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中古マンションの「売り時」とは? ~ 最適な時期の見極め方~

この記事をザックリいうと


「マンションを売却したいが、一番高く売れる時期に売りたい」

売り手側の心情は誰もが同様です。

中古マンションを売却するにあったって「時期」は重要なポイントです。


中古マンションにも「旬」があります。

買い手市場にも「欲しい時期」があります。

さまざまな観点から、中古マンションの「売り時」について、お伝えしていきましょう!


この記事の対象者


『中古マンションは築何年で売るのがベストなの?』

『中古マンションは新築より人気がないの?』

『中古マンションの相場、今はどうなの?』


マンションを所有していて、先々売却も視野に入れているという方!!

売却したいけれど、ベストなタイミングがわからないという方!!

 世田谷をはじめとする東京でマンションを所有している方にも・・・・。


現在の中古マンション市場の状況や、先々の市場の変化についても知っておいていただきたい内容を盛り込んでいます。

情報収集の意味でも、ぜひ目を通してみてください。


  

【目次】

1.   東京の中古マンションが「売れている」理由

2.   「築年数」と売り時の関係

3.   市場のニーズに合わせた「売り時」

4.   2022年「生産緑地解除」で不動産価格が下がる?!

5.    売却の成功は「戦略」がカギ

6.   「査定額」は高ければいいワケじゃない!

7.   「不動産業者選び」は超重要


東京の中古マンションが「売れている」理由


東京ではこの3年間位で、中古マンションの購入件数が上昇しています。

それにはいくつかの理由が考えられます。


新築マンションの価格が高騰

まだ記憶に新しい、2013年に決定した東京オリンピック。

それ以後、数年の間に「不動産」の価格上昇が著しいのです。

特にオリンピックのメーン会場付近の湾岸エリアでは、新築マンションの高騰に目を見張るものがあります。


湾岸エリアにとどまらず「東京のマンション」は、海外の資産家から「投資用」マンションとして高く評価されていて、非常に人気が高いのです。

高い価格であっても、都内のマンションは需要があり「売れる」のです。


そうなると、価格はどんどん上がり、新築マンションもどんどん建設されます。

しかし、価格の高い新築マンションを購入できる層は限られています。

年収が高くはない若年層にとっては、とても手の届くものではありません。

価格の高い新築マンションより、「価格が手頃で、条件の良い中古マンションが欲しい」と考える人が増えているのです。


中古マンションが購入しやすい状況

以前は「中古物件」というと、「建物の不具合」や「購入後の保証」が不安で「無理をしてでも新築を購入したい・・・」という人も多くいました。


しかし、最近では購入前にプロに建物のチエックや保証をしてもらえる「ホームインスペクション」や、従来の「瑕疵担保保険」よりも補償期間が長い「既存住宅売買瑕疵保険」も設けられていています。中古マンションを購入する際の不安材料を払拭できるシステムが整ってきたのです。


また、中古マンションでも「すまい給付金」「住宅ローン控除」など、行政制度の恩恵を受けられる点は、新築マンションの購入と変わりはありません。

そういった制度に加えて、今は金融機関の住宅ローンが低金利である点も、不動産の購入検討者にとって大きな後押しになっているのです。


(※「ホームインスペクション」に関しての過去記事はこちらから)


「築年数」と「売り時」の関係


基本的に新築マンションは、たとえ1日でも誰かの所有になれば「中古マンション」として扱われ、価格は2割程度大幅に下がります。

一般的に築15年位までは値下がり率が大きく、築15年を過ぎると緩やかに下がっていく傾向にあります。

マンションの「資産価値」は、築年数が古くなるほど低くなっていきます。


中古マンションの購入を検討している人の多くは、築10年前後の物件を希望します。設備や構造の古さ、室内の傷みなどが気にならないからです。

それでいて新築よりも価格は安く理想的な状況です。

築20年を超えてくると、仕様や設備が一世代前のもの、というイメージになり「古い」印象は否めません。


ただし価格はかなりリーズナブルな設定になりますので、築年数よりも立地や間取りにこだわりがある人や、予算を低く抑えたい人などがターゲットになります。

このような意味合いから、マンションを売却する時期は築年数15年位までが理想といえるでしょう。しかし、都内の主要駅に近いマンションや、人気の高い立地にあるマンションなどの場合、築年数が経過してもほとんど価格が下がらない物件も存在します。


(※「マンションの築年数」に関しての過去記事はこちらから)


