Original

中古マンションの早期売却を実現するオープンハウスのメリットと注意点とは?

この記事をザックリいうと

 

オープンハウスはマンションを高値で売却する絶好のチャンスです。オープンハウス&オープンルームのメリットとデメリットを説明しつつ、上手なオープンハウスの開催の仕方をご説明します。

 

この記事の対象者

 

 

『オープンハウスってなに?』

『マンションでもオープンハウスってできるの?』

『不動産屋はオープンハウスに否定的だけど、どうすれば開催してくれるの?』

 

・・・という初歩的な疑問をお持ちの方が対象の記事となります。

 

 

また、世田谷でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

オープンハウスはマンションの早期売却や高値での売却に大いなる効果があるといえるからです。

そんなオープンハウス&オープンルームの実状をご説明します。

 

【目次】

1.そもそもオープンハウス&オープンルームとは?

2.中古マンションでオープンハウスをするメリットとは?

3.中古マンションでオープンハウスをするデメリットは?

4.オープンルーム&現地販売会を実施する際の注意点

5.不動産会社にオープンルームを開催してもらうテクニックとは?

6.小山司法書士のワンポイント・アドバイス

 

不動産のプロ集団があなたの悩みを解決します!

 

こんにちは。私達は世田谷地区の不動産情報を紹介する不動産コンサルタント集団&シンクタンクである「専門業務研究会」の黒澤です。

 

世田谷エリアに特化した不動産のプロフェッショナルとして、一般の方々には難しい「マンション物件の売買&売却」に関する情報を本WEBサイトで公開していきます。

 

今回はマンション売却時の強力なツールであるオープンルームについてご説明します。

オープンルームをスムーズに開催し、多くの見込み客を集客し、円滑なマンション売却を是非とも実現していきましょう。

 

そもそもオープンハウス&オープンルームとは?

 

新築物件の場合、住宅展示場やモデルルームを見学します。

中古物件の場合は「オープンハウス」を開催し、本当の物件を自由に見学してもらいます。

 

通常の内見と異なり、予約の必要もないため購入希望者は気軽に物件を見学できます。

この気軽さゆえに数多くの購入検討者に物件を見学してもらうことができるのが、オープンハウスです。

集客力があるため、通常の内見よりも成約率も良いのが特徴です。

 

早く売れることがオープンハウス開催のメリット

弊社・専門業務研究会では、マンションはできるだけ早期に売却することをオススメします。

なぜなら、物件販売スタートから3カ月を過ぎると、少しずつ値崩れしてくるのが不動産中古マンションだからです。

 

あるデータによると、成約までに半年以上かかった物件では、販売価格が10%以上も下がるという説もあるくらいです。

「売れ残り物件」のイメージが定着する前に、早いタイミングで売り切ることが不動産売却の鉄則なのです。

 

中古マンションでオープンハウスをするメリットとは?

 

オープンハウスを開催するメリットは数多く存在します。

ではそのメリットを具体的にご紹介しましょう。

 

多くの人に見学してもらえる

 

オープンルームは数多くの人に見学してもらえるメリットがあります

予約が不要の気軽さが人気の一因です。

 

また、看板やのぼりで近隣にオープンルームの開催をアピールするため、周辺住民の注目を集めます。

チラシを目にして来場される方も多くいます。

マンションの買い手は実は近隣住民や同じマンションの方が多いのです。

その街や売りに出ているマンションの事も既に知っているため、とても良い見込み客なのです。

 

高値での販売の可能性がアップする

 

オープンハウスは予約が不要なため、同時間帯に複数の購入検討者が見学にやってきます。

これにより、人気物件であることをアピールすることが可能となります。

 

また短期間の開催日のなかで多くの人々が来場するため、複数の申込みが入ることもあります。

これにより値下げを検討することなく、売り手である物件オーナーは強気な価格交渉が可能となります。

 

成約率がアップする

 

前述のように、オープンハウスでは複数の購入検討者が同タイミングにやってくるケースもしばしばです。

人気物件であることを印象付けることが可能なため、購入検討者も「急がないと売れてしまう!」という錯覚を抱きがちです。

良い意味で、買い主側があせってくれるのです。

これにより、オープンハウスの開催は成約率のアップにつながるのです。

 

アンケートで現状の問題点を把握できる

 

オープンハウス開催時はアンケートを実施しましょう。

売り手が気づいていなかった思わぬ物件の欠点に気付かせてくれることに役立ちます。

 

またオープンハウスへの集客が芳しくない場合、それは物件の販売価格に問題がある可能性もあります。

客観的に販売物件の相場や人気度を把握する場にもなるのです。

 

中古マンションでオープンハウスをするデメリットは?

