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不動産売買の営業ツール「マイソク」はマンション売却にも超重要!

この記事をザックリいうと

不動産仲介会社で顧客へ物件を紹介するときに使われる「マイソク」は、中古マンションを「売却する人」にも、「購入を検討している人」にも重要な、「物件の情報資料」です。


特にマンションの売却においては、この「マイソク」次第で、売却活動がスムーズに進みます。

「マイソク」の持つ役割や効果、作成のポイントについてもお伝えしていきます。


この記事の対象者

『マイソクって一体何なの?』

『マイソクには何を載せればいいの?』

『マイソクはマンションの売却に効果があるの?』

『マイソクに載せるには費用がかかるの?』


 ・・・など、「マイソク」にさまざまな疑問をお持ちの方、

これからマンションの売却をする方や、将来的に売却を検討したい方も対象の記事になっています。

世田谷をはじめ東京都内でマンションを所有している方にも、

予備知識の一つとして読んでいただきたい内容になっています。

  

【目次】

1.   売却のカギは「マイソク」による「集客」

2.   「マイソク」とは?

3.   「マイソク」はどのように作られるか

4.   記載される内容とは

5.   作成するときのポイント


売却のカギは「マイソク」による「集客」

中古マンションの売却では、いかに多くの購入検討者に物件の情報を見てもらえるか、興味を持ってもらえるか、そして実際に物件を見に来てもらえるかがカギになって来ます。

どんなに良いマンションでも、広告・宣伝でどんどん発信していかなければ、誰の目にとまることもありません。

また、発信していく「情報の量」はもちろんですが、「情報の質」も売却が成功するか否かに大きく関わってきます。


「中古マンションを買いたい!」という場合、情報収集の方法はインターネットの不動産ポータルサイト、書店やコンビニに置いてある不動産情報誌、地元の不動産会社が投函するチラシなどになるでしょう。

また、不動産会社へ直接足を運び、物件の情報資料を見せてもらうなどの手段をとります。

このような数多くの物件情報の中から、購入検討者が「内覧してみたい!」と思うかどうかは、情報資料であるチラシの作り方・見せ方に大きく影響します。いかに、物件に興味を持ってもらえるかが勝負です。


この情報資料のチラシは「マイソク」と呼ばれていて、不動産会社に来る顧客に物件を紹介する際に使うものです。

また、他の不動産会社に物件を紹介する際にもマイソクが使われます。


さらに、投函用のチラシとして使用するほか、インターネットのポータルサイトや、不動産業者専用のWebサイトである「レインズ」にも掲載します。

不動産情報誌などの紙媒体に掲載する内容も、マイソクの情報が基になりますので、集客はマイソクにかかっていると言っても過言ではありません。


「マイソク」とは?

マイソクとは不動産仲介会社が、物件の「販売図面」として使う資料のことで、「物件の概要」「間取り図面」「物件の写真」などが網羅されていて、売買物件にも賃貸物件にも使われます。

元々は、不動産情報会社の「マイソク社」がこのような物件情報図面を作成、配信したものを「マイソク」と呼んでいましたが、現在では「物件の販売図面」や「物件の販売チラシ」を総じて「マイソク」と呼ぶのが一般的です。

不動産仲介会社では、お客様に紹介する物件を探す、重要な情報ツールとなります。


購入検討者にとって「物件の判断材料」になる

マイソクは、不動産仲介会社や売却をおこなう「売り主」サイドにとっては、物件の情報提供やアピールをする資料になります。

マンションを探している購入検討者は、価格や立地、広さや間取りが条件に合っているか、物件のメリット・デメリットは何かなどを判断する資料になるわけです。


具体的な物件の概要はもちろんですが、部屋からの開放的な眺望写真や、ゴージャスなエントランスの写真などを掲載して、一目で物件の魅力が伝わるように作り込むことが大切です。

物件の良さが的確に伝わるマイソクを作ることで、物件の売却スピードにもプラスの影響を与えてくれます。


「マイソク」はどのように作られるか

では、売却活動の要ともいえる重要なマイソクは、どのように作られるのでしょうか?

ご説明します。


売却を依頼した不動産会社が作成

マンションの売却を依頼し媒介契約を結ぶと、販売活動へ向けて不動産会社がマイソクを作成してくれます。


社内の作成専門スタッフが作る不動産会社もあれば、マイソク社に作成依頼をする会社もあります。基本的にマイソクの構成は、どの不動産会社でもほぼ同様ですが、記載する写真や物件のアピールポイント、「大型スーパー至近、生活利便良!」などのキャッチコピー的な文言などは、担当者によって大きく違いが出る点です。


マイソクの基本の大きさは、A4またはB4が主流で白黒とカラーがありますが、販売の方針やコストの状況によって違いがあります。


不動産会社のカラーが出る

大体どこの不動産会社でも、会社独自のマイソクのひな型を使って作成するケースが多いので、いままで扱ってきた物件のマイソクを見せてもらえば、その会社の個性がわかるでしょう。

