Original

【マンション売却】管理組合に知らせるタイミングは?やるべきことは?

この記事をザックリいうと


マンションの売却活動が実り、無事に売買契約が終わった!

さて、お世話になった「管理組合」にも連絡をしなければ・・・。

いや、待てよ・・・

買い手の住宅ローンはまだ審査中で引き渡しは確定していない・・・

では、引き渡しが終わったら?・・・

いやいや、それでは遅すぎる??


このように、「管理組合」へ売却を知らせるタイミングはいつがいいのか?

どのような書類を提出すればいいのか?など、マンションの売却をする際、管理組合への対応に迷う方も多いのではないでしょうか?


詳細な規約は、管理組合によって異なることもありますが、

マンションを売却するときの、一般的な「管理組合」への対応について、わかりやすくご説明していきます。


この記事の対象者


『なぜ管理組合に売却を知らせなければいけないの?』

『マンションの売却をいつ知らせればいいの?』

『売却後、修繕積立金の引き落としはどうやって止めるの?』


など・・・!

売却にあたっての管理組合への対応に迷っている方、疑問のある方、

また、これからマンションの売却を予定している方や、この先マンションの売却を考えている方も対象の記事になっています。



また、

「そもそも、管理組合って何をするためにあるの?」

「管理組合にはどうしても入らなければいけないの?」

という疑問をお持ちの方もいるでしょう。

「管理組合」についての基本にも触れていきます。


世田谷をはじめ東京都内でマンションを所有している方、これからマンションを購入しようとお考えの方も、予備知識の一つとして読んでいただける内容になっています。

  

【目次】

1.   「管理組合」はどんな組織?

2.   マンションを売り出す前に情報をもらう

3.   連絡するタイミング

4.   届出を忘れると・・・

5.   役員の任期中の売却について

6.   「管理規約集」を再確認する



「管理組合」はどんな組織?


マンションの購入をした段階で、加入希望の有無に関係なく入ることになる「管理組合」。

そもそも、管理組合とはどんな組織で、何をおこなっているのか、あらためて確認をしていきましょう。


マンション管理は「区分所有法」という法律に基づいている

実は、マンションの「管理組合」や「管理規約」は法律に基づいてつくられているものです。

複数の所有者で構成されている、マンション内の権利関係を定めた法律、「区分所有法」がおおもとになっています。


「管理組合」の加入は義務付けられている

管理組合はマンションの区分所有者(部屋の所有者)であれば、加入が義務付けられています。

遠方に住んでいて「所有しているマンションには居住していない」場合でも加入しなければなりません。

反対に、マンションに居住していても、部屋を借りて住んでいる「賃借人」の場合は、管理組合に加入することはできません。

しかし、居住者としての意見を取り上げてもらうことは可能です。


ひと昔前は、管理組合の設立や加入が任意とされていた時代もありました。

しかし、マンション運営のメンテナンス費用などをめぐって、加入者と加入していない住民の間でトラブルが起こることも多く、「区分所有法」が1983年に改定されたのです。

この改定によって、マンションのすべての区分所有者が管理組合へ加入することが義務付けられたのです。


管理組合は、法人化をすることが可能です。

法人化することで、融資や財産の管理がおこないやすくなります。

法人化してないマンションの場合は、理事長の個人名義の通帳で管理するので、理事長が変わるたびに名義変更をおこなう必要があります。


管理組合の役割

管理組合は、マンションの各部屋の所有者によって構成される組織です。

一戸建てとは違って、マンションでは複数の世帯が共同生活をしていくため、住民が円滑に暮していけるコミュニティの構築をしていかなければなりません。

そのためのルールを定め、風紀・秩序の維持もおこないます。

また、共有の財産である共用部の保守、清掃をはじめ、維持管理、火災保険や損害保険に関する業務を行います。


また、長期修繕計画の作成や変更、居住者間のコミュニティ形成、管理組合総会の開催に至るまで、業務は多岐にわたります。

マンションの設計図書や修繕などの履歴情報などの書類を保存管理しているのも管理組合です。

これらの業務は、管理会社がおこなっていると思っている人も多いようですが、管理組合、つまり区分所有者全員が主体となってマンションの維持管理をしているのです。


管理組合は、執行機関にあたる役員、総会で選出される理事長、監事で構成するのが一般的です。

役員の任期は通常1~2年単位になり、任期が終わると新しい役員を選出していきます。

マンションによっては、住民が1年交代で持ち回りするケースも多いようです。


マンションを売り出す前に情報をもらう


まず、マンションの売却活動を開始する前に、マンションの「修繕履歴」や「耐震診断結果」など、マンションの情報をなるべく多く準備して購入検討者に判断材料を提供できるようにすることが、スムーズな売却のポイントにもなってきます。

