに登録義務があります。

◎専属専任媒介契約を結んだ場合は、5日以内にレインズに登録義務があります。


一般個人は「レインズ」に登録できないため、買い主を自分で見つけてくるといっても簡単なことではないのです。


というよりも、自分で見つけてくるのは、とても困難なことです。


もちろん不動産免許を持っていない一般の人は「レインズ」の閲覧も検索もできません。


国内の不動産の成約情報は「レインズ」にしか掲載されていないため、一般の人は「相場感」を把握することができません。


個人はどうしても情報面で不利になるのが現状です。


書類作成のハードルが高いデメリット

不動産売買には「売買契約書」の作成が求められます。


そしてそういった書類作成を一般の人が行おうとすると、膨大な手間と時間がかかりますし、作成したところで、それが適切なものである保証はどこにもありません。


インターネット時代になり、「売買契約書」の雛形(ひながた)となるテンプレートを手に入れること自体は簡単になりました。


それなりの体裁が整っているように見える「売買契約書」を一般の人も作成できる時代になりました。


しかし、それは、その物件固有の重要な記載のヌケやモレがあったり、その売り手とその買い手との間の契約にふさわしい契約条件が書かれていなかったりする不完全な契約書になっているでしょう。


そのような不完全な契約書で契約した後になって誰かに相談しても、もう「手遅れ」になっていることも多いでしょう。


住宅ローン融資が受けられないデメリット

これは金融機関によってスタンスが異なりますが、個人間売買では融資をOKしない金融機関は多いです。


買い手は一般的に住宅ローンを使っての支払いを考えているでしょうから、これは大きなデメリットです。


重要事項説明書は、宅地建物取引業者(不動産会社)が仲介する場合に必要になる書類ですが、 通常、住宅ローンの融資を利用する不動産の売買のケースでは、不動産会社が仲介することが通常ですから、金融機関としては、重要事項説明書を求めるのが通常です。


しかし、個人間の売買では、重要事項説明書が存在しないため、重要事項説明書に代わる何かがなければ、審査を通しにくいという実情があるのでしょう。


多くの銀行で「重要事項説明書」の作成に関しては、宅建の資格を持つ人間の作成した書類の提出を求めてくるのです。


瑕疵担保責任を売り手の個人が全て担うデメリット


物件に何らかの問題(瑕疵)が存在することが判明した場合、法律では売り主がその問題の責任を負います。


不動産会社が売り手から不動産を買い取ってから売り手に売却するという不動産売買の場合、不動産会社が瑕疵担保責任を負うケースもありますし、不動産会社が仲介するだけの不動産売買の場合であっても、不動産に何らかの問題がある個人(売り手)が責任を持つケースでも、良心的な不動産会社であれば、そのトラブルの解消に向けてサポートをしてくれます。


個人間売買の場合、物件の不具合(瑕疵)が発見された場合、売り主が個人でその責任を負わなければならないという大きなリスクが発生します。


やっぱり不動産会社を使うべき理由

マンション売却活動は多岐にわたる業務と労力を要します。

個人売買には「仲介手数料が無料」「消費税が発生しない」というメリットがありますが、上記のようなデメリットを勘案すると、決してオススメはできません。


個人間売買でトラブルが発生すると、裁判沙汰になるケースも多いのです。


裁判沙汰になれば、弁護士に依頼して交渉や裁判を進めることになると思いますが、トラブルが起きてからの交渉や裁判にはとても長い時間がかかり、お金もかかります。


仲介となる第三者(不動産会社)が存在しないので、交渉をサポートしてくれる存在もいないため、交渉がうまくまとまらないのは当然でしょう。


このように見てくると、個人間売買で得られるメリットより、そのデメリットとリスクを考えると、プロの不動産会社へ仲介を依頼するべきであると私たちは考えます。


でも不動産会社の選定は慎重に!


かといって、「不動産会社に仲介を依頼さえすれば全てが上手くいく」という訳ではありません。


以前の記事で「不動産会社選びは営業マン選び」と書きましたが、優秀な営業マンを慎重に選んで、希望金額での早期売却を実現しましょう。


優秀な営業マンの選び方」に関しましては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「不動産会社の優秀な営業マンはどう見抜く?」)


なぜ「わくわく不動産」がベストの選択なのか?


今回は「個人売買のデメリット」に関してご紹介してきましたが、円滑な売却活動ためには仲介する不動産会社の選定が非常に重要です。

不動産会社の担当営業マンの高い販売能力が必要となってくるのです。


わくわく不動産は“営業マンの質とスキルとコミュニケーション能力で勝負”する不動産会社です。

個人間売買では実現できない、手厚い売却活動のサポートができるプロの営業マンの存在が不可欠です。

わくわく不動産には「お客様の感謝の声」が続々と届けられています。

私(小野田コーイチ)が所属する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)


備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「マンションの個人間売買」について、どう思いますか。-


小山司法書士:個人売買は、親族間や知り合いの場合は、私も、司法書士として関与したことがあります。

しかしながら、まったくの他人同士の場合は、現状は、事実上不可能に近いと思います。


契約書は、司法書士や弁護士に依頼すれば作成することはできますが、やはり重要事項説明書に記載されるような内容の調査は、不動産のプロに任せる方が安全です。


その他、自分で買主を探さないといけない等々、個人売買のデメリットの方が多いように思います。


そこで、個人売買を選択しない場合、不動産業者をどう選ぶかがポイントになります。

安全・安心に売買を進めるためにも、不動産業者選びは大切です。

大手の不動産業者も良いですが、地域の不動産に詳しい地域密着型の信頼できる不動産業者に相談することをお勧め致します。


売却マンションの内覧に関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。


※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。


【おわり】


備考:売り主であるあなたのエージェントを選んで!

不動産業界には「物件の囲い込み」という悪習があります。わくわく不動産は絶対に「物件の囲い込み」をしません。売り主であるあなたのエージェントに徹します。


「物件の囲い込み/両手仲介」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「物件の囲い込みをする会社に気をつけて!」)



マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。


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強引な営業は絶対にいたしません。


備考:こちらの記事もオススメ

親族間の不動産売買でも「個人間取引」には注意を!

弊社では、親族間の親しい間柄でも「個人間取引」を推奨していません。

また遺産相続での物件売却では、親族間の諍い(いさかい)や争いが顕著になるため、第三者として不動産会社の存在が不可欠となります。


実際に『遺産相続で親族間の争い』を経験した方への体験談インタビュー記事は、こちらをご覧ください。


(参考記事:『 【体験談⑤】遺産相続での土地や物件の売却は司法書士のいる不動産会社へ相談を』)



※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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