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【不動産売却】居住中のマンション売却活動の内覧・内見の成功する対応とポイントとコツは?

この記事をザックリいうと

 

マンションを売りたいと思った時、物件は空室にしないといけないのでしょうか。

結論からいうと、「居住中」でもマンションの売却は可能です。

 

空室の状態でマンションを売却するケースと比較した、マンションに居住しながら売却するメリットとデメリットとは?

居住しながら上手にマンションを売却する、そんなノウハウとテクニックを公開しましょう。

 

この記事の対象者

『部屋に住んだままマンション売却ってできるの?』

『物件を売るには、空室にするために引っ越さないといけないの?』

『空室での売却と比較した居住しながらの売却活動のメリットを知りたい!』

 

・・・という初歩的な疑問をお持ちの方が対象の記事となります。

 

 

また、世田谷や東京でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

 

多くの方にとってマンション売却は、ローン残を残したままの状態での売却になると思います。

空室での売却は少数派です。大多数の人は居住しながら売却活動をしていくことになると思います。

 

そんな方の参考になる記事を今回はお届けしましょう。

 

【目次】

1.そもそも居住中でもマンション売却はできるの?

2.空き家/空室の状態での売却のメリット

3.居住中の状態での売却のメリット

4.居住中の状態での売却のデメリット

5.空き家/空室の状態での売却のデメリット

6.居住中でもマンション売却を可能にするノウハウ

備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

 

不動産のプロ集団があなたの悩みを解決します!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

世田谷エリアを中心に東京都内エリアに特化した不動産のプロフェッショナルとして、一般の方々には難しい「マンション物件の売買&売却」に関する情報を本WEBサイトで公開していきます。

 

空室での売却にはメリットがあります。

しかしながら、居住中の売却にはデメリットばかりではありません。空室での売却にはないメリットも存在するのです。

そんなメリットを最大限に活かしながら、早期に高値でのマンション売却を目指していきましょう。

 

そもそも居住中でもマンション売却はできるの?

 

「住人が住んでいる状態では、マンションは売りづらいのでは?」と考えている人は多いのではないでしょうか。

 

「不動産屋さんに断られそう!」なんて考えている人もいるかもしれません。

でも、居住しながらのマンション売却を嫌がる不動産会社はそれほど多くはありません

ほとんどの不動産会社でも全く問題なく物件を取り扱ってくれると考えていいと思います。

 

居住中のマンション売却が多い理由

 

マンション売却時に住宅ローンの支払いが完遂している人は少ないと思います。

多くの人は住宅ローン残があるため、マンションの売却金をローン返済に充当するケースがほとんどでしょう。

そのため、マンション売却は居住中の状態で行われるのが通常なのです。

 

リアル状態で内覧ができるのは買い手にもメリット

 新築マンションのモデルルームに比べ、中古マンションの「内覧」は実物をそのまま確認できるというメリットがあります。

買い主候補者がマンション物件を見学することを「内覧」といいます。

居住中の物件であれば、買い手もよりリアルなイメージをしやすくなるでしょう。

 

一時的に賃貸に引っ越し物件を空室にするプランは?

 

後述しますが、空室の状態でのマンション売却の方が「物件が売れやすい」というケースは数多く存在します。

 

また、前述の「内覧」で日常的に第三者が部屋来ることに抵抗があるため、一時的に賃貸に引っ越したいと考える人もいるでしょう。

 

しかしながら、弊社・わくわく不動産では「居住しながらのマンション売却」を推奨しています。

 

新たな賃貸料金や引っ越し費用の他に、現状のマンションの住宅ローンに加えて発生するのです。

居住中のマンションでも円滑に物件売却することは可能なのですから、賃貸費用や引っ越し費用等の無駄な出費は抑えることを私たちはオススメします。

 

空き家/空室の状態での売却のメリット

 

空き家、空室の状態の方が同じ物件で比べると、申込者数や成約率は良いでしょう。

やはり、「気軽に好きな時間に見学でき、気兼ねなく様々な箇所をじっくりチェックできる」事は買い手にとって大きなメリットです。

 

空室のメリット:空室ならいつでも内覧が可能!

