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マンション売却の査定価格の決め方・評価ポイントとは?~マンションの販売価格の決め方参考書〜

この記事をザックリいうと

人が売り買いするもので、最も高額なものの一つが「不動産」「マンション」です。では、中古マンションの販売価格はどうやって査定されるのでしょうか。

今回は査定金額の算出の仕方について解説していきます。

 

この記事の対象者

『これからマンションの査定をお願いしようと思ってる!』

『マンション査定の金額ってどうやって決まるの?』

『やっぱり査定金額が高い不動産会社にお願いすれば良いの?』

 

・・・という悩みをお持ちのマンション売却中の方やこれからマンション売却をスタートする方が対象の記事となります。

 

また、世田谷でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

マンション売買は一般の方が知識がないのは当然です。

そんな一般の方の参考になる記事を今回はお届けしましょう。

 

【目次】

1.マンション査定の方法とは?

2.査定価格は「参考価格」であることを忘れないで!

3.最終的に価格を決めるのは「売り主」のあなた

4.机上査定とは?

5.訪問査定とは?

6.机上査定と訪問査定の上手な活用方法とは?

7.査定の評価ポイント

8.大手と地元の不動産会社はどちらが良いの?

 

不動産のプロ集団があなたの悩みを解決します!

こんにちは。弊社は世田谷地区の不動産情報を紹介する不動産コンサルタント集団&シンクタンクである「専門業務研究会」です。

 

世田谷エリアに特化した不動産のプロとして、一般の方々には縁が薄い「マンションを中心としたマンション物件や土地の売買&売却」に関する情報を本サイトで公開していきます。

 

マンションは人が売り買いするモノのなかでも最も高額なカテゴリーのひとつでしょう。

そんなマンションの金額査定はどうやって算出されているのでしょうか?

今回はそんな疑問にお答えしていきましょう。

 

マンション査定の方法とは?

土地や戸建て物件も含む広義の不動産物件の金額査定には、大きく3つの金額算出方法があります。

①原価法

②収益還元法

③取引事例比較法

 

まずはザックリ説明します!

本サイトは「マンション売却」を専門にしたサイトですので、「①:原価法」「②:収益還元法」の説明は思い切って省略します。

 

その理由です。

「①:原価法」は主に“戸建て物件”に用いられる手法だからです。

「②:収益還元法」は主に“投資用物件”に使われる手法だからです。

 

マンション中古物件の金額査定に関しては、主に「取引事例比較法」が使われますので、これについて簡単に説明しましょう。

 

取引事例比較法とは?

近隣のマンションや同じような条件のマンションで実際に取引された事例、成約した事例を指標に査定金額を算出する方法です。

この指標を基点に、最近の不動産マーケットの動向や諸条件を加味して金額を算定します。

 

取引事例比較法は完璧じゃない!

過去事例や取引実績は大いなる参考となりますが、そのエリアで過去に取引事例が少ない場合は正確性に疑問符がつきます。

また数年前の成約事例である場合、不動産マーケットや相場の変化により過去事例が参考にならないケースが出てきてしまうのです。

 

査定価格は「参考価格」であることを忘れないで!

査定金額はあくまで「参考価格」です。

高い査定金額を提示されたからといって、その金額で売れる確約は全くありません。

そして、意図的に「査定金額」を悪用する悪徳不動産会社も存在するので、注意が必要です。

 

「見積り一括サイト」の危険性に注意して!

そういう意味で、弊社・専門業務研究会では「見積り一括サイト」の利用はオススメしていません

 

意図的に相場より高い査定金額を提示することにより、専属媒介契約を結ぶ悪徳業者が存在するからです。

悪質な不動産会社の場合、「媒介契約」を結ぶために意図的に相場よりかなり高い金額を提示する会社もあります。

不動産会社自体も、その金額で売れるとは思っていない高値な金額の提示です。

販売スタートしてから『ディスカウント値下げすればいい!』と考える悪徳・不動産会社も存在します。

 

当然のように相場より不当に高い金額で販売スタートしたマンションは売れません。

そしてズルズルと長期間にわたり販売することで、販売機会を逃してしまうケースが散見されます。

 

また、「見積り一括サイト」に申し込んだ日から、各社からの激しい営業電話で日常生活に支障をきたす人もいます。

机上査定だけをお願いしたのに、強引に訪問査定にアポ無しでやってくる失礼な営業マンもいるようです。

 

「見積り一括サイト」の注意点に関しましては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「見積り一括サイト」への警鐘)

 

最終的に価格を決めるのは「売り主」のあなた

査定金額を参考としつつも、最終的な販売価格を決めるのは「売り主」であるあなたです。

近隣の不動産相場を参考にしながら、冷静に販売価格を決めてください。

近隣の相場価格を最も把握しているのは、地元の不動産会社です。

弊社・専門業務研究会では、地元の規模の大きくない不動産会社の仲介を推奨しています。

 

不動産価格の決定のおいては、次の3つの価格をイメージしてみてください。

◎希望価格

◎相場価格

◎最低価格

 

あなたのマンションの「最初の値付け(プライシング)の考え方」に関しては、過去記事で紹介していますので、こちらも参考にしてみてください。

(過去記事:中古物件の価格設定について)

 

机上査定とは?

机上査定とは、実際のマンションの実物の現地調査はせずに、周辺エリアの成約事例や市場動向などの定量的なデータから価格を算出する簡易的な査定方法です。

 

机上査定のメリットとデメリット

机上査定は主に売却を検討している初期の時期において、ざっくりとした相場観を把握するのに良いでしょう。

即座に査定金額が提示されるスピード感と手軽さが魅力です。

 

しかしながら、実物の部屋を内見していないですから、多少の金額のブレは生まれます。

後述する「訪問査定」に比べて、金額の正確性で劣ります。

 

訪問査定とは?

