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マンションを売るタイミングはいつ?中古マンションが売れない理由と売却を成功させるコツ!

この記事をザックリいうと

マンションは平均的にどのくらいの期間で売れるのでしょうか。

また「すぐ売れるマンション」と「なかなか売れないマンション」の違いとは何でしょうか。

今回は、売れ残りマンションにならないためのノウハウをご紹介します。

 

この記事の対象者

『マンションってすぐに売れるの?』

『やっぱり高額なものだから1年以上は時間がかかるの?』

『どうやったら物件はスピード売却が可能なの?』

 

・・・という疑問をお持ちのマンション売却の検討層の方が対象の記事となります。

 

また、東京都内でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

ご両親のマンションを相続する等の事情で、予想もしていなかった「マンション売却」を誰もが経験する可能性はゼロではありません。そして「相続税」に詳しい一般の人も多くはありません。

 

そんな方の参考になる記事を今回はお届けしましょう。

 

【目次】

1.一般的に「平均で3カ月」といわれています

2.やっぱり長期間の売り出しは良くない

3.「3カ月」を基準に考える

4.売れない理由①:値段の問題

5.売れない理由②:不動産会社の問題

6.売れない理由③:内覧に問題がある

7.売れない理由④:広告に問題がある

8.それでもスピード重視なら「買い取りサービス」も検討を

備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

 

不動産のプロ集団があなたの悩みを解決します!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

世田谷エリアを中心とした東京都内エリアに特化した不動産のプロとして、一般の方々には難しい「マンションを中心とした物件の売買&売却」に関する情報を本WEBサイトで公開していきます。

 

マンションは人が売買する商品のなかでも最も高額なものです。

そんなマンションは平均的にどのくらいの期間を販売に要するのでしょうか

 

一般的に「平均で3カ月」といわれています

マンションの売却は、一概には言えませんが「平均で約3カ月」といわれているようです。

これは平均値ですので、あっという間にスピード売却に成功した人もいれば、1年以上の年月をかけて売却に成功した人もいます。

 

ただし、この「3カ月」というキーワードは様々な指標として活用できるのです。

では、ここから詳しく物件売却期間を左右する要素について説明していきましょう。

 

やっぱり長期間の売り出しは良くない

物件は焦って短時間でバタバタと売却するよりは、長い時間軸のなかで落ち着いて販売すべきです。

しかし、あまり長い時間にわたりセールスをしていると「売れ残り物件」のイメージが定着してしまいます。

 

またマンションの売却期間が長いと物件価格は下落する傾向が顕著です。

やはりマンションは早く売るのが鉄則なのです。

 

「売れ残り物件」をピカピカの中古物件に見せるテクニック

「売れ残り物件」というイメージが定着すると、物件をセールスするのが難しくなります。

値崩れもしやすくなります。

 

以前の対談にご登場いただいたWさんは、なかなか売れない物件をいったん不動産マーケットから引きあげました。

そして最需要期の3月に「フレッシュな中古物件」として、再びセールスを開始し高値であっという間に売却に成功しました。

 

Wさんの高値で物件を売却するテクニックは、こちらの過去記事をご覧ください。

【過去記事:体験談/マンション売却で280万円の利益を出したプロの不動産運用術とは?】

 

「3カ月」を基準に考える

売却活動をスタートして、3カ月の間に全く内覧者が出てこない場合は、何らかの打開策が必要となるでしょう。

 

ひとつには不動産会社を見直す基準として「3カ月」というタームを利用しましょう。

媒介契約は基本的に3カ月での更新のため、ここで違う不動産会社に切り変えたり、一般媒介契約に変更することも可能です。

 

売れない理由①:値段(販売価格)の問題

マンションが3カ月経っても売れない理由。

3カ月で全く内覧者が来ない理由。

その理由で一番濃厚な可能性は「相場より価格が高い」ことでしょう。

3カ月を目安に値下げの検討に入る時期かもしれません。

 

『見積り一括査定サイト』を使ってしまった!