空室であれば、鍵を不動産会社に預けます。

そしておくことで、突然の内覧希望者にも即座に対応できます。

売り主とのスケジュール調整が不要で「いつでも内覧可能」なことが、“売りやすさ”につながります。

 

でも「それじゃ居住中のマンションは売却しづらいの?」と思うかもしれませんが、そんな事はありません。

 

それでは次に「居住中マンションの売却」のメリットを説明していきましょう。

 

居住中の状態での売却のメリット

 

とても不利に見える「住みながらのマンション売却」ですが、利点も沢山あります。

最大のメリットは「売り主に直接いろいろと話ができる/質問が直接できる」という点でしょう。

 

売り主からは実際のリアルな情報を入手できます。

近所に住んでいる人の隣人情報は、買い主にとってはとても重要です。

不動産屋も知らない周辺の環境情報をヒアリングできるのが最大のメリットです。

 

売り主こそが最大のセールスマン

買い主の不安をできるだけ取り除くためには「買い主に会うことを拒まない」ことが重要です。

売り主であるあなた自身が直接会って、物件の魅力をセールスすることが大切です。

 

内覧では、あなたが直接、見学者に会って、物件の魅力、エリア自体の魅力度、近所の情報、学校やスーパーなど生活インフラの情報を説明してください。

 

不動産会社の営業マン以上に、売り主こそが最高のセールスマンです。

買い主は、心情的に「感じのいい売り主さんの物件を買いたい」と希望しています。

 

居住中の状態での売却のデメリット

「空室」状態の物件しか検討しない人がいる

 

 中古マンションを探す場合、「空室」「空き家」状態の物件からのみ、候補物件を探す人は一定の割合で存在します。

これは事実としてお伝えしておきます。

これに対しては「縁がなかった」と諦めましょう。

 

物件をじっくり見づらい/遠慮してしまう

前述しましたが、物件の見学者はじっくりと気兼ねなく部屋の隅々までチェックしたいと考えます。

下駄箱の中やクローゼットの中は、売り主が居住中のマンションではどうしてもじっくりチェックできません。

 

内覧日のスケジュール調整が難しい

 

居住中のマンションの場合、見学希望者と売り主とのスケジュール調整の必要がでてきます。

物件検討者がいつでも自由に見学できないのはデメリットのひとつでしょう。

 

売り主不在での内覧は「部屋の貴重品が無くなった!」等の紛失問題があるので、基本的に売り主が立ち会いのもとで行われます。

 

担当営業マンに連絡先を教えておく

売るチャンスを逃さないために、内覧の要望を断らない工夫をしましょう。

 

●内覧のアポイントを逃さないように、売却を依頼する担当営業マンに必ず常時連絡のつく連絡先(携帯電話やLINE)を教えておくこと。

 

●内覧希望者のアポイント希望日にはできるだけ予定を合わせ、都合がつかない時のために立ち合いを頼める「代理の者」を探しておくこと。

 

これだけで、居住中マンションの売却活動は円滑に進みやすくなります。

 

空き家/空室の状態での売却のデメリット

 

先程、居住中の状態での最大のメリットは「売り主の話を聞ける」と説明しました。

空き家のデメリットはまさにこの部分です。

 

空室の状態では、住んでいる人の生の声、リアルな情報が聞けないのがデメリットです。

マンションの場合は近隣居住者の情報がとても大切ですが、これを聞けないのは大きなデメリットといえるでしょう。

 

人が住まない物件は劣化する

 

 空き家は部屋の劣化が進みます。

すぐに売却できれば良いのですが、売却活動が長期にわたる場合には、室内が傷むスピードが早くなってしまいます。

 

居住中でもマンション売却を可能にするノウハウ

 居住中の物件でも円滑な販売を実現するためのテクニックを公開しましょう。

簡単に実践できる内容です。

下記のちょっとしたテクニックで内見者に好印象を与えることが可能です。

 

定期的な掃除を

 

 内覧はいつ入るか分かりません。

いつ内覧が開催されてもいいように、日常生活で整理整頓をしておきましょう。

キッチンやトイレ、お風呂や洗面台等の水廻りは特に入念に掃除しておきましょう。

 

水回り以外で見落としがちな重要箇所は「ベランダ」です。

見学者はベランダに出て、外の様子が眺めるのが普通です。

その時に、ベランダの清掃が不十分だと内覧者に悪い印象を与えてしまいます。

 

 

不用品を捨てる

 

清掃以上に効果があるのが、無駄な不用品を捨てることです。

床面積が多いほど、部屋は広く見えるものです。

かつ、部屋にモノが溢れていると、雑多な印象を与えてしまい内覧者の購買意欲が減退してしまいます。

 

今は便利な時代です。

不用品を業者に引き取ってもらおうとすると、余分な費用を支払わなければいけませんが、インターネットで売れば、利益が生まれます。

ヤフーオークションやメルカリで不用品を売って、次の引越し資金にするのもオススメです。

 

不用品をトランクルーム等に預ける

特にリビングに荷物が多いと悪印象です。

最近の購入者は「リビングの広さ」を重要視している人が多くいます。

余計な荷物で、リビング空間を狭く見せるようなことは絶対に避けなければいけません。

 

可能であれば「トランクルーム」等を借りて、余計な荷物は一時的にトランクルームに預けることも検討しましょう。

(リンク:トランクルームの料金の相場とは?)

