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【マンション売却】賃貸中のマンションを売却するには?手順と注意点を解説!

この記事をザックリいうと


投資目的でマンションを購入して賃貸にしている方以外にも、「購入したマンションが転勤で空き部屋になってしまった。」「マンションを相続したけれど、住む予定はない。」・・・などの事情から、所有するマンションを賃貸として貸しているケースをよく耳にします。


しかし、「マンションの維持管理が大変になってきた」「思ったよりも利益が出ない」「賃貸にしているマンションを売却して、新しいマンションの購入資金に充てたい。」など、入居者は入っているけれど売却を検討したい・・・

という方に向けて、

本記事では、「賃貸中のマンション」を売却する方法や、

マンションの売却と入居者との関係について

わかりやすく説明していきます。


この記事の対象者


『賃貸中のマンションを売却することは可能なの?』

『売却には賃借人の承諾が必要になるの?』

『賃貸中のマンションは価格が安くなるの?!』


 ・・・など、さまざまな疑問をお持ちの方、

先々、賃貸中のマンションを売却しようと検討中の方や、将来的に売却の可能性がある方も対象の記事になっています。


世田谷をはじめ東京都内で賃貸マンションを所有している方、所有しているマンションを賃貸にしようとお考えの方も、予備知識の一つとして読んでいただきたい内容になっています。

  

【目次】

1.   売却の方法は2パターンある

2.   「賃借人付きで売却」のメリット

3.   「オーナーチェンジ」は売却価格が安くなる?!

4.   「オーナーチェンジ」で売却する際、注意するべきポイント

5.   「賃借人の退去後に売却」は難しい?!


売却の方法は2パターンある


賃貸中のマンションを売却するには、2つの方法があります。

まず1つは、賃借人が居住したままの状態で「投資用の物件」として売り出す、いわゆる「オーナーチェンジ」という方法です。

つまり、入居者は変わることなくマンションのオーナー(持ち主)だけが変わるということです。


もう1つは賃借人に退去をしてもらい、「空き部屋になった状態」で売却をする方法です。

問題なく賃借人が退去に応じて空き部屋になれば、一般的な「中古マンション」になります。

中古マンションを探している人の大多数は、自分の居住用のマンションを求めています。

「投資用」として売り出すよりも「居住用」の方が圧倒的にニーズは高くなり、買い手が付きやすくなります。


「賃借人付きで売却」のメリット


既に賃借人が居ることが、メリットになる面もあります。

不動産投資をしている投資家の場合、既に賃借人が居住している「オーナーチェンジ」物件だけに的を絞って、中古マンションを探す人も少なくありません。


理由は、「すぐに賃料が入ってくる」からです。空き部屋を購入した場合は、購入後に入居者を募らなければなりません。

入居者の募集を行うにあたっては時間や費用もかかり、入居者が決まるまでは家賃が入らない状態が続きます。

投資家としては、家賃収入を安定的に得ることが重要なポイントになりますので、入居者のいるオーナーチェンジ物件はメリットが高いといえます。


「オーナーチェンジ」は売却価格が安くなる?!


中古マンションを売却する場合、オーナーチェンジなど「投資用物件」として投資家に売るのか、自分の住居として探している人に「居住用物件」として売るのかによって、売却価格が大きく変わってきます。


「投資用物件」と「居住用物件」では、売却価格を決める「査定」の方法が異なるからです。では、具体的にはどのように査定方法が違うのでしょうか?


投資用マンションは「収益還元法」

オーナーチェンジなど投資用のマンションを査定する場合、「収益力」が物件の価値を測る基準になります。

将来的にこのマンションがどれ位の収益を生みだせるのか、という予測を基準に価格を決める方法です。


つまり、高い賃料が見込めて、入居者もすぐに見つかるような人気のあるマンションであれば「収益力」が高いとみなされ、販売価格も高くなります。

反対に低い賃料しかのぞめないマンションは評価が低くなり、販売価格も安くなります。


投資用マンションは「利回り」で価値が決まる

投資用のマンションを探している投資家にとって、マンションを購入する指標にするのが、そのマンションの「利回り」です。

マンションの購入価格に対して、収益の割合がどの位になるかを数値で表したものです。


利回りはマンションの築年数や構造などによっても変わってきますが、一般的に投資家の場合は、6~10%程度の利回りを目安にしています。

それを下回ると投資用マンションとしては「儲からない物件」であり、買い手がつきにくくなるのが現状です。


表面利回り(%)= 年間家賃収入(想定)÷マンション価格×100

このような式で利回りを算出します。


例えば、想定賃料が10万円のマンションの場合は、1年間で家賃収入は120万円となります。

10%の利回りを出すためには、マンションの売却価格は1200万円にしなければなりません。

「いやいや、2500万円で売りたい!」となれば、利回りは4.8%になってしまいます。

つまり、投資物件としてマンションを売る場合、高い金額で売るのは難しいということです。


居住用マンションは「取引事例比較法」

「住むための家」として、中古マンションを査定する場合は「取引事例比較法」を使い査定額を割り出します。

簡単にいうと、「近隣のマンションが、過去に売却した価格を参考に」査定価格を出す方法です。

条件の近いマンションの過去の制約事例を何件か集め、平均坪単価を基に建物のグレードや間取り、バルコニーの向きや部屋の位置などさまざまな条件を比較した上で、査定価格を割り出します。

