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マンションの売却と賃貸を徹底比較!費用面やリスクなどメリットデメリットは?

この記事をザックリいうと

『仕事での急な転勤、どうすればいいのか教えます!』

『マンションはそのままがいいの?その答えを教えます!』

『それとも賃貸がいいの?売却すべき?その答えを教えます!』

 

そんな悩みが解消できます!!!

 

この記事の対象者

『せっかくマンションを購入したのに地方に転勤に。

今の物件をどうすべきなのか分からない!』

 

・・・と思っている方が対象の記事となります。

 

 

また、東京都内エリアでマンションを所有している全ての方々に今後の予備知識として読んでいただきたい内容となっています。

仕事での急な地方への転勤やご両親の介護など、思わぬ引越しに迫られる可能性は誰にでもあるのですから。

 

【目次】

1.早くも結論!保有マンションは“売却”がオススメです!

2.①マンションはそのままにしておく:メリットは?

3.①マンションはそのままにしておく:デメリットは?

4.②賃貸で貸す:メリットは?

5.②賃貸で貸す:デメリットは?

6.③保有マンションを売却する:メリットは?

7.小山司法書士のワンポイント・アドバイス

8.なぜ「わくわく世田谷・不動産」を私達がオススメするのか?

9.「マンションは管理を買え!」と言われる理由とは?

 

不動産のプロのエージェント集団が解説します!

 

こんにちは。

私は世田谷を拠点に『正しい不動産・売買情報』を発信するわくわく不動産小野田コーイチです。

 

世田谷エリアに特化した不動産のプロフェッショナルとして、一般の方々には難しい「マンション物件の売買&売却」に関する情報を本WEBサイトで公開していきます。

私自身も世田谷でマンションを購入し、そのマンションを手離した過去を持っています。

 

今回はサラリーマンの方には他人事ではない「転勤に関するトピック」です。

サラリーマンの多くは、突然の地方への転勤の潜在的な可能性をお持ちだと思います。

 

そんな時に、せっかく購入したマンションはどう処分すべきなのか迷うことかと思います。

そんなシチュエーションの時は、きっとこの記事が役に立つでしょう。

 

世田谷でマンションを所有する皆様へ向けておおくりします。

 

早くも結論!保有マンションは“売却”がオススメです!

あなたがもし転勤になったとしたら、購入したマンションはどうすべきでしょうか。

選択肢は大きく3つあります。

 

①マンションはそのままにしておく。

②マンションを賃貸で第三者に貸し出す

③マンションを売却してしまう。

 

それぞれメリットとデメリットが存在しますが、弊社・専門業務研究会では③の「マンション売却」を強く推奨します。

 

その理由を説明するために「①そのまま」「②賃貸」「③売却」のそれぞれのメリットとデメリットをご説明していきましょう。

 

①マンションはそのままにしておく:メリットは?

 

あなたのマンションを賃貸として貸し出さず、また売却もしないケースです。

このメリットはなんでしょうか。

 

このメリットは「短期の転勤」等のケースでしょう。

短期の転勤であれば、元のマンションにまた住むことができるので、物件をそのままにしておく利点が生まれます。

でもサラリーマンの転勤は長期のケースがほとんどでしょうし、元の居住エリアに戻れる確証もありません。

 

そういう意味では、マンションをそのまま放置しておくメリットは少なく、デメリットの方が大きい選択肢といえるでしょう。

では、次にデメリットをみていきましょう。

 

①マンションはそのままにしておく:デメリットは?

保有マンションをそのままにして転勤しても、保有コストは毎月発生します。

固定資産税や修繕積立金、管理費などのコストです。

実際に住んでいないマンションの費用&ランニング費を払い続けることは家計を圧迫します。

また、マンションのローンを支払い途中の方の場合は、保有するマンションの毎月のローンの支払いに加え、転勤先の新居の家賃の支払いが発生します。

2倍の出費です。

 

マンションをそのまま放置しておくことはデメリットが大きく、経済的にも現実的ではないでしょう。

 

②賃貸で貸す:メリットは?

