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マンションを売却する前のリフォーム・ハウスクリーニングをするメリットデメリットとは?

この記事をザックリいうと

 

 『マンションを売る時はリフォームした方が高く売却できるのか』という問いに対して、高値で売却するためのリフォーム術やハウスクリーニングの方法を解説します。


この記事の対象者

『マンションを売りたいけどリフォームをしてキレイにすべきなの?』

『それともリフォームをせずに値引きをすればいいの?』

『どうやったら相場より高い値段で私のマンションは売れるの?』


・・・と思い悩んでいる方が対象の記事となります。



また、世田谷でマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

マンションの売却価格はほんのちょっとした工夫と知識で大きく違ってきます。


今回は「あなたの物件を高値で売却するためのハウツー」編としておとどけします。

高値でのマンション売却&スピード売却を目指しがんばりましょう!!!


【目次】

1.売却物件をリフォームすることのメリット

2.売却物件をリフォームすることのデメリット

3.売主がリフォームすべきか否かは「相場」をチェック

4.リフォームをせずに「そのまま」販売も賢明な手段

5.査定のポイントは実は「築年数」です

6.簡易リフォームならGoodです!

7.ハウスクリーニングが最もメリットが大きい!

8.日々の掃除も大切です!

9.小山司法書士のワンポイント・アドバイス


不動産のプロ集団があなたの悩みを解決します!


こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。


世田谷エリアを中心に東京都内エリアに特化した不動産のプロフェッショナルとして、一般の方々には難しい「マンション物件の売買&売却」に関する情報を本WEBサイトで公開していきます。


今回はマンション売却時のお部屋のメンテナンスに関しての情報です。

誰だって購入する部屋はキレイな方が良いに決まっています。

でも、だからといってマンション売却時に入念にリフォームすることが、物件を高い値段で売却するための最適解かというと、そんな事はないのです。


むしろリフォームすることで、部屋が売れにくくなったり売れ残るリスクが発生してしまう場合も実は多いのです。まずはリフォームを実施することのメリットとデメリットを紹介していきましょう。



売却物件をリフォームすることのメリット

売却物件をリフォームすることのメリットは何でしょう。

それは物件がキレイに新しいイメージや印象に生まれ変わることです。

それにより、買い主に対して好印象を与えることで、物件を売りやすくするメリットがあります。


売却物件をリフォームすることのデメリット

でも実はリフォームは、メリットよりデメリットが大きいので注意が必要です。

まず売主がリフォームすることにより、売却価格がアップすることがマイナス要素となります。


売主はリフォーム費用を売却価格に転嫁するのが通常ですから、どうしても売却価格が上がってしまいます。

リフォーム実施により、周辺の不動産相場と比較して売却価格が大きく上がってしまっては、売りづらい物件、買いづらい物件となってしまうのです。


リフォームしたデザインや雰囲気が買い手の好みに合わないリスク

売り手は部屋をキレイで良い印象にしようとリフォームをしますが、そのリフォームしたデザインが買い手、購入検討者の好みに合わないリスクも発生します。

価格の上昇以外にも余計なデザインの個人的な好みによって、物件が敬遠されてしまう可能性を生んでしまうのです。



リノベーションが目的の買い手にはリフォームは迷惑!

またリノベーション用の中古物件としてマンションを探している場合にも、リフォームはマイナスの効果を生んでしまいます。

買い手にとっては、リフォームされていてキレイな状態であるか否かは関係がないのです。

むしろ、少しくらい部屋が傷んでいたり、壁紙が汚くても価格が安い物件を重視するため、リフォーム価格が転嫁された割高物件は敬遠されてしまうでしょう。


リノベーションは今後のトレンドになってきます。

リノベーションを前提に中古物件を探す買い手、お客様は増えるでしょう。

そんなお客様を逃してしまうリスクがあるのです。


気合いの入りすぎた全面的なフルリフォームはNG!

前述のように、これからは「自分の好みに部屋のリフォームやリノベーションをしたい!」という消費者が増えてきます。

買い手は自分自身の好みの部屋を実現するために、新築ではなくあえて中古物件を探す時代なのです。


売主が自身の好みでフルリフォームをすると、自分自身でリノベーションをしたい買い手&買い主を逃してしまうのです。


中途半端に売主がリフォームをするくらいなら、その価格分を値引きした方が物件は売れやすくなるでしょう。


売主がリフォームすべきか否かは「相場」をチェック

 

売主がリフォームをすべきか否かは、その地域の物件相場と相談しながら判断しましょう。

スーモ等の不動産ポータルサイトを使えば、あなたの所有マンションと同一エリア、同じくらいの築年数、似たような間取りやスペックの物件を探して、ざっくりした相場金額が把握できると思います。

