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【賃貸不動産屋の社長・覆面座談会】悪徳不動産には気をつけろ!見極め方や実際の手口など〜不動産業界裏話〜

この記事をザックリいうと]

不動産屋にはダークなイメージを持つ人もいるでしょう。

不正が横行しているイメージをお持ちの方もいるのではないでしょうか。

 

でも実際はどうなんでしょう。そこで不動産屋の社長さんに集結いただき、匿名で業界の実状やトンデモ話を聞いてきました。

 

この記事の対象者

 

賃貸マンションや賃貸アパートをご検討の方は必読の内容です。

また持ち家やマンション購入層にも読んでいただきたい内容となっています。

 

もし仮に将来、マンションを売却しなければならないケースも出てくるかもしれません。

また賃貸生活をする可能性もゼロではありません。

 

そうなれば、保有マンションを売却し、ご自身は賃貸不動産屋のお世話になる可能性もあるでしょう。

賃貸不動産屋の裏話を聞いておくのは、きっと有益なはずです。

 

【目次】

1.今回のパネラーの社長さん達はこの人たちです!

2.その①:物件の解約時&退去時は気をつけて

3.その②:「おとり広告」には気をつけて

4.その③:ブラックなお客さんっているの?

5.編集後記

6.追記:強引な営業をするターミナル駅の不動産会社には気をつけて!

7.追記:不動産オーナー様へ小山司法書士からのアドバイス①:「債権法の改正」について

8.追記:不動産&賃貸オーナー様へ小山司法書士からのアドバイス②:「現状回復トラブル」について

 

不動産業界「真実」をお伝えするのが私達のミッションです。

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

世田谷エリアに特化した不動産のプロフェッショナルとして、一般の方々には難しい「マンション物件の売買&売却」に関する情報を本WEBサイトで公開していきます。

 

今回は趣向を変えて、賃貸不動産業を経営する社長さん達に覆面座談会をお願いしました。

匿名だからこそ、業界の裏側のブラックなトークを聞けるチャンスかもしれません。

 

今回のパネラーの社長さん達はこの人たちです!

A社長

 

 一般的にマンションが借りづらいといわれるキャバクラ嬢を専門とする賃貸不動産屋を過去に経営していた。歌舞伎町の裏側まで知る男。

 

 

B社長

 

今回は紅一点の女性社長。趣味の風水を活かして、風水流の引越し術に造詣が深い。

古今東西の預言書の収集が趣味で、今だに「ノストラダムスの予言は本物!」と言っている日本で唯一の人物。

 

 

C社長

 

不動産業を営むも多額の借金を抱え、会社が倒産するが見事に社会復帰し、不動産会社の社長に返り咲く。漫画カイジの「エスポワール号は実在する!」と言っている妄想家。

 

その①:物件の解約時&退去時は気をつけて

 

 - 消費者が一番気をつけないといけないのは「解約時」「退去時」だとお聞きしたのですが、具体的に教えてください。 -

 

A社長 : 実際に多いのが、実際は何もやっていないのに「除菌クリーニング代」を架空請求してくるケースですね。

 

B社長 : 客付け側の不動産屋が架空請求して、自社の袖(そで)の下にしているケースですね。

 

- 「客付け側の不動産会社」というと、お客さんを連れてくる側の仲介業者のことですね。 -

C社長 : そうです。

そういう場合は「元付け側の不動産会社」に確認してみるのが、未然の防ぐには良いかもしれませんね。

元付け不動産会社とは、「大家さんから直接依頼された不動産会社」の事を指します。

 

業界の闇は深い

 

A社長 : そんな架空請求は日常茶飯事ですよ。

業界の闇は深いですね。

退去時の現状回復代の数字を営業マンに競わせている会社もあるくらいですから。

 

B社長 : いかにエンドユーザーから過剰に費用を請求するかで、営業成績が左右するわけですね。

それはえげつない不動産会社ですね。

 

C社長 : 退去時に敷金の4~5倍の請求を普通にしてくる会社もありますね。

ちょっとした壁の傷でクロスを全面貼り替えしてしまうとか・・・・。

 

退去時にユーザー(入居者)はボッタクられる!