次に賃貸に出すメリットをみていきましょう。

元の住んでいた場所に戻ってくる可能性が高く、また元のマンションで暮らすライフプランをお持ちの方には、賃貸で貸し出すことはメリットとなります。

 

また、当たり前ですが家賃収入を得られることがメリットとなります。

賃貸需要の高い人気の街やエリアにあるマンションなら、ローン支払い額以上の金額の家賃収入を得られるかもしれません。

 

でも・・・・・。

でも・・・・・・・・・・・。

私(小野田コーイチ)は、所有物件を賃貸で第三者に貸し出すことはオススメしません

それはなぜか。

賃貸に出すことのデメリットとリスクを次にみていきましょう。

 

②賃貸で貸す:デメリットは?

まず、賃貸で貸し出すことは一般の方が考えるほど甘い世界でも、おいしい世界でもありません。

 

コスト面のリスク 

物件に不具合があった時は修理のコストが発生します。

管理費や固定資産税は物件オーナーであるあなたが支払わなければなりません。

賃貸を依頼している不動産会社への支払いも必要となります。

 

入居者が見つからないリスク/空室リスク

借り手が簡単に見つからない可能性もあります。

借り手がやっと見つかっても、すぐに引っ越してしまうかもしれません。

 

借り手が引っ越したら、ハウスクリーニングの費用が発生します。

これからの時代は、少子化&人口減少で空き家が増えます。

これは地方や郊外だけの問題ではありません。

東京の賃貸マンションでも空室率は急上昇しているのです。

 

賃貸マンションの空室リスクを考えると、賃貸で第三者に貸し出すことのデメリットは大きいでしょう。

 

入居者の退去トラブル&リスク

もしあなたの転勤期間が終了し、元の自分が所有するマンションに戻ろうとしても、借り手である入居者はすんなり退去してくれない可能性もゼロではありません。

 

日本の法律は賃借人を保護する傾向が強いのです。

大家さんであるあなたの要求は通らないかもしれません。

そんなリスクを防ぐには「定期借家契約」の契約形態を選択するのが良いでしょう。

期間を決めて賃貸借契約を結ぶのです。

 

定期借家契約のデメリットは

しかし「定期借家契約」は借り手にデメリットがある契約形態なので、賃料が相場より下がってしまう欠点があります。

あなたが毎月支払うローンより手にする賃貸の家賃が下回り、赤字になる可能性もあるのです。

 

事故物件になるリスク(座間市の殺人事件が教えてくれる教訓)

入居者がその部屋で自殺したり、孤独死した物件は「事故物件」と呼ばれます。

インターネット社会の現代では、こういった物件情報は瞬く間に世の中に知れ渡ってしまいます。

 

2017年11月、神奈川県座間市で連続殺人事件が起きました。

入居者のアパートの一室が殺人現場となった凄惨で残虐なこの事件。

このアパートは不動産サイト等で具体的な場所が特定され、多くの人に周知されてしまいました。

もう次の借り手を見つけることは困難でしょう。

 

不動産の売買時には、事故や事件があった旨を伝える義務があります。

物件自体に物理的な不具合がなくても、心理的な瑕疵(かし)の存在する物件として『宅地建物取引業法』により、借り手への告知義務が定められているのです。

 

こういった事故があなたの部屋で起こるリスクもゼロではないことを、しっかりと認識してください。

(参考情報:「座間9遺体事件、「事故物件」化した現場アパートはどうなる? 不動産プロの見方」)

 

賃貸がおススメなのは「ローンが完了した人」です

住宅ローンが残っていない状態なら、家賃はそのままあなたの収入になります。

住宅ローン支払いが完了した人にとっては、所有マンションを賃貸で貸し出すことは大きなメリットとなるでしょう。

 

③保有マンションを売却する:メリットは?