築25年を過ぎると状況は厳しくなる

マンションの売却をする場合、築25年超の物件は売れにくい傾向にあります。

理由の一つとしては、住宅ローンで購入しても「住宅ローン控除」の対象にはならないことがあげられます。

住宅ローン控除の対象は「築25年以内」と定められています。


さらに経年劣化の点で、築年数の浅い物件よりもメンテナンス費用がかかる可能性が考えられます。

またマンションの共用部の大規模修繕などの費用に充てる「修繕積立金」は、築年数が20年を超えたあたりから高くなっていくことが多いのです。


市場のニーズに合わせた「売り時」


中古マンションをスムーズに売却するには、「売り出しを始める時期」も大切です。

マンションを購入するファミリー層であれば、子供の小中学校の入学や新学年に変わる4月に合わせて入居を希望するケースが多いのです。

転勤や就職など人の移動が多いのも3月~4月です。

この時期に「入居」できるように逆算して、マンションの売り出しを始めるのが理想的です。


通常、入居したい時期の半年前位から情報収集を始める人が多いので、9月頃から売り出すタイミングで準備を始めるといいでしょう。


2022年「生産緑地解除」で不動産価格が下がる?


中古マンションをはじめ、不動産の売却に影響があると懸念されているのが、

2022年「生産緑地解除」問題です。


「生産緑地」は簡単にいうと、法律に基づいて定めた「農地」のことです。

都市部で農地の宅地化が進み、緑地が減少して住環境が悪くなるのを防ぐために1992年に施行されました。

生産緑地は農地として管理しなければならない土地で、所有者は住宅などを建てることができない土地です。


しかし、生産緑地の指定を受けて30年経過すれば、生産緑地を解除できるという法律のため、2022年には大量の生産緑地が宅地になるのです。

新築住宅や新築マンションなど不動産の供給過剰が起こり、土地価格や新築マンションの価格も下落する可能性が高いのです。

安価な新築マンションが市場にあふれてしまえば、中古マンションはさらに安い価格で売却せざるをえなくなるのです。


(※「生産緑地」に関しての過去記事はこちらから)


東京都にある生産緑地

生産緑地は全国に13,442㎡あり、東京都の生産緑地は全体の25%にのぼります。

23区では練馬区が一番多く185.3万㎡、次いで世田谷区が第二位で89.7万㎡となっています。


売却の成功は「戦略」がカギ


中古マンションの売却で「売り時」と共に、「戦略」も重要なポイントになって来ます。

メリットやデメリットは物件によってさまざまな違いがあり、それぞれの特性を踏まえた売却活動をしなければ「いつまでも売れない」「相場よりも安い価格で成約になってしまった」などということになってしまうのです。


例えば戸数の多い大規模マンションで、似たような条件の部屋が何戸も販売されている時期に、皆と同じ価格で売却をするのは効果的な売り方とはいえません。

少しでも早く売却したい場合には、価格を少し下げるのも戦略の一つですし、状況を見ながら売り出し時期をずらすことも必要です。


一般的に売りにくいといわれている築年数の古いマンションの場合でも、通勤通学や生活の利便性が良ければ賃貸としてのニーズがあり、投資化向けに売っていく方法もあるでしょう。

また、都心のタワーマンションと、郊外の庭付きマンションではニーズも違います。広告やチラシのデザイン、キャッチコピーの作り方ひとつでも集客は変わってくるのです。


中古マンションの売却を成功させるには、中古マンション市場の知識が豊富で、取引経験が多い不動産会社や営業担当者を選ぶことです。

特に、何かデメリットがあるなど売りにくいマンションほど、売却の成功は不動産業者や営業担当者の手腕に係っているのです。


「査定額」は高ければいいワケじゃない!


中古マンションを売却するときに気をつけたいのは、「査定額」に騙されてはいけないということです。


中古マンションの売却を検討するにあたって、何社かの不動産仲介会社へ査定を依頼すると思います。

稀に顧客獲得のために、相場価格を逸脱した「高い査定額」を提示してくる不動産業者もいます。

売り出しを始めると色々な理由を並べて売却価格はどんどん下げられ、最終的には相場を下回る金額で成約させられてしまった・・・ということが実際にあるのです。


売り手側にしてみれば、少しでも高値で売却したいと思うのは当然のことです。

しかし「相場」から大きくかけ離れた根拠のない価格で売り出すことは、売却期間を長引かせ「売れない物件」というイメージを持たれてしまいます。


長期間売れなければ、最終的には価格を下げていくしかなくなるのです。

中古マンションの価格相場に応じた、的確な価格設定が売却スピードを速め、

無駄に価格を下げずに成約させていく近道です。


(※「中古マンションの査定金額」に関しての過去記事はこちら)


「不動産業者選び」は超重要


中古マンションの効果的な「売り時」や「戦略」を見極めるには、不動産のマーケットに関する具体的なデータの裏付けや経験値が必要です。


土地や一戸建ても含め不動産全般を熟知している担当者であれば、より確かでしょう。

中には、中古マンションと中古の一戸建てを比較検討する人もいるからです。

大切な財産であるマンションを売却するには、信頼できるパートナーとなってくれる不動産会社、営業担当者を選択することが大切です。


(※「営業マンの選び方」に関しての過去記事はこちら)


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