 

全ての社長さんが強調していたのが「退去時に気をつける」ということ。

引っ越しでバタバタしてるとは思いますが、注意が必要ですね。

 

 

退去時にボッタクられないためには

 

 - でも内装リフォームの相場も分からない一般のエンドユーザーは正当な請求と過剰請求を見分けることは困難ですよね。

一般のエンドユーザーはどうすれば良いのでしょうか。 -

 

B社長 : 医学でも「セカンド・オピニオン」が大切と言われますが、不動産にも「セカンド・オピニオン」は必要だと思います。

普段から仲の良い不動産会社をつくっておいて、困った時は相談に乗ってもらえばいいと思います。

 

A社長 : それは良いですね。

現状回復リフォームの見積り書も、仲の良い不動産屋さんに見せれば、すぐにアドバイスがもらえますからね。

 

その②:「おとり広告」には気をつけて

 

- 「おとり広告」と呼ばれる店舗へ来店させるためのウソの物件の掲載は実際にされているのでしょうか。 -

 

A社長 : 「おとり広告」は沢山ありますよ。

 

- 「おとり広告」を見抜く方法はありますか。 -

 

B社長 :やはり「相場より安くて好条件で築浅物件で敷金礼金ゼロゼロ」みたいな物件は明らかにおかしいと思うんです。

そういう「キラキラ物件」には近づかないのが良いですね。

 

C社長 : 「キラキラ女子」と「キラキラ物件」には気をつけろ、ってことです。

僕もTwitterでリア充ぶりを発揮している「キラキラ女子」と先日デートしたんですが、いきなり高級レストランに連れていかれて・・・・(話が脱線するので省略)。

 

都合の良い部屋はない!幻想です!!

 

仮に相場から断トツに良い部屋があったとして、どうして優先的にあなたに紹介されるのでしょうか。

その理由は明確です。

 

そんな物件は存在しないからです。

その物件情報を「おとり」にあなたを店舗に来店させたいためです。

 

 

「おとり広告」を見抜くためには

 

 

 B社長 :これも先程のアドバイスと同様に「セカンド・オピニオン」ではないでしょうか。

仲の良い不動産会社に意見を聞いてみるのが一番ですね。

 

A社長 : そうですね。プロの不動産屋なら一発で「おとり広告」なのか本物の物件なのか見抜くのは簡単ですからね。

「おとり物件」を扱う悪徳業者に行政のメスが入る日も近い!?

多くの消費者が迷惑を被る「おとり物件」。

しかしながら、今後は行政のメスが入り不動産業界が健全化の道を進む日も近いでしょう。

「おとり物件」が減ることは消費者にとっても良いことです。

そして弊社(わくわく不動産)の様に誠実に営業活動をしている不動産会社にとっても吉報です。

 

実際には契約できない「おとり物件」をインターネットの不動産情報サイトに掲載したなどとして、「首都圏不動産公正取引協議会」(東京都千代田区)が今年、不動産業者42社について、初めてサイト掲載停止の措置に踏み切った。

 

ネットでの物件探しが主流となる中、好条件で客を引き寄せ、別の物件を紹介する手口が横行しているとみられ、消費者庁や国土交通省は「公正な取引を揺るがしかねない」と注意を呼びかけている。

(引用:Webにおとり物件 業者処分)

「おとり物件」のないわくわく不動産の公式ホームページは下記となります。

世田谷エリア・小田急線エリア・田園都市線エリア・世田谷線エリアで賃貸物件を探している方は、是非ともご覧ください。

(わくわく不動産・公式ホームページ)

 

その③:ブラックなお客さんっているの?

 

 - 困ったお客さん、クレーマー、ブラックなお客さんって今までいましたか。 -

 

A社長 : ペット系のトラブルは多いですね。

僕のお客さんには、35㎡の部屋なのに犬を40匹も飼っていた人がいましたね。

 

- 猫がこれだけブームの今の時代にとんでもない居住者ですね。 -

 

A社長 : 別に違法ブリーダーでダークなペットビジネスをしてるとかって人ではなかったんですが・・・・。

単なる犬好きのおばあちゃんですが、40匹は飼いすぎですね。

 

- 他にはどんな困った系の入居者がいましたか。 -

 

C社長 : 庭に勝手に木を植えた人がいますね。

その木が育ちすぎて、物件の日当たりが悪くなってしまったんですよ。

南向きの好物件だったのに。

 

- なかなか斬新ですね。やっぱり色々な人がいますねー!!! -

 

B社長 :スピリチュアル系にこってる人も危ないですね。

お隣りの入口に塩をまいたりしちゃうんですよ。

塩の山が・・・・。

 

A社長 : 風水が趣味の人も困るケースがありますね。

「この方位以外の物件は住まない!」とか主張していたんですが、軽いお説教をして違う方位の物件に住ませたことがあります。

 

- その人の運勢はどうなったんでしょうか。-

 

A社長 : 今ではとても幸せに暮らしていらっしゃいますね。

方位や方角も大切ですが、物件の条件や内容はもっと大切ですから。

 

- なるほど。

みなさん、大変な苦労をしている事が分かりました。

今日はありがとうございました。 -

 

 

編集後記

 

おとり広告の実態や退去時の架空請求の存在が今回の調査で明らかになりました。

しかし、私たち一般のエンドユーザーはなかなかそのウソを見抜くことはできません。

 

やはり「セカンド・オピニオン」として、第三者の不動産会社を活用することが最も現実的な解決方法なのではないでしょうか。

 

追記:強引な営業をするターミナル駅の不動産会社には気をつけて!