価格の最初の設定は大切です。

査定額が高いという理由だけで不動産会社を選んでしまうと、思わぬ失敗をしてしまうケースが出てきてしまいます。

 

「一括査定サイト」「見積り一括サイト」で提示される金額は決して実際にその金額で取引されることを保証する数字ではありません。

 

査定金額が一番高い会社と契約してしまい、近隣の相場より高額なためなかなか売れず、ズルズルと値崩れをおこす物件が沢山あります。

 

多くの人が「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用してしまいますが、私達は「不動産一括サイト」の利用には反対です。

 

「一括査定サイト」「見積り一括サイト」のデメリットや注意点に関しては、こちらの過去記事よりご覧ください。

【過去記事:/不動産見積り一括サイトの危険性とは?】

 

売れにくい時期に販売スタートしてしまった!

マンション売却には繁忙期と閑散期があります。

新生活期である「1~3月」と「9~11月」です。3月の需要のピークを過ぎ、4月になってしまったら値下げを検討する必要があるかもしれません。

逆にこの最需要期の直前から売却スタートをできると時期的にはベストなタイミングといえるでしょう。

 

売れない理由②:不動産会社の問題

不動産会社がしっかり営業してくれるとは限りません。

不動産会社の視点で「売れ筋物件ではない!」等の理由で最低限の営業活動しかしてくれない会社も存在します。

 

また不動産会社によって得意分野は異なります

仮にあなたが世田谷でマンションを売却しようとするなら、地元の情報に精通している地場の不動産会社を選ぶのが良いでしょう。

 

不動産会社の会社的な問題もあれば、不動産会社の営業マンの怠慢や問題も散見されます。

販売活動の報告を全くしてこない営業マンには誠意が感じられません。

 

営業活動に問題があるようなら、3カ月目の契約更新時に他の不動産会社へ変更してしまうのも良いでしょう。

 

不動産会社の「物件の囲い込み/両手仲介」に注意!

「両手仲介/物件の囲い込み」とは、不動産会社が買主側の仲介も兼務するため、意図的に売り主の物件を自社の内部で囲い込む悪質な行為です。

最近は売り手専属のエージェントを標榜する不動産会社もあらわれてきました。

り手のエージェントに徹する不動産会社に依頼すれば、「物件の囲い込み」は発生せず、安心でクリーンな不動産取引が可能となります。

不動産会社の双方仲介/物件の囲い込み」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

【過去記事:/物件の囲い込みとは?】

 

売れない理由③:内覧に問題がある

物件の購入検討者は「夢の新生活」のイメージを持ちながら、物件を内見します。

その部屋が汚かったり、モノで溢れていたりしたら幻滅です。

また内覧日の日程調整がうまく調整できないと、せっかくの売りの好機を逃してしまいます。

 

内覧のためにハウスクリーニングの検討を

毎日の定期的な掃除やちょっとしたメンテナンスで部屋の第一印象はかなり変わります。

大規模なリフォームは、実はあまりオススメではありません

高額なリフォーム代により、物件価格が近隣相場より上昇してしまうデメリットがあるからです。

 

しかしながら、ハウスクリーニングならプロの業者に外注しても費用は廉価で安価です。

しかも、内覧者の部屋への第一印象や心象は抜群に良くなります。

ハウスクリーニングは費用対効果が最高なのです。

 

「マンション売却時のリフォームやハウスクリーニングに関する考え方」はこちらの過去記事をご覧ください。

【過去記事:/売却前にリフォームはするべきなの?】

 

売れない理由④:広告に問題がある

もし、近隣マンションと相場金額や条件もあまり変わらないのに全く内覧者が出てこない、売れる気配がないといった場合、広告に問題がある可能性もあります。

 

物件写真やキャッチコピー等の訴求ポイントの見直しをしてみましょう。

またチラシ配布等の物件告知活動をしっかりやってくれているかチェックしましょう。

 

売れない理由⑤:エリア内に競合物件が多い

 

近隣エリアにライバル物件が出回っていると、高値での売却が難しくなる場合があります。

近隣エリア内に、同様のスペック(部屋面積/築年数/設備など)の中古マンションが売り出されていれば、その物件と比較されてしまいます。

こういう状況では「価格勝負」になり、ディスカウント価格での販売を余儀なくされるでしょう。

 

こういった場合、近隣エリアにライバルとなるマンション物件が多いようなら、あえて「売り出すタイミング」を遅らせるという判断も必要かもしれません。

 

近隣エリアの中での「売り出すべきタイミング」をしっかりと見極めましょう。

 

売主が自身で広告原稿をしっかりチェックすべし!