一般的にいわれる「相場価格」もこの方法で決められます。


「収益還元法」と「取引事例比較法」でマンション価格を比較してみる

まず、「取引事例比較法」で一般的な中古マンションの相場価格を算出してみましょう。


次に、「収益還元法」で投資物件としてのマンション価格を出して価格の差を比べてください。

あまりにも相場価格と金額差があるようなら、賃借人の退去後に売却したほうがいいでしょう。


「オーナーチェンジ」で売却する際、注意するべきポイント


オーナーチェンジとしてのマンション売却は、既に入居者が住んでいる状態でマンションの売却活動をすることになります。

通常の空き部屋の販売とは違い、注意が必要な点があります。


内見ができない事への対策が必要

通常、中古マンションの売却をする際には、購入希望者が物件の室内に入り、隅々まで内見をおこないます。

日当りや、眺望をはじめ付帯設備の状況なども確認し、納得の上で購入を決断するわけです。しかし、オーナーチェンジの場合、居住者がいるため室内の確認をすることはできません。

フローリングやクロスの傷み具合、エアコンや給湯器などの設備の不具合などの確認ができないため、現在入居している賃借人が退出した後に、リフォームに大きな費用がかかってしまうリスクもあるのです。


売却後に発覚した設備の不具合が、以前から始まっていた不具合だった場合、修繕の費用は買主負担なのか、売主負担なのかといったトラブルになることもあります。

売買契約時に、付帯設備をはじめ不具合があった場合の取り決めをしっかりと定めておくことが大切です。

過去にリフォームや修繕をした記録を残している場合は、書類を買主に引き継ぎましょう。

内見ができないことで生じるトラブルは、想定の範囲内であれば事前に対策をとっておくことです。また想定外の事態に備えて、瑕疵担保責任の免責を取り決めるなども必要です。


売却の理由を説明する

オーナーチェンジ物件の購入検討者が一番気にする点は、「売却の理由」です。既に入居者も居て、安定した収益があるマンションなのに、何故手放すのか?という疑問です。

入居者に問題があるのではないか?近い将来、周辺環境が大きく変わるのだろうか?・・・など。


購入検討者は、デメリットのあるマンションを買ってしまうのではないか、という不安が大きいものです。

売却する理由を明確にわかりやすく説明することが、不安の解消につながります。


マンションの売却に入居者の承諾は必要?

オーナーチェンジで売却をする際に多い質問は、「入居者の承諾は必要か?」というものですが、マンションの売買に関して入居者の承諾は特に必要はありません。

売却後に新しいオーナーが決まった段階で、オーナーが変更になった旨、家賃の振り込み先、連絡先など必要事項を通知します。


「賃借人の退去後に売却」は難しい?!



マンションの査定をおこなって、投資用物件としては査定額が著しく低い場合、居住用としての売却を考えるでしょう。

その場合、現在の入居者に退去をお願いすることになります。


現在の賃貸契約内容を確認する

まずは、現在の賃貸契約がどのようになっているか確認しましょう。

「定期借家契約」であれば、契約期間が終了すれば退去をするのが普通です。

しかし、一般的な借家契約の場合は契約期間満了後も、入居者が希望する場合は更新に応じなければなりません。

オーナーが更新を拒否するには「正当な理由」が必要になりますが、「売却するために退去して欲しい」というのは正当な理由には該当しません。


入居者との交渉はプロに依頼する

居住中の賃借人に退去の意思がないのに立ち退いてもらうわけですから、「立退料」を提示して丁重に交渉するのが妥当です。


具体的には、引っ越し費用の負担や敷金の全額返還、何ヶ月か家賃を無料にする、などが一般的な方法です。しかし、このような交渉はひとつ間違えるとトラブルになる可能性もあります。


個人間でやり取りをするよりも、売却を依頼する不動産業者に相談して入居者との交渉を円滑に進めてもらう方が安心です。

退去の申し出は、6~12ヶ月前までに告知を行う義務があります。

入居者が次の住まいを探す期間も考慮して、なるべく早めに交渉をおこないましょう。


入居者に購入をすすめてみる

長期間にわたって住み続けている入居者の場合、部屋や環境が気に入っていて、購入したいと望んでいる場合もあります。

状況を説明して、購入を打診してみるのもいいでしょう。


小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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