マイソクには不動産会社のカラーが色濃く反映するものです。


どの不動産会社も構成はあまり変わりないマイソクですが、第一印象のイメージやインパクトが非常に重要になります。

そして何よりも、売却を担当している営業マンの意気込みが現れます。

誠意をもって売却を成功させようとしている担当者は、プロとしての経験に基づきながら、売主が納得のいくものを作ってくれるでしょう。


記載される内容とは

・マンションの名称/所在階数

・物件の種類・・・売地、新築戸建、中古マンションなど物件の種類

・間取り

・売り出し価格

・アクセス・・・最寄駅名・路線名・駅からマンションまでの徒歩での所要時間などを記載。

・物件所在地(住所)・・番地まで記載するか、町名までの記載かは売り主の意向や不動産会社の方針などによってさまざま。

・竣工年月/築年数/施工会社/構造/専有面積/バルコニー面積/敷地面積

・土地権利・・・所有権、借地権など

・用途地域・・・商業地域、工業地域など

・管理形態/管理会社名/管理費や修繕積立金の金額

・仕様設備・・・オートロック、駐車場、トランクルームなど、マンションの設備や仕様について。

・現況・・・空室、居住中など現在の状況を記載。

・引き渡し・・・引き渡しが可能な年月。

・その他・・・瑕疵などがある場合、明記することが多い


「間取り図面」

マンションの購入時にもらったパンフレットの間取り図がある場合、参考資料として渡しておけば、それを基に間取り図を作成してくれます。


バルコニーの方角、各部屋の帖数、バルコニーの大きさや窓やドアなど開口部の位置を示した、簡易的でわかりやすい図面を記載します。


「アピールポイント」

そのマンションのウリになるポイントを記載したものです。

大型トランクルームがある、全室南向きで日当たりが良い、保育園や小学校が近い、などのマンションのメリット部分を「目立つ書体を使う」「文字の大きさを少し大きめにする」などして表記します。


作成するときのポイント

前述してきたように、マンションの売却活動を成功に導くツールでもあります。

どのように作成してもらえば良いか、注意したい点をお伝えします。


「アピールポイント」は明確・端的に

マイソクを作成してもらうときには、前もって不動産会社の営業担当者に要望を伝えておくのもいいでしょう。

実際に住んでいる人にしかわからないメリットやアピールポイントもありますので、マイソクに記載して欲しい事項を箇条書きにして渡しておくのも良い方法です。


しかし、アピールポイントを羅列しすぎると、かえって何を伝えたいのか焦点がぼけてしまいます。

あくまでもアイキャッチ的な意味合いで、一目でわかりやすい記載の仕方が望ましいでしょう。


「写真で物件の魅力を伝える」

マイソクに載せる写真で、物件のファーストインプレッションが決まります。

眺望写真やマンションの外観写真を、曇天の日に撮影した暗いものを平気で載せているチラシがありますが、逆効果になりかねません。

物件の魅力を最大限に際立たせる写真を撮ることが大切です。

外観は天気の良い日を選び、日の当たる時間に撮影し、室内は一番明るく、広く見えるアングルで撮影しましょう。


そうはいっても、不動産会社の営業担当者はいくつもの物件を抱えていて、必ずしもベストな条件の日に撮影ができるとは限りません。

自分で撮影をした写真を提供する方法もありますが、印刷に対応できる写真の解像度や条件などを、あらかじめ確認しておきましょう。


「リビングから富士山が見える」「花火が見える」「夜景が綺麗」、なども大きなアピールポイントになります。

文字で伝えるよりも、画像があれば説得力は倍増しますので、大いに活用していきましょう。


費用については事前に確認する

マンションの売却を依頼し媒介契約をした不動産会社は、売却活動の一環としてマイソクを作成し配布します。

つまり、マイソクにかかる印刷代や人件費は、広告宣伝費として「仲介手数料の中に含まれている」というのが基本的な考え方になります。

国土交通省では、「仲介手数料の上限を超えた報酬はどのような名目でも受け取ってはならない」という報酬規程があります。


しかし、「デザイナーに作らせてほしい」「配布エリアを広げてほしい」「配布枚数を増やしてほしい」など、通常の宣伝活動ではおこなわないような特別な依頼を売り主サイドから受けた場合は、費用が発生するケースもあります。

広告宣伝費の考え方は不動産会社によって違いがありますので、事前に費用についての確認をしておきましょう。


【おわり】


備考:買い主はマイソクのココに注意!!


物件を探している人(買い手)がマイソクをチェックする場合、その注意点は何でしょうか?

それは・・・・

①:図面の上が「北」とは限らないこと

②:マイソクの情報が誤っていることもあること → 『現況優先』


◎図面の見方に注意!

地図などを図面に表記する場合、その図面の上方向が北になるのが一般的であるため、マイソクを見ているときも上方向が北、下方向が南だと思ってしまいがちです。


しかし、マイソクに間取り図や地形図を表記する場合、北側を上にしなければならないというルールはありません。


マイソクのどこかに方位を示すマークや記号を探してみてください。


(出典:『「マイソク」「現況優先」ってどういう意味?』)


◎現況優先とは?

マイソクには現況優先という言葉が記載されている場合があります。


これは「マイソクに記載された内容と現況が違うなら現況が優先です」という意味なのですが、言い換えれば「マイソクの記載内容は間違っている場合がある」ということでもあります。


この「マイソクと現況が違う」ことは少なくありません。


このことが大きなトラブルに繋がる場合もありますので、物件を見学に行かれる際は、マイソクと現況に違いがあるかどうかをしっかりチェックしてください。


(出典:『「マイソク」「現況優先」ってどういう意味?』)




小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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