そういった物件と比較してみましょう。


リフォームを施しリフォーム金額を価格に上乗せするとした場合、そのエリアの相場から著しく販売価格の値段が上がってしまうようならリフォームは避けるのが賢明です。


リフォームをせずに「そのまま」販売も賢明な手段

今まで説明してきたように、中途半端にリフォームするくらいなら“そのまま”販売してしまった方が賢明ともいえるでしょう。

物件売却時のリフォームは義務でもなんでもありません。

売り主の立場になると、少しでも物件をキレイに見せたい心情になりますが、買い主の視点にたって合理的に判断しましょう。


私(小野田コーイチ)も「まずは“そのまま”の状態で売り出してみる」を推奨しています。

それでも売れないなら、何らかの物件の瑕疵や欠点がその物件に存在する訳ですから、その部分に絞ってリフォームや補修をしていけば良いのです。


査定のポイントは実は「築年数」です

リフォームをしたからといって、査定金額も大きく上昇することはありません。

なぜなら査定のポイントは「築年数」の要素の方が大きいからです。

リフォームをしても根本的な物件の老朽化とは関係がないため、それほど査定金額にインパクトを与えないのです。


簡易リフォームならGoodです!

 

「フルリフォームはオススメじゃない!」と言いましたが、簡易リフォームなら売却にプラスの要素となりえます。


購入を希望する内覧者が部屋を見学した際に、古びた悪い印象を与えない最低限度のリフォームはオススメです。ボロボロの壁紙の貼り替えなどですね。デザイン的な突飛さは必要ないので、無難な柄(がら)の壁紙にすることをお忘れなく!


簡易リフォームはポイントを絞る:フローリングや壁紙クロス

キッチンや浴室のリフォームは予算がかさむため断念しましょう。

安価なリフォームが可能なフローリングや壁紙クロスのリフォームなら低予算で済み、かつイメージアップに寄与するでしょう。

古びたマンションも大きく印象を良くすることが可能です。


ハウスクリーニングが最もメリットが大きい!

 

大規模リフォームは費用に対する効果に疑問符がつきますが、ハウスクリーニングはとてもオススメです。


ハウスクリーニングはプロの業者に依頼しても低予算なのが魅力です。

水廻りのリフォームは予算がかかりますが、水廻りのハウスクリーニングは数万円で可能でしょう。

浴室や洗面台、トイレやキッチンなどを入念にハウスクリーニングしましょう。


ハウスクリーニング業者選びのポイント①:電話対応の良さをチェック

問合せの電話をした時のスタッフの応対&接客態度をしっかりチェックしましょう。

どんなサービスでも一緒です。電話対応が悪い会社で、良いクオリティのサービスを提供している会社が存在するでしょうか。絶対にしません。

電話対応のクオリティ(品質)と提供サービスのクオリティは比例します。


また接客態度だけでなく、料金体系などへの質問に対して即座に明快な回答をしてくれる業者を選びましょう。

「明朗会計」は基本中の基本です。


ハウスクリーニング業者選びのポイント②:その業者の得意ジャンルをチェックする

ハウスクリーニング業者は沢山います。

それぞれの業者によって得意ジャンルは違ってきます。

「マンション売却のためのハウスクリーニング」であれば、水まわりやキッチンまわりに強い業者を選びましょう。


ハウスクリーニング業者選びのポイント③:損害賠償保険に加入している業者である

大切な自宅のハウスクリーニング。

万が一、部屋の破損があったら大変です。

そんな時も損害賠償保険に加入している業者なら、保証対応があるので安心です。

中小規模のハウスクリーニング業者のなかには、損害賠償保険に加入していない会社も存在します。


日々の掃除も大切です!

 