 

ペット等の臭い対策

 

臭いは売り主が見逃しやすいのですが、買い主候補の内覧者は敏感に反応します。

ペットやタバコは特に注意が必要です。

自分では自分自身の部屋の臭いに気付きづらいので、第三者にチェックしてもらうのが良いでしょう。

 

芳香剤や消臭剤の利用は当然ですが、臭いがひどい場合はハウスクリーニング等のプロの業者の活用も検討しましょう。

リフォームと違い、ハウスクリーニングは廉価で費用が済むのも魅力のひとつです。

 

『ペットの臭い対策』に関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【ペットを飼っていたマンションの売却】価格下落を抑える2つの対策』)

 

フルリフォームは不要

 

大規模なフルリフォームは不要です。

その費用分を物件価格に上乗せすることで、近隣エリアの相場と比較して物件価格が高くなってしまい、逆に売れづらくなるケースが散見されます。

 

また買い手は、自分自身で好みのリフォームやリノベーションをしたくて中古物件を購入するケースが増えています。

そういったユーザーによっては、古くても良いので安い物件の方が売りやすくなるでしょう。

 

壁紙クロスやフローリングの貼り替え等の小規模のリフォームであれば、売りやすくなるケースも出てきます。不動産会社に相談してみましょう。

 

 

照明を明るくする

 

買い主候補である内覧者は「明るい生活イメージ」を夢見て、その物件を見学しにきます。

お部屋の全ての照明をつけ、換気も良くしましょう。

照明器具は明るいワット数のものに変更するのも良いでしょう。

快適な部屋温度&湿度を保つよう空調にも気を配りましょう。

気持ちの良い空間は購入意欲の向上に役立ちます。

 

日程調整は臨機応変に

買い主候補である内覧希望者から内覧の問合せがあった場合は、可能なかぎり内覧希望者の希望日程に合わせる努力をしてください。

 

そうはいっても、自分が立ち会えない日程や時間帯も出てくることでしょう。自分以外のご家族で立ち合いを頼める代理人をしっかり準備しておきましょう。

そうすれば、内覧の機会を逃すこともなく、スムーズな物件売却につながるでしょう。

 

 

当日の接客

 

家族全員が揃っている必要はありません。むしろ、内覧者が落ち着かないので説明(接客)をする一人を除き、内覧の時間帯には家族には外出してもらいましょう。

 

内覧者が聞きたいのは、住環境や近所の隣人情報でしょう。質問には丁寧に答えられるように事前に準備をしておいてください。

 

新たな提案:「ホームステージング」

プロのインテリアコーディネーターがセレクトした小物や家具を配置することで、中古物件を魅力的に見せ、セールスを円滑にする手法を『ホームステージング』といいます。

アメリカで開発された手法で、日本でも近年広まりつつある。

殺風景な空き室にコーディネイトを施し、買い主が実際の生活をイメージするのを助ける効果がある。

まだ日本では新しい手法だが、中古マンションの販売促進に有効なため、今後は普及していくでしょう。

 

「わくわく不動産」が選ばれる理由とは?

 

マンション売却時のご相談はわくわく世田谷・不動産へどうぞ。

内覧の相談に関しましても、事前にしっかりとアドバイスいたします。

 

内覧会の開催のちょっとしたノウハウで住宅の売れ行きは大きく左右されます。内覧に関する適格なアドバイスをしてくれる不動産会社を選んでください。

 

不動産会社は営業マンで選ぶ時代です。

わくわく不動産は東京都内エリアに特化した不動産会社です。

都内エリアの不動産情報には常にアンテナを張って最新の情報を入手しています。

わくわく不動産は“営業マンの質”で勝負しています。

 

私(小野田コーイチ)が所属する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

【おわり】

 

備考:小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「居住中のマンション売却活動」について、どう思いますか。小山先生の見解を教えていただけますか。 -

 

小山司法書士:居住中のマンションでも売却活動は出来ます。

このことを知らない方も結構いらっしゃいますので、『居住中でもマンション売却活動は出来ると』いうことを知っておいて頂きたいと思います。

 

実際、諸事情により居住中から不動産を売却するケースも多々あります。

 