 - 「強引な営業」って実際にあるんでしょうか。 -
 

A社長 : 「ターミナル系」と呼ばれる不動産会社に多いですね。

 

 - 「ターミナル系」とはどんな不動産会社でしょうか。 -

 

A社長 : いわゆる新宿や渋谷、池袋等の繁華街の駅前の不動産屋です。

ここはいったん来店したら、お客さんを帰さない。

ひどい場合は鍵をしめ軟禁状態にする悪質な営業マンも今だに存在しますよ。

 

ターミナル系の不動産会社に気をつけろ!

 

わくわく不動産が選ばれる理由とは?

 

今回の記事で分かったことは「セカンド・オピニオン」的な仲の良い不動産会社を持っておくと良いということです。

でも、普通の人で既に仲の良い不動産会社をお持ちの方は少ないと思います。

 

そんな時は「わくわく不動産」がオススメです。

 

不動産会社「わくわく世田谷」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』がオススメなのか?)

 

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◎「孤独死・物件」についての参考記事はこちら

(参考記事:『【特殊な相続】“孤独死・物件”と“遺品整理”の対処ハウツーとノウハウ集まとめ』)

 

備考:マンションを売却し、再び賃貸生活に戻りたいと思った時は

 

急な転勤等で所有しているマンションを処分して、賃貸生活を再びスタートする方は多いと思います。

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備考:マンション売却時はリフォームをした方がいいの?

 

今は賃貸生活の方でも、将来的にはマンション購入をする方もきっといるでしょう。

そして、様々なケースで購入したマンションを売却しなければなないケースも出てきます。

 

マンションを売却する場合、リフォームはした方が良いのでしょうか。

リフォームをした方が高く売れるという人もいますし、何もしない方が売りやすいと言う人もいます。

 

「マンション売却前のリフォーム」の問題点やデメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

参考記事:マンション売却時はリフォームすべきなの?】

 

備考:マンション売買を円滑に進めるなら「オープンハウス」の活用を!

 

あなたが将来、マンション売却を検討することがあるならば、是非とも「オープンハウス」の開催を検討してみてください。

オープンハウスのメリットや上手な開催方法に関しては、下記の記事で紹介しています。

参考記事:オープンハウスの上手な開催ノウハウとは?】

 

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不動産&賃貸オーナー様へ小山司法書士からのアドバイス①:「債権法の改正」について

(※ここからは不動産オーナー様&賃貸マンションオーナー様向けの情報となります。)

 

賃貸オーナー様への最新情報のご提供

債権法改正に関する法案が平成29年6月2日に交付されました。

約120年ぶりの大改正となっています。

不動産賃貸業界に影響を及ぼすと思われるのが、敷金と保証の分野でしょう。

それでは、賃貸オーナー様に向けて法改正が賃貸オーナー様へ与える影響についてみていきましょう。

 

ポイント①:「敷金の返還義務」について

まず敷金に関して、民法改正前は、敷金の定義や、敷金に関する基本的な法律関係を定める規定は無く、原状回復のルールについても明確でなかったのです。

 

実務上は、不動産賃貸業界では知らない人はいないと思いますが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、原状回復の範囲や、敷金の返還義務について一般的に運用されてきました。賃借人の原状回復義務の範囲をめぐっては、敷金返還義務の範囲と相まって、トラブルが多くありました。

ですから、判例法理を、明文化することにより、これらの法律関係を明確化する必要があったので、改正がされた経緯があるのです。

実務上は、今までの判例や一般的に理解されていたことを、明確に条文化されただけなので、基本的には混乱はないと思われます。

今後も、前記ガイドラインを参考に対応すれば、トラブルは予防できると思われます。

 

ポイント②:「保証」について

もうひとつの保証の方は、敷金より業界に影響を与えそうです。

賃貸借契約で、個人が連帯保証人となる時は、連帯保証人が保証期間全体で負担する極度額(限度額)を定めて、契約書に明記しなければならないことになります。


賃貸借契約書の雛形が変更されることになります。
家賃の1年分にするのか2年分か、大家さんと相談して決めなければなりません。
例えば、2年と決めたら2年以上の損害が出ても連帯保証人に請求はできません。
実務上、この極度額を何年程度にするかというところは、今後の実務を見守っていきたいところです。