チラシやインターネット広告の原稿は、売り主自身が完成前にしっかりチェックしましょう。

間取りや築年数などの基本情報に間違いはないでしょうか。

物件の魅力が伝わるような写真が掲載されているでしょうか。

その物件ならではの魅力やアピールポイントが、しっかり掲載されているでしょうか。

 

インターネット広告を出してくれているかチェック

不動産会社の自社のWEBサイトに物件情報を掲載してもらうのは当然です。

それ以外に不動産ポータルサイト(スーモ/ホームズ/アットホーム)に、しっかりとインターネット広告を掲載してくれているか、それをチェックしてください。

 

WEBからの問い合わせは、「能動的&積極的に物件を探している」顧客群なので、とても魅力的な買い手・候補者といえます。

 

ポスティング投函

広告活動で最も重要なものは「ポスティング投函」でのチラシでしょう。

一般的に『マンション物件の買い主・候補は物件の半径500メートル以内にいる』というのが、不動産業界の常識です。

 

近所で賃貸で暮らしていたり、より広い部屋への住み替えを検討していたりする人こそが、最も有望な見込み顧客(買い主)なのです。

 

チラシ配布は、近隣の魅力的な見込み客へ対してあなたの物件の存在を知らしめる強力なツールです。

 

オープンハウス開催のノウハウ

また最も集客力があるのが「オープンハウス」「オープンルーム」です

オープンハウスの開催も検討してみましょう。

 

集客力もあり、成約率も高い「オープンハウス」「オープンルーム」。

見学者にとっては「予約不要」で気軽に物件を見学できるのが人気の秘密です。

しかし、不動産会社によっては、積極的にオープンルームを開催してくれないケースもあります。

不動産会社にオープンハウスを開催してもらうためのテクニックやノウハウは、こちらの過去記事よりご覧ください。

【過去記事:/オープンハウスの上手な開催ノウハウとは?】

 

それでもスピード重視なら「買い取りサービス」も検討を

転勤等の事情により売却までにじっくりと時間をかけられないケースもあるでしょう。

不動産会社は仲介をする以外にも自社が買い取るサービスを実施しています。

 

前述のように「約3カ月で売却成功!」が理想ですが、なかなか売れない場合は「売れ残り物件」の負のイメージが定着してしまい、より売れづらくなる場合もあります。

 

買い取りサービスは、仲介と比較すると5~8割ぐらいの値段での売却になってしまいますが、仲介手数料が発生しないというメリットがあります。

スピード売却で即現金化できるのも魅力です。

 

煩雑なセールス業務が皆無なのも利点といえるでしょう。

そして最大のメリットは売り主のリスクである「瑕疵担保責任」が免責されている点です。

 

「マンション買い取りサービス」の概要とメリットに関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

【過去記事:/マンション買い取りサービスのメリットとは?】

 

売却マンションの内覧に関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

 

私(小野田コーイチ)が所属する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「マンションの売却期間」について、どう思いますか。早期のタイミングでの高値での売却には何が必要でしょうか。 -

 

小山司法書士:不動産は「縁」ものとよく言われます。

不動産は何人もの人が内覧しても、最終的には一人の買主さんと契約するわけです。

その一人の買主さんが、いつ現れるかで「売却までの期間」が決まります。

 

価格がものすごく安ければ、すぐ売れる可能性もあります。

強気の価格設定をしても、その物件がどうしても欲しいという人が現れれば、すぐに売れることもあります。

不動産売買は正に縁だと思います。

 

売却の際に注意したい点は、『売れ残り物件と思われる前に売却する』ということだと思います。

そのために不動産価格の設定の仕方を、参考までにアドバイスさせて頂きます。

 

まず、6カ月くらいで売却したいと思っているケースでしたら、最初の3か月は少し強気の価格設定で売りに出し、3カ月経っても売れなければ相場程度に下げる。

 

どうしても3カ月以内で売却したいのであれば、最初から相場程度で売りに出すというように、どの位の期間で売却したいのかによって、価格設定を使い分けるのも一つの手法かと思います。

不動産の相場を知りたい方は、その地域の不動産マーケット情報に詳しい地域密着型の信頼できる不動産業者に相談することをお勧め致します。

 

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小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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