「修繕履歴」はマンションで実施された共用部の修繕記録が記載されている書類で、「耐震診断結果」はマンションを建設する際に行った耐震診断の詳細が記載されているものです。

マンションの修繕が修繕計画に基づいて実施されている事は、安心して住めるマンションの証明にもなり、資産価値の維持にもつながります。購入検討者にとっては大きな安心材料になります。


そのようなマンションの情報は、書類を管理している管理組合に「情報公開請求」をおこない入手することになります。

書類を請求する段階で、「売却の予定がある」ということは、伝えておくといいでしょう。しかし、正式な連絡はもう少し後におこないます。


連絡するタイミング


管理組合に売却の連絡をするタイミングは、いつがいいのでしょうか?

また、準備が必要な書類はどのようなものがあるのでしょうか?

順を追ってご説明しましょう。


「資格喪失届け」の提出が必要

マンションの売却が済んで、そのマンションの「所有者」ではなくなったときに、管理組合の組合員としての資格が無くなります。その際、「資格喪失届け」の提出が必要になります。

具体的にいうと、「決済」をおこない買主から売買代金を受け取った後、登記手続きで「所有者の変更」をおこないます。

つまりマンションの所有者が「買主」に移り、「買主」が新しく管理組合の組合員となります。買主は「所有者変更届け」を管理組合に提出して、正式な組合員となります。このタイミングで「資格喪失届け」を出すのが妥当です。

決済が終了したあと、速やかに「資格喪失届け」を提出しましょう。


マンションの売買契約が締結した後に「資格喪失届け」を提出すると考えている人もいますが、タイミングとしては早すぎます。売買契約の段階では、買主の住宅ローンが審査中の場合もあります。ローンが通らなければ、契約は解約になってしまいます。また、買主が現金で購入するとしても、売買契約が締結後に何らかの理由でキャンセルになる場合もありますので、決済が終了して引き渡しが確定してからが安心です。


「資格喪失届け」は、マンションの購入時にもらっている「管理規約集」に添付されていることが一般的です。宛先は「管理組合の理事長」になりますが、ほとんどのマンションでは「管理会社」が提出窓口になっています。

組合員の加入や離脱、名簿の更新などの管理業務を、ほとんどのマンションでは管理会社に委託しています。


届出を忘れてしまうと


マンションの売却は、必要書類の取得や銀行とのやり取り、不動産会社との打ち合わせや次の住まいの準備など、やらなければならない事はたくさんあります。


忙しさで、うっかり管理組合への連絡を忘れていた・・・!

などという場合、どのようなリスクがあるのでしょうか?


管理費・修繕積立金の引き落としが止まらない

管理組合に売却をした連絡をしていない場合、管理費と修繕積立金の引き落としは今まで通り、指定口座から引き落としが続くことになります。

万が一、売却後に引き落とされてしまった場合は、管理組合に伝えて「払い戻し」の請求をしなければなりません。

そのような事後処理には時間も手間もかかり、管理組合にも迷惑をかけることになります。

中にはトラブルに発展するケースもありますので、くれぐれも届出を忘れないようにしましょう。


修繕積立金は買主に引き継がれる

参考として付け加えると、今まで居住している間に払い続けてきた「修繕積立金」は、たとえ一度も修繕工事が実施されなかったとしても返金されることはありません。

あくまでも、マンションの修繕に使うために積み立てている「区分所有者全員の財産」という扱いになり、新しい所有者である買主が引き継いでいきます。


役員の任期中の売却について


管理組合の理事など、大役の任期中にマンションの売却がしづらい・・・という人もいます。

しかし、不動産の売買はタイミングが重要です。

売却の時期が1年違ったことで売却価格が大きく変わってしまうことも珍しくありません。

きちんとした手順を踏んでマンションを退去すれば、売却で管理組合に迷惑をかけることにはなりませんので、売却のタイミングを中心に考えましょう。


また、管理組合の管理規約には、このような場合の対策が盛り込まれています。

通常、理事が退去などで組合員ではなくなると、補欠候補が理事に就任するか、総会で再度理事の選出をおこなうなどして、新たな理事が就任する形になります。

通常は、マンションの買主が理事を引き継がなければならないという規約もありません。


「管理規約集」を再確認する


一般的な、「マンション売却時におこなう管理組合への対応」をご説明してきましたが、マンションによっては提出する書類や手続きの手順に、独自の規定を定めている場合もあります。


マンションの購入時にもらっている「管理規約集」を再度見直しておくといいでしょう。

不明な点については、「管理会社」に早い段階で確認をとって明確にしておくことが大切です。


【おわり】


小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

お問い合わせ

売りこみ&しつこい営業は絶対にありません。