一般的には、物件を探している側からすると、空室の物件の方が物件の細かいところまで確認できたり、生活のイメージが湧きやすい等々の理由で、売りやすいこともあります。

 

だからと言って、居住中の不動産が売れないという事はありません。

記事にあるように、物件の内覧の際に売主さんに物件のこと以外にも近隣の生活環境等の生の情報を聞くことができるのが、大きなメリットです。

 

このようなメリットを最大限生かして、内覧時も売却に協力的な姿勢でいれば問題なく売却できます。

諸事情により、居住中から不動産を売却する方は、前述のメリットを最大限生かす適切なアドバイスとサポートをしてくれる不動産業者を選びましょう。

 

備考:あなたの「マンション売買」が円滑にいかない理由:不動産一括査定サイトを使って活動している

 

わくわく不動産では転勤時の所有マンションの処遇に「マンション売却」を推奨しています。当然ながら高値での物件売買が理想です。

 

そんな時に多くの人が「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用してしまいますが、私達は「不動産一括サイト」の利用には反対です。

 

それには明確な理由が存在します。過去記事で「不動産一括サイト」を使うデメリットを説明していますので、ご覧ください。

過去記事:不動産一括サイトの危険性とは?)

 

備考:マンション売買以外にも「マンション買い取りサービス」も視野に入れてみて!

 

あなたのマンションが売れ残った場合、次の対策が必要です。「売れ残り物件」の悪印象が定着してしまっては、なかなか不動産物件は売れません。

 

そういった時には「マンション買い取りサービス」も検討の余地があるでしょう。

実は不動産会社は「仲介会社」として、買い主を見つける通常のマンション売買の他にも、不動産会社自身が「買い主」となり、お客様のマンションを購入するケースがあるのです。

 

「マンション買い取り」のメリットは売却スピードの速さ、売り主側がしなければならない煩雑なセールス活動が皆無な点、本来であれば売り主に課される瑕疵担保責任の免除等があげられます。

 

「マンション買い取りサービス」の概要やメリットに関しては、過去の記事でも紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

過去記事:マンション買い取りサービスのメリットについて)

 

備考:不動産業界の悪習である「両手仲介」には注意を

 

 あなたの物件がなかなか売れないのは不動産会社の「両手仲介/物件の囲い込み」という悪習が原因の可能性もあります。

わくわく不動産は売り主であるあなた専属のエージェントです。「物件の囲い込み」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

 

過去記事:物件の囲い込みに関する記事はこちらから)

 

 

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

 

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強引な営業は絶対にいたしません。

 

備考:「瑕疵保険」への加入で購入者に安心感を!

『瑕疵保険』とは、正式には「住宅瑕疵担保責任保険」という名称のサービスです。

通常、中古マンション売買では、保証は売り主によって異なりますが、「引き渡しから3カ月間」だけ、瑕疵があった場合(雨漏りやシロアリの被害)に責任を負うという契約が主流です。

 

しかし、これは買い主の視点で見ると「不安要素」でもあります。

 

「瑕疵保険」に加入すると、最長5年間の保険による保証が受けられます。

引き渡しの後から、瑕疵が発見された場合でも修繕費用などの保険金が支払われるのです。

 

これにより、中古マンションを購入しようとしている買い主の不安要素を取り除き、円滑な売却活動が可能となるでしょう。

 

備考:こちらの記事もオススメ

そもそも「内覧の申し込みがない!「反響がない!」場合はどうすればいいの?

今回は「内覧から成約に結び付けるテクニック」について説明しました。

でも、そもそも「内覧の申し込みがない!」「反響が全くない!」場合はどうすれば良いのでしょうか。

 

その場合、「販売価格の見直し」「広告活動の見直し」「不動産会社の変更の検討」等が必要となってくるでしょう。

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却】買い手の『反響&内覧&案内』がない場合の対応テクニック』)

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にいたしません。

 

『わくわく不動産』でマンション売却に成功したお客様の声

離婚を機に物件売却の相談にわくわく不動産を訪問されたNさん。

築浅の優良物件だったため、強気の販売価格で売却活動をスタート。

強気の価格設定も、担当営業マンの緻密(ちみつ)な計算を元に弾き出した数字だったので、約1カ月でスピード売却 & 高値での売却に成功しました。

売り主であるNさんが「え、こんなに高値で売れるの!!」と驚くほどの高価格帯での売却に成功したのです。

 

わくわく不動産小野田コーイチが営業を担当したNさんの物件の『インタビュー記事』はこちらになります。

 

(関連記事:【不動産売却体験談③】離婚での物件問題|物件売却を成功させた秘訣とは?)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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