訪問査定は、前述の「机上査定」とは異なり、実際に不動産会社の担当が現地を訪れ、部屋の状況やスペック、周囲の環境をチェックしながら査定金額を算出する方法です。

当然ながら、机上査定より査定金額の正確性は向上します。

 

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定では、机上査定では伝えられないあなたのマンションのアピールポイントを伝えることが可能となります。

そのなかでも最大のメリットは「不動産会社の営業マンと実際に会える」ということではないでしょうか。

査定金額の算出根拠を質問できるのも利点です。

 

マンション売却で一番大切なことは「質の良い営業マン」を見つけることです。

実際に相談してみて、担当営業マンとの相性は合うかを探ってみてください。

 

訪問査定のデメリットは、机上査定と比較するとどうしても時間がかかることです。

その煩雑さがデメリットといえるかもしれません。

 

机上査定と訪問査定の上手な活用方法とは?

机上査定と訪問査定は上手に使い分けましょう。

売却検討の初期の段階では「机上査定」で大枠の相場観を把握するために活用するのがオススメです。

 

訪問査定は数社に依頼し、金額の算定根拠を実際に不動産会社の担当営業マンにヒアリングしてみましょう。

そこで納得のいく説明のある不動産会社は、有力な契約候補会社となるでしょう。

 

査定の評価ポイント

マンション査定のポイントは多岐にわたります。

 

◎物件の部屋の基本スペック

◎部屋の階数や向き・日当たり・眺望

◎駅からの距離

◎街のポテンシャルや今後の開発計画

◎マンションの立地(商業施設や公共施設や公園へのアクセス性)

◎部屋の使用状況(劣化状況)

◎築年数

◎管理組合の活動状況

 

トレンド①:職住近接を望む生活者

近年は共働き世帯が増えてきたため、「職住近接」がトレンドです。

マンション物件から最寄り駅への近さ。

最寄り駅から都心の職場へのアクセス性が特に重視される傾向にあります。

 

トレンド②:「街やエリアのブランド力」にこだわらない生活者

今まで都心エリアでは、港区、目黒区などの城南エリアが人気でした。

世田谷を含む城西エリアも根強い人気があります。

 

しかし近年、不動産価格の高騰により、「街やエリアのブランド力」にこだわらない生活者も増えています。

「街やエリアのブランド力」のブランド力よりは、マンション査定額の大きなポイントでした。

しかしながら、「街のイメージより予算重視」派が増えてきているようです。

最近のトレンドとしては、下町エリアといわれる江東区や江戸川区が「コスパ重視派」に人気です。

 

大手と地元の不動産会社はどちらが良いの?

 

 

不動産会社の選定においては、大手と地元の不動産会社のどちらがオススメでしょうか。

大手の不動産会社の販売力はもちろん魅力的です。

しかしながら、販売力があるからこそ大手不動産会社には「物件の囲い込み」を誘発しやすいインセンティブが発生します。

「物件の囲い込み」は売り手の販売機会を逃す悪質な行為です。

「物件の囲い込み」の概要に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「物件の囲い込みをする悪徳業者に注意を」)

 

販売価格の決定においては、近隣エリアの相場観の把握が最も重要です。

地元の不動産マーケット情報に最も精通しているのは地元の不動産会社であり、地元の規模の大きくない不動産会社を選ぶメリットはここにあるといっても良いでしょう。

 

なぜ、わくわく不動産を弊社は推奨するのか?

弊社・専門業務研修会がオススメする不動産会社「わくわく世田谷・不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?)

 

 

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

【おわり】

 

備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「査定価格」について、どう思いますか。マンションの査定金額はどうやって決定するものなのでしょうか。 -

 

小山司法書士:不動産の査定をしてもらう場合に、一番気を付けたいのは(意図的に/悪意をもって)高い査定額を出す業者が存在するということです。

 

理由は、相場より高い査定金額を提示することにより、専属媒介契約を結ぶ事が出来れば良いと考えているからです。

最終的に査定額で売買できなくても、価格を下げて売却をすれば一定の仲介手数料が得られるからです。

 

こういった悪徳業者としては、高い金額で売買するということより『契約が取れて仲介手数料が入れば良い』からです。

ですから、不動産業者に査定をしてもらう前に、インターネット等で調査をし、相場感を自分自身でつかんでから、査定を依頼することをお勧めします。

 

備考:価格が決まったら内覧の準備をしっかりと!

最初の販売価格が決まったら、内覧会の準備をしっかり進めていきましょう。同じスペックのマンションでもすぐ売れるマンションと売れないマンションがあります。

その差は実は内覧会のちょっとしたテクニックやノウハウの違いであったりします。

 

「内覧会の上手な開催方法」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(過去記事:「内覧会の開催ノウハウ」について)

 

 

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。強引な営業は一切ありません。

 

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黒澤 徹也(くろさわ てつや)

黒澤 徹也(くろさわ てつや)

長年、マーケティング・プランナー&クリエイターとして、不動産業界を筆頭に様々な業種のクライアント企業を顧客として活動。その知見とナレッジを活かし、不動産売買に悩む生活者へ良質な情報を提供する不動産メディア「東京・不動産売却ラボ」を2017年6月に開設。その初代編集長に就任。 自身もマンション購入後に離婚を経験し、本当に信頼できる不動産エージェントの必要性を感じた過去の体験が「東京・不動産売却ラボ」設立の理由となる。 Facebook https://www.facebook.com/tetsuya.kurosawa.3

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