 

メリットが沢山あるオープンハウス。

では、オープンハウスの欠点を売主の視点でみていきましょう。

それはオープンハウス開催中に売り主は家を空けなければならない点でしょう。

 

購入検討者に落ち着いて気軽に見学してもらうため、通常はオープンハウスに売り主はいないのが原則です。

 

オープンルーム&現地販売会を実施する際の注意点

 

メリットとデメリットを列挙しましたが、メリットが多いのが「オープンルーム」です。

可能ならオープンルームは是非とも開催したいところです。

 

では、オープンルームを開催するにあたっての注意点をみていきましょう。

 

しっかりと掃除を

 

オープンルーム開催が決まったら入念な掃除をしましょう。

特に水廻りは人の印象を左右する大事なポイントです。

 

不動産を売却する場合、大規模なフルリフォームは不要です。

場合によっては、逆に売りづらい物件になってしまう場合もあるので注意が必要です。

 

ただし、場合によっては簡易リフォームが必要なケースもあります。

劣化した壁紙など見学者の印象を著しく悪化するほど傷んだ箇所に限定した簡易リフォームなら導入の効果も見込めます。

またリフォーム以上にオススメなのは「ハウスクリーニング」です。

ハウスクリーニングに関しては後述します。

 

また、不要なものはこの機会に処分してしまいましょう。

余分な生活感を感じさせる部屋は購買意欲を低下させます。これにより、広く開放感のある部屋にイメージアップすることも可能です。

 

チラシは売り主がしっかりチェックすること

 

近隣にまくチラシは強力な集客ツールです。

チラシのデザインや手配は不動産会社がしてくれます。

でも任せっぱなしにしないのが大切なポイントです。

間取りや地図、物件情報に間違いや記載ミスがないか印刷前にチェックさせてもらいましょう。

 

開催日程について

 

オープンルームは基本的に土日や祭日の10時~18時の時間帯に開催されます。

ただし、注意点があります。

学校の催事や街のお祭りの日程と重複しないよう注意してください。

子供の運動会の日には、どんな魅力的な物件のオープンハウスでも集客は芳しくないはずです。

 

近隣への配慮を

オープンハウス開催期間中はマンション住居者以外の人間が、マンション敷地内に足を運ぶこととなります。

マンション居住者へ悪印象を与えないよう、管理会社へオープンハウス開催の告知をしておくと同時に近隣住民に挨拶をしておくことが無難です。

 

ハウスクリーニングは検討の余地あり

 

前述のように、大規模リフォームは費用に対する効果に疑問符がつきますが、ハウスクリーニングはとてもオススメです。

 

ハウスクリーニングはプロの業者に依頼しても低予算なのが魅力です。

リフォームと異なり大きな予算は発生しません。キッチン等の油汚れは自分での清掃でもキレイにはなりません。

プロ用の洗浄力の高い洗剤で清掃することで、見違えるほどピカピカになります。

 

■「ハウスクリーニングのメリット」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(参考記事:「【マンション売却にはハウスクリーニングが必須】上手な業者えらびのポイントとは」)

 

におい対策

 

実はすごく重要なのがにおい対策です。

タバコの臭いやペットの臭いは厳禁です。

消臭剤を用意することは基本中の基本ですが、においに関しても場合によってはハウスクリーニングで除去することをオススメします。

 

自分の部屋の臭いには自分では気づきにくいものです。

場合によっては、第三者のアドバイスをもらうのもオススメです。

 

■「ペットの処遇」に関しては、こちらの過去記事をご覧ください。

(参考記事:「ペットを飼っていたマンションの売却は不利? ~価値下落を抑えるテクニック集~」)

 

不動産会社にオープンルームを開催してもらうテクニックとは?