次にマンションを売却することのメリットをご紹介しましょう。

マンションを売ってしまえば、固定資産税や修繕積立金、管理費の支払いから解放されます。

 

もし高値で売却できれば手元資金も潤沢になります。

でも注意も必要です。それではマンション売却時の注意点をみていきましょう。

 

ローン残高に注意を

あなたが所有するマンションを売る場合、残っている住宅ローンを一括返済する必要があります。

住宅ローンが残っていては、自由にマンションの売却はできないのです。

 

そのためマンションの売却代金で住宅ローンの残金を返済しなければなりません。

マンションが高値で売れ、残ローンを完遂できるのが理想ですが、マンションを売った代金がローン残高を下回るケースも多いのです。

そんな場合は、不足金はあなたが貯金などから補填(ほてん)しなくてはならないのです。

 

残ローンの支払いには「住み替えローン」のご利用を

もし、補てん金額を支払う現金をあなたが持っていないとしたら、オススメなのは「住み替えローン」の利用です。

 

住み替えローンを活用すれば、売却マンションの残ローンに加え、転勤先の新居の資金の借り入れも可能となります。

手元資金がとぼしい場合は、この方法でのマンション売却も検討してみてはいかがでしょうか。

 

小山司法書士のワンポイント・アドバイス

- 小山先生は「転勤時のマンションの処遇」についてどう思いますか。 -

 

小山司法書士:転勤が決まってしまい、現在お住まいのマンションを賃貸でなく売却することにした方へのアドバイスです。

 

売却することに決定した場合は、転勤前に焦って売却しないことをお勧めします。

通常であれば、転勤先の住宅は会社が用意してくれるか、家賃の補助がある程度は出ることがほとんどでしょうから、マンションの住宅ローンがあっても焦る必要はないはずです。

 

地元の信頼できる不動産業者に頼めば、転勤後でも、何ら問題なく売却をすることは可能です。

転勤前に早く売却することを考えるより、信頼できる不動産業者を探す方が大事なことです。

 

 

急な転勤で所有マンションに関して困った時は

マンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

私(小野田コーイチ)が在籍する不動産会社「わくわく不動産」の特長と強みに関しては下記の関連ページをご覧ください。

(関連記事:「なぜ『わくわく不動産』を私達がオススメするのか?)

 

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にしません。

 

「マンションは管理を買え!」と言われる理由とは?

・マンションを売却しながら次の新居を探している方へ

・管理組合員で管理会社の質に疑問を持っている方へ

・中古マンション選定の基準が分からない方へ

 

「マンションは管理を買え!」と言われますが、その理由をご説明しましょう。

一部の管理会社のコンプライアンス違反ぎりぎりの顧客サービスと対応が問題になっているからです。

 

もし、悪徳・管理会社が担当する管理組合が機能不全を起こしているマンションを買ってしまったら、大きな損失をあなたにもたらします。

 

(一部の悪徳)管理会社の実態:住人の味方ではない!

(一部の悪徳)管理会社は、住人の味方ではありません。

管理会社にとっては、適性規模以上の大規模修繕やメンテナンス、補修をどんどんやってもらいたいのです。

 

なぜでしょうか?

 

それは、施工業者からリベート(キックバックのマージン)が手に入るからです。

そしてリベート金額は工事規模が大きくなればなるほど上がります。

 

そして、適正規模以上の大がかりな修繕や補修工事の費用を負担するのは、住人であるあなたです。

 

(一部の悪徳)設計コンサルタント会社の実態:住人の味方ではない!

そうはいっても、管理組合員や住人は施工や工事の素人(しろうと)です。

見積りを見ても、その価格が適正なものなのか判断ができません。

 

本来、住人や管理組合に代わりプロの視点で工事全般のコンサルティングをするのが「設計コンサルタント会社」です。

でも実体は違います。

全ての設計コンサルタント会社とはいわないまでも、一部の悪徳コンサルタント会社は上記の悪徳・管理会社と同様に施工業者からキックバックのリベートを受け取っています。

ですので、チェック機能の役割を全く果たしていないのです。

 

わくわく不動産なら良心的な管理会社のご紹介もできます!

こういった実態が存在することを認識してください。

でも、あなたが購入しようとするマンションの管理会社が『良い管理会社なのか?悪徳会社なのか?』は一般の方では判断ができません。

 

わくわく不動産では「管理会社の適正判断」も踏まえたアドバイス、情報提供が可能です。

また、管理会社の質を疑問視する管理組合の方を対象に、優良・管理会社のご紹介も可能です。

 

「良い管理」の中古マンション売買のご相談をお待ちしています。

 

【おわり】

 

 

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強引な営業は絶対にしません。

 

備考:あなたの「マンション売買」が円滑にいかない理由:不動産一括査定サイトを使って活動しているのでは?