日々の地道な清掃。これも内覧者の印象を良くするために効果的です。

内覧者の目につきやすい水廻りを中心に毎日の整理整頓と清掃を徹底しましょう。

それだけで購入希望者へ対する印象は大きく異なるでしょう。

日々の自宅のメンテナンスという地道な作業。これが実は一番の王道なのです。


小山司法書士のワンポイント・アドバイス

マンション売却時に『リフォームした方が高く売却できるのでは??』という意見がありますが、確かにフルリフォームすれば高く売れる可能性もあります。


しかし、リフォームに費やした費用・時間・手間を考えると、リフォームせず、すぐに売却した場合とでは、手取り(※実質的な利益額)はあまり変わらないかもしれません。


最近は、買取・再販事業をする業者も増えています。

かなり個性的でオシャレなリフォームをして、高額で売却する業者も存在します。


私は仕事柄、不動産の残金決済時に立会ことが多く、買取・再販業者さんの物件の残金決済に立ち会う事もあります。


その際、「今回の物件は、なかなか売れなくてかなり値引きした」

「一年近く売れなかったので、損切りです」なんて会話も聞いたことがあります。

プロの業者さんでも利益を出せない事もあるようです。


ですから、一般の人がリフォームして、高く売って、トータルの手取りを増やすというのは、全く可能性がゼロではありませんが、難しいと考えた方が無難かと思います。


マンション売却の際に、リフォームするかしないか等々、信頼できる不動産会社を選び、慎重に検討しましょう。


売却マンションのリフォームに関して困った時は

ご説明してきたように、不動産売却前のリフォームの必要性の有無、どの程度のリフォームをするべきかは物件の条件や劣化状況によって異なります。

そこで「高値売却」「スピード売却」のための提案とサポートすることが、不動産会社の役目です。

そのためには専門性と長年の経験を持った不動産会社の営業マンの存在が不可欠です。

そして、わくわく不動産はそんな営業マン集団です。


私(小野田コーイチ)が所属する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)


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【おわり】


備考:床(フローリング)の傷はリフォームすべきなの?

床(フローリング)に傷がある場合、フローリングの張り替えは必要なのでしょうか。

結論からいうと、今回の上記の記事と同様に、「張り替えは不要」です。


張り替えの費用を販売価格に上乗せするくらいなら、『そのまま売る』のが正解となります。


「床(フローリング)の傷への対処法」に関しましては、下記の関連記事をご覧ください。

(関連記事:『【マンション売却前に】 床・フローリングの傷/リフォームや補修をすべきなの?』)


備考:あなたの「マンション売買」が円滑にいかない理由:不動産一括査定サイトを使って活動している

 

わくわく不動産では転勤時の所有マンションの処遇に「マンション売却」を推奨しています。当然ながら高値での物件売買が理想です。


そんな時に多くの人が「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用してしまいますが、私達は「不動産一括サイト」の利用には反対です。


「見積り一括サイト」の問題点や隠れたデメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

(参考記事:『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』)


備考:マンション売買以外にも「マンション買い取りサービス」も視野に入れてみて!

 

あなたのマンションが売れ残った場合、次の対策が必要です。

「売れ残り物件」の悪印象が定着してしまっては、なかなか不動産物件は売れません。


そういった時には「マンション買い取りサービス」も検討の余地があるでしょう。

実は不動産会社は「仲介会社」として、買い主を見つける通常のマンション売買の他にも、不動産会社自身が「買い主」となり、お客様のマンションを購入するケースがあるのです。


「マンション買い取り」のメリットは売却スピードの速さ、売り主側がしなければならない煩雑なセールス活動が皆無な点、本来であれば売り主に課される瑕疵担保責任の免除等があげられます。

(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)


マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。


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こちらの記事もオススメ

①:エアコンの処遇はどうすべき?

エアコンの所有権は売り主にあるのでしょうか?

買い主にあるのでしょうか?

またエアコンが故障していたら、マンション販売価格に影響はあるのでしょうか?


「エアコンの正しい処遇」に関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【売却準備・編】エアコンは外す?残す?~正しいマンション売却を指南します~』)


②:売却後の手続きで「戻ってくるお金」はなに?

マンションの売却が成功したら、各種の手続きをしてください。

手続きを忘れてしまうことで、本来は戻ってくるお金が戻ってこないケースがあります。


「マンション売却で戻ってくるお金」に関しましては、こちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【マンション売却で戻ってくるお金】固定資産税・管理費・火災保険の他にも何かあるの?~得するマンション売却術~』)


③:売却前に「壁紙の貼り換え」は必要?

マンション売却前に汚れた壁紙の貼り換えは必要でしょうか。

壁紙の貼り換えは基本的には「不要」です。


詳しくはこちらの参考記事をご覧ください。

(参考記事:『【リフォームの基礎知識】マンション売却前に壁紙クロスの貼り替えは必要?』)



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備考:一戸建てリフォームの場合


一戸建てのリフォームは、建築基準法など法律で規制された制限範囲内であれば、建物の構造的な制約を除いて、基本的に何でも自由にできます。


木造建物の修繕の目安は、まず屋根の場合、セメント瓦やスレートを葺き替えるのは、築15~30年くらいが目安になります。

亜鉛メッキ鋼板やアルミニウムの金属板の場合は、10年~20年程度で劣化が出てくるので葺き替えを行います。


外壁の塗り替えは、15~20年程度で全体的なカビや汚れが目立ってきてからが目安となりますが、ひび割れなどが目立ってきて劣化が明らかな場合には、前面補修も検討しなければなりません。

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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