仮に、5年分を極度額とすると、6万円の家賃でも5年分だと360万円になります。

数字だけ見ると高額ですから、連帯保証人になる人は、今までより慎重になってしまうのではないでしょうか。連帯保証人を頼みづらい状況は起きると思います。

改正後、極度額は、個人的な見解ですが、賃貸借契約の期間の2年がベースになってくるのではと考えいます。

極度額を決めることで、連帯保証人を頼みづらいケースも出てくると思います。

この問題を解決するには、保証会社を使えば良いのです。

大家さんにとっては、賃貸借契約の際、連帯保証人を保証会社にするか、個人にするかは、悩ましい問題になりそうです。

 

いずれにしても、入居時の賃借人の審査が、更に重要になってくるのは間違いありません。

仲介をしてくれる、不動産業者も、ただ、お客さんを付ければ良いという会社では、大家さんにとっては、不利益になる可能性があるので、不動産業者選びも慎重にする必要があります。

 

ポイント③:その他の注意点

その他にも個人保証については・・・


・保証人から請求があったら、大家さんは借主の支払い状況を説明する義務がある
 (458条の2)

 

・上記に関連し、借主が期限の利益を喪失したら、保証人に通知を義務付けられました。

 (458条の3)


などの規定が新設されています。



新民法は2020年6月2日までに、施行の予定であり、今の所、2020年1月又は4月施行が有力となっています。

実務にも影響がある改正ですので、今後、セミナー、勉強会等も多数行われると思いますので、少しずつ準備をして、少しでも賃貸借契約のトラブルを予防できるように知識を備えましょう。

 

不動産&賃貸オーナー様へ小山司法書士からのアドバイス②:「現状回復トラブル」について

賃貸住宅の現状回復のトラブルが増えています。

そんな法律トラブルに巻き込まれないための解決策を司法書士の観点から解説していきます。

 

そもそも「現状回復」とは?

現状回復とは『賃借人の使用によって発生した通常使用を超える建物の消耗等を退去時に復旧すること』をいいます。

 

故意にフローリングを傷つけたり壁を壊したりしたら、賃借人の負担で復旧してくださいという意味ですね。

 

しかし工事代金を賃借人から回収できない事例が増えています。

 

その理由の一例として「賃借人の故意の破損」を証明できない事があげられます。

つまり、契約時の部屋の状態から、どの程度を賃借人の使用により損害が生じたかの証拠がなかった場合は、原状回復の工事費を全て請求できない可能性があるのです。

 

この場合の証拠としては、契約時の部屋の状態の写真を撮影しておく等の対応が挙げられるでしょう。

しっかりとした不動産会社に相談していれば、こういった初歩的なミスは起きなかったと考えられます。

 

今時の若者はどんな「賃貸ライフ」を求めている?

今どきの若者が夢見る「理想の賃貸ライフ」を知っておくことで、空室リスクを低減できます。

アットホームの実施した調査をご紹介しましょう。

 

◎理想の部屋の広さ:34.0㎡

◎最低限必要な設備と仕様:エアコン/独立したバス&トイレ/インターネット回線

◎女性の希望:独立洗面台/モニター付きインターホン/オートロック

 

(出典:『アットホーム調べ:「1人暮らしの社会人が東京で幸せに生活するために必要な住まいの条件」調査』)

 

大家さんにとっては、司法書士の在籍する不動産会社が安心!!

わくわく不動産は司法書士の在籍する不動産会社です。

賃貸オーナー様を巡る様々な法的トラブルのご相談も承ります。

めまぐるしく変わる不動産関連の法律にも最新の知識でコンサルティング可能です。

 

 

賃貸物件のトラブルでお悩みの賃貸オーナー様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

 

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備考:こちらの記事もオススメ

①:保有マンションは売却すべき?賃貸経営すべき?

なんらかの事情により所有しているマンションを処分しなければならない場合がでてきます。

その場合、売却をすべきなのでしょうか。

アパート経営等の賃貸経営に乗り出すべきなのでしょうか。

 

賃貸経営にはリスクが沢山あります。

賃貸経営のリスクと危険性に関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

 

(参考記事:『マンションの売却と賃貸を徹底比較!費用面やリスクなどメリットデメリットは?』)

 

②:マンション売買でも詐欺に注意!

マンション売買では、今回の記事の賃貸系の悪徳会社より悪質な詐欺が横行しています。

決済(代金の支払い)の前に「登記移転」をして、第三者に物件を転売し雲隠れするパターンです。

 

悪質な不動産会社「詐欺の手口と対処法」に関しましては、こちらの関連記事をご覧ください。

(関連記事:『【悪質な不動産屋に注意】 マンション売却で詐欺を防ぐ基本的な知識まとめ』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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