 

メリットが多いオープンルームという仕組み。

売り主としては開催してもらいたいものですが、不動産会社はどんな物件でも何度もオープンルームを開催してくれるわけではありません。

 

なぜでしょうか。

そして不動産会社に「オープンハウス」を開催してもらうためには、どうすれば良いのでしょうか。

 

開催することで不動産会社にはコストが発生する

不動産仲介会社にとってオープンルームの開催は実は負担の面も大きいのです。

営業マンを物件に1日中、配置し見学者の対応をさせなければなりません。

チラシ作成の手間とコスト。

看板持ちのスタッフもアルバイトで雇う必要があります。

 

それでは、どうやったら不動産会社はオープンルームを開催してくれるのでしょうか。

 

専任媒介の契約時に交渉を

 

不動産会社と専任媒介契約を締結する前に「オープンルームを開催してくれること」を契約の条件に入れてみましょう。

専任媒介契約を獲得したい不動産会社は前向きに検討してくれるでしょう。

 

小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「オープンハウス」をどう思いますか。 -

 

小山司法書士:この記事にあるように、オープンハウスはメリットの方が多いので、やはり売却時には是非とも積極的に実施したいですね。

 

早期に不動産を売却するには、内見数と営業マンの力量が決め手になると考えられますので、内見数を増やす目的でも、オープンルームは有効だと思います。

 

そして、最終的にはやはり信頼できる不動産業者・信頼できる営業マンが大事です。

 

オープンルームを開催して欲しいと言った時に、協力的でない不動産業者には、依頼しないほうが良いと思います。

オープンルームに協力的かという観点からも、不動産業者を選定できると思いますので、不動産業者の選択は慎重にして頂くことをお勧め致します。

 

売却マンションに関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

 

弊社・専門業務研修会がオススメする不動産会社「わくわく世田谷・不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく世田谷・不動産』を私達がオススメするのか?)

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

【おわり】

 

備考:あなたのマンションが売れない理由:「見積り一括査定サイト」が不利益をもたらしている!?

 

弊社・専門業務研究会では転勤時の所有マンションの処遇に「マンション売却」を推奨しています。当然ながら高値での物件売買が理想です。

 

そんな時に多くの人が「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用してしまいますが、私達は「不動産一括サイト」の利用には反対です。あなたは不動産一括サイトのデメリットや欠点を認識しているでしょうか。

 

「見積り一括サイト」の問題点や隠れたデメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

 

(リンク)

 

備考:マンション売買以外の手法として「マンション買い取りサービス」も検討を!

 

あなたのマンションが売れ残った場合、次の対策が必要です。「売れ残り物件」の悪印象が定着してしまっては、なかなか不動産物件は売れません。

 

そういった時には「マンション買い取りサービス」も検討の余地があるでしょう。

実は不動産会社は「仲介会社」として、買い主を見つける通常のマンション売買の他にも、不動産会社自身が「買い主」となり、お客様のマンションを購入するケースがあるのです。

 

「マンション買い取り」のメリットは売却スピードの速さ、売り主側がしなければならない煩雑なセールス活動が皆無な点、本来であれば売り主に課される瑕疵担保責任の免除等があげられます。

 

「マンション買い取りサービス」の概要やメリットに関しては、過去の記事でも紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

 

https://estate.hmup.jp/blog/8

 

 

備考:不動産業界の悪癖である「両手仲介/物件の囲い込み」に注意して

 

あなたは「物件の囲い込み」という言葉をご存じでしょうか。あなたの物件がなかなか売れないのは不動産会社の囲い込みと両手仲介が原因かもしれません。

そうした両手仲介をしないことを標榜する不動産会社も登場してきています。不動産会社を選定する参考に過去のこちらの記事をご覧ください。

 

https://estate.hmup.jp/blog/9

 

 

 

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

備考:こちらの記事もオススメ

『内覧の申し込み&反響がない!』場合の対策とは?

内覧の申し込みや反響が全くない場合は、どうすれば良いのでしょうか?

その場合、「①:販売価格の見直し」「②:広告活動の見直し」「③:囲い込みをしていないかのチェック」「④:不動産会社の変更」等をしていく必要があります。

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却】買い手の『反響&内覧&案内』がない場合の対応テクニック』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

お問い合わせ

売りこみ&しつこい営業は絶対にありません。