わくわく不動産では転勤時の所有マンションの取り扱いには「マンション売却」をオススメしています。当然ながら高値での物件売買が理想です。

 

そんな時に多くの人が「見積り一括サイト」「不動産一括サイト」を利用してしまいますが、私達は「不動産一括サイト」の利用には反対です。

 

「見積り一括サイト」の問題点や隠れたデメリットに関しては、以前の記事にて紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

 

(参考記事:『不動産一括査定サイトの2つのデメリットとは?〜相談は地元のエリア密着型の不動産へ〜』)

 

備考:マンション売買以外にも「マンション買い取りサービス」も視野に入れてみて!

急な転勤の場合、マンション売却までにゆっくりした時間はありません。

また仕事の関係で売却へ時間や労力をさけないケースもあるでしょう。

 

そういった時には「マンション買い取りサービス」も検討の余地があるでしょう。

実は不動産会社は「仲介会社」として、買い主を見つける通常のマンション売買の他にも、不動産会社自身が「買い主」となり、お客様のマンションを購入するケースがあるのです。

 

「マンション買い取り」のメリットは売却スピードの速さ、売り主側がしなければならない煩雑なセールス活動が皆無な点、本来であれば売り主に課される瑕疵担保責任の免除等があげられます。

 

「マンション買い取りサービス」の概要やメリットに関しては、過去の記事でも紹介していますので、過去記事よりご覧ください。

 

(参考記事:『マンション売却におけるマンション買取のメリットデメリットとマンション買取サービスとは?』)

 

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

強引な営業は絶対にしません。

 

こちらの記事もオススメ

①:不動産投資家向けの「オーナーチェンジ」ってなに?

今回は所有マンションを賃貸として貸し出すメリット&デメリットに言及しました。

これ以外にも、主に投資家が運用利回りを目的に「オーナーチェンジ」物件を購入するケースがあります。

「オーナーチェンジ」とは何でしょうか?

 

詳しくは、こちらの参考記事をご覧ください。

 

(参考記事:『 “オーナーチェンジ”ってなに? ~マンション売却とマンション投資について~』)

 

②:賃貸経営のリスク/「孤独死・物件」はどう処分するの?

高齢化社会の到来で「孤独死・物件」は増えていくでしょう。

孤独死の物件は事故物件のように、買い主への説明責任があるのでしょうか。

前述のように、居住者を簡単に追い出すことができない日本の法律下では『孤独死・物件』は今後増えていくでしょう。

 

『孤独死・物件』に関する、解説記事はこちらをご覧ください。

 

(参考記事:『【特殊な相続】“孤独死・物件”と“遺品整理”の対処ハウツーとノウハウ集まとめ』)

 

③:海外赴任時にマンションを売却する場合は?

海外赴任でのマンション売却。

東京に住んでいながら地方や遠方エリアでのマンション売却。

こういった場合、何度も現地へ往復しなければならないのでしょうか。

 

遠隔地に売却物件がある場合の「売却ノウハウ」に関しましては、こちらの記事をご覧ください。

(参考記事:『【遠方・地方のマンション売却】 代理人 or 司法書士に依頼する? ~遠距離マンションの正しい売却術~』)

 

④:実際に「賃貸経営」をした大家さんのインタビュー記事

実際に賃貸経営をしてみた大家さんの体験談をインタビューしました。

入居者トラブルに苦しんだリアルな現場の生の声が紹介されています。

 

「賃貸経営」の危険性に関しましては、こちらの記事をご覧ください。

(関連記事:『【体験談⑧】賃貸経営は危険!戸建て物件は早期に売却すべし!』)

小野田コーイチ

小野田コーイチ

岡山県出身。青山学院大中退。 不動産業界に約30年。売買仲介、賃貸仲介に幅広く精通。 仲介だけでなく物件の買取、相続不動産案件、リフォーム提案、投資案件まで対応可能なマルチ・プレイヤー。 自身の不動産会社を経営した経験もあり、その知見は一般的な不動産営業マンと一線を画す。 2012年よりわくわく不動産の『専属不動産エージェント』として業界に新たな風を